Đang tải... (xem toàn văn)
Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở, làm cơ sở cho việc định giá đất tại thành phố Huế. Việc nghiên cứu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế vẫn chưa được quan tâm nghiên cứu đúng mức, chưa xây dựng được cơ sở khoa học giúp người dân hình thành mức giá khi tham gia vào thị trường bất động sản. Do đó, việc nghiên cứu đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Huế là cần thiết để giúp cho các nhà kinh doanh và người dân có thể tiếp cận những cơ sở khoa học cũng như ước tính mức giá ban đầu cho mảnh đất của mình. Đồng thời, nghiên cứu này cung cấp cho người muốn mua đất ở có một tài liệu tham khảo về giá cả hiện nay trên địa bàn thành phố, đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho những người có nhu cầu khi tham gia vào thị trường bất động sản.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài nguyên đất Mơi trường nơng nghiệp KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất ở, làm sở cho việc định giá đất thành phố Huế Sinh viên thực : Đặng Thị Mỹ Phương Lớp : Bất động sản K53 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Văn Tiệp Bộ môn : Bất động sản HUẾ, NĂM 2023 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ Khoa Tài ngun đất Mơi trường nơng nghiệp KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP TÊN ĐỀ TÀI: Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất ở, làm sở cho việc định giá đất thành phố Huế Sinh viên thực : Đặng Thị Mỹ Phương Lớp : Bất động sản K53 Thời gian thực tập : 20/12/2022 - 23/4/2023 Địa điểm thực : Công Ty CP Bất động sản Sland Group Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Văn Tiệp Bộ môn : Bất động sản HUẾ, NĂM 2023 Lời Cảm Ơn Trong q trình thực tập hồn thành khóa luận em nhận nhiều động viên, giúp đỡ từ phía nhà trường, thầy cơ, bạn bè, gia đình anh chị làm việc công ty cổ phần Bất động sản Sland Group Trước hết, em xin gửi lời cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, khoa Tài nguyên đất Môi trường nông nghiệp, tất giảng viên trường Đại học Nông Lâm - Đại học Huế giảng dạy truyền đạt cho em kiến thức quý giá, học hay kinh nghiệm sống Tiếp theo em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo anh, chị làm việc công ty cổ phần Bất động sản Sland Group tạo điều kiện nhiệt tình giúp đỡ em trình thực tập công ty Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ThS Nguyễn Văn Tiệp ln sát cánh, tận tình hướng dẫn, giải đáp thắc mắc chỉnh sửa để giúp em hoàn thành tốt khóa luận Sau cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln quan tâm, giúp đỡ, động viên em suốt trình thực tập hồn thành khóa luận Mặc dù em cố gắng để thực đề tài hạn chế thời gian kiến thức chun mơn nên khóa luận khơng thể tránh khỏi cịn nhiều sai sót Kính mong q thầy đóng góp ý kiến để đề tài hồn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn! Huế, tháng năm 2023 Sinh viên thực tập Đặng Thị Mỹ Phương DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 .63 Bảng 4.2 Chênh lệch giá đất giá đất thị trường giá đất Nhà nước địa bàn phường Thủy Xuân năm 2023 67 Bảng 4.3 Chênh lệch giá đất giá đất thị trường giá đất Nhà nước địa bàn phường An Tây năm 2023 71 Bảng 4.4 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất địa bàn phường Thủy Xuân phường An Tây năm 2023 76 Bảng 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố loại đường đến giá đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 77 Bảng 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố loại đường đến giá đất tuyến đường địa bàn phường An Tây 79 Bảng 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 80 Bảng 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất số tuyến đường phường An Tây 81 Bảng 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 82 Bảng 4.10 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tuyến đường địa bàn phường An Tây .83 Bảng 4.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố kinh tế đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 85 Bảng 4.12 Mức độ ảnh hưởng yếu tố kinh tế đến giá đất số tuyến đường phường An Tây .86 Bảng 4.13 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hạ tầng đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 87 Bảng 4.14 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hạ tầng đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường An Tây 88 Bảng 4.15 Mức độ ảnh hưởng yếu xã hội, môi trường đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 89 Bảng 4.16 Mức độ ảnh hưởng yếu tố xã hội, môi trường đến giá đất số tuyến đường phường An Tây 90 Bảng 4.17 Mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 92 Bảng 4.18 Mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường An Tây 93 Bảng 4.19 Bảng thống kê phiếu điều tra theo thứ tự ảnh hưởng mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất 97 Bảng 4.20 Phân cấp xác định điểm theo tiêu chí yếu tố tác động đến giá đất 109 Bảng 4.21 Trọng số điểm yếu tố tác động đến giá đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 116 Bảng 4.22 Bảng giá thị trường chuẩn tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 117 Bảng 4.23 Bảng tính tổng điểm cho đất cụ thể 117 Bảng 4.24 Trọng số điểm yếu tố tác động đến giá đất tuyến đường địa bàn phường An Tây .118 Bảng 4.25 Bảng giá chuẩn tuyến đường địa bàn phường An Tây 119 Bảng 4.26 Bảng tính tổng điểm cho đất cụ thể 119 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 4.1 Bản đồ địa giới hành Thành phố Huế 53 Hình 4.2 Biểu đồ thể mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất địa bàn phường Thủy Xuân phường An Tây 76 Hình 4.3 Mức độ ảnh hưởng yếu tố loại đường đến giá đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 78 Hình 4.4 Mức độ ảnh hưởng yếu tố loại đường đến giá đất tuyến đường địa bàn phường An Tây 79 Hình 4.5 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 81 Hình 4.6 Mức độ ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất số tuyến đường phường An Tây 82 Hình 4.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 83 Hình 4.8 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hình thể lơ đất đến giá đất tuyến đường địa bàn phường An Tây 84 Hình 4.9 Mức độ ảnh hưởng yếu tố kinh tế đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 85 Hình 4.10 Mức độ ảnh hưởng yếu tố kinh tế đến giá đất số tuyến đường phường An Tây .86 Hình 4.11 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hạ tầng đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 87 Hình 4.12 Mức độ ảnh hưởng yếu tố hạ tầng đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường An Tây 88 Hình 4.13 Mức độ ảnh hưởng yếu xã hội, môi trường đến giá đất số tuyến đường phường Thủy Xuân 90 Hình 4.14 Mức độ ảnh hưởng yếu tố xã hội, môi trường đến giá đất số tuyến đường phường An Tây 91 Hình 4.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân 92 Hình 4.16 Mức độ ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất số tuyến đường địa bàn phường An Tây 94 Hình 4.17 Sơ đồ mối quan hệ nhân tố tác động đến giá đất 107 BẢNG CHÚ GIẢI CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt BĐS DS-KHHGĐ HĐND ODT QSDĐ TT-BTNMT UBND Nghĩa từ, cụm từ viết tắt Bất động sản Danh sách Kế hoạch hóa gia đình Hội đồng nhân dân Đất đô thị Quyền sử dụng đất Thông tư Bộ Tài nguyên Môi trường Ủy ban nhân dân MỤC LỤCC LỤC LỤCC PHẦN MỞ ĐẦU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích chung 1.2.2 Mục đích cụ thể 1.2.3 Yêu cầu đề tài .2 PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .3 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm đất đai bất động sản 2.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản .3 2.1.3 Khái quát giá đất 2.1.4 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất .19 2.1.5 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam .20 2.1.6 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất .23 2.1.7 Phương pháp xác định giá đất đô thị 24 2.2 Cơ sở thực tiễn 41 2.2.1 Tình hình biến động giá đất giới 41 2.2.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam 42 2.2.3 Tình hình định giá bất động sản giới 46 2.2.4 Tình hình định giá bất động sản Việt Nam 47 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 50 3.1 Đối tượng nghiên cứu 50 3.2 Phạm vi nghiên cứu 50 3.3 Nội dung nghiên cứu 50 3.4 Phương pháp nghiên cứu 50 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .50 3.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .51 3.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 51 3.4.4 Phương pháp phân tích đa tiêu chí (mca) 52 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 53 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế 53 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 53 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 57 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố điề điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phốu kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố nhiên kinh tế xã hội thành phố xã hội thành phối thành phố Huế xã hội thành phố 60 4.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chênh lệch giá đất thành phố Huế 62 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế 62 4.2.2 Đánh giá chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 65 4.3 Phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thành phố Huế 75 4.3.1 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất 75 4.3.2 So sánh phân tích ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất tuyến đường .77 4.3.3 Nhận xét chung mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất phường Thủy Xuân phường An Tây 95 4.3.4 Mối quan hệ yếu tố tác động đến giá đất 96 4.4 Phân cấp giá đất theo điểm trọng số yếu tố tác động đến giá đất 108 4.4.1 Cơ sở phân cấp xác định điểm theo tiêu chí yếu tố tác động đến giá đất 108 4.4.2 Thực trạng giá trị sử dụng đất tuyến đường địa bàn phường Thủy Xuân, phường An Tây 114 4.4.3 Định giá đất theo phương pháp phân tích đa tiêu chí cho đất cụ thể phường Thủy Xuân phường An Tây 115