ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ PHẠM MINH TUẤN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế Chính trị LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ CHÍNH TRỊ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM VĂN DŨNG Hà Nội – Năm 2012 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT v PHẦN MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 9 1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 9 1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 12 1.1.4. Điều kiện hình thành, phát triển thị trường bất động sản 17 1.1.5. Những ưu việt và khuyết tật của thị trường bất động sản 22 1.2. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 28 1.2.1. Tạo lập môi trường, thể chế 28 1.2.2. Định hướng phát triển 30 1.2.3. Hỗ trợ, điều tiết thị trường 30 1.2.4. Tổ chức giám sát và kiểm tra 33 1.3. VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC PHÁT TRIỂN VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43 2.1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 43 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường 43 2.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường 48 2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam 52 2.2. THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 67 2.2.1. Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường 67 iv 2.2.2. Định hướng phát triển thị trường 69 2.2.3 Nhà nước khắc phục các khuyết tật thị trường BĐS 73 2.2.4. Hoạt động kiểm tra, kiểm soát đối với thị trường BĐS 77 2.3. ĐÁNH GIÁ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. 78 2.3.1. Những thành tựu chủ yếu 78 2.3.2. Hạn chế 80 2.3.3. Nguyên nhân 85 CHƯƠNG 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87 3.1. BỐI CẢNH MỚI ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 87 3.1.1. Nhân tố quốc tế 87 3.1.2. Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam 90 3.1.3. Phương hướng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới 91 3.2. QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 94 3.3. ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 95 3.3.1 Nhóm giải pháp về tạo lập môi trường, điều kiện phát triển thị trường 95 3.3.2. Nhóm giải pháp khắc phục các khuyết tật thị trường 98 3.3.3. Nhóm giải pháp định hướng, điều tiết, hỗ trợ thị trường bất động sản 99 3.3.4. Nhóm giải pháp về kiểm tra, kiểm soát 100 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 v DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT STT Nội dung Nguyên nghĩa 1 BĐS Bất động sản 2 CPH Cổ phần hóa 3 DNNN Doanh nghiệp Nhà nước 4 DNTN Doanh nghiệp Tư nhân 5 GCN - QSDĐ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất 6 HCSN Hành chính sự nghiệp 7 NĐ – CP Nghị định – Chính phủ 8 NTNT Nhà thu nhập thấp 9 PGS Phó Giáo sư 10 QSDĐ Quyền sử dụng đất 11 TS Tiến sỹ 12 UBND Ủy ban nhân dân 13 VN Việt Nam 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng khẳng định vị trí quan trọng của mình, như một trong những kênh huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản của nền kinh tế, một chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính, là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường này vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, dù chưa thể hiện hết được tiềm năng to lớn của mình. Bất cập nằm ở chỗ, chúng ta vẫn chưa đánh giá đúng tiềm năng của thị trường và vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS, mà đôi khi đó là những nguyên nhân tạo nên rủi ro cho thị trường này. Những bất cập này thể hiện ở một số điểm chính như sau: Thứ nhất, chính sách thuế kinh doanh BĐS chưa phù hợp. Chính sách thuế luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc đẩy hoặc hạn chế một thị trường hàng hóa nào đó phát triển. Chính sách thuế thường có 2 mục tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách. Thị trường BĐS có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản xuất tạo ra nhiều sản phẩm. Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời với thu trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã được hình thành đưa vào sử dụng. Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi ngược lại định hướng đó và hết sức phức tạp. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ban hành ngày 13/9/2009 quy định, Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường. Luật Đất đai năm 2003 cũng quy định về việc đền bù cho người có đất theo giá thị trường đối với những dự án kinh doanh nhà ở. Thực tế triển khai của doanh nghiệp cho thấy, người có đất và cơ quan thu thuế sử dụng đất hiểu giá thị trường là giá đất ở đã hình thành, trong khi thực chất đối với doanh nghiệp, giá đất đền bù là thị trường nguyên liệu đầu vào. Khái niệm về giá thị trường một cách chung chung dẫn đến sự lệch pha trong cách hiểu về giá thị trường của quyền sử dụng đất theo cách có lợi cho mình. Đây là nguyên nhân dẫn đến ách tắc trong đền bù giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất từ khi Nghị định 69 được ban hành. Quy định phi thực tế khiến doanh nghiệp phát triển BĐS rơi vào tình thế “một cổ hai tròng” khi phải trả tiền gấp hai lần giá thị trường (cho người có đất và Nhà nước) thành phẩm cho nguyên liệu đầu vào, dẫn đến doanh nghiệp không thể nộp, Nhà nước thất thu và sản xuất đình đốn. Thứ hai, thị trường tài chính, tín dụng bất động sản kém phát triển. Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều khiến thị trường chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao. Thông tư 19/2010/TT-NHNN đã xếp tín dụng cho kinh doanh BĐS của ngân hàng thương mại là loại hình tín dụng có hệ 2 số rủi ro lên đến 250% so với tín dụng thông thường. Điều này cho thấy quy mô của thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức có thể gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng thương mại do tính kém thanh khoản của nó. Để đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính, cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu tư vào thị trường này. Thứ ba, hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều bất cập. Bất động sản là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để người có nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án BĐS hoặc mua nhà ở. Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của việc đầu tư. Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông nghiệp. Thứ tư, tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS đặc biệt nghiêm trọng. Do quan hệ thị trường chưa phát triển và khả năng quản lý yếu kém của Nhà nước, hoạt động đầu cơ trên thị trường BĐS diễn ra phổ biến ở Việt Nam những năm vừa qua. Tình trạng đó không chỉ dẫn đến phân hóa về thu nhập và mức sống giữa các tầng lớp dân cư, mà quan trọng hơn là đã cản trở sự phát triển bình thường của thị trường. Những bất cập trên đã gây ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian qua. Hậu quả của những đợt biến động thị trường đã gây tác động tiêu cực đến xã hội. Như đẩy chi phí mặt bằng đất đai lên cao, khó khăn trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Đặc biệt, các đợt sốt đất đã đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế. Người dân lao động khó có cơ hội mua được đất, nhà. Ngoài ra, biến động thị trường này còn gây nên nhiều hệ lụy cho các doanh nghiệp bất động sản. Thị trường BĐS, đất đai, nhà ở là thị trường quan tâm bậc nhất đối với mọi quốc gia, có ý nghĩa to lớn cả về kinh tế và xã hội. Sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai và phát triển thị trường BĐS đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân luôn là mối quan tâm hàng đầu của chính quyền. Vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường bất động sản để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội. Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý và cũng là người hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước còn phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại. Việc nâng cao vai trò của Nhà nước đối với thị trường đất đai phải theo hướng điều tiết giá với quan hệ cung - cầu, thông qua các chính sách và thuế, chứ không quản lý mặt hành chính. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. 3 Với những phân tích ban đầu như vậy, “Vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam” được chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ này. 2. Tình hình nghiên cứu Trong suốt thời gian qua đã có nhiều công trình nghiên cứu lý luận và hoạt động thực tiễn được triển khai như: - “Thị trường Bất động sản và các Chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản Việt nam” - “Các kênh huy động vốn đầu tư Bất động sản” (2008) của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương do Th.sỹ Đinh Trọng Thắng làm chủ nhiệm đề tài. - “Môi trường đầu tư Bất động sản Việt nam: Thực trạng và Giải pháp” của Ban nghiên cứu Khoa học quản lý do TS Trần Kim Chung làm chủ nghiệm đề tài. - "Thị trường bất động sản Việt Nam: Những vấn đề doanh nghiệp cần quan tâm", hội thảo được tổ chức dưới sự bảo trợ của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam- VCCI và Bộ Xây dựng; Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức tháng 8/2009 tại Hà Nội. - "Phát triển nhà ở và thị trường Bất Động Sản - Kinh nghiệm thế giới và lựa chọn cho Việt Nam", hội thảo quốc tế diễn ra từ ngày 26 đến ngày 28/11/2010 tại Hà Nội, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản; - “Toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam- triển vọng 2010” tháng 5/2010 hội thảo được tổ chức tại Hà Nội do công ty cổ phần Dịch vụ- Xây dựng Địa ốc Đất Xanh phối hợp với công ty chứng khoán VNDIRECT thực hiện. - “Quản lý đô thị, kinh tế xây dựng và Quản lý bất động sản”, hội thảo quốc tế với sự tham gia của các nhà khoa học đầu ngành của hơn 10 trường đại học và viện nghiên cứu của Liên bang Nga; cùng các nhà quản lý, nghiên cứu, kinh doanh bất động sản Nga và Việt Nam; do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) tổ chức tháng 4/2011 tại khu đô thị sinh thái Ecopark, Hưng Yên. - Thái Bá Cẩn: Thị trường bất động sản: những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, NXB. Tài chính, 2003; - Hội thảo quốc tế “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản - kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” được tổ chức tại Hội nghị quốc gia, Hà Nội, tháng 11 năm 2010, do Bộ Xây dựng, Bộ Công thương, Diễn đàn ngành Xây dựng châu Á phối hợp tổ chức dưới sự chủ trì của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, - TS.Trần Quang Huy, TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật về kinh doanh BĐS, NXB Tư pháp, Hà Nội. - Vũ Thị Hạnh: Thu hút FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp, Luận văn thạc sỹ, Đại học Ngoại thương, Hà Nội, 2008. Và nhiều bài viết đăng trên các tạp chí khoa học chuyên ngành khác. Hầu hết các công trình nghiên cứu khoa học, những hoạt động thực tiễn trên hoặc là tiếp cận đối tượng bất động sản và thị trường BĐS dưới giác độ của kinh tế ngành. 4 Ở luận văn thạc sỹ này, thị trường BĐS được phân tích ở góc độ kinh tế chính trị; Phân tích vai trò, ảnh hưởng quản lý Nhà nước về BĐS. Đồng thời mạnh dạn đề xuất quan điểm và một số giải pháp khả thi nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của Luận văn Mục đích: Từ việc làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước với thị trường BĐS; những ưu nhược điểm trong thực hiện vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam những năm qua, luận văn đưa ra các quan điểm và các giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường này trong thời gian tới. Nhiệm vụ: - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường này. - Phân tích thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân. - Đề xuất quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế vĩ mô của Nhà nước. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Vai trò Nhà nước với thị trường Bất động sản không không chỉ là khắc phục các khuyết tật, mà còn là tạo lập các điều kiện phát triển, định hướng, điều tiết và hỗ trợ thị trường. Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam (từ năm 2003 đến nay), tập trung vào 02 thành phố lớn là Hồ Chí Minh và Hà Nội. 5. Phương pháp nghiên cứu Vận dụng các phương pháp nghiên cứu của khoa học kinh tế chính trị, đặc biệt coi trọng phương pháp trừu tượng hóa khoa học, phân tích và tổng hợp, kết hợp lôgíc và lịch sử, thống kê, so sánh… 6. Dự kiến những đóng góp của luận văn - Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trường BĐS, luận văn xây dựng khung khổ lý thuyết để nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam. - Nghiên cứu vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở một số nước, rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. - Phân tích thị trường BĐS và vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam; chỉ ra những thành tựu, hạn chế và nguyên nhân. - Đề xuất quan điểm và giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn nữa vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS ở Việt Nam trong thời gian tới. 7. Bố cục của Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam Chương 3: Quan điểm và giải pháp nâng cao vai trò Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam 5 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. KHÁI NIỆM VÀ NHỮNG ĐẶC TRƯNG CƠ BẢN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1 Bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Nhìn chung, BĐS là đất và các công trình kiến trúc đã xây dựng trên đó. 1.1.1.2 Thị trường bất động sản Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian.Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất 1.1.2. Những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản 1.1.2.1. Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. 6 Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đây là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng hình thành phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng vẫn đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hóa: Đây là giai đoạn có sự bùng nổ của các doanh nghiệp xây dựng BĐS. Do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng có đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hóa: quy mô thị trường bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn và tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hóa các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ nhằm giảm thiểu rủi ro và tạo tính thanh khoản cho các khoản đầu tư của mình. Trong cấp độ này, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể đóng vai trò quyết định. 1.1.2.2. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là hàng hóa cố định, không thể di dời và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu; trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng mỗi địa phương lại khác nhau nên thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc . Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương khác nhau trình độ phát triển - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi. 1.1.2.3. Thị trường BĐS không hoàn hảo Đặc điểm này xuất phát từ đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện mục tiêu phát triển chung. Bên cạnh đó, do không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường BĐS có cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo. [...]... tiết và kiểm soát để bình ổn thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản Đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch; hạn chế tiến tới xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức về bất động sản 3.2 QUAN ĐIỂM VỀ NÂNG CAO VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Quan điểm phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời kỳ đẩy... nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 2.1.3 Tình hình thị trường bất động sản ở Việt Nam Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ Thị trường quyền sử... kinh tế xã hội, chế độ sở hữu của nước ta không nên rập khuôn, máy móc CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của thị trường Giai đoạn 1: Từ 1992 – 2001: Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh Tuy nhiên, bên... năm qua Thị trường bất động sản ở nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế a Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta... nghiệp với diện tích khoảng 26.000 ha 3.1.2 Những khuynh hướng phát triển trị trường bất động sản ở Việt Nam Với những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, giai đoạn tới sẽ làm tiềm năng phát triển cho một số phân khúc thị trường cụ thể Phân khúc thị trường đầu tiên phải kể đến là thị trường bán lẻ - đây là một thị trường được coi là sôi động trong khi các thị trường khác trầm lắng Việt Nam. .. tham gia thị trường bất động sản để khai thác mọi thế mạnh, mọi nguồn lực, đáp ứng nhu cầu đa dạng của sự phát triển thị trường bất động sản Thứ tư, kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai và bất động sản theo luật pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật 22 3.3 ĐỀ XUẤT NHỮNG PHẢI PHÁP THỰC HIỆN TỐT HƠN VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.3.1... quả thị trường BĐS Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở cũng là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà. .. thiếu nhà vẫn thiếu và nhà chung cư, biệt thự bỏ hoang vẫn ngày một tăng 1.2 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Vai trò Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện ở những nội dung sau: 1.2.1 Tạo lập môi trường, thể chế Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt. .. Tình hình này đã dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, không phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh phát triển bất động sản 2.2 THỰC TRẠNG VAI TRÒ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 Nhà nước tạo lập môi trường, điều kiện cho sự hình thành thị trường Nhà nước xây dựng và hoàn thiện khung pháp luật của nền kinh tế thị trường (trong đó có hệ thống... triển thị trường Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật, Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường