Đang tải... (xem toàn văn)
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị trường Bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Mỗi quốc gia trên thế giới đều tồn tại trên một vùng lãnh thổ nhất định. Tài sản của quốc gia bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền trên đất, mặt nước, không gian… Tài sản một quốc gia thường được phân thành 2 loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác, còn bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Theo bộ luật dân sự Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì” Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm: đất đa, nhà ở, công triènh xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: các tài sản khác gắn liền với đất đai: các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, bất động sản trước hết là một tài sản và có các đặc điểm là không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Một tài sản được coi là bất động sản khi thoả mãn các điều kiện sau: Nó thoả mãn một số nhu cầu của con ngượi Nó được sở hữu bởi một quốc gia hoặc một nhóm người hay một cá nhân Nó có giá trị Không thể di chuyển, hình thái của nó không thay đổi. 1.1.2 Các đặc điểm của bất động sản Có thể khẳng định hầu hết bất động sản là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá thì bất động sản đó phải đưa ra thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… và những hoạt động này pháp luật không cấm. Tuy nhiên cũng có những bất động sản không phải là hàng hoá như các bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác. Ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: Bất động sản là hàng hoá gắn liền với một vị trí nhất định, không thể di chuyển được. Người ta không thể di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung là bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào. Nhữn bất độngsản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại. Hàng hoá bất động sản là tài sản có tính lâu bền: đặc điểm này dễ nhận thấy ở chỗ khi sử dụng đất đai không bị hao mòn. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng tră năm và hơn nữa. Cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là hàng hóa đặc biệt không di dời được nên giá cả cuảt nó phụ thuộc rất lớn vào quan điểm sở hự, các chế độ chính sác và luật pháp của Nhà nước như Luật đất đại, các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai, chính sách về hộ khẩu, định hướng đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng của nhà nước. Hàng hó bất động sản chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiều, tâm lý và tính cộng đồng: giá cả hàng hoá bất động sản không giống như các hàng hoá thông thường mà nó chịu sự chi phối nhiều của các yếu tố như sự phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán, yếu tố tâm lý… của cư dân sinh sống trong khu vực đó. Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị cao và khả năng chuyển đổi thành tiền chậm: Bất động sản luông là tài sản có giá cao do giá trị đất và các công trình trên đất cao, thời gian sử dụng ổn định và lâu dài. Mặt khác , việc bán bất động sản không thể nhanh chóng như các hàng hoá khác. Hàng hoá bất động sản có tính khan hiếm: Do sự phát triển của nền kinh tế xã hộ, dân số ngày càng tăng làm cho nhu cầu về bất động sản để sản xuất, để ở ngày càng tăng trong khi đất đai bi giới hạn. Cho nên giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hoá khác, với tiền bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm. Hàng hoá bất động sản có tính dị biệt và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đểu có yếu tố riêng biệt không có bất cứ sự giống nhay nào giữa các đơn vị bất động sản. Sự khác biệt của bất động sản trước hế là do sự khác nhau về vị trí, kết cấu và kiến trúc khác nhau về hướng cảnh quan… Tuy nhiên hàng hoá bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau rất lơn. Sự ra đời, hoàn thiện hay mất đi của bất động sản này sẽ làm thay đổi giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá bất động sản kia. Hiệu quả sử dụng đất đai có sự chênh lệch nhau rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng: đặc điểm này cho thấy việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất là cần thiết và phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và người sở hữu, sử dụng đất
Tiểu luận Giải pháp tài để phát triển thị trường Bất động sản TP Hồ Chí Minh Danh sách nhóm thực hiện: Nguyễn Thanh Hương 2.Quách Thị Trang 3.Nguyễn Thị Sinh CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản thị trường Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản M ỗi quốc gia giới tồn vùng lãnh thổ định Tài sản quốc gia bao gồm đất đai, tài sản gắn liền đất, mặt nước, không gian… Tài sản quốc gia thường phân thành loại: bất động sản động sản Động sản tài sản di chuyển từ nơi sang nơi khác, bất động sản tài sản di dời Theo luật dân Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì” Bất động sản tài sản khơng thể di dời bao gồm: đất đa, nhà ở, công triènh xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: tài sản khác gắn liền với đất đai: tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết tài sản có đặc điểm khơng di dời được, tồn ổn định lâu dài Một tài sản coi bất động sản thoả mãn điều kiện sau: - Nó thoả mãn số nhu cầu ngượi - Nó sở hữu quốc gia nhóm người hay cá nhân - Nó có giá trị - Khơng thể di chuyển, hình thái khơng thay đổi 1.1.2 Các đặc điểm bất động sản Có thể khẳng định hầu hết bất động sản hàng hoá M uốn trở thành hàng hố bất động sản phải đưa thị trường để trao đổi, mua bán, cho thuê… hoạt động pháp luật khơng cấm Tuy nhiên có bất động sản khơng phải hàng hố bất động sản công cộng mà việc sử dụng người không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng người khác Ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản cịn có đặc điểm riêng sau: - Bất động sản hàng hoá gắn liền với vị trí định, khơng thể di chuyển Người ta di chuyển đất đai, nhà cửa gọi chung bất động sản từ nơi sang nơi khác Chính đặc điểm làm cho giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí, chẳng hạn bất động sản nằm đường nào, khu vực Nhữn bất động sản gần trung tâm đô thị, dân cư đơng đúc giá cao ngược lại - Hàng hố bất động sản tài sản có tính lâu bền: đặc điểm dễ nhận thấy chỗ sử dụng đất đai khơng bị hao mịn Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất tồn hàng tră năm - Cung cầu giá hàng hoá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản hàng hóa đặc biệt khơng di dời nên giá cuảt phụ thuộc lớn vào quan điểm sở hự, chế độ sác luật pháp Nhà nước Luật đất đại, sách thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng đầu tư xây dựng sở hạ tầng nhà nước - Hàng hó bất động sản chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, thị hiều, tâm lý tính cộng đồng: giá hàng hố bất động sản khơng giống hàng hố thơng thường mà chịu chi phối nhiều yếu tố phát triển kinh tế xã hội, thói quen, tập quán, yếu tố tâm lý… cư dân sinh sống khu vực - Hàng hố bất động sản hàng hố có giá trị cao khả chuyển đổi thành tiền chậm: Bất động sản lng tài sản có giá cao giá trị đất cơng trình đất cao, thời gian sử dụng ổn định lâu dài M ặt khác , việc bán bất động sản khơng thể nhanh chóng hàng hố khác - Hàng hố bất động sản có tính khan hiếm: Do phát triển kinh tế xã hộ, dân số ngày tăng làm cho nhu cầu bất động sản để sản xuất, để ngày tăng đất đai bi giới hạn Cho nên giá bất động sản có xu hướng ngày tăng hàng hoá khác, với tiền khoa học kỹ thuật giá ngày giảm - Hàng hố bất động sản có tính dị biệt chịu ảnh hưởng lẫn nhau: M ỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn đểu có yếu tố riêng biệt khơng có giống nhay đơn vị bất động sản Sự khác biệt bất động sản trước hế khác vị trí, kết cấu kiến trúc khác hướng cảnh quan… Tuy nhiên hàng hố bất động sản có tác động ảnh hưởng lẫn lơn Sự đời, hoàn thiện hay bất động sản làm thay đổi giá trị giá trị sử dụng hàng hoá bất động sản - Hiệu sử dụng đất đai có chênh lệch lớn thay đổi mục đích sử dụng: đặc điểm cho thấy việc nâng cao hiệu sử dụng đất cần thiết phụ thuộc vào phát triển kinh tế người sở hữu, sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản Khi hàng hoá bất động sản đưa giao dịch mua bán, cầm cố, cho th thơng qua tiền tệ lúc xuất thị trường bất động sản Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hố khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp Do đó, thị trường bất động sản hồn chỉnh khơng quan hệ người mua người bán mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn thời gian không gian định Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Nếu phân loại theo tính chất pháp lý giao dịch bất động sản ta có loại thị trường bất động sản thức thị trường bất động sản khơng thực - Nếu phân loại theo khu vực địa lý: phân loại thị trường bất động sản theo khu vực, địa phương thi trường tỉnh, thành phố, quận huyện hay thị trường bất động sản nội thành hay ngoại thành - Nếu phân loại theo giá trị sử dụng bất động sản có thị truờng đất đai, thị trường nhà ở, thị trường cơng trình cơng nghiệp, thị trường cơng trình thương mại dịch vụ, thị trường cac cơng trình đặc biệt - Phân loại theo tính chất kinh doanh bất động sản ta có thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp 1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản Do hàng hoá bất động sản hàng hố đặc biệt, thị truờng bất động sản thị truờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có số đặc điểm riêng sau: - Thị trường bất động sản thị trường giao dịch quyền lợi ích có từ việc sở hữu đất đai Bởi vây , đất đai không hoa mịn đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất tài sản thơng thường khách, mà họ sử dụng quyền lưọi ích đất đai mang lại - Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc: Bất động sản loại hàng hố cố định khơng thể di dời mặt vị trí chịuảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong tâm lý, thị hiếu, tập qn khơngthể di chuyển từ vùng sang vùng khác đượng Chính hoạt động thị trường bất động sản mang tính địa phương M ặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng vùng nước, mà vùng trình độ phát triển kinh tế, văn hố, xã hội khác Do nhu cầu bất động sản khác số lượng, kiểu cách mẫu mã, chất lượng, dẫn đến khác quy mơ trình độ phát triển thị trường bất động sản Thực tế cho thấy,thị trường bất động sản thị thường có quy mơ trình độ phát triển cao khu vực nông thôn Ngya thị với thị trung tâm kinh tế, văn hố, trị vùng hay nước thị có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi động đô thị khác - Thị trường bất động sản chị chi phối cuả yếu tố pháp luật : Bất động sản muốn trở thành hàng hoá thực giao dịch thị trường phải chịu chi phối điều chỉnh hệ thống pháp luật đất đai bất động sản - Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản: cầu bất động sản tăng cung bất động sản thị trường bất động sản khơng thể phản ứng tăng nhanh chóng hàng hố thơng thường khác Bởi việc tăng cung hàng hố bất động sản cần có thời gian khó khăn hàng hố thơng thường Việc tạo hàng hố bất động sản,các cơng trình xây dựng… địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết k, thi công…Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thưòng phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản hàng hố có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn - Thị truờng bất động sản có mối quan hệ mật thiêtú với thị trường vốn: hàng hoá bất động sản hàng hố có giá trị lớn, đó, hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn M ột phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản huy dộng thị truờng vốn Đồng thời, lượng vốn huy đơng thị trường tài đầu tư thị trường bất động sản 1.2 Các loại hình giao dịch Bất động sản 1.2.1 Giao dịch mua bán bất động sản Thời gian quan, giao dịch mua bán bất động sản thực hình thức sau: - Chuyển quyền sở hữu nhà đồn thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nuớc ni trồng thuỷ sản cac hộ gia đình cá nhân với - Chuyển nhượng quyền sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê với nhận quyên sử dụng đất - Chuyển nhượng quyên sở hữu nhà quyền sử dụng đất doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, kinh doanh phát triển nhà cho họ gia đình, cá nhân - Chuyển quyền sở hữu cơng trình với nhận quyền sử dụng đất tổ chức với tổ chức kinh tế với hộ gia đình, cá nhân - Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dẫn tới chuyển nhượng bất động sản quyền sử dụng đất 1.2.2 Giao dịch cho thuê bất động sản Nhu cầu giao dịch bất động sản cho thuê ngày tăng Các loại hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch cho thuê bao gồm loại sau: thuê đất, thuê lại đất, thuê văn phòng làm việc, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng M ột loại hình giao dịch cho thuê bất động sản phổ biến giao dịch doanh nghiệp kinh doanh kế cấu hạ tầng cho doanh nghiệp nước thuê lại đất xây dựng kế cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao 1.2.3 Giao dịch chấp bất động sản Trong thời đại ngày nay, mà kinh tế ngày phát triển nhanh chóng, nhu cầu vốn dùng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, tiêu dùng ngày tăng Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu này, tổ chức, cá nhân phải vay vốn địn chế tài Để đảm bảo cho khoản vay này, tổ chức, cá nhân phải có tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo có tính an toàn bất động sản 1.2.4 Giao dịch bất động sản góp vốn liên doanh Cùng với phát triển hoạt động kinh tế đối ngoại, hoạt động đầu tư nước vào quốc gia nội địa ngày tăng, nhiều dự án đầu tư nước ngoại triển khai hình thức liên doanh hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong phần lớn dự án liên doanh với nước ngồi, phần vốn góp quốc gia nội địa giá trị bất động sản CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HCM 2.1 Quá trình phát triển thị trường bất động sản TP HCM 2.1.1 Từ trước năm 2003 Luật Đất đai 1993 sở pháp lý quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung vận hành khung pháp lý nhà nước Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo phát triển thị trường tài sản gắn liền với đất Hàng loạt văn quy định pháp luật giao dịch nhà đất đô thị, mua bán kinh doanh nhà quy định Nghị định 60/CP năm 1994 Nghị định 61/CP năm 1994 Chính phủ Bộ Luật dân 1995 quy định điều kiện, nội dung hợp đồng mua bán tài sản, quyền chuyển đổi, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất; thay đổi quan niệm mang tính đột phá, tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trường bất động sản Đại hội IX (2001) định bước mở thị trường bất động sản cho người nước tham gia đầu tư nhằm tạo vốn phát triển hàng hóa bất động sản từ ngoại lực Dấu mốc đổi quan trọng thị trường bất động sản Nghị số 26-NQ/TW ngày 12/03/2003 Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khóa IX) tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Nghị quyết định nhiều nội dung thay đổi mới, có nội dung quan trọng đất đai không tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, mà nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước Nhà nước thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực tiềm ẩn đất đai bất động sản Trong thập niên 1993 – 2003, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí M inh phát triển không ổn định Sau thời gian dài lắng dịu khủng hoảng kinh tế năm 1997 khu vực Châu Á Ðến thời điểm năm 2000, thị trường bất động sản thành phố bắt đầu hoạt động sôi động trở lại nhờ vào số sách kích cầu thành phố đầu tư nâng cấp mở rộng nhiều tuyến đường giao thông khu vực quận ven huyện ngoại thành, áp dụng thí điểm sách giao đất (thay thuê đất theo quy định Luật Đất đai) để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh Năm 2001 thị trường lên sốt, giá nhà đất tăng nhanh sốt kéo dài lâu (đến khoảng tháng 4/2002) toàn địa bàn thành phố 2.1.2 Giai đoạn 2003 – Để khắc phục tồn yếu thị trường bất động sản, Nghị Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX nhấn mạnh: “Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản (trọng tâm thị) có quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế nhà nước giữ vai trị chủ đạo, khơng tách rời thị trường quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, chống đầu đất đai” Đây quan điểm đạo xuyên suốt trình xây dựng Luật Đất đai năm 2003 – Luật có ý nghĩa quan trọng, tảng định phát triển thị trường bất động sản Đại hội X năm 2006 nhấn mạnh “phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư… Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh bất động sản” (Văn kiện Đại hội X Tr 81) Khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản tương đối hoàn chỉnh: Luật Đất đai (2003), Luật Đầu tư (2005), Luật Nhà (2005) Luật Kinh doanh bất động sản (2006) Sau Luật Đất đai ban hành, ảnh hưởng từ quy định giá đất Nhà nước ban hành với giá đất thị trường, thị trường bất động sản trầm lắng khoảng năm (2004 – 2006) Các nhà đầu tư bất động sản chuyển vốn sang đầu tư kinh doanh chứng khoán Năm 2007, sau thị trường chứng khoán chững lại, nhà đầu tư nhận định xu hướng giảm thị trường chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá thị trường tăng lên Từ cuối năm 2007 tới nửa đầu năm 2008 giai đoạn sốt nhà đất, thị trường tăng giá không kiểm soát tạo nên khoảng lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Giữa năm 2008, tác động sách tiền tệ nhằm kiềm chế lạm phát, ngân hàng hạn chế vốn vay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ngưng trệ, bất động sản nhà đất đứng giá số lượng giao dịch giảm nhiều, kéo dài đến cuối năm 2010 Năm 2011, ảnh hưởng sách kiềm chế lạm phát Chính phủ, tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất giảm (bao gồm lĩnh vực bất động sản) nên ngân hàng hạn chế vốn vay, lãi suất tăng cao dẫn đến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển dự án mới, lượng giao dịch thành công thị trường ngày giảm dần, giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh 2.2 Những tác động tích cực thị trường bất động sản 2.2.1 Thị trường bất động sản phát triển góp phần đẩy nhanh q trình thị hóa thành phố Thị trường bất động sản thành phố hình thành phát triển, thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư nước, trở thành thị trường trọng điểm nhiều tập đoàn bất động sản đa quốc gia, góp phần đẩy nhanh q trình thị hóa thành phố Trong 10 năm gần tốc độ đô thị hóa TP.HCM phát triển nhanh chóng, trung bình năm diện tích đất thị hóa tăng 1.000ha Hàng loạt dự án sở hạ tầng, dự án phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, khu thị, khu nhà ở, văn phịng, khách sạn, trung tâm thương mại với đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội… triển khai xây dựng; đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội; thay dần khu nhà ổ chuột, nhà tạm bợ, tạo diện mạo cho thành phố; góp phần xây dựng sống văn minh, đại khu vực đô thị nông thôn 22 Thị trường bất động sản phát triển góp phần phát lực lượng doanh nghiệp hoạt động ngành kinh doanh bất động sản Thị trường bất động sản phát triển, hình thành đội ngũ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lớn dần qua năm, tổng số doanh nghiệp thành lập giai đoạn 2006 – 2011 14.346 doanh nghiệp, gấp 2,5 lần so với số lượng doanh nghiệp tính đến cuối năm 2005 5.647 doanh nghiệp, nâng tổng số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn thành phố lên 19.993 doanh nghiệp Bảng 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Loại hình doanh nghiệp Số lượng doanh nghiệp 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Doanh nghiệp tư nhân 90 40 22 36 29 Công ty cổ phần 510 873 707 802 959 449 Công ty TNHH tư nhân 1.471 1.154 1.167 2.330 2.846 856 Tổng cộng: 2.071 2.067 1.896 3.168 3.834 1.310 (Nguồn: Sở Kế hoạch Đầu tư) Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước, đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp ngành xây dựng ngày lớn mạnh Nhiều doanh nghiệp đủ lực chuyên môn tài để thực dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng cơng trình cao tầng đại 30, 40 60 tầng 2.2.3 Thị trường bất động sản phát triển bước đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân; góp phần quan trọng nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã hội Sau Đổi mới, Nhà nước ta xóa bỏ chế độ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà Chính sách đầu tư nhà chuyển từ đầu tư có tính chất bao cấp sang sách tạo điều kiện khơi dậy tiềm nhân dân việc xây dựng nhà ở, tạo nguồn cung nhà cho thị trường Lĩnh vực phát triển nhà địa bàn thành phố bắt đầu có chuyển biến, quỹ nhà tăng thêm đáng kể số lượng lẫn chất lượng, giải bước nhu cầu nhà dân cư Giai đoạn 2006 – 2011 giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ chương trình phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; người thu nhập thấp; công nhân khu công nghiệp; học sinh, sinh viên trường đại học, cao đẳng, trung cấp Kết phát triển nhà đạt 41,74 triệu m2 sàn xây dựng (trung bình năm xây dựng 6,95 triệu m2), nâng tổng 2 diện tích nhà lên 112,24 triệu m ; nâng diện tích bình qn đầu người lên 15,4 m /người 2.2.4 Phát triển thị trường bất động sản thu hút số lượng lớn vốn đầu tư nước tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản, góp phần phát triển kinh tế thành phố Thị trường bất động sản phát triển, huy động nguồn vốn nước, vốn đầu tư nước tham gia đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản thực dịch vụ bất động sản, cao điểm vào năm 2008 sau Việt Nam gia nhập WTO với khoảng 148 nghìn tỷ đồng Trong tổng nguồn vốn tham gia vào thị trường bất động sản, vốn FDI chiếm tỷ lệ 50% Bảng 2: Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản Đơn vị tính: tỷ đồng Vốn đầu tư 2006 2007 2008 2009 2010 Vốn nước 3.688 5.295 5.612 4.187 4.421 Vốn FDI 4.303 22.161 97.491 9.339 18.308 Tổng cộng: 7.971 27.456 103.103 13.526 22.729 (Nguồn: Cục Thống kê TP.HCM) Kể từ ngày 1/1/1988, nhà đầu tư nước phép tham gia hoạt động đầu tư Việt Nam Vốn đầu tư trực tiếp nước trở thành nguồn vốn đầu tư quan trọng tổng nguồn vốn đầu tư, góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng chuyển dịch cấu kinh tế thành phố theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa, thúc đẩy chuyển giao cơng nghệ thành phố Tính đến 31/12/2010, cấu vốn đầu tư nước ngồi ngành sau (tính dự án hiệu lực): Bảng 3: Cơ cấu vốn đầu tư nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản ngành kinh tế phát triển, thị trường bất động sản phát triển ổn định nên chu kỳ biến động thường dài như: Nhật Bản chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 12 năm, M ỹ chu kỳ thị trường bất động sản khoảng 18 năm 2.3.2 Nhà phát triển cân đối, có cấu khơng hợp lý, nguồn cung hàng hóa bất động sản khơng đáp ứng nhu cầu thị hóa mức độ phát triển kinh tế Chính sách điều tiết cung – cầu nhà chưa hiệu quả, cân đối nguồn cung nhà cao cấp nhà cho người thu nhập thấp Nguồn cung thị trường nhà đáp ứng nhu cầu phận dân cư có thu nhập trở lên; nhà xã hội, nhà thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu đại phận người dân (phân khúc nhà bình dân chiếm 33,6% tổng số lượng nhà thương mại đưa vào sử dụng năm 2006 – 2011) Theo thống kê Savill Việt Nam, thị trường bất động sản có khoảng 10.500 hộ chưa bán cầu nhà cao Sự cân đối cung cầu đẩy giá bất động sản lên cao, người dân khó khăn tạo lập nhà ở, làm tăng hoạt động xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác thị Bên cạnh đó, sách ưu đãi Nhà nước chưa thật khuy ến khích, thu hút thành phần kinh tế tham gia đầu tư dự án an sinh xã hội Do đó, doanh nghiệp chủ yếu tập trung xây dựng nhà cao cấp, doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà lưu trú cơng nhân thời gian thu hồi lâu, tiêu lợi nhuận khống chế theo qui định, dẫn đến nguồn nhà chưa đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội: Nhà cán cơng chức: Tính đến năm 2015 địa bàn thành phố có khoảng 22.500 cán bộ, công chức, viên chức cần hỗ trợ nhà Hiện nay, Sở Xây dựng tiếp nhận khoảng 750 đơn cán công chức đề nghị xét duyệt thuê, thuê mua nhà xã hội có nguồn nhà 233 hộ để giải Nhà thu nhập thấp: Mặc dù thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư cho dự án nhà thu nhập thấp/ dự án đăng ký thức với quy mô 9.000 hộ đến dự án nhà thu nhập thấp địa bàn thành phố chưa triển khai xây dựng chưa có sản phẩm hộ đưa vào sử dụng Nhà lưu trú công nhân: Trong tổng số 455.900 chỗ cho công nhân đạt từ năm 2006 đến nay, Nhà nước doanh nghiệp đầu tư xây dựng 33.000 chỗ (chiếm 13,5%), so với hộ gia đình cá nhân tự đầu tư xây dựng Tuy nhiên, chất lượng 40% số lượng nhà trọ hộ gia đình cá nhân xây dựng chưa đảm bảo theo quy định, diện tích nhỏ, chỗ chưa thơng thống, xây dựng vật liệu tạm, chưa đảm bảo phòng cháy chữa cháy Các dự án phát triển bất động sản dự án nhà ở, dự án khu thị có nhiều hầu hết chậm triển khai hạn chế lượng cung hàng hóa cho thị trường, nguyên nhân do: Thủ tục đầu tư rườm rà (theo thống kê Bộ Xây dựng để chuẩn bị đầu tư dự án kinh doanh bất động sản phải trải qua 30 bước với thời gian khoảng từ 2-3 năm), nhiều khó khăn vướng mắc đền bù giải phóng mặt chưa giải khung giá đất chưa sát giá thị trường, thiếu quỹ nhà tái định cư, việc tái định cư nhiều không phù hợp với sống người dân Khách hàng người có nhu cầu sử dụng mà nhà đầu tư thứ cấp chủ yếu để mua bán lại kiếm lời (đầu cơ) nên chậm trễ đầu tư Tình trạng làm cho khối lượng lớn vốn đầu tư vào bất động sản khơng trở thành hàng hóa 2.3.3 Giá nhà tăng cao so với thu nhập trung bình người dân Giá nhà Việt Nam nằm mức cao so với mặt chung giới so với mức thu nhập bình quân đại đa số tầng lớp dân cư Chỉ số giá nhà/thu nhập người dân Việt Nam 24,5 – 26,6, cao nhiều so với nước khu vực Nam Á 6,25, Đông Á 4,14, Châu Phi 2,21, Châu Âu, Trung Đông Bắc M ỹ 6,25, Mỹ La Tinh Caribê 2,38) dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực chỗ khơng có khả tạo lập nhà Kết nghiên cứu cho thấy, giá bất động sản nước ta, thành phố lớn TP Hà Nội, TP HCM mức cao giới cao so với nước khu vực (giá chung cư đứng thứ 32, giá văn phòng cho thuê đứng thứ 17 giới) thu nhập bình quân đầu người thuộc loại thấp khu vực (Việt Nam: khoảng 1.000 USD/người; M a-lai-xi-a: 4.141 USD/người; Trung Quốc: 1.288 USD/người; Singapore: 21.230 USD/người - số liệu 2005 Ngân hàng Thế giới ) Giá nhà tăng cao số nguyên nhân sau đây: - M ất cân đối cung – cầu, bất động sản chủ yếu mua bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh nâng cao đời sống xã hội; - Giá đầu vào tăng, lớn chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất trả lần sau giao đất chưa tiêu thụ hàng hóa, giá nguyên vật liệu (xi măng, sắt thép, xăng dầu, điện, nhân công, …); - Thời gian chuẩn bị thực dự án kéo dài, việc lựa chọn nhà đầu tư không theo chế cạnh tranh, chủ yếu chế "xin - cho" tạo tiêu cực làm tăng chi phí; - Việc giao dịch bất động sản chưa minh bạch, cộng với tâm lý đám đông người dân làm đẩy giá bất động sản lên cao - M ặc dù thị trường trầm lắng, giao dịch giá bất động sản không giảm theo quy luật thị trường nhà đầu tư nhỏ lẻ mua bất động sản tiền nhàn rỗi cá nhân, không bị sức ép trả nợ ngân hàng Cho nên mua với giá cao không muốn bán lỗ Giá bất động sản cao ảnh hưởng tới khả tạo lập nhà nhân dân, ảnh hưởng tới đầu tư phát triển sản xuất, đến thu hút đầu tư nước đầu tư nâng cấp hạ tầng đô thị Xem xét góc độ chi phí sản xuất, chun gia khẳng định giá bất động sản giảm xuống từ 30-50% giá thời (tuỳ vị trí chủng loại) mà nhà sản xuất chưa cần phải đổi cơng nghệ có lãi 2.3.4 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản yếu vốn, thiếu tính chuyên nghiệp Theo thống kê Sở Kế hoạch đầu tư, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mơ vốn từ 200 đến 500 tỷ đồng chiếm khoảng 2,6 % tổng số doanh nghiệp; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 50 đến 200 tỷ đồng chiếm 8%; số doanh nghiệp quy mô vốn từ 10 đến 50 tỷ đồng chiếm 18,9%; cịn lại phần lớn (70,5%) doanh nghiệp có vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng), khó có khả thực dự án lớn khơng có hỗ trợ ngân hàng Trường hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khó khăn doanh nghiệp khơng triển khai dự án Vì vậy, thường doanh nghiệp phải huy động vốn nhân dân cách vay vốn, góp vốn bán nhà hình thành tương lai Quy mô vốn doanh nghiệp BĐS 2,6% 8% 18,9% 70,5% 200 - 500 tỷ đ ồng 50 -