BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT, ỊẬI SẬ^ịGẬ^MỀN với hạt trọng hoạt ĐỘNG THU HỊI NỌ CỦA TỐ CHÚC TÍN DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐƠNG, THÀNH PHĨ HÀ NỘI HỌ VÀ TÊN TÁC GIẢ LUẬN VẢN PHAN VIỆT AN HÀ NỘI-2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu cùa riêng tơi, số liệu, trích dẫn luận văn hồn tồn trung thực Những kết luận văn chưa công bố công trinh khác Học viên (Ký ghi rõ họ tên) Phan Việt An Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội LỊÌ CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu đề tài “Pháp luật xử lý tài sản bào đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoạt động thu hồi nợ tố chức tin dụng địa bàn quận Hà Đông, thành Hà Nội", nhận giúp đờ, chi báo nhiệt tình cùa thầy, giáo Trường Đại học Mở Hà Nội đế hoàn thành luận văn Với tỉnh cảm chân thành, tơi bày tỏ lịng biết on Ban giám hiệu Trường Đại học Mở Hà Nội, thầy giáo, cô giáo tham gia quàn lý, giảng dạy giúp đỡ suốt trình học tập, nghiên cứu Tơi xin bày tỏ biết ơn đặc biệt đến TS Trần Vũ Hải - người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ kiến thức, tài liệu phương pháp đề tơi hồn thành đề tài nghiên cứu khoa học Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đà động viên, cồ vũ, khích lệ giúp đỡ tơi suốt thời gian qua Mặc dù có nhiều cố gắng suốt trình thực đề tài, song cịn mặt hạn chế, thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp dần thầy cô giáo bạn đồng nghiệp Xin chân thành cám ơn! MỤC LỤC Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài - Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài - Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu - Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu - Những đóng góp luận văn -9 Ket cấu luận vãn CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẺ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ xừ LÝ TÀI SẢN BÁO ĐAM LÀ QUYỀN sứ DỤNG ĐÁT, TÀI SÁN GẮN LIỀN VỚI ĐẨT ĐẼ xử LÝ NỢ TẠI TĨ CHỨC TÍN DỤNG 11 1.1 Khái niệm chấp tài sán quyền sử dụng đất, tài sàn gắn liền với đất tổ chức tín dụng 11 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản tổ chức tín dụng 11 1.1.2 Thế chấp quyền sứ dụng đất, tài sàn gắn liền với đất tố chức tín dụng — 16 1.2 Xử lý tài sản bảo đảm QSDD, TSGLVĐ TCTD 21 1.2.1 Khải quát hoạt động xử lý tài sân bảo đảm 21 1.2.2 Khái quát hoạt động xử lý tài sân báo đâm QSDĐ, TSGL VĐ đê xừ lý nợ cùa TCTD————————————————————24 1.3 Khái quát pháp luật xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ để xử lý nợ TCTD - 26 1.3.1 Khái niệm đặc điềm pháp luật xử lý tài sản bảo đám QSDĐ, TSGL VĐ để xử lý nợ TCTD ————————————————————26 1.3.2 Cơ cấu pháp luật xử lý tài sàn bào đàm QSDĐ, TSGL VĐ đê xử lý nợ TCTD 28 CHƯƠNG THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢMLÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT, TÀI SẢN GẮN LIÈN VỚI ĐẤTTRONG HOẠT ĐỘNG xủ LÝ NỢ CỦA CÁC TĨ CHÚC TÍN DỤNG -32 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nự TCTD 32 2.1 ỉ Pháp luật nguyên tắc chung trình xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGL VĐ hoạt động xử lý nợ TCTD 32 2.1.2 Điều kiện tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGL VĐ tiến hành xử lý nọ' TCTD 33 2.1.3 Pháp luật xử lý tài sán báo dám QSDĐ, TSGL VĐ hoạt động thu hồi nợ TCTD -41 2.1.4 Pháp luật trình tự, thủ tục xử lý tài sản bao đảm QSDĐ, TSGL VĐ để xử lý nợ TCTD - 42 2.1.5 Pháp luật chuyến sở hữu sau xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGL VĐ dể xử lý nọ’ TCTD - 46 2.1.6 Pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, TSGL VĐ để xử lý nợ TCTD so trường hợp đặc biệt 48 2.2 Những tồn tại, hạn chế pháp luật xử lý tài sản đảm bảo QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi nợ TCTD — - - —-50 CHƯƠNG THỰC TIẺN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỂN SƯ DỤNG DAT, TÀI SẢN GAN LIỀN VỚI ĐẤT TRONG HOẠT ĐỘNG XỬ LÝ NỢ CỦA CÁC TƠ CHỨC TÍN DỤNG TỪ CÔNG TÁC THI HÀNH ÁN DÂN sụ TRÊN ĐỊA BÀN QUẶN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NÔI VÀ MQT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP-— - 62 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vói đất hoạt động xử lý nợ tổ chức tín dụng cơng tác thi hành án dân địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội -—62 3.1.1 Những kết đạt - 62 3.1.2 Những khó khăn, vướng mac 63 3.1.3 Nguyên nhân -66 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật thi hành án dân về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoạt động xử lý nọ’ tổ chức tín dụng 69 3.1.1 Cơ sở cùa việc hoàn thiện pháp luật -69 3.1.2 Các yêu cầu trình hoàn thiện pháp luật 70 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thi hành án dân về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vói đất hoạt động xử lý nợ tổ chức tín dụng 71 3.3.1 Hoàn thiện quy định điều kiện, trình tự, thú tục thu giữ tài sản đám báo cùa TCTD 71 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật phương thức xử lý tài sàn đám bảo 11 3.3.3 Hoàn thiện pháp luật trình xử lý tài sân the chấp QSDĐ 72 3.3.4 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sân chấp TGL VĐ hình thành tương lai ——————————————————————————73 3.3.5 Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp dự án đầu tư có sử dụng đất - - - ———73 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản băo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoạt động xử lý nọ' cua tổ chức tín dụng - 74 KÉT LUẬN 76 DANH MỰC TÀI LIỆU THAM KHẢO ■78 Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nước ta giai đoạn đối lĩnh vực kinh tế, trị, xã hội lĩnh vực khác Việc mở cửa hội nhập kinh tế quốc tể theo chù trương Đáng Nhà nước góp phần tạo nên bước tiến đáng ke vào công cãi tiến nước nhà, mở nhiều hội đặt thách thức to lớn lĩnh vực, hoạt động doanh nghiệp, hoạt động tố chức tín dụng, lĩnh vực nhạy cảm Khi xã hội ngày phát triển quan hệ dân sự, kinh doanh, thương mại phát triền theo, tranh chấp xảy điều không tránh khỏi, số lượng tranh chấp dân sự, kinh doanh, thương mại nói chung tranh chấp hợp đồng tín dụng nói riêng ngày tăng với mức độ ngày phức tạp, lựa chọn hình thức giải tranh chấp vừa đăm bảo có lợi cho thương nhân vừa trì mối quan hệ làm ăn việc mà bên kinh doanh cần quan tâm, lựa chọn Tổ chức tín dụng đời phát triển gắn liền với đời phát triến cùa kinh tế hàng hóa đồ giái nhu cầu phân phối vốn, nhu cầu toán , phục vụ cho việc phát 7.^ Dai hoc Mở Hà Noi + triên, mở rộng sản xuât kinh doanh cua tô chức kinh tẽ, nhu câu sinh hoạt sản xuât cùa cá nhân Hiện nay, tố chức tín dụng, việc chấp bất động sàn diễn sôi động ngày trở nên quan trọng không thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Trong số bất động sán sử dụng làm tài sân bào đàm thi quyền sừ dụng đất (ỌSDĐ), tài sản gắn liền với đất tài sàn sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với bất động sán khác Mặc dù, nhìn chung tính khốn tài sàn bảo đàm QSDĐ, tài sàn gắn liền với đất không cao tài sàn bão đảm thông thường khác lại loại tài sân có giá trị lớn, ốn định tồn mãi Thông thường chi khách hàng khơng có tài sán QSDĐ QSDĐ chấp hết để bào đám thực nghĩa vụ dân mà không đủ thi bên nhận the chap áp dụng đến biện pháp khác nhận tài săn khác làm tài sàn bão đám Tuy có vai trò quan trọng việc xử lý tài sán báo đàm QSDĐ, tài sản gán liền với đất công tác thi hành án dân (THADS) vấn đề nhức nhối nhận chấp Ngoài vướng mắc nguyên nhân khách quan thị trường bất động sàn "đóng băng" ngun nhân dẫn đến tinh trạng văn bán pháp luật liên quan xử lý tài sản chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định thực gây khó khăn cho chù the xác lập, thực quan hệ the chấp đặc biệt gây lúng túng cho quan Thi hành án dân áp dụng pháp luật đề giãi tranh chấp xảy Điều đặt vấn đề tính đồng bộ, tính thống phù hợp cùa quy định xứ lý tài sàn bảo đàm ỌSDĐ, tài sán gắn liền với đất cần nghiên cứu, xem xét đề tìm nguyên nhân định hướng hoàn thiện Với lý đây, tác giả chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sán báo đám quyền sử dụng đất, tài sàn gan liền với đất hoạt động thu hồi nợ tổ chức tin dụng địa bàn quận Hà Đông, thành Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp cao học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Hiện có nhiều cơng trinh nghiên cứu có nội dung liên quan đen vấn đe thuộc phạm vi nghiên cứu cúa luận văn, công trinh nghiên cứu tiêu biếu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (2019), Một số suy nghĩ bảo đám thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam; Nguyễn Văn Hoạt (2020), Bão đàm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2020), Pháp luật bào đảm thực Thư yiciLTrirgne Dai hoc Mở Hà Noi_ nghĩa vụ trá nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đàm tiền vay bàng tài sản tổ chức tín dụng; Nguyễn Thị Nga (2019), Pháp luật chấp ỌSDĐ Việt Nam; Đỗ Văn Đại (2021), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ- Bản án binh luận bán án; Vũ Thị Hong Yen (2021), Tài sàn the chấp xử lý tài sàn chấp theo quy định cùa pháp luật dân Việt Nam hành; Các viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sàn bảo đăm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu cùa đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu chì đề cập đến vấn đề xử lý tài sản bão đảm tất loại tài sản chi tập trung vào việc xác lập đăng ký giao dịch báo đám tài sãn xử lý tài sản bào đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đám Dựa ý tưởng gợi mở từ công trinh nêu trên, luận văn xem cơng trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sàn bảo đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoạt động thu hồi nợ tố chức tín dụng theo quy định pháp luật thi hành án dân hành Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Thơng qua việc nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận xứ lý tài sán bào đàm giao dịch dân nói chung xứ lý tài sàn bào đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoạt động xử lý nợ tố chức tín dụng nói riêng quan Thi hành án dân sự, đồng thời xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật, luận văn làm sáng tỏ sớ lý luận chất cùa pháp luật thi hành án dân xử lý tài sản báo đám QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, làm tiền đề cho việc bồ sung, hoàn thiện pháp luật thi hành án dân xử lý tài sãn bào đảm hoạt động xử lý nợ tố chức tín dụng Việt Nam giai đoạn Đề đạt mục tiêu trên, Luận văn có nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề lý luận chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất xử lý tài sàn bào đảm ỌSDĐ, tài sản gắn liền với đất tồ chức tín dụng cùa quan thi hành án dân - Phân tích thực trạng pháp luật xử lý tài sàn bào đảm QSDĐ, tài sản gắn liền với đất hoạt động xừ lý nợ tổ chức tín dụng từ thực tiền cơng tác THADS địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội hoc Mở Hà Nôi , , _ , ' X - Kiên nghị sơ giãi pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bào đàm QSDĐ, tài sán gắn liền với đất hoạt động xử lý nợ tồ chức tín dụng Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn pháp luật xừ lý tài sàn bào đám QSDĐ, tài sản gắn liền với đất thực tiễn từ công tác THADS địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Luận văn tập trung nghiên cứu số vấn đề lý luận bàn xử lý tài sàn bảo đám ỌSDĐ, tài sản gắn liền với đất khái niệm, đặc diem the chap QSDĐ, tài sản gắn lien với đất hoạt động xử lý nợ tổ chức tín dụng quan thi hành án dân sự; pháp luật thi hành án dân xử lý tài sán báo đâm QSDĐ, tài sán gắn liền với đất thực tiễn áp dụng năm gan địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Phuong pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận Đe tài dựa sở phương pháp luận cùa chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tướng Hồ Chí Minh quan điểm, đường lối, sách cùa Đãng, Nhà nước ta việc tiếp tục xây dựng hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam, xây dựng hệ thống pháp luật đầy đủ, kịp thời, đong bộ, thống nhất, khả thi, công khai, minh bạch, ồn định với quyền lợi ích hợp pháp đáng người dân doanh nghiệp làm trọng tâm, thúc đẩy đổi sáng tạo, đảm bào yêu cầu phát triền nhanh bền vững 5.2 Phuong pháp nghiên cứu Đe làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu, chương luận văn, tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng, phương pháp luận vật lịch sử phương pháp khoa học cụ thề phương pháp phân tích, phương pháp tống hợp phương pháp so sánh Trong chương chương 3, luận văn nghiên cứu yếu phương pháp sau: - Phương pháp phân tích phương pháp tồng hợp sử dụng xuyên suốt đế nêu, phân tích, làm sáng tị vấn đề lý luận thực tiền luận vãn - Phương pháp so sánh sử dụng để cung cấp số liệu cần thiết, đối chiếu, so sánh, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sàn bảo đàm QSDĐ tài sản gắn liền với đất, tim hiêu giái pháp hoàn thiện pháp luật Những đóng góp mói luận văn T xJia viện Jj^rane.Daj hoc,Mơ Hà Nai,I n I A Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thơng vê vân đề liên quan đến pháp luật thi hành án dân xử lý tài sản bào đàm QSDĐ, tài sán gan liền với đất cùa quan thi hành án dân sự, đánh giá thực tiễn áp dụng quy định pháp luật vấn đề địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Kết luận văn, kiến nghị, giái pháp cúa luận văn tài liệu tham kháo hữu ích đế quan nhà nước tham kháo trinh xây dựng hồn thiện pháp luật nói chung pháp luật xừ lý tài sản bão đảm QSDĐ, tài sàn gắn liền với đất nói riêng Kết cấu luận văn Ngoài phan mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khào, luận văn có kết cấu chương, gồm: - Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật chấp QSDĐ, tài sán gán liền với đất xừ lý tài sản báo đàm QSDĐ, tài sản gắn liền với đẩt tổ chức tín dụng - Chương 2: Thực trạng pháp luật xử lý tài sán bảo đám QSDĐ, tài sán gắn liền với đất hoạt động xử lý nợ tố chức tín dụng đảm QSDĐ, VTSGLVĐ hình thành từ vốn vay Ngân hàng Khi nhận chấp (tức Ngân hàng cho khách hàng vay tiền mua nhà) giá tài sàn chấp thị trường cao, thị trường không ốn định đen phải phát mại nhà đế thu hồi nợ thi giá trị lại sụt giảm Thứ hai, khó khăn nguyên nhân quan từ phía TCTD việc kiếm định tài sàn bào đám Thực te, quy trinh cho vay ngân hàng xây dựng chặt chẽ hạn chc hầu het rúi ro vấn đề rũi ro xây thường quy trình bị bõ sót nhân viên non nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng Khó khăn nguy hiểm rủi ro đạo đức cán bộ, nhân viên ngân hàng Nhân viên ngân hàng công chứng viên đồng ý ký hợp đồng chấp trụ sở ngân hàng đề khách hàng tự mang làm hộ thù tục công chứng hợp đồng đăng ký chấp Văn phòng đãng kỷ quyền sử dụng đất Khi khách hàng trà hồ sơ thi thấy hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giài ngân Đen khách hàng không trá nợ, ngân hàng kiểm tra phát địa chì khơng có nhà khơng có giấy tờ nhà đất Hóa ra, khách hàng làm giả giấy tờ, hồ sơ đế vay tiền Những trường hợp giấy tờ giả phố biến hệ thống ngân hàng, có trường hợp làm già tồn phan, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả dấu chữ ký, có trường hợp phơi thật, dấu thật ,_ , -,, , ’ Thu vigil Trường Dai Jiac Mơ Hà chừ ký giá nên rat khó nhận bĩêt Trong cán ngân hàng cá Công chứng viên không đào tạo nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giá nên mắt thường thật khó để nhận “sổ đỏ” già đâu “sổ đò” thật Trong nhiều trường hợp, ngân hàng chịu rúi ro khơng thực đầy đủ quy trinh thú tục cho vay liên quan đến tài sản the chấp, khơng định giá xác tài sán bào đâm ỌSDĐ, VTSGLVĐ Ví dụ, TSBĐ cứa khách hàng chì giá trị tý định giá, Ngân hàng định giá thành 10 tỷ đố cho khách hàng vay số tiền cao giá trị thật tài sàn bão đâm QSDĐ, VTSGLVĐ, khách hàng không trà nợ, ngân hàng mang xứ lý tài sán bão đảm QSDĐ, VTSGLVĐ biết giá trị thật cũa TSBĐ thấp nhiều khoăn cho vay Trường hợp xảy thường xuyên với ngân hàng nhỏ, mà cán ngân hàng hồ trợ tín dụng chi định giá tài sản bàng cách tham khảo giá bán, chuyến nhượng nhà ở, đất cùa khu vực có tài sàn the chấp thơng qua internet mà không trực tiếp đen kiểm tra, thấm định trạng nhà, đất - giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng Nhiều ngân hàng khơng có quy trình chặt chẽ quy định sách báo đảm, công cụ quăn lý, hợp đồng, biểu mầu rõ ràng, không trọng đào tạo, tập huấn cho cán tín dụng, dẫn tới nhận tài sản đảm bảo không thấm định nguồn gốc kỹ lượng 67 vấn đề sở hữu Nhiều trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chi đứng tên người mà TCTD khơng xác minh trước làm hợp đồng tín dụng đến xử lý tài săn bão đảm QSDĐ, VTSGLVĐ biết rằng, tài sàn bão đảm QSDĐ, VTSGLVĐ thuộc quyền sở hữu cùa nhiều người Ví dụ trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sau vợ ông A mang tên ông A Trong thực tế nhà tồn hàng chục năm tài sản chung vợ chồng Người vợ không đế lại di chúc, vấn đề liên quan đến thừa kế Theo pháp luật thừa ke thi nửa nhà chia cho Mặc dù giấy tờ có quyền sở hữu với nhà Khi chấp tài sản xử lý tài sản, ơng A khơng đồng ý khơng xử lý được, hợp đồng chấp vô hiệu Trường hợp này, nhận thức pháp lý không tốt cùa cán ngân hàng dẫn đến tài sản the chấp có giấy tờ đầy đủ khơng xử lý tài sản đàm bào Ngồi ra, khó khăn cịn phát sinh q trình bàn giao tài sân bão đảm QSDĐ, VTSGLVĐ sau xử lý: Trong trình bán đau giá tài sàn, sau chuyên tiền mua tài sàn chấp vào tài sàn tổ chức có chức bán đấu giá, khách hàng mua không bên the chấp bàn giao tài sản, việc bàn giao tài sán lập thành biên bán có chứng kiến cùa đại diện úy ban nhân dân xã, công an cấp xã Thứ ba, khó khăn nguyên nhân có thay đổi cùa tài sản chấp Nhiều tài sản chấp chi chấp quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận QSDĐ kiếm tra thực tế đất có nhà cơng trình đất từ trước ngân hàng nhận the chấp bên thóa thuận vè tài săn đất chấp; xét xứ Tịa án chì tun xử lý tài sản QSDĐ theo hợp đồng chấp Khi quant hi hành án xứ lý tài sán chấp thi người có tài sàn the chấp chi đồng ý cho kê biên, xứ lý QSDĐ theo Hợp dong the chấp, không đồng ý cho kê biên tài sàn đất dẫn tới vướng mắc, Tòa án không giải Đối với tài sản chấp tơ, máy móc thiết bị đại đa số vụ việc không xác định tài sản the chấp đâu đế kê biên, xử lý; TCTD không cung cấp động sản địa cụ nào, tài sàn vần tổ chức cá nhân the chấp giữ, họ không giao nộp tài sản để kê biên, xử lý tấu tán khơng có chế tài để xứ lý 68 3.2 Định hướng hoàn thiện pháp luật thi hành án dân về xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vói đất hoạt động xử lý nợ cua tổ chức tín dụng 3.1.1 Cơ sờ việc hồn thiện pháp luật Việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật báo đàm tiền vay, xừ lý tài sãn bào đảm tiền vay xuất phát từ yêu cầu lý luận thực tiễn sau: Thứ nhất, đường lối đồi kinh tế Đảng Nhà nước nhũng năm gần đặc biết trọng vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hoạt động tín dụng ngân hàng, có pháp luật xử lý tài sản báo đảm QSDĐ, TSGLVĐ đế xử lý nợ Với chủ trương phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đàm bão cơng bằng, bình đăng thành phần kinh tế lành mạnh hóa thị trưởng tài chính, thị trường bất động sàn, việc sữa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật thể Nghị quyết, chu trương cũa Đáng thời gian gần đây, tiền đề để quan lập pháp xây dựng dự án luật phục vụ yêu cầu Thứ hai, nhu cầu xư lý, giái khoán nợ xấu, đặc biệt khoàn nợ đám báo bất động sản vấn đề cấp bách xr;â„ Thư ylcn, Tniong.Sai hoc Ma Ha N QI ' năm gân Việc câu lại hồn thiện hệ thơng ngân hàng tiên hành với nội dung bàn xử lý nợ tồn đọng, xừ lý tài sản bào đảm cùa khoản nợ tồn đọng nhàm đưa cấu vốn tỷ lệ sở hữu cấu tài sàn cùa TCTD ngưỡng an toàn, hạn chế làm giảm nguy khúng hoảng tài chính, “bong bóng” bất động sản thời gian vừa qua Thứ ha, thực trạng pháp luật xứ lý tài sản báo đám ỌSDĐ, TSGLVĐ TCTD phân tích Chương II cho thấy cịn nhiều nội dung cần hoàn thiện nguyên tắc xử lý, thú tục phương thức xứ lý, quyền thu giữ tài sản, phương thức xử lý tài sản ỌSDĐ, TSGLVĐ, xứ lý tài sán báo đảm so trường hợp đặc biệt Thứ tư, yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế vấn đề cần thúc đẩy mạnh hệ thống TCTD Việt Nam Theo cam kết TCTD thi từ nãm 2016, TCTD, chủ yếu Ngân hàng thương mại áp dụng thí điếm phương pháp quàn trị vốn rúi ro theo Hiệp ước Basel II Đây tiêu chuẩn không ngân hàng khu vực đầy thách thức với ngân hàng Việt Nam, việc đảm báo tỳ lệ nợ xấu, tý lệ tài sán bào đàm hệ thống phức tạp khắt khe nhiều so với tinh hình tại, điều cần làm cần điều chinh chế, sách pháp luật 69 nhằm nâng cao lực xử lý tài sản bảo đảm, xừ lý nợ xấu tăng tính khoản tài sàn báo đàm QSDĐ, TSGLVĐ, vừa thúc đẩy mớ rộng phát triền hệ thống tín dụng đồng thời đám bảo ngăn ngừa, hạn chế rúi ro, khoán, nợ xấu TCTD 3.1.2 Các u cầu trình hồn thiện pháp luật Từ vấn đề cịn tồn tại, khó khăn trình xử lý tài sản bảo đăm QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xừ lý nợ TCTD phần trên, thấy việc tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật, hành lang pháp lý chế, sách trình áp dụng pháp luật liên quan đến hoạt động xứ lý QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD quan trọng, góp phần thúc cơng tác xử lý nợ xấu, ốn định phát triến thị trường tài thị trường bất động sản, huy động tận dụng tối đa nguồn lực phục vụ việc phát triển kinh tế đất nước Việc hoàn thiện pháp luật triền khai theo yêu cầu cụ sau: - Tập trung giài vấn đề bất cập, tồn trình xử lý tài sản bảo đàm QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD, tháo gỡ kịp thời vấn đề bất cập, tồn làm ngưng trệ kéo dài thời gian xử lý tài sán báo đám cũa TCTD, phù hợp vởi chiến lược phái triến lụng chủ trương, sách xử lý nợ xấu Nhà nước, đàm bảo tính khả thi, hiệu quà trình thực - Đảm bảo phù hợp với chế độ quàn lý, sử dụng đất đai đặc thù Việt Nam: Các phương án, nội dung hoàn thiện pháp luật phái đám bão, cúng cố chế độ sở hữu toàn dân đất đai, Nhà nước đại diện chủ sở hữu Tơn trọng bảo vệ tính cơng khai, dân chú, minh bạch trình TCTD xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ đề thu hồi nợ, đàm bào quyền người, quyền nghĩa vụ bán công dân quy định Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam hệ thống văn bân quy pháp pháp luật - Phù hợp với phát triển chung thị trường tài chính, thị trường bất động sản xu hội nhập quốc tế Việc hồn thiện pháp luật cần tạo tác động tích cực tới thị trường, phù hợp với sách mớ rộng phát triển thị trưởng tín dụng, thị trường bất động sản cách lãnh mạnh, bền vững, đồng thời hạn chế rủi ro nguy khúng hồng từ thị trường Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật Việt Nam cần thay đối, điều chỉnh tiệm cận với thông lệ chung giới, giúp Việt Nam thu hút thêm nhiều nguồn lực đề phát triển kinh tế 70 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật thi hành án dân về xử lý tài sán bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vói đất hoạt động xử lý nợ cua tổ chức tín dụng 3.3.1 Hồn thiện quy định điểu kiện, trình tự, thú tục thu giữ tài sàn đâm hào cùa TCTD Hiện quy định pháp luật thu giữ tài sán bào đám trinh xứ lý nợ Bộ luật dân sự, văn pháp luật chuyên ngành Nghị số 42/2017/QH14 Quốc hội thí điếm xử lý nợ xấu TCTD chưa quy định cách cụ thế, rõ ràng không phù hợp với tình hình thực tế Do đó, cần sửa đối bố sung cụ thể quyền cùa bên nhận chấp việc thu giữ tài sán đảm bảo, việc thu giữ tài sản đám bão quyền đơn phương bên nhận chấp mà khơng cần phải thóa thuận trước; bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản phát bên the chấp, bên có nghĩa vụ bên có liên quan khác có dấu hiệu hủy hoại, tẩu tán tài sản chấp Ngoài ra, đế bảo đảm an toàn cho việc thu giữ bất động sản the chấp, pháp luật cần quy định rõ quyền cấp xã, phường, thị tran cơng an cấp xã, phường, thị tran có nghĩa vụ tham gia hỗ trợ bên nhận the chấp thu giữ bất động sản chấp theo yêu cầu cùa Xw vienJlUQTie.DaThoc Mơ’Hà Nôi ' „ „„ bên nhận the chap Cơ quan quyên địa phương quan công an không tham gia trực tiếp thu giữ bất động sàn the chấp mà chi có nhiệm vụ báo đàm an ninh, trật tự nơi thu giữ tài sàn, đồng thời, tham gia chứng kiến ghi nhận việc bên nhận báo đảm thực biện pháp hợp lệ hợp lý nhằm thu giữ tài sản bảo đảm trường hợp bên bào đám khơng hợp tác, phá khóa, phá cống, dỡ mái, yêu cầu bên the chấp người thứ ba rời khỏi nhà, đất thu giữ, niêm phòng tài sản bào đám Chính quyền cơng an xà/phường/thị trấn phải tham gia theo yêu cầu bên nhận chấp, từ chối hỗ trợ khơng có lý đàng dần đến gây thiệt hại cho bên nhận the chấp người đứng đầu cũa quan phải chịu trách nhiệm pháp lý bao gồm trách nhiệm kỷ luật bồi thướng thiệt hại, trường hợp nghiêm trọng bị truy cứu trách nhiệm hình tội thiếu trách nhiệm gây hậu nghiêm trọng 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật phương thức xử lý tài sàn đảm bảo Thứ nhất, hoạt động bán đấu giá tài sàn; Pháp luật cần phải có quy định riêng trinh tự, thủ tục bán đấu giá tài sản nhằm thu hồi nợ TCTD Theo đó, TCTD xừ lý tài sản đám bão có đầy đù tư cách pháp lý đế ký họp đồng bán tài sản với bên trúng đấu giá sau kết quà đấu giá công nhận, quan quàn lý đất đai mà không cần văn 71 ủy quyền chủ sờ hữu tài sản, quan công chúng phải thừa nhận thực thù tục pháp lý theo hợp đồng chuyến nhượng tài săn ký TCTD bên trúng đấu giá Trước hoàn tất thú tục bán đấu giá tài sán, TCTD có quyền thu giữ tài sán báo đăm đẻ xử lý quyền thu giữ tài sản TCTD có hiệu lực việc đăng ký biến động, thay dối thông tin GCN QSDĐ, TSGLVĐ tài sàn chấp hoàn thành Thứ hai, việc TCTĐ tự bán tài sán the chấp: Pháp luật cần quy định rõ trường hợp TCTD đủ điều kiện tự thực việc bán tài sản thể chấp Việc quan công chứng, quan nhà nước có thấm quyền yêu cầu phải có văn bân ủy quyền chủ tài sàn tài sản đù điều kiện xừ lý tiến hành cơng chứng, cơng nhận tính hợp pháp Hợp đồng mua bán tài sàn không hợp lý, tính thực tiễn vi thời điếm đa số chủ tài sàn tỏ rõ bất hợp tác, thiếu thiện chí q trình xử lý, đồng thời làm kéo dài thời gian xừ lý tài sản bảo đàm Chi cần Họp đồng the chấp ghi nhận phương thức xứ lý tài sản bảo đảm vi phạm nghĩa vụ TCTD phép tiến hành xử lý tài sân, đồng thời quy định cụ trường hợp từ chối công chứng, từ chối tiếp nhận việc thực thủ tục đăng ký biến động, thay đối GCN QSDĐ, TSGLVĐ trường họp này, đàm bão quyền lợi ích hợp pháp cùa TCTD 3.3.3 Hoàn thiện pháp luật trình xử lý tài san the chap QSDĐ Pháp luật cần có quy định cụ thê việc công nhận QSDĐ bên mua tài sàn gắn liền với đất thuê sau TCTD tiến hành xứ lý tài sàn báo đám theo quy định cùa pháp luật Nếu diện tích đất thuê nằm dự án quan nhà nước có thấm quyền phê duyệt, tố chức, cá nhân mua lại tài sán thuê chi cần cung cấp hồ sơ chứng minh lực thực dự án với quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại hồ sơ, giấy tờ đầu tư, đồng thời giấy tờ QSDĐ, TSGLVĐ, không cần lập lại hồ sơ đau tư, xin phê duyệt chù trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận đăng ký đau tư quy định hành Đối với việc giải tài sản hình thành tương lai trình xử lý QSDĐ chấp TCTD: Pháp luật can có quy định cụ quyền, nghĩa vụ bên có liên quan trường họp the chấp tài sán hình thành tương lai chấp QSDĐ Trường hợp có the yêu cầu bên the chấp phải thực thủ tục giái chấp QSDĐ chấp tài sản hình thành tương lai, phải ký thỏa thuận ba bên bên the chấp, bên nhận the chấp QSDĐ, bên nhận the chấp tài sán hỉnh thành tương lai, phải ký thỏa thuận ba bên bên chấp, bên nhận 72 chấp QSDĐ, bên nhận chấp tài sản hình thành tương lai Biên bán thóa thuận ba bên sở đế quan có thấm quyền đăng ký giao dịch bào đăm tài sản Đối với việc xử lý tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ bên thứ ba: Các quy định pháp luật phãi rõ vấn đề TCTD có quyền nhận QSDĐ cũa bên thứ ba để bão đám cho nghĩa vụ khách hàng vay hay khơng? Hồ sơ, trình tự, thủ tục cần thiết đẻ giải quyền nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ khách hàng vay nào, đâm bảo thống cách hiểu quan chức năng, quan Tòa án vấn đề 3.3.4 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sán chấp TGLVĐ hình thành tương lai Pháp luật bán đau giá tài sân có quy định cụ thề trinh tự, thủ tục bán đấu giá bất động sàn hình thành tương lai để xử lý nợ, toán nghĩa vụ đoi với TCTD, chế, hồ sơ, thú tục công nhận quyền sở hữu bên trúng đấu giá tài sàn hình thành tương lai TCTD xử lý Pháp luật dân sự, kinh doanh bất động sàn phài có quy định cụ thê việc công khai, minh bạch dự án bất động sán, dự án nhà đầu tư thẻ chấp , Tơm L Thự vicnTniang Dauhoc Mở Hà Noi , _ _ * T TCTD; chê, sách vê việc cho vay vôn mua nhà đôi với dự án thê chấp (không đồng ý cho chấp hộ chấp dự án, phải giái chấp hộ trước bên mua nhà đăng ký chấp TCTD khác, ); quy định việc ghi nhận đăng ký biến động, đãng ký chấp tài sản hình thành tương lai gắn liền với the chấp toàn dự án, quy định giải khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài sản chấp tài sàn hỉnh thành tương lai TCTD Điều không hạn chế rúi ro cho TCTD trình cho vay thu hồi nợ, mà đám báo quyền lợi ích hợp pháp người mua nhà, thị trường bất động sàn Việt Nam chưa thực minh bạch, nhiều lộn xộn 3.3.5 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sân chap dự án đầu tư có sử dụng đất Đối với dự án chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật trình triển khai thực dự án dẫn đến việc phải thu hồi dự án, tiến hành the chấp TCTD, cần ban hành quy định pháp luật nhằm làm rõ trách nhiệm phối hợp, thông báo quan nhà nước có thấm quyền TCTD tiến hành xử lý dự án, trường hợp thu hồi dự án phải trà lại chi phí giái phóng mặt bang, tiền sử dụng đất lại đầu tư cũ TCTD Trong trường hợp có nhà đầu tư phù hợp xin cấp phép 73 đầu tư địa điềm chấp TCTD, chủ đầu tư phải thỏa thuận, toán phần nghĩa vụ vi phạm cùa chù đầu tư cũ làm thủ tục giãi chấp QSDĐ, TSGLVĐ đe thực dự án Đối với điều kiện chuyến nhượng dự án TCTD đề nghị xừ lý: đa phần dự án đau tư khơng cịn khả thực hiện, khoăn nợ chuyền thành nợ xấu, nợ khơng có khả hồn trá, đó, trường hợp chưa đáp ứng yêu cầu xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng bản, pháp luật cần tạo chế đặc thù đế TCTD sớm chuyến nhượng dự án, thu hồi vốn sớm tot Neu có chủ đầu tư quan tâm, sẵn sàng nhận chuyền nhượng dự án thi chì cần chứng minh lực tài chính, lực kỹ thuật theo yêu cầu cùa dự án đặt khoản tiền cược tương ứng với giá trị phan hạ tầng kỹ thuật, xây dựng thiếu cap giấy chứng nhận đau tư, định phê duyệt thay đối chù trương đau tư không can phải lập lại dự án hay hoàn thiện phần hạ tầng kỹ thuật nhận chuyến nhượng 3.4 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, tài săn gắn liền vói đất hoạt động xử lý nợ tổ chức tín dụng rsẪ yjcn Trường.Dm họaMỞ HiNoi., A, Đê thực hiệu qua quy định cúa pháp luật vẽ xử lý tài san bảo dam QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ, đặc biệt khoản nợ xấu hệ thống tín dụng địi hỏi ngành, cấp, quan chức phài mạnh hoạt động tuyên truyền, quán triệt quy định pháp luật, chế sách cùa Nhà nước lĩnh vực xử lý nợ, đặc biệt nhan mạnh tư tưởng, quan điếm, quy định so với quy định pháp luật hành Thực tốt nhiệm vụ có ý nghĩa quan trọng, góp phần tạo chuyến biến nhận thức hành động cùa quan nhà nước, tố chức tín dụng, tồ chức, cá nhân khác có liên quan Trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn quàn lý nhà nước giao, quan nhà nước có thấm quyền cần rà sốt kỹ nội dung văn băn quy phạm pháp luật, sớm ban hành văn bàn hướng dẫn cụ thế, chi tiết theo thấm quyền nham tạo sở pháp lý đồng bộ, vũng đưa quy định vào sống cách nhanh chóng, tồn diện, đày đủ Ví dụ như: Bộ Cơng an có trách nhiệm hướng dẫn, đạo quan Công an cấp thực nhiệm vụ giữ gìn an ninh, trật tự tố chức tín dụng thực quyền thu giữ; Tịa án nhân dân tối cao có trách nhiệm hướng dẫn thực thú tục rút gọn giải tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đàm Tịa án; Bộ Tài ngun Mơi trường hướng 74 dẫn việc đăng ký chấp, đăng ký thay đối mua bán khoản nợ có tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ Các chế, sách mới, đặc biệt Nghị số 42/2017/NQ14 không phái “bùa hộ mệnh” hoạt động tín dụng, hoạt động cho vay có bảo đàm, đế hạn chế thấp rủi ro phát sinh, TCTD can tăng cường đào tạo, bồi dường, nâng cao lực, trình độ đạo đức nghề nghiệp đội ngũ cán pháp chế, cán tín dụng, cán xử lý nợ, cán quản lý xem xét, thấm định yếu tố kinh tế, yếu tố pháp lý hợp đồng bảo đảm, hợp đồng tín dụng; đồng thời mạnh việc mở rộng hoạt động xữ lý nợ, tích cực tìm kiếm, xúc tiến đầu tư khu vực nợ xấu, bất động sản tồn đọng hoạt động xử lý nợ Tiểu kết Chương Hoàn thiện pháp luật xử lý tài săn báo đảm ỌSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD Đảng, Nhà nước quan tâm, coi trọng có chi đạo sát xao, cụ Đây biện pháp hữu hiệu mang tinh then chốt góp phần thúc đẩy cơng tác xứ lý nợ xấu, ổn định phát triển thị trường tài chính, thị trường Thư Vicii-Trixang Đai hoc Mơ Hồ’c; bat động san; tăng cường hội nhập sâu rộng hệ thơng tín dụng Việt Nam với chuẩn mực quốc tế Nội dung hoàn thiện pháp luật hoạt động xử lý tài sán bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD bao gồm việc hoàn thiện hệ thống văn bàn quy phạm pháp luật, bố sung, sửa đối quy định thu giữ tài sàn, phương thức xử lý tài sản đảm bảo QSDĐ, TSGLVĐ đổ thu hồi nợ TCTD; xây dựng hoàn thiện số chế đặc thù điều kiện, trình tự thủ tục, hồ sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sàn bâo đám QSDĐ, nhà hình thành tương lai, dự án có sứ dụng đất chấp TCTD Ben cạnh đó, cơng tác áp dụng pháp luật, phối hợp, hồ trợ TCTD với quan nhà nước có thấm quyền cần mạnh tăng cường hiệu quà nữa, vừa đảm báo minh bạch, hiệu quà trình xừ lý tài sàn bão đảm, đồng thời thúc đẩy hoàn thành ke hoạch xử lý nợ xấu TCTD cùa Chính phũ 75 KẾT LUẬN Bang việc nghiên cứu, phân tích vấn đề lý luận bân, thực trạng pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hoạt động xử lý QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD, tác giả đưa số kết luận sau: Xử lý QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xừ lý nợ TCTD hành vi định đoạt quyền sở hữu ỌSDĐ, TSGLVĐ cùa TCTD thông qua phương thức xử lý, trình tự thù tục theo quy định pháp luật nhằm thu khoản tiền đế bù đắp, toán khoản nợ cùa khách hàng vay đến hạn mà chưa thực thực không đầy đù theo nội dung cam kết Hợp đồng tín dụng Pháp luật xử lý tài sản bào đảm QSDĐ, TSGLVĐ tổng quy phạm pháp luật điều chinh quan hệ pháp luật trình xừ lý tài sản bảo đàm QSDĐ, TSGLVĐ TCTD, bao gồm điều kiện, thời hạn, nguyên tắc chung, quyền nghía vụ bên xử lý giao dịch báo đảm; trinh tự thủ tục, hổ sơ pháp lý, trách nhiệm thực quan quàn lý nhà nước việc tiếp nhận, xừ lý hồ sơ, kiếm tra, giám sát việc áp dụng pháp luật cùa chù thể trình xứ lý tài sàn; hệ quà pháp lý, trách nhiệm cùa bên có liên quan sau hoàn thành việc xử lý tài sán QSDĐ, TSGLVĐ trongHioWọng xưĩỹểợTại Ue¥cW)04íẹc xi^y tài sản bảo đảm QSDĐ, TSGLVĐ TCTD điều chinh bời nhiều hệ thống quy phạm pháp luật, từ điều kiện cùa tài sàn xử lý, sờ đe tiến hành xứ lý tài sàn, quyền nghĩa vụ TCTD tiến hành xử lý tài sán; trình tự, thủ tục thực giao dịch xử lý tài sản đăm báo QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xứ lý nợ việc chuyển quyền sở hữu tài sàn, hoàn tất giao dịch sau thực việc xứ lý tài sản Có thấy hoạt động khơng chi chịu điều chinh pháp luật dân sự, đất đai mà cị có liên quan , ảnh hưởng quy định pháp luật tài - ngân hàng, đầu tư, kinh doanh bất động sản, Tuy nhiên, trình áp dụng pháp luật để xử lý tài săn bảo đám QSDĐ, TSGLVĐ để thu hồi nợ, TCTD gặp phải nhiều điếm bất cập, tồn xuất phát từ nhiều quy định pháp luật chưa phù hợp, chưa báo đảm tính khả thi q trình xừ lý tài sàn báo đảm, gây nhiều rúi ro cho TCTD, chí nhiều quy định văn quy phạm pháp luật khác có xung đột, khơng tương thích chưa rõ ràng, gây khó khăn khơng chì với liên quan đến giao dịch xử lý tài sản đâm bão mà các quan thực thi pháp luật có cách hiếu, cách áp dụng khác nhau, tiềm ấn nguy 76 làm phát sinh tranh chấp, khiếu nại trinh xử lý tài sàn đảm bảo QSDĐ, TSGLVĐ TCTD Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sân bào đăm QSDĐ, TSGLVĐ hoạt động xử lý nợ TCTD Đảng, Nhà nước quan tàm, coi trọng có chi đạo sát xao, cụ thề Đây biện pháp hữu hiệu mang tính then chốt góp phần thúc đẩy cơng tác xử lý nợ xấu, ổn định phát triển thị trường tài chính, thị trường bất động sản; tăng cường hội nhập sâu rộng cùa hệ thống tín dụng Việt Nam với chuẩn mực quốc tế Bên cạnh đó, cơng tác áp dụng pháp luật, phối hợp, hồ trợ TCTD với quan nhà nước có thấm quyền cần mạnh tăng cường hiệu quà nữa, vừa đàm báo minh bạch, hiệu trình xứ lý tài sàn báo đàm, đồng thời thúc hoàn thành kế hoạch xừ lý nợ xấu TCTD Chính phủ./ Thư viện Trường Đại học Mở Hà Nội 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo điện tử Đàng Cộng sản (2015) "Khó khăn thi hành án liên quan đến tín dụng, ngân hàng" Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phú bán đấu giá tài sán, Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/201 l/TT-BTP ngày 16/02/2011 hướng dần số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bào đàm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài săn thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tứ Trung tâm Đãng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đàm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài săn gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng „Ẵ XnMg dân sô vân đê vê xử lý tài sản bao đám, Hà Nội Mở Hà NỘI Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 việc hướng dần thi hành Luật Đất đai 2003, Hà Nội Chính phu (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 14 giao dịch báo đàm, Hà Nội Chính phù (2012), Nghị định số 11/212/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sứa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 cùa Chính phủ giao dịch báo đám, Hà Nội Chính phú (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài săn, Hà Nội 11 Chính phú (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch báo đảm, Hà Nội 12 Phạm Quang Dũng (2015), "Những khó khăn, vướng mắc thi hành án án, định Tòa án liên quan đến tồ chức tín dụng để thu hồi nợ" 78 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biếu tồn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Trương Thanh Đức (2011), "Bỉnh luận chế định giao dịch bào đám Bộ luật dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật dân 15 Trương Thanh Đức (2011), "Đúng sai cùa ùy quyền the chấp", Thị trường tài tiền tệ, (326) 16 Trương Thanh Đức (2009), "Những điều không giao dịch bảo đảm", Tài liệu Tọa đàm: Tống kết tinh hình thi hành quy định hợp đồng Bộ luật dàn 2005 17 Bùi Đức Giang (2014), "Sửa quy định giao dịch bảo đảm: Bước tiến hay lùi?", Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online 18 Tran Minh Hài (2012), "Xử lý tài sàn báo đăm: Rủi ro thuộc ngân hàng", Kênh thông tin kinh tế - tài CafeF, truy cập ngày 17/7/2012 19 Nguyễn Minh Hằng (2014), Xừ lý tình thi hành Luật đất đai năm 2013, NXB Thông tin Truyền thông, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Thu Hằng (201 Ị), "Thực tiền thi hành pháp luật chấp, đăng ký ^IlliixviciT1 TrjKHig Đai hoc Mớ Hà Noi X , * „ - X the chap quyên sử dụng đât, tài sàn găn liên với đât vân đẽ cân hồn thiện , Tạp chí Dân chù Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bão đàm), tr 38- 53 21 Nguyền Văn Hoạt (2004), Bào đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng bàng the chấp tài sân, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 22 Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm - Những vấn đề pháp lý đặt trinh hoàn thiện pháp luật dân nước ta", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch báo đảm), tr 28-37 23 Nguyễn Hồng Hưng (2014), "Những khó khăn, vướng mắc việc khới kiện thu hồi nợ", Trang Thông tin pháp luật dân sự, truy cập ngày 27/3/2014 24 Hoàng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 26 Nhà Pháp luật Việt Pháp (2011), Bộ luật dân Cộng hòa Pháp, NXB Tư pháp, Hà Nội 79 27 Nguyễn Văn Phương (2013), "Khó khăn từ xử lý tài sản bảo đảm đề thu hồi nợ xấu", Trang Thông tin pháp luật dân sự, truy cập ngày 27/8/2013 28 Linh Quân (2014), “Giải việc thi hành án dân liên quan đến tổ chức tín dụng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Thực Luật Thi hành án dân năm 2008), tr 108 29 Quốc hôị (1995), Bộluât dân nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam ngày 28/10/1995, Hà Nội 30 Quốc hơị (2003), Bộlt tố tụng hình số 19/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội Quốc hôị (2005), Bộluât dân sựsố 33/2005/QHI1 ngày 14/6/2005, Hà Nôị 31 32 Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010, Hà Nội 33 Quốc hôị (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nôị 34 Quốc hôị (2014), Luật phá sàn số 51 /2014/QH13 ngày 19/6/2014, Hà Nôị 35 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sàn số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội ,, 36 ^Thuovien1JnmgB1ailL0C Mở Hà Nội , Huyên Thanh (2015) Xử lý tài sản bảo đảm: Gian nan tìm phao cứu sinh , Báo hiểm tiền gửi Việt Nam, truy cập ngày 24/8/2015 37 Lô Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bão đăm tiền vay tài sàn cúa tố chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội 38 Tổng cục Thi hành án dân - Bộ Tư pháp (2015), Báo cáo việc thực Chương trinh hành động ngành Tư pháp triển khai thực Nghị so 0I/NQ-CP ngày 02/01/2014 Chính phú liên quan đến việc nhanh tiến độ, xư lý dứt điếm vụ việc thi hành án dân liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng phương hướng, nhiệm vụ năm 2015, tr 39 Nguyễn Quang Hương Trà (2011), “Bàn khái niệm giao dịch bảo đám nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đãng ký”, Tạp chí Dân chù Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đàm), tr 58- 72 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mà, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trinh Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 80 42 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật báo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiền, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 43 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đàm tiền vay, NXB Tư pháp, Hà Nội 44 Văn phịng Quốc hơị (2014), Luật Thi hành án dân số 12/VBHNVPỌH ngày 11/12/2014, Hà Nội 45 Vãn phịng Quốc hơị (2013), Bộ luật Tố tụng dân số 02/VBHN-VPQH ngày 20/3/2013, Hà Nội 46 VŨ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hồn thiện pháp luật", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật 18 đăng ký giao dịch bào đám), tr 73-84 47 Vũ Thị Hồng Yen, Những tài sàn trớ thành đối tượng hợp đồng chấp, Tạp chí Luật học, (7/2011) 48 Vũ Thị Hong Yen (2013), Tài sản the chấp xử lý tài sàn chấp theo quy định cùa pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học T „A* UA nta; tia xTA.Thư viện Trường Đại hộc Mơ Ha Nội Luật Hà Nội, Hà Nội 81