Đang tải... (xem toàn văn)
Bản chất của thẩm định giá trong định giá tài sản, đưa giá trị tiềm năng, tương lai của tài sản về mức hiện tại nhắm đánh giá được tiềm năng và khả năng sinh lời của tài sản, tài liệu đại học kinh tế quốc dân khoa bất động sẳn, kinh tế tài nguyên
TOÁN ỨNG DỤNG TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ (The College of Estate Management 2004) Nội dung Giới thiệu Giá trị Giải thích khái niệm Giá trị bất động sản Nhận xét Thời gian lãi suất Tiền lãi tiền vốn Giá trị tương lai lợi tức thuê Giá trị $1 hàng năm Suất sinh lợi Hồn lại hồn trả lợi tức Cơng thức kép Suất sinh lợi, tỷ suất đôi Khoản trả hàng năm khoản trả tiền vay Tính khoản vốn lại ảnh hưởng thay đổi lãi suất Bảng tính tiền cho vay Lợi tức tiền lãi nhỏ kỳ hạn năm 9.1 Tỷ lệ hàng năm hay lãi suất thực 10 Suất sinh lợi tài sản thẩm định giá Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả sau Suất sinh lợi (YP) trả trước Suất sinh lợi (YP) tính theo quý trả trước 11 Tóm tắt 12 Tính dịng tiền chiết khấu Giá trị tương lai giá trị Các bước để tính dịng tiền chiết khấu Bảng tính dòng tiền chiết khấu Tỷ suất chiết khấu Những số dịng tiền chiết khấu So sánh NPV IRR Dự án hỗ tương phân tích tăng trưởng 1 Giới thiệu Tiền thuê vả vốn hoá hay tỷ suất chiết khấu hai biến số quan trọng để tính tốn giá trị thị trường tài sản dựa thu nhập Ước tính biến số nghệ thuật thẩm định giá Dù “ thẩm định giá nghệ thuật khơng phải khoa học” liên quan nhiều đến kỹ thuật để tính tốn, khơng dừng lại khái niệm Khi tài sản tạo khoản tiền thuê với nhiều mục đích khác xem có thu nhập vĩnh viễn, q trình vốn hố tiền th hồn tồn khơng khó khăn Tuy nhiên, có nhiều khoản lợi tức phức tạp thị trường bao gồm việc hoàn trả lợi tức tiền thuê không tương ứng với tiền thuê thị trường, lợi tức thời hạn ngắn kết hợp với quyền thuê, yêu cầu có nhiều phức tạp tính tốn số học Do cần thiết tách rời giá trị tài sản giải thích lợi tức hàng năm, lợi tức hỗn lại để vốn hoá Điều thuận tiện cho việc nắm bắt loại chì số tài khác khoản phải trả hàng năm, tiền vay dòng tiền chiết khấu Dòng tiền chiết khấu cung cấp tảng cho việc chuyển đổi cách tính tốn từ thu nhập vĩnh viễn (vốn hoá trực tiếp) sang loại lợi tức khác nhau, tính tốn cho dự án th khấu hao Sau hoc xong chương này, bạn sẽ đối diện với khó khăn tiềm ẩn định giá tài sản cách tính toán dựa sở toán học cần xác, để phản ánh đắn thời gian tính lợi tức (tính theo quý trả trước hay tính theo năm trả sau v.v ) Ngược lại, với đầu vào số liệu để tính tốn – tiền thuê, chi tiêu suất sinh lợi – vấn đề ước tính xác Sự khơng xác ước tính có khuynh hướng đến kết hoài nghi người thực liên quan đến việc lọc số liệu tính tốn Tại cần xác việc tinh tốn tiền thuê phải trả? Tự thân tiền thuê hay suất sinh lợi mục tiêu ước tính? Lập luận đưa nhằm giúp thẩm định viên phải nắm bắt điểm tốn học trước đưa định vấn đề có quan trọng hay khơng quan trọng tình thẩm định Thường có điểm khơng chắn thơng tin so sánh, điều kiện điều kiện tương lai thị trường, số liệu đầu vào đặc biệt tài sản thẩm định Những nhập liệu không chắn dẫn đến kết thẩm định giá không chắn Với lý này, RICs tìm cách đo lường khơng chắn Nó cung cấp số nhận định “Sự không chắn thẩm định giá” sách đỏ “Tiêu chuẩn thẩm định giá RICs” mục GN5 Giá trị Khái niệm Đầu tư vào đất đai thường thu lợi tức tương lai, thu nhập liệu có bao gồm lợi tức tương lai, vốn tương lai, hay hai Ví dụ: đất thường có thu nhập từ tiền thuê số năm, tiếp hội bán hay phát triển để thu vốn Giá trị giá trị hôm thu nhập tương lai Điểm để tính tốn giá trị nhận tương lai Đồng tiền nhận tương lai chắn đồng tiền Điều giúp hiểu chất tiền tệ, đặc biệt tính tốn tài Mối liên quan giá trị giá trị tương lai tuỳ thuộc vào lãi suất Nếu tơi có $100 bây giờ, giá trị $100 Số tiền năm có giá trị cao gởi vào ngân hàng để lấy lãi Sau năm, $100 với lãi suất 10% thành $110 Sau hai năm, tăng trưởng thành $110 x 110 = $121 Quá trình tính theo lãi kép, có thễ diễn tả cơng thức toán cho $1 Giá trị tương lai $1 = (1+i)n Trong đó: i: lãi suất tính số thập phân n: số năm hay kỳ tính lãi Giá trị tương lai $1 năm với lãi suất 8% bằng: (1+0,08)5 = $ 1.46933 Công thức (1+i)n tính bảng tính Parry, Bowcock hay Rose “Amount of $1” Đây cơng thức tính lãi kép cho $1, công thức cho phép toán khác thường sử dụng thẩm định giá Giá trị bất động sản Vấn đề thường gặp thẩm định viên biết giá trị tương lai muốn chuyển thành giá trị Nhận xét VÍ DỤ Khách hàng muốn biết ông ta phải trả cho mảnh đất có giá thị trường mở $100,000, chưa phép xây dựng vòng năm Gía trị tương lai khơng đổi: giả sử giá đất không đổi, ông ta không trả $100.000 Nếu ông ta trả $100.000 chọn hai cách: vay tiền rút tiền từ tài khoản để trả, mảnh đất có giá $100.000 cộng với năm lãi suất Vì thế, giá tốn chiết khấu để phản ánh lãi suất Nếu gọi giá phải trả P, P x (1+i)n = Giá trị tương lai; (nghĩa P giá trị tương lai) Chúng ta thấy rằng: Giá trị PV x (1+i)n = Giá trị tương lai FV Do đó, ví dụ trên, FV = $100.000 thì: PV = 100.000 x 1 i n Giả sử lãi suất khách hàng yêu cầu 10%, thì: PV = 100.000 x 1 i PV = $ 75.131 Giá trị tương lai thay đổi: câu hỏi đặt liên quan đến ví dụ ảnh hưởng tăng giá hay lạm phát Khi giá đất có xu hướng tăng làm hiệu lực chiết khấu Giả sử giá đất tăng 8% năm, cách tính sau: Giá đất Giá trị năm tới @ 8% Giá trị tương lai $ 100.000 x (1+0,08)3 $ 125,971 Dù khoản thu nhập sở giá mua tuỳ thuộc thị trường, dù người mua chuẩn bị rủi ro sở mong đợi gia tăng Giá trị tăng khơng, người mua phải có tư vấn việc Bất người mua trả $95.000 phải thấy giá trị đảm bảo cho khoản vay gần với $75.000 Do cơng thức tốn là: Giá trị $1 = hay 1 i n Giá trị $1 với số nghịch đảo cùa “Amount of $1”: A Thời gian lãi suất Công thức giá trị gồm biến số: lãi suất thời gian Xu hướng giá trị giảm dần với hệ số trình bày sau: Sau năm Giá trị $100 @ 5% ($) 78,35 @ 15% ($) 49,72 Sau 10 năm 61,39 24,72 Sau 20 năm 37,69 6,11 Sau 50 năm 8,72 0,09 Bảng mô tả giá trị đồng tiền nhận sau 50 năm thấp, mức chiết khấu 5% Ở mức 15%, lợi tức thu khơng cịn ý nghĩa giá trị (gần không) Ngược lại, bạn đầu tư 0,09 đồng ngày hôm với mức lãi suất 15% sau 50 năm bạn có số tiền $100 Thật dài để có số tiền giá trị thấp Thu nhập hoàn vốn Hữu ích cho phần nắm vấn đề liên quan đến khái niệm giá trị Nhà đầu tư tính giá trị mong muốn nhận: khoản thu nhập hay lợi tức vốn bỏ hoàn trả phần vốn Trong ví dụ trên, người mua trả $75.000 có thu nhập $100.000: hồn trả vốn $75.000 khoản thặng dư hay phụ trội $25.000 Khoản phụ trội tính lãi suất kép 10% năm Khoản tiền $75.000 xem khoản vốn tồn, tức khoản tiền bỏ chưa thu hồi Giá trị tiền thuê tương lai Có thể thấy khái niệm giá trị liên quan đến tổng số khoản thu nhập tương lai Chúng ta xem chuỗi tiền phải trả tương lai, tiền thuê chẳng hạn Ví dụ, tính giá trị khu đất có tiền thuê $1.000 hàng năm, có giá trị $100.000? Vận dụng khái niệm giá trị tại, giả sử tiền thuê nhận vào cuối năm, ta có bảng giá trị sau: Năm Lợi tức ($) 1.000 PV @ 10% 0,909 Giá trị ($) 909 Năm 1.000 0,826 926 Năm 1.000 0,751 751 Cuối năm 3: Bán +100.000 0.751 75.100 2,486 77.856 Tổng giá trị Từ áp dụng PV để tính cho lợi tức năm (ví dụ: tính cho 20 năm hơn) cơng thức rút gọn lại Giá trị chuỗi tiền phải trả năm tổng hệ số PV tính $1000 Cách tính chuyển đỏi là: Lợi tức năm đến năm $ 1.000 Tổng giá trị @10% 2,486 Giá trị $ 2.486 Cộng thêm Giá bán vào cuối năm $ 100.000 Giá trị @ 10% 0,751 $ 75.100 $ 77.586 Giá trị cho $1 hàng năm đơn giản tổng chuỗi: PV $1 hàng năm = 1 1 i 1 i 1 i Bằng với: i i HÌNH 1: Suất sinh lợi, lãi suất đơn, năm @10% Đơn giản hơn: 1 V i * Trong V = PV kỳ cuối * YP gọi suất sinh lợi hàng năm VÍ DỤ Tính giá trị khoản lợi tức $100 nhận 10 năm với lãi suất 10% Lợi tức $ 100 PV $1 pa, 10 years at 10% = 1 1,110 0,1 = Giá trị $100 10 năm @10% 6,145 $ 614,50 Hệ số PV tìm thấy Bảng tính, sử dụng máy tính tài VÍ DỤ Tính giá trị khoản lợi tức $100 năm mà người mua nhận khoản trả lãi (return on), khoản hoàn vốn (return of) vốn, giả sử lãi suất 10% Giá trị Lợi tức $ 100 PV $1 hàng năm, năm @ 10% 3,79 Giá trị $ 379 * Chú ý người mua trả $379 nhận khoản tốn $100 năm, ơng ta thu lại khoản tiền vốn khoản lãi tương đương 10% lãi suất Thuyết minh Vốn lại Lãi suất Lợi tức Trả vốn** 10%* Năm $ 379 37,9 100 62,19 Năm $ 316,90 (ie $379 – $62,19) 31,69 100 68,31 Năm $ 248,59 24,86 100 75,14 Năm $ 173,45 17,35 100 82,66 Năm $ 90,80 9,08 100 90,92 Năm Không * Lãi tính 10% vốn cịn lại ** Lợi tức $100, trừ lãi phần trả vốn *** Lệch làm tròn số Điểm quan trọng ví dụ cho thấy cách tính giá trị gắn với lợi tức tạo thời kỳ định Cũng tính lợi tức sở hữu từ cho thuê; nhà đầu tư nhận khoản hồn vốn dựa vốn cịn lại; khoản tiền nhận từ việc trả vốn áp dụng để chọn lãi suất Phương pháp phù hợp với trường hợp Tuy nhiên, liên quan đến việc tính thuế tái đầu tư, xem xét phần sau với lợi tức cho thuê Giá trị $1 hàng năm suất sinh lợi (YP) Hệ số giá trị $1 hàng năm thường thẩm định viên gọi suất sinh lợi (Years’ Purchase) với lãi suất đơn Lãi suất đơn có nghĩa lãi suất áp dụng cho hai: trả lãi trả vốn Suất sinh lợi với lãi suất đôi đề cập trang 15 Bảng so sánh suất sinh lợi với lãi suất đơn qua kỳ khác cho thấy lợi tức dài hạn gần với lợi tức vĩnh viễn Suất sinh lợi 6% (Bảng tính Parry) 10