BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Cụm từ viết tắt CSHT Cơ sở hạ tầng GIA Giá HTĐH Hình thể, địa hình MT Môi trường PL Pháp lý UBND Uỷ ban nhân dân VT Vị trí YTXH Các yếu tố xã hội MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục tiêu nghiên cứu .2 2.1.1 Mục tiêu chung 2.1.2 Mục tiêu cụ thể 3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cở sở lý luận vấn đề nghiên cứu .3 2.1.1 Đất 2.1.2 Thị trường nhà đất .4 2.1.3 Khái niệm giá đất 2.1.4 Phân loại giá đất 2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 2.1.6 Phương pháp xác định giá đất 2.1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 2.2 Cở sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu .11 2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất giới 11 2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất Việt Nam 12 2.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan 13 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 15 3.1 Đối tượng nghiên cứu 15 3.2 Phạm vi nghiên cứu 15 3.3 Nội dung nghiên cứu 15 3.4 Phương pháp nghiên cứu 15 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .15 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .16 3.4.3 Mơ hình nghiên cứu 16 3.4.4 Các giả thuyết mơ hình nghiên cứu 17 3.4.5 Thiết kế thang đo .17 3.4.6 Phương pháp chọn mẫu 21 3.4.7 Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu 22 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .25 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Phong Điền .25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 31 4.1.3 Đánh giá chung 36 4.2 Tình hình quản lý đất đai trạng sử dụng đất huyện Phong Điền ………………………………………………………………………………….52 4.2.1.Tình hình quản lý đất đai 38 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Phong Điền 41 4.3 Tình hình giá đất huyện Phong Điền 45 4.3.1 Giá đất địa bàn huyện Phong Điền 45 4.3.2 Đánh giá chênh lệch giá thị trường giá nhà nước huyện Phong Điền 50 4.4 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất huyện Phong Điền 52 4.4.1 Thông tin mẫu nghiên cứu .52 4.4.2 Xây dựng mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Phong Điền 54 4.4.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất huyện Phong Điền .65 4.5 Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn huyện Phong Điền 69 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71 5.1 Kết luận 71 5.2 Kiến nghị .72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 73 PHỤ LỤC 75 DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Thang đo biến độc lập 18 Bảng 3.2 Thang đo biến phụ thuộc 19 Bảng 3.3 Thang đo vị trí 19 Bảng 3.4 Thang đo hình thể, địa hình 19 Bảng 3.5 Thang đo pháp lý 20 Bảng 3.6 Thang đo yếu tố xã hội .20 Bảng 3.7 Thang đo sở hạ tầng .20 Bảng 3.8 Thang đo môi trường 21 Bảng 3.9 Thang đo giá .21 Bảng 4.1 Một số thơng tin khí hậu – thời tiết địa phương 27 Bảng 4.2 Tổng diện tích loại đất đơn vị hành năm 2022 42 Bảng 4.3 Giá đất khu vực trung tâm 47 Bảng 4.4 Giá đất khu vực ven trung tâm 48 Bảng 4.5 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu theo số thuộc tính 52 Bảng 4.6 Tổng hợp kết phân tích thang đo hệ số Cronbach’s Alpha 54 Bảng 4.7 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến độc lập.55 Bảng 4.8 Bảng kết phân tích nhân tố khám phá EFA 56 Bảng 4.9 Kết KMO, Bartlett's Tổng phương sai trích cho biến phụ thuộc.57 Bảng 4.10 Kết phân tích nhân tố khám phá EFA cho biến phụ thuộc .57 Bảng 4.11 Tương quan Pearson yếu tố tác động đến giá đất 59 Bảng 4.12 Tóm tắt mơ hình hồi quy 60 Bảng 4.13 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 61 Bảng 4.14 Kết mơ hình hồi quy 61 Bảng 4.15 Kết đánh giá người dân yếu tố mơ hình ảnh hưởng đến giá đất 65 Bảng 4.16 Trung bình biến quan sát 66 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Bản đồ hành huyện Phong Điền 25 Hình 4.2 Biểu đồ cấu đất nông nghiệp 43 Hình 4.3 Biểu đồ cấu đất phi nông nghiệp 44 Hình 4.4 Biểu đồ chênh lệch giá đất trung bình tuyến đường khu vực trung tâm 50 Hình 4.5 Biểu đồ chênh lệch giá đất trung bình tuyến đường khu vực ven trung tâm .51 Hình 4.6 Phân phối chuẩn phần dư 62 Hình 4.7 Quy tắc kiểm định Durbin Watson 63 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế nước ta ngày tăng so với nước khu vực giới Song song nhu cầu sử dụng đất hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thị hóa, dự án sử dụng đất cần phải có đền bù giải phóng mặt tăng nhanh, đặc biệt thành phố lớn, khu đô thị trung tâm Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, yếu tố định trình sản xuất, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, cơng trình kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng Định giá đất có vai trị quan trọng cho việc sau: Làm sở phục vụ cho việc trao đổi, chuyển nhượng đất, … góp phần ổn định thị trường đất, làm sở cho số sách quan hệ đất đai như: cho thuê, chấp, cầm cố, làm sở để đền bù đất Nhà nước thu hồi, trưng thu đất, tính giá trị tài sản đất thu hồi, …, định giá đất cịn góp phần vào việc đảm bảo công xã hội, đặc biệt giải tranh chấp đất, xây dựng thự thi hành pháp luật đất đai Huyện Phong Điền q trình đẩy mạnh thực cơng nghiệp hóa, đại hóa; tốc độ thị hóa huyện diễn nhanh, giá đất luôn biến động có xu hướng tăng cao, làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp việc thực sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSDĐ ở, … dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực dự án ngày gia tăng, gây áp lực lớn quyền ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế xã hội, tình hình an ninh trật tự thành phố Để làm tốt công tác quản lý giá đất địa bàn huyện, đòi hỏi quy định giá đất phải phù hợp với thực tế, việc nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thiết Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất sao, cần phải có nghiên cứu mang tính khoa học để cơng tác định giá đất mang tính xác cao đưa giá đất hợp lý cho địa phương Xuất phát từ thực tiễn trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bất động sản huyện Phong Điền” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2.1.1 Mục tiêu chung Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản huyện Phong Điền Từ đó, đề xuất giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn huyện Phong Điền toàn tỉnh Thừa Thiên Huế 2.1.2 Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu giá đất theo khung giá Nhà nước giá thực tế thị trường địa bàn huyện Phong Điền, qua so sánh tỷ lệ chênh lệch - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Phong Điền - Đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quản lý Nhà nước giá đất địa bàn huyện Phong Điền toàn tỉnh Thừa Thiên Huế Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học Nhằm làm rõ số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn qua xác định phương pháp định giá đất phù hợp 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Công tác định giá đất trách nghiệm quan nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cần thiết để tìm nguyên nhân gây bất cập việc định giá đất đề xuất giải pháp khắc phục từ đánh giá chênh lệnh giá đất giá đất Nhà nước giá đất thực tế thị trường, giúp cho nhà quản lý có sở để dự báo xu hướng biến động giá đất tương lai định hướng phát triển cách bền vững cho huyện PHẦN TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cở sở lý luận vấn đề nghiên cứu 2.1.1 Đất 2.1.1.1 Đất đô thị Theo Khoản Điều 144 Luật đất đai năm 2013 Quốc hội quy định: Đất đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất thị phải bố trí đồng với đất sử dụng cho mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp, bảo đảm vệ sinh mơi trường cảnh quan đô thị đại Đất đô thị mang số đặc trưng là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, đất nơng lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau có quy hoạch dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng dự án đầu tư phải UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép Từng lô đất, khu đất thị có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng khơng giống với vị trí Nó vừa tư liệu sinh hoạt vừa tư liệu sản xuất Trong vai trị tư liệu sinh hoạt, dùng cho xây dựng nhà ở, cơng trình cơng cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị vào mục đích kinh doanh cuối để xác định không gian đất cần dùng [9] 2.1.1.2 Đất nông thôn Đất đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống như: đất vườn, ao gắn liền với nhà đất thuộc khu dân cư (kể trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà riêng lẻ) công nhận đất Đất bao gồm đất nông thôn, đất thị Trường hợp đất có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp (kể nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) ngồi việc thống kê theo mục đích đất phải thống kê mục đích phụ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp Đất nông thôn đất thuộc phạm vi địa giới hành xã, trừ đất khu đô thị thực theo quy hoạch phát triển quận, thành phố, thị xã, thị trấn thuộc xã quản lý Căn theo quy định Điều 143 luật đất đai năm 2013 quy định đất nông thôn, cụ thể sau: Căn vào quỹ đất địa phương quy hoạch phát triển nông thôn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà nơng thơn; diện tích tối thiểu tách đất phù hợp với điều kiện tập quán địa phương Việc phân bổ đất nông thôn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng với quy hoạch cơng trình cơng cộng, cơng trình nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống nhân dân, vệ sinh môi trường theo hướng đại hóa nơng thơn Nhà nước có sách tạo điều kiện cho người sống nơng thơn có chỗ sở tận dụng đất khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư đất nông nghiệp" [10] 2.1.2 Thị trường nhà đất 2.1.2.1 Khái niệm Thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược khuôn viên gắn liền với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường nhà đất tài sản nhà, cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hố BĐS [8] 2.1.2.2 Đặc điểm a Khơng có thị trường trung tâm Thị trường nhà đất chưa hình thành thị trường trung tâm mà người mua người bán trực tiếp gặp tác động qua lại lẫn Gần tất giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí thơng qua cá nhân mơi giới Do khơng có thị trường trung tâm nên thơng tin thị trường khó thu thập