THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Các giai đoạn thị trường BĐS Việt nam Thị trường BĐS Trâu Quỳ NỘI DUNG So sánh hai thị trường Các giai đoạn thị trường BĐS giới I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng năm 1945 đến năm 1980 - Đất đai tồn nhiều hình thức sở hữu + Sở hữu tư nhân + Sở hữu công cộng + Sở hữu tổ chức + Sở hữu nhà nước Hoạt động mua bán, kinh doanh BĐS diễn bình thường - Sau cải cách ruộng đất cải tạo công thương nghiệp tư tư doanh miền bắc đất đai – bất động sản phân phối lại • Các giao dịch mua bán • Chuyển nhượng thuê mướn • Cầm cố đất đai – bất động sản Vẫn diễn không phổ biến I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM - Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau, tự thỏa thuận giá thực thủ tục theo thủ tục địa phương Trong giai đoạn nhà nước chưa có văn pháp luật quy định giao dịch BĐS nhà nước thừa nhận làm thủ tục mua bán, thuế mướn BĐS thu lệ phí đăng kí quyền sở hữu nhà đất Đặc điểm thị trường BĐS giai đoạn thị trường tự phát số vùng, số địa phương theo yêu cầu thực tế, chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS, chưa xuất tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS Giai đoạn từ sau năm 1980 đến - Năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS giai đoạn mới, hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm mua bán đất đai Do việc đăng kí quyền sở hữu tài sản, đăng kí quyền sử dụng đất không thực Nhà nước giao cho kinh tế Nhà nước kinh tế hợp tác xã I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM - Dẫn đến quan hệ chuyển dịch, mua bán đất đai thuế mướn cầm cố đất đai không thừa nhận - Từ năm 1986 trình đổi kinh tế sang kinh tế thị trường, yêu cầu sdđ phục vụ cho phát triển sở hạ tầng xã hội, xây dựng phát triển sản xuất công nghiệp,thương mại, dịch vụ thuộc thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ Hiện tượng mua, bán đất đai BĐS xuất trở lại, diễn sôi động xuất đô thị giai đoạn 1991-1993 chủ yếu mua bán nhà gắn liền với sdđ Luật đất đai năm 1988 quy định “Người thừa kế nhà chưa có nhà người khác chuyển nhượng nhà ở, sau quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ngơi nhà đó” Hình thức giao dịch: Chủ yếu giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, số trường hợp xác nhận ủy ban xã, thị trấn - Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, đầu nâng giá, hạ giá phổ biến không tuân thủ quy định nhà nước đất đai - Chính quản lý lỏng lẻo nhà nước đất đai chưa bắt kịp thị trường diễn nhiều hành vi giao đất không thẩm quyền làm nảy sinh khiếu kiện đất đai giai đoạn I CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Cơn sốt đất lần thứ (1993-1994) - Thị trường BĐS sốt mạnh phân khúc đất quyền sử dụng đất nhu cầu nhà đất sản xuất kinh doanh ngày tăng => luật đát đai năm 1993 đời -Nội dung luật 1993: cho phép người có quyền sử dụng đát chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn thừa kế quyền sử dụng đất Đóng băng lần thứ (1995-1999) -Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước can thiệp vào thị trường nghị định Nghị định số 18 87 thuê đất, nhằm ngăn chặn tượng đầu Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần ( tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất ) Với tác động từ nghị định buộc nhà đầu sử dụng địn bẩy tài để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng Làn sóng xả hàng nhà đầu làm cho thị trường trạng thái cung vượt cầu, thị trường lao dốc - Nhiều dự án BĐS đầu tư vào nước ta thất bại Cơn sốt lần thứ ( 2001 – 2002) Sau thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp giá tăng nhanh liên tục đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001 - Cơn sốt đất lần thứ hai diễn người đầu tư dự đoán đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà ban hành giá đất có triển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi vùng ven -Theo ước tính Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư đạt đến khoảng tỉ USD Đáng ý “chơn” đất khơng tạo hàng hóa nhà cơng trình xây dựng khác Số liệu Sở Địa - Nhà đất cho thấy 6.000 Ha đất thị hóa vùng ven, có khoảng 10% diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở! Do kết luận sơ nhu cầu thị trường nhà đất sốt đất lần thứ hai nhu cầu ảo giá bất động sản phần nhiều giá đầu cơ, chưa phải giá trị thật Phân khúc “sốt” mạnh thị trường giai đoạn Nhà mặt tiền Đất dự án Đóng băng lần thứ hai (2002 – 2006) Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008) - Không giống hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp Biệt thự Đóng băng lần ( 2008 – 2013) - Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường bất động sản ngày lớn với tốc độ lạm phát tăng cách chóng mặt, phủ tiến hành điều tiết thị trường sách tiền tệ với việc kiểm sốt tín dụng chặt chẽ, đặc biệt tín dụng phi sản xuất với hàng loạt biện pháp phủ thực nhằm ổn định thị trường kiềm chế lạm phát Năm 2014 •lần mở cửa cho ngưới nước ngồi mua sở hữu nhà •Vốn FDI bỏ vào BĐS tăng gấp lần Báo cáo tồn kho BĐS Bộ Xây dựng tháng 11 năm 2014 Chỉ tiêu Chung cư Giá trị (căn) (tỷ đồng) Nhà thấp tầng (căn) Giá trị (tỷ đồng) Tồn kho BĐS giảm so với Tháng 12/2013 Cả nước 15.774 24.114 13.058 21.344 17,62% Hà Nội 1.911 2.136 2.582 7.550 25,32% Tp.HCM 6.618 11.267 716 2.004 14,64% • M&A BĐS sơi động (thị trường mua bán sát nhập) So sánh trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam giới Việt Nam Trước 1990 Hầu không tồn TT BĐS thường giao dịch ngầm, phi thị trường Thế giới Diễn sôi tình hình khơng ổn định - Năm 1836, Tổng thống thứ bảy Mỹ, Andrew Jackson, đóng cửa Ngân hàng Liên bang Ông biến quỹ đầu tư thành ngân hàng Tuy nhiên đến 1837, vị tổng thống thứ tám Martin Van Buren khơng hồn thành việc dang dở người tiền nhiệm đưa kinh tế quay lại thời kỳ tăm tối “Ngày thứ Ba đen tối” chứng khoán rơi tự do, tàn phá hệ thống tài Mỹ Việt Nam Sau 1990 Thế giới Trải qua lần sốt đóng băng TT BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở BĐS ảm đạm giống TT BĐS NHẬT BẢN: 1996 Giá bất động sản giới Nhật Bản không ngừng leo thang vào cuối năm 1980 KHỦNG HOẢNG NGÂN HÀNG TẠI ARGENTINA, 2001 – 2002: Hệ thống ngân hàng Argentina sụp đổ vào vào tháng 12/2001, nhấn chìm trung tâm kinh tế động thành công khu vực Nam Mỹ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ, 2002 – 2006: Việc kinh doanh nhà đất Mỹ bùng nổ thời kì hồng kim KHỦNG HOẢNG KINH TẾ TOÀN CẦU, 2008 – 2009: Những vụ sụp đổ liên tiếp kéo kinh tế Mỹ vào khủng hoảng trầm trọng THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MĨ KHÔI PHỤC, 2015