TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP KHOA/VIỆN: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NƠNG THƠN ========&&&======= KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG – HUYỆN THẠCH THẤT – THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 7850103 Giảng viên hướng dẫn: Th.s Trần Thu Hà Sinh viên thực : Nguyễn Thị Trang Thương Lớp : K64 - QLDĐ Mã sinh viên : 1954031172 Khóa học : 2019 - 2023 Hà Nội, 2023 i LỜI CẢM ƠN Để đạt thành công việc hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp, ngồi phấn đấu, nỗ lực thân em nhận nhiều giúp đỡ từ đơn vị, cá nhân cô hướng dẫn Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến cá nhân, đơn vị hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến tồn thể thầy giáo trường Đại học Lâm Nghiệp , đặc biệt cô Trần Thu Hà suốt thời gian qua hướng dẫn, giúp đỡ tận tình bảo cho em suốt trình nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình cơ, chú, anh, chị UBND xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội giúp đỡ, bảo tận tình tạo điều kiện thuận lợi cho em trình nghiên cứu, thực tập hoàn thành báo cáo Trong thời gian thực tập em cố gắng để hoàn thành báo cáo mình, nhiên với điều kiện thời gian có hạn, kinh nghiệm cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi sai xót Em mong nhận bảo, đóng góp ý kiến thầy, giáo để khóa luận hồn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng….năm 2023 Sinh viên thực Nguyễn Thị Trang Thương ii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN .ii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.3 Phạm vi nghiên cứu CHƯƠNG II TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Điều kiện nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 2.1.3 Quy định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 12 2.1.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.2 Căn pháp lý công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.3 Cơ sở thực tiễn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 2.3.1 Giai đoạn trước năm 1975 15 2.3.2 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước có luật đất đai năm 1988 15 2.3.3 Giai đoạn từ năm 1988 – 1993: 16 2.3.4 Giai đoạn từ luật đất đai năm 1993 đến trước có Nghị định 17/1999/NĐ-CP 17 2.3.5 Giai đoạn từ có Nghị định 17/1999/NĐ-CP đến trước có luật đất đai năm 2003 17 2.3.6 Giai đoạn từ luật đất đai năm 2003 Nghị Định 181/2004/NĐ-CP 18 2.3.7 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2013 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP18 2.4 Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 CHƯƠNG III VẬT LIỆU - PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 iii 3.1 Địa điểm nghiên cứu 22 3.2 Nội dung nghiên cứu 22 3.3 Đối tượng nghiên cứu 22 3.4 Phương pháp nghiên cứu 22 3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 22 3.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 23 3.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 23 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 24 CHƯƠNG IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI XÃ HẠ BẰNG 25 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2.Điều kiện kinh tế 27 4.1.3 Điều kiện Văn hóa – xã hội 29 4.1.4 Đánh giá chung 31 4.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT 33 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai xã Hạ Bằng giai đoạn 2020 – 2022 33 4.2.2 Tình hình sử dụng đất xã Hạ Bằng 37 4.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai 44 4.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT 45 4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông thôn xã Hạ Bằng 45 4.3.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã 46 4.4 TỔNG HỢP Ý KIẾN CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THAM GIA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 48 4.5 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CHUYỆN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG 51 4.5.1 Thuận lợi 52 4.5.2 Khó khăn 52 iv 4.6 Đề xuất số giải pháp công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất 53 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 55 5.1 Kết luận 55 5.2 KIẾN NGHỊ 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO 57 PHỤ BIỂU v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Nghĩa tiếng việt Từ viết tắt CT-TTg Chỉ thị thủ tướng phủ GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định phủ QĐ-BTNMT Quyết định Bộ tài nguyên môi trường QĐ-UBND Quyết định Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường TT-BTC Thông tư Bộ tài TT-BTNMT Thơng tư Bộ tài ngun mơi trường UBND Uỷ ban nhân dân DĐĐT Dồn điền đổi VPĐKDĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPCC Văn phịng cơng chứng NCT Người cao tuổi CSSK Chăm sóc sức khỏe GPMB Giải phóng mặt CNC Cơng nghệ cao vi DANH MỤC BẢNG Bảng Quy trình bước thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 19 Bảng Hiện trạng sử dụng đất xã Hạ Bằng năm 2022…………………37 Bảng Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp xã Hạ Bằng 39 Bảng Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp xã Hạ Bằng 41 Bảng 4 Biến động sử dụng đất giai đoạn 2020 – 2022 42 Bảng 4.5 Kết giải hồ sơ tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơng thôn…………………………………………………………………46 Bảng 4.6 Tổng hợp ý kiến người dân xã Hạ Bằng……………………… 48 vii DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ Cơ cấu sử dụng đất xã Hạ Bằng năm 2022 38 Biểu đồ 4.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Hạ Bằng giai đoạn 2020 – 2022……………………………………………………………………46 viii CHƯƠNG I: MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Q trình khai thác sử dụng đất đai ln gắn liền với q trình phát triển xã hội Xã hội phát triển nhu cầu sử dụng đất cao, đất đai lại có hạn, việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu bền vững nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải hoạch định cụ thể khoa học 1.1 Trong năm gần tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai lại có hạn Là xã thuộc thành phố Hà Nội, xã Hạ Bằng hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất diễn nhiều để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật Do u cầu đặt cho cơng tác quản lý đất đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi hơn, nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống toàn quốc nhằm tạo trật tự đảm bảo tính cơng xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng lúc tuân theo quy định pháp luật, thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng sử dụng đất vấn diễn phức tạp địa bàn xã gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước đất đai Xã Hạ Bằng xã huyện Thạch Thất,thành phố Hà Nội nằm vùng Trung Du Vùng Núi Phía Bắc, nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế – xã hội vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ln “nóng”, điều ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn xã Trên sở nhằm xem xét, đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã, để tìm khó khăn ngun nhân cịn tồn tại, từ đưa phương hướng khắc phục khó khăn hồn thiện cơng tác góp phần cho công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tốt em tiến hành thực đề tài: “Đánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu tổng quát - Đánh giá thuận lợi, khó khăn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa phương 1.2.2.Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất 1.3 Phạm vi nghiên cứu - Thời gian thu thập số liệu thứ cấp: Giai đoạn 2020 2022 - Thời gian điều tra khảo sát: Năm 2022 - Phạm vi loại đất nghiên cứu: Đất nông thôn - Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Hộ gia đình, cá nhân Trong giai đoạn 2020 – 2022, xã Hạ Bằng tiếp nhận 535 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng QSDĐ, hồn thành 500 hồ sơ với diện tích 72,151ha Năm 2021 hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn mạnh với 211 hồ sơ đăng ký, giải xong 199 hồ sơ, đạt 94,31% năm 2021 có nhiều tuyến đường xã cải tạo nâng cấp, dự án H14, dự án khu cơng nghệ cao hồn chỉnh, nhiều nhà đầu tư bất động sản thực phân lô bán để thu lợi nhuận Năm 2020 có số hồ sơ chuyển nhượng với 152 hồ sơ đăng ký, giải xong 137 hồ sơ, đạt 90,13% ảnh hưởng dịch bệnh Coivd, giãn cách xã hội dẫn đến người dân khơng thể ngồi nên tình hình chuyển nhượng hầu hết hộ dân sinh sống hoạt động sản xuất kinh doanh nên có nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác Hầu hết trường hợp đăng ký chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã giải dứt điểm, nhanh gọn theo trình tự thủ tục quy định Luật Đất đai Tuy nhiên số hồ sơ tồn xã ít, năm có 35 hồ sơ chưa đủ điều kiện Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chưa chuyển nhượng cho người dân do: thiếu thời gian, thủ tục lập hồ sơ sai so với quy định, thiếu giấy tờ theo quy định, sai cước công nhân,… Từ có luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ trình tự, thủ tục tránh nhiều vấn đề nhạy cảm, điều góp phần làm thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất diễn mạnh mẽ Tuy nhiên, cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng ítkhó khăn, điển hình như: Việc thực văn bản, quy định Luật Đất đai chậm trễ Cần phải có kế hoạch cụ thể việc cập nhật văn pháp luật nhanh chóng đưa vào sử dụng, tránh làm chậm hoạt động có nhu cầu cần thiết Cơ chế “một cửa” thực tốt địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành xong số lượng cán hạn chế, mỏng so với nhu cầu người dân, vấn đề cần xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế công việc 47 4.4 TỔNG HỢP Ý KIẾN CÁC HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THAM GIA CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Sau trình khảo sát thực tế địa phương tình hình chuyển nhượng QSDĐ địa phương hộ gia đình, cá nhân Với số lượng 50 phiếu khảo sát với giúp đỡ người dân em thu thập số thông tin tâm lý người dân tham gia chuyển nhượng QSDĐ địa phương tổng hợp bảng 4.4 sau: Bảng Tổng hợp ý kiến người dân xã Hạ Bằng Chỉ tiêu đánh giá A.Thấp Giá chuyển nhượng QSDĐ thị B.Vừa phải trường bất động sản xã Hạ Bằng C Cao A.Đơn giản Các thủ tục thực quyền B.Phức tạp chuyển nhượng QSDĐ theo pháp Luật C.Bình thường A.Đơn giản Các văn hướng dẫn thực B.Phức tạp chuyển nhượng QSDĐ quan C.Bình thường địa D.Ý kiến khác A.Dễ Khả tìm kiếm thơng tin B.Khó giao dịch vấn đề chuyển C.Bình thường nhượng QSDĐ D.Rất khó A.Nhanh Thời gian để hồn thành thủ B.Bình thường tục chuyển nhượng QSDĐ C.Lâu D.Rất lâu A.Nhiệt tình Thái độ cán địa B.Bình thường việc thực chuyển nhượng C.Đúng mực QSDĐ D.Ý kiến khác 48 Số phiếu 22 25 24 25 19 18 13 15 28 17 16 29 Tỉ lệ (%) 16.00 40.00 44.00 2.00 50.00 48.00 12.00 50.00 38.00 0.00 8.00 36.00 26.00 30.00 8.00 56.00 34.00 2.00 10.00 32.00 58.00 0.00 A.Có 28 56.00 B.Khơng 10.00 C.Bình thường 17 34.00 A.Cao 26 2.00 Cái loại phí, lệ phí thuế chuyển B.Thấp 10 nhượng QSDĐ C.Bình thường 19 38.00 A.Có 36 72.00 Lo sợ rủi ro giao dịch chuyển B.Không 6.00 nhượng QSDĐ C.Bình thường 11 22.00 A.Ngày tăng 18 36.00 B.Ngày 0.00 10 Tình trạng chuyển nhượng giảm QSDĐ địa phương C.Khơng thay đổi 19 38.00 D.Ý kiến khác 13 26.00 (Nguồn: Số liệu tự tổng hợp, 2023) Lo ngại vấn đề lên xuống giá thị trường bất động sản trình chuyển nhượng Thứ nhất: Khi hỏi giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường bất động sản địa phương thấp hay cao có tới 44, % người trả lời cao đa số hộ nơng hộ có thu nhập không cao chủ yếu vùng đông dân cư, gần trung tâm xã Theo điều tra giá chuyển nhượng QSDĐ địa phương có nhiều phân khúc theo vùng vị trí giao động khoảng 20 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2 Có thể thấy chênh lệch giá lớn vị trí khác xã, thấy chênh lệch giá so với Khung giá Nhà nước quy định Có 40% số phiếu điều tra cho giá chuyển nhượng địa phương vừa phải, chủ yếu hộ kinh doanh phi nông nghiệp, họ nhìn thấy tiềm giá trị QSDĐ Những người cịn lại cho giá chuyển nhượng thấp; chiếm 16% Thứ Khi hỏi thủ tục thực quyền chuyển nhượng QSDĐ pháp luật Có nhiều số phiếu cho thủ tục phức tạp, chồng chéo đa số người dân khơng thể nắm rõ Và có tương đối người dân cho thủ tục bình thường họ có khả thực được, họ nhờ 49 cán giải đáp, ghi rõ giấy tời, thủ tục Cịn lại số phiếu cho đơn giản, chủ yếu cán quan Nhà nước nắm luật pháp Thứ Khi hỏi văn hướng dẫn thực chuyển nhượng QSDĐ quan địa gửi cho ơng (bà) q trình chuyển nhượng? Đa số người dân cảm thấy phức tạp chủ yếu người cao tuổi, v.v Bên cạnh có người thấy dễ hiểu bình thường văn hướng dẫn, người dân đọc kĩ nội dung văn hướng dẫn thực chuyển nhượng mà quan địa cung cấp họ cho hiểu nội dung văn hướng dẫn giải thích cán địa Thứ Khi hỏi khả tìm kiếm thơng tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng QSDĐ: Chỉ có cho Dễ tìm kiếm; 26,00% cho Bình thường họ tìm vài thơng tin; đa số người dân cho khó tìm kiếm thơng tin đáp án khó có người dân lựa chọn, hầu hết người dân khơng tìm hiểu thơn tin qua phương tiện tìm kiếm mà họ thường đến hỏi thơng tin xin ý kiến từ người khác Thứ Khi hỏi thời gian để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: Thời gian bình thường có nhiều người dân lựa chọn, họ thời gian hoàn thành thủ tục hợp lý rồi; có tương đối người dân cho thời gian hồn thành lâu cịn lại người dân thấy lâu họ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Thứ Khi hỏi thái độ cán địa việc thực chuyển nhượng QSDĐ: Có đa số người dân cho thái độ tiếp dân cán địa địa phương có thái độ làđúng mực; có tương đối người dân nhận thấy cán địa địa phương nhiệt tình bình thường người dân Và cịn lại số người dân trả lời ý kiến khác 50 Thứ Khi hỏi vấn đề có lo ngại lên xuống giá thị trường bất động sản trình chuyển nhượng: Hầu hết người dân trả lời có lo ngại giá thị trường chuyển nhượng lên xuống điều bình thường quy luật thị trường Có tương đối nhiều người dân cho bình thường vấn đề lên xuống giá Và cịn lại 10.00% số phiếu trả lời khơng lo ngại Thứ Khi hỏi loại phí, lệ phí thuế chuyển nhượng QSDĐ: Đa số người dân thấy mức tiền loại phí, lệ phí thuế cao so với mức kinh tế người dân địa phương Có tương đối người dân cho cá loại phí Bình thường, cịn lại người dân cho số tiền loại phí thấp Thứ Khi hỏi rủi ro giao dịch chuyển nhượng QSDĐ: Có tương đối người dân cảm thấy bình thường có rủi ro giao dịch người khơng sợ rủi ro chuyển nhượng chiếm tổng số phiếu Và đa số người cảm thấy sợ rủi ro trình giao dịch Thứ 10 Khi hỏi tình trạng chuyển nhượng QSDĐ địa phương mình: Hầu hết người dân nhận thấy tình trạng chuyển nhượng QSDĐ địa phương ngày tăng cao nhu cầu sử dụng ngày cao, theo tốc độ phát triển Xã tình trạng chuyển nhượng tiếp tục tăng thời gian tới Khơng có cho tình trạng chuyển nhượng ngày giảm Có rất cho tình trạng chuyển nhượng đứng n khơng có thay đổi Và cịn tương đối số phiếu trả lời ý kiến khác 4.5 ĐÁNH GIÁ NHỮNG THUẬN LỢI, KHĨ KHĂN TRONG CƠNG TÁC CHUYỆN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA XÃ HẠ BẰNG Xã Hạ Bằng thuộc vùng trung tâm huyện Thạch Thất cố gắng vươn phát triển, với xuất khu cơng nghiệp, xí nghiệp nhà máy, “Thị trường bất động sản“ cụm từ khơng cịn xa lạ với người dân nữa, nhiên số rất nhỏ người dân 51 huyện đơn “mua bán đất“ mà thơi Vì mà cơng tác chuyển nhượng cịn gặp nhiều khó khăn thuận lợi giai đoạn 2020-2022 4.5.1 Thuận lợi Luôn quan tâm đạo thường xuyên UBND huyện, Sở Tài nguyên Môi trường thủ tục hành nên cơng tác giải hồ sơ nhanh chóng, kịp thời tương đối xác Thường xun tổ chức tra, kiểm tra, rà sốt cơng tác quản lý sử dụng đất địa bàn để hạn chế vi phạm sử dụng đất Các cán đào tạo quy, bồi dưỡng thường xuyên chuyên ngành để đáp ứng công việc cách kịp thời với quy định pháp luật hành Nhà nước Càng ngày dân trí người dân cao có ý thức tìm hiểu pháp luật công tác chuyển nhượng giải nhanh chóng hơn, chấp hành theo pháp luật Đi đà phát triển ngày nhiều khu công nghiệp nhu cầu sử dụng đất ngày cao Làm cho thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất sôi động trước nhiều 4.5.2 Khó khăn Những giai đoạn trước việc đo đạc hồ sơ đăng kí ban đầu cịn nhiều sai lệch, tồn nhiều bất cập cần phải tiếp tục hồn thiện, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai quyền người sử dụng đất Pháp luật, quy định, văn pháp lý chồng chéo, rườm rà, người dân phải qua nhiều cửa từ thời gian giải hồ sơ bị kéo dài Từ ảnh hưởng đến tâm lý người dân làm thủ tục hồ sơ liên quan đến pháp luật Giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế cao nhiều so với khung giá Nhà nước quy định thấy cịn nhiều tình trạng giá hợp đồng chuyển nhượng có chênh lệch so với giá hai bên chuyển nhượng nhằm giảm bớt loại phí, thuế, gây thất ngân sách Nhà nước 52 Cán chuyên ngành xã cịn yếu kém, kiến thức chun mơn cịn thiếu kinh nghiệm, khơng chun sâu gây nhiều sai sót q trình giải quyết, thẩm định hồ sơ Việc thay đổi nhân sự, điều chuyển nhân làm giảm hiệu làm việc phòng ban Đa số người dân khơng nắm trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý để thực quyền chuyển nhượng QSDĐ gây nên nhiều bất cập thời gian giải hồ sơ bị kéo dài hơn; dẫn đến nhiều rủi ro trình chuyển nhượng Chi phí lệ phí, thuế cao gây nhiều trường hợp giá chuyển nhượng thực tế thấp so với giá chuyển nhượng ghi hợp đồng để giảm bớt trách nhiệm tài Gây thất ngân sách Nhà nước 4.6 Đề xuất số giải pháp công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hạ Bằng, huyện Thạch Thất Xã Hạ Bằng đà phát triển, trình độ dân trí nâng cao trước nhiều nên khái niệm thị trường bất động sản khơng cịn xa lạ với người dân Tuy nhiên, để hiểu rõ thị trường bất động sản, nắm quy trình, thủ tục hành khơng cịn nhiều Do địi hỏi phải có tham gia, quan tâm quan, cán lãnh đạo hướng dẫn, đạo nhiệt tình, chi tiết Phải nhờ có quản lý tốt cán bộ, quan người dân thực chuyển nhượng theo quy định pháp luật việc sử dụng đất đạt hiệu định Khi người dân có ý thức pháp luật sử dụng đất có hiệu việc quản lý Nhà nước đơn giản nhanh chóng hơn; tạo điều kiện cho kinh tế, trị, xã hội phát triển Để đạt thành định phải có biện pháp, giải pháp cụ thể sau: -Tổ chức đo đạc lại chỉnh sửa lại hồ sơ đăng kí ban đầu đất có nhiều sai lệch Để giảm thiểu thời gian giải có biến động đất đai chuyển nhượng đất đai, giảm tranh chấp khiếu nại đất đai - Trang bị đầy đủ sở vật chất kỹ thuật, phát triển ứng dụng công nghệ tin học vào công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa 53 - Các cán địa cập nhập thường xuyên văn pháp luật đất đai ban hành từ cấp để kịp thời cập nhập, áp dụng địa phương cho theo pháp luật hành - Kiến nghị với quan có thẩm quyền ban hành thủ tục, trình tự liên quan đến pháp lý, văn ban hành nên thống rõ ràng để người dân kịp thời nắm bắt - Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cán địa sở để thực dịch vụ hành phục vụ cho giao dịch dân sự, cung cấp phổ biến thông tin đất đai tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sử dụng đất hiệu Đẩy nhanh công tác giải công việc giúp người dân yên tâm, tin tưởng vào sách pháp luật - Các cán địa cần có thái độ văn minh, nhiệt tình giải đáp thắc mắc hướng dẫn thủ tục theo quy định pháp luật cho người dân; để người dân nắm bắt đầy đủ thơng tin trình tự, thủ tục thời gian giải hồ sơ biến động đất đai - Các cán địa phương nên điều tra thực tế đưa mức giá chuyển nhượng sát với thực tế để từ xây dựng khung giá đất Thành phố xác nhất, tránh thất thoát nhiều ngân sách Nhà nước Đồng thời, kiến nghị với quan cấp có thẩm quyền ban hành giảm bớt loại thuế, phí tham gia thực quyền nghĩa vụ đất đai; có sách thuế, phí cho phù hợp với thu nhập, khả tài hộ dân - Tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai tới người dân thường xuyên, kịp thời; có ý thức sử dụng đất hợp lý luật pháp Xây dựng liệu pháp luật đất đai theo chủ đề phù hợp nội dung quản lý nhà nước đất đai để cung cấp cho địa phương 54 PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua trình điều tra, thu thập, phân tích xử lý số liệu phương giai đoạn từ năm 2020 - 2022 để phục vụ cho cơng tác nghiên cứu đề tài tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn xã Hạ Bằng, thu số kết luận sau: Về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội xã Hạ Bằng – huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội, có vị trí thuận lợi, đầu mối giao thơng quan trọng toả xã phía Tây Bắc Đông Nam Hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội trọng đầu tư Tuy vậy, xã Hạ Bằng huyện nghèo huyện Thạch Thất, sản xuất nông nghiệp chủ yếu Nền kinh tế xã phát triển chưa tương xứng với tiềm có Về quản lí sử dụng đất cịn có chồng chéo nội dung quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển ngành Tình trạng vi phạm luật đất đai xảy số nơi, sử dụng khơng mục đích, lấn chiếm đất đai,… Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ đại bàn xã Hạ Bằng giai đoạn 2020-2022 diễn sôi Tổng số hồ sơ chuyển nhượng toàn xã 500 hồ sơ giải quyết, số hồ sơ không giải 35 hồ sơ Qua trình điều tra cho thấy cán chưa điều tra sát với thực tế, giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế cao giá chuyển nhượng QSDĐ hợp đồng Người dân cịn e ngại với thủ tục hành thủ tục, văn pháp quy cịn chồng chéo Từ tình hình chuyển nhượng QSDĐ xã Hạ Bằng diễn sôi giai đoạn 2020-2022 vừa qua, cho thấy xã có bước tiến công đổi mới, vươn lên, ngày phát triển tốt hơn, đời sống người dân ngày nâng cao Chuyển nhượng QSDĐ thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu sử dụng đất Được đạo kịp thời Sở Tài nguyên Môi trường, UBND huyện Thạch Thất, Văn Phòng Đăng ký đất đai Chi Nhánh Huyện Thạch Thất Dưới nỗ 55 lực tâm Lãnh đạo, tập thể cá nhân Ủy ban nhân dân xã Hạ Bằng thực đạt kết đáng khích lệ 5.2 KIẾN NGHỊ Qua q trình tiến hành điều tra, khảo sát xã Hạ Bằng tình hình chuyển nhượng QSDĐ, tình hình chuyển nhượng diễn sơi bên cạnh ln tồn số bất cập, khó khăn Vì thế, em xin đưa vài kiến nghị sau: Để thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Hạ Bằng lãnh đạo xã cấp quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: Đầu tư khoa học công nghệ nhằm nâng cao chất lượng, hệ thống quản lý từ Trung ương tới địa phương ngành liên quan với công tác quản lý đất đai nói chung cơng tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng Tuyên truyền cách sâu rộng tới người dân Quy định pháp luật đất đai nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân Từ việc quản lý đất đai nói chung trở nên dễ dàng có hiệu Tăng cường công tác kiểm tra nhằm hướng dẫn ngăn chặn trường hợp thực không quy định pháp luật Nhà nước cần ban hành Quy định Pháp luật rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo khâu quản lý, lĩnh vực đất đai – lĩnh vực coi nhạy cảm Cần có điều chỉnh phù hợp cải cách hành cách linh hoạt, theo kịp phát triển xã hội 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường - Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Năm 2004; Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư số 09/2007/TT-TNMT ngày 08/02/2007 việc hướng dẫn chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa - Năm 2007; Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 06/2007/TT-TNMT ngày 02/07/2007 hướng dẫn thực số điều Nghị định 84/NĐ-CP; Bộ Tài ngun Mơi trường - Báo cáo tình hình chấp hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Năm 2008; Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Năm 2009; Bộ Tài nguyên Môi trường – Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Năm 2010; Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Bộ Tài ngun Mơi trường - Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; 10 Bộ Tài nguyên Môi trường - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định Hồ sơ địa chính; 11 Chính phủ - Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 2013; 12 Chính phủ - Nghị định 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 quy định 57 giá đất; 13 Chính phủ - Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại, tố cáo đất đai - Năm 2007; 14 Chính phủ - Nghị định 104/2014/NĐ – CP quy định khung giá đất; 15 Chính phủ - Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/2011 việc thực số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Năm 2011; 16 Luật Đất đai 2013 - Nhà xuất trị quốc gia- Năm 2014; 17 http://thuvienphapluat.vn/; 18 http://vi.wikipedia.org/wiki/Thạch Thất; 19 http://www.hanoi.gov.vn; 20 Ủy ban nhân dân xã Hạ Bằng (2022a) Báo cáo phát triển kinh tế xã hội xã Hạ Bằng 22 Ủy ban nhân dân xã Hạ Bằng (2022b) Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất xã Hạ Bằng 21 Ủy ban nhân dân xã Hạ Bằng (2022) Báo cáo kiểm kê đất đai xã Hạ Bằng 23 Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai huyện Thạch Thất, 2020 Kết tổng hợp số lượng chuyển nhượng địa bàn xã Hạ Bằng năm 2020 24 Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai huyện Thạch Thất, 2021 Kết tổng hợp số lượng chuyển nhượng địa bàn xã Hạ Bằng năm 2021 25 Chi nhánh Văn phịng đăng kí đất đai huyện Thạch Thất, 2021 Kết tổng hợp số lượng chuyển nhượng địa bàn xã Hạ Bằng năm 2022 58 PHỤ BIỂU 01: Mẫu phiếu điều tra PHIẾU KHẢO SÁT KHẢO SÁT TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HẠ BẰNG, HUYỆN THẠCH THẤT (Phục vụ cho nghiên cứu khoa học / khóa luận tốt nghiệp sinh viên Nguyễn Thị Trang Thương lớp K64 – QLDD Quản lý đất đai, Viện Quản lý đất đai PTNT, Trường Đại học Lâm nghiệp) I Thông tin chung: Họ tên chủ đất: ………………………………………………………… Địa chỉ: ……………………………………………………………………… Diện tích chuyển nhượng: ………………………………………………… Loại đất chuyển nhượng: …………………………………………………… Vị trí đất: ……………………………………………………………… Giá chuyển nhượng:…………………………… Năm: ………………… II Thông tin khảo sát: Khoanh tích vào đáp án mà Ơng (Bà) cho Theo Ông (Bà) giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường bất động sản xã là: A Thấp C Cao B Vừa phải Ơng (Bà) có nhận xét làm thủ tục thực quyền chuyển nhượng QSDĐ pháp luật: A Đơn giản C Bình thường B Phức tạp 59 Ơng (Bà) có nhận xét văn hướng dẫn thực chuyển nhượng QSDĐ quan địa gửi cho ơng (bà) q trình chuyển nhượng: C Bình thường A Dễ hiểu B Khó hiểu Ơng (Bà) có nhận xét khả tìm kiếm thông tin giao dịch vấn đề chuyển nhượng QSDĐ: A Dễ C Bình thường B Khó D Rất khó Ơng (bà) có nhận xét thời gian để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: A Nhanh C Lâu B Bình thường D Rất lâu Ơng (bà) có nhận xét thái độ cán địa việc thực chuyển nhượng QSDĐ: A Nhiệt tình C Đúng mực B Bình thường D Ý kiến khác Ơng (bà) có lo ngại vấn đề lên xuống giá thị trường bất động sản trình chuyển nhượng: C Bình thường A Có B Khơng Ơng (bà) có nhận xét loại phí, lệ phí thuế chuyển nhượng QSDĐ: C Bình thường A Cao B Thấp Ơng (bà) có sợ rủi ro giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khơng: C Bình thường A Có 60 B Khơng 10.Theo Ơng (bà) có nhận xét tình trạng chuyển nhượng QSDĐ địa phương mình: A Ngày tăng C Không thay đổi B Ngày giảm D Ý kiến khác Xin chân thành cảm ơn ông (bà) dành thời gian cho khảo sát! Hạ Bằng, ngày… tháng …….năm2023 Người tham gia khảo sát Người lập phiếu (Ký tên) (Ký tên) Nguyễn Thị Trang Thương 61