Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương PHẦN MỞ ĐẦU Lí lựa chọn đề tài Ngày nay, kinh tế toàn cầu phát triển mạnh mẽ, có vơ số ngành nghề trở thành công cụ hỗ trợ đắc lực cho phát triển kinh tế Trong số ngành nghề có tầm quan trọng đặc biệt lớn kinh tế, có nghề mà gần quan, đồn thể cần tới chức nghề Thẩm định giá Trên giới, thẩm định giá xuất từ năm 1940 thẩm định giá Việt Nam xuất sau nước ta chuyển đổi chế kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Ở quốc gia giới, nghề thừa nhận có vai trị quan trọng kinh tế, phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường cách khoa học, thời điểm, địa điểm cụ thể cho giao dịch cần đền tính độc lập, khách quan không chịu ảnh hưởng bên bán bên mua lĩnh vực xác định sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp, Đặc biệt xu tồn cầu hóa diễn ra, điều dễ nhận kinh tế quốc gia trở nên giao thoa mạnh mẽ hơn, doanh nghiệp quốc gia bắt đầu tham gia vào thị trường mới, vơ số hoạt động diễn ra, công việc thẩm định giá phần thiết yếu, thiếu yếu tố “Giá” định xác định sở hữu, quản lý, sát nhập, trở nên vô nghĩa thực Các thương lượng mua bán, sát nhập doanh nghiệp, nội quốc gia, xuyên quốc gia địi hỏi phải có thống phương thức tính tốn nước, hồn thiện kiến thức chun mơn thẩm định giá trở nên thiết yếu cấp thiết hết Ở quốc gia giới Việt Nam, việc sử dụng tới công tác thẩm định giá không nhu cầu các doanh nghiệp tư nhân, hay doanh nghiệp đa quốc gia trên, mà cá nhân Nhà nước cần thẩm định giá đứng xác định giá nhiều loại tài sản bất động sản, vơ hình hữu hình cho vơ vàn mục đích khác Trong số mục đích đó, có mục đích thu tiền sử dụng đất phần quan trọng, với tất cá nhân, tổ chức sinh sống làm việc, kinh doanh quốc gia đó; thân quốc gia cần thu tiền sử dụng đất tất cá nhân, tổ chức này; đất đai thuộc quốc gia, tài nguyên, nguồn lực, tảng phát triển quốc gia tất yếu thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương công cụ quan trọng gần bậc nhất, “trọng tài” đứng để xác định mức giá phù hợp cho hai bên: đối tượng phải đóng tiền sử dụng đất Nhà nước Do tính thực tế tính ứng dụng cao rõ ràng thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất, định chọn đề tài “Thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC (DCSC)” để nghiên cứu văn pháp luật có liên quan, nghiên cứu tình hình thực tế thẩm định giá cho mục đích thu tiền sử dụng đất thơng qua tài liệu công ty thực tập thu thập Mục đích nghiên cứu - Đưa số sở lý luận thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất - Đánh giá việc thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất thơng qua nhận xét số trường hợp cụ thể tiến hành công ty bất động sản DATC (DCSC) - Đưa số giải pháp để hoàn thiện hạn chế cịn tồn cơng tác thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty Cổ phần Tư vấnDịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC) địa bàn Thành phố Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Hoạt động thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC) địa bàn Thành phố Hà Nội - Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2010 đến Nội dung nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu sở thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất Sau thơng qua hoạt động thẩm định giá đất cho mục đích thu tiển sử dụng đất thực tế địa bàn Thành phố Hà Nội thu thập Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC), đánh giá thực trạng, tìm giải pháp để cải thiện cơng tác thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty ngày tốt Phương pháp thẩm định giá đất Phương pháp thu nhập, phân tích thơng tin, so sánh, quy nạp SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương Nguồn thông tin chuyên đề thu thập từ số tài liệu lĩnh vực thẩm định giá, văn pháp luật số tài liệu Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC) Kết cầu đề tài - Mục lục - Lời mở đầu - Phần nội dung: Gồm Chương:  Chương 1: Giới thiệu Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC)  Chương 2: Thực trạng thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Công ty Cổ phần Tư vấn- Dịch vụ Tài sảnBất động sản DATC (DCSC)  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá đất cho mục đích thu tiền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Công ty Cổ phần Tư vấnDịch vụ Tài sản- Bất động sản DATC (DCSC) - Phần kết luận - Phụ lục - Tài liệu tham khảo SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN – DỊCH VỤ VỀ TÀI SẢN - BẤT ĐỘNG SẢN DATC (DCSC) Quá trình hình thành phát triển cơng ty Cơng ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC có tên tiếng Anh DATC CONSULTATION – SERVICE FOR PROPERTY REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY (Viết tắt: DCSC) Công ty đời kể từ sau Nghị Hội nghị lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX việc tiếp tục xếp, đổi mới, phát triển nâng cao hiệu doanh nghiệp nhà nước, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 109/2003/QĐ - TTg ngày 05/06/2003 thành lập Công ty Mua bán nợ tài sản tồn đọng doanh nghiệp, với vốn điều lệ 2.000.000.000.000 đồng Ngân sách Nhà nước cấp thức vào hoạt động từ ngày 01/1/2004, công nhận Doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt theo Quyết định số 55/2004/QĐ - TTg ngày 06/4/2004 Thủ tướng Chính phủ với mục tiêu xử lý khoản nợ tồn đọng tài sản không cần dùng, chờ lý, vật tư ứ đọng kém, phẩm chất (gọi tắt nợ tài sản tồn đọng) góp phần lành mạnh hố tình hình tài doanh nghiệp, thúc đẩy trình xếp chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước Sau cơng ty có tên thức Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC Kể từ thành lập tới nay, với tiềm sẵn có với nhiệt huyết, sáng tạo đội ngũ cán nhân viên nhạy bén, dày dạn kinh nghiệm từ Ban Lãnh đạo, Công ty không ngừng nỗ lực phấn đấu, đổi mới, ngày lớn mạnh với bước vững chắc, gây dựng niềm tin nhà đầu tư tạo tín nhiệm khách hàng Hiện nay, phạm vi hoạt động Cơng ty mở rộng, ngồi Trụ sở Hà Nội cịn có thêm Chi nhánh, Trung tâm Hà Nội, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh đơn vị thành viên khác khắp địa bàn nước Trụ sở cơng ty đóng Hà Nội địa chỉ: Tầng 6, Số ngõ Hàng chuối I, phường Phạm Đình Hồ, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Điện thoại : 04.9722218 Fax: 04.9722217 Web : www dcsc.vn Tài khoản số : 2111.00000.29543 Ngân hàng Đầu tư Phát triển TP Hà Nội Mã số thuế : 0102610438 Giấy Chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103021789 Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội cấp ngày 11/01/2008 SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp - GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ Tài sản - Bất động sản đơn vị nghiệp có thu trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tài chính, thành lập theo Quyết định số 186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 Bộ trưởng Bộ Tài chức năng, nhiệm vụ, tổ chức máy, chế hoạt động theo quy định Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 Bộ trưởng Bộ Tài - Ngày 29 tháng 11 năm 2007 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành Quyết định số 3776/QĐ-BTC việc chuyển giao Trung tâm Thông tin Tư vấn, Dịch vụ Tài sản Bất động sản sang Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp (DATC) Doanh nghiệp hạng đặc biệt Chính phủ trực thuộc Bộ Tài quản lý - Cơng ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC thành lập theo Nghị số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm 2007 Hội đồng Quản trị Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp Sở Kế hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh số 0103021789 ngày 11/1/2008 Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp nắm giữ 60% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ Tài sản - Bất động sản DATC Cơ cấu tổ chức SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương Sơ đồ 1.1: Sơ đồ tổ chức máy công ty HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ BAN KIỂM SỐT GIÁM ĐỐC CÁC PHĨ GIÁM ĐỐC KẾ TỐN TRƯỞNG Phịng Phịng Phịng Phịng Dịch vụ tài sản Tư vấn tài Thẩm định giá tài sản Thị trường Giao dịch BĐS Phòng Quản lý Đầu tư BĐS Phịng Tổng hợp Kế tốn CÁC CHI NHÁNH CÔNG TY VÀ SÀN GIAO DỊCH BĐS (Nguồn: Phịng Hành – Nhân cơng ty) Lĩnh vực kinh doanh - Dịch vụ thẩm định giá tài sản: Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản; Đất đai, nhà cửa, cơng trình ngầm, cơng trình đất; Các bất động sản chuyên biệt (Biệt thự; Nhà hàng; Khách sạn; Rạp hát; Casino; Cây xăng…) Rừng trồng, tài nguyên khoáng sản loại bất động sản khác; + Thẩm định giá tài sản động sản: Máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hố, vật tư…; SV: Hồng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương + Tư vấn xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng cho mục đích (cổ phần hố, bán, cho th, góp vốn…); Giá trị dự án đầu tư, cơng trình xây dựng dự tốn chi phí; + Xác định thẩm định giá trị quyền sử hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu, phần mềm, giải pháp, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợi giá trị phi thị trường khác - Dịch vụ tư vấn pháp lý tài sản, đất đai bất động sản + Dịch vụ tư vấn pháp luật, sách chế độ tài sản Nhà nước; Tư vấn quản lý đất đai, bất động sản giao dịch tài sản (đặc biệt trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán bất động sản, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất, …) + Tư vấn sách tài đất đai ( sách giá đất, nộp tiền sử dụng đất, thuê đất, sách thuế nghĩa vụ tài sử dụng đất,…) + Tư vấn lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Tư vấn khung sách bồi thường hỗ trợ tái định cư; di dời doanh nghiệp theo quy hoạch + Tư vấn pháp lý phương án tài liên quan đến hình thức hợp tác, liên kết liên doanh góp vốn đầu tư kinh doanh; + Tư vấn dự án đầu tư bất động sản.; + Tư vấn liên quan đến giao dịch tài sản Nhà nước, đất đai, bất động sản khác theo thoả thuận theo uỷ quyền - Dịch vụ môi giới, hỗ trợ giao dịch mua bán tài sản, đất đai, bất động sản + Môi giới, hỗ trợ mua bán tài sản, đất đai, bất động sản; + Môi giới kinh doanh địa ốc tư vấn giải pháp tài chính, giải pháp kinh doanh địa ốc; + Môi giới hỗ trợ pháp lý phương án tài mua bán, cho thuê, sát nhập doanh nghiệp; + Môi giới, hỗ trợ đầu tư chứng khốn mơi giới bảo hiểm - Dịch vụ bán đấu giá đấu thầu mua sắm tài sản + Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá cho thuê đất; đấu giá quyền khai thác tài sản hạ tầng, khai thác khoáng sản,… + Dịch vụ bán đấu giá tài sản, bất động sản Nhà nước, tài sản sung quỹ Nhà nước, tài sản Nhà nước lý, tài sản thu hồi từ dự án, tài sản loại trừ khỏi giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá loại tài sản khác theo uỷ quyền + Dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý đấu giá cổ phần, cổ phiếu SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương + Dịch vụ tư vấn tổ chức đấu thầu mua sắm tài sản - Dịch vụ tư vấn tài – kế tốn doanh nghiệp - Dịch vụ đầu tư tài chính, chứng khốn, đầu tư kinh doanh bất động sản - Dịch vụ mua bán, khao thác cho thuê tài sản, đất đai bất động sản - Dịch vụ quản lý bất động sản, quản trị cơng trình, dự án, building dịch vụ kỹ thuật outsourcing - Dịch vụ quảng cáo đất đai, bất động sản, quảng cáo doanh nghiệp - Thực dịch vụ đại lý kinh doanh franchise ủy thác giao dịch tài sản quan hệ tài sản - Tổ chức sàn giao dịch tài sản, đất đai, bất động sản; Giao dịch hội đầu tư tài hình thức sàn giao dịch trực tiếp giao dịch qua mạng internet - Các dịch vụ khác liên quan đến tài sản bất động sản Một số hợp đồng tiêu biểu thực Về dịch vụ tư vấn - Tư vấn dự án đổi đất lấy hạ tầng Tổng Công ty VINACONEX để xây dựng đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (Năm 2005) Giá trị tư vấn dự án 1.400.000.000.000 đồng - Tư vấn dự án đền bù giải phóng mặt doanh nghiệp để mở rộng đường Cao tốc Láng – Hoà Lạc cho UBND tỉnh Hà Tây (năm 2006 2007), giá trị tư vấn 500.000.000.000 đồng - Tư vấn đền bù, hỗ trợ, di dời doanh nghiệp theo quy hoạch cho đơn vị sau: + Công ty Dệt 8-3 (Tập đoàn Dệt may): Giá trị tư vấn 1.300.000.000.000 đồng (Năm 2006 – 2007) + Công ty Đúc số (Bộ Công nghiệp): Giá trị tư vấn 125.000.000.000 đồng (Năm 2006) Về dịch vụ thẩm định giá  Thẩm định giá máy móc, thiết bị (Một số sản phẩm tiêu biểu có giá trị từ 10 tỷ đồng trở lên): + Đài Truyền hình Tỉnh Bình Dương (Năm 2004): Thẩm định giá thiết bị cột phát sóng truyền hình với giá trị 40.000.000.000 đồng + Nhà máy sửa chữa tàu biển Phà Rừng (Năm 2005): Thẩm định giá tài sản âu tàu, cầu tàu, nhà xưởng, cẩu KONE với tổng giá trị 57.000.000.000 đồng SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương + Đài PTTH Bà Rịa Vũng Tàu (Năm 2005): Thẩm định giá thiết bị TH, thiết bị chuyên dùng giai đoạn I với tổng giá trị 46.037.057.000 đồng + Công ty CPSX Điều Kỳ Diệu (Năm 2005): Thẩm định giá 01 dây chuyền SX tã giấy vệ sinh Italia 16.902.000.000 đồng + Công ty Liên doanh Hồng Thái – SIT Việt Nam (Năm 2006): Thẩm định chi phí đền bù giá trị đầu tư cơng trình xây dựng đất phương tiện vận tải, máy móc thiết bị công cụ dụng cụ thuộc Dự án Khu liên hợp Kinh doanh – Khách sạn – Thương mại - Thể thao – Chung cư thị xã Cửa lò - Nghệ An Tổng giá trị thẩm định 62.375.900.000 đồng + Xí nghiệp in báo Nhi đồng (Năm 2006): Thẩm định giá thiết bị phục vụ ngành in với tổng giá trị 19.492.480.000 đồng + Đài PTTH tỉnh Bình Phước (Năm 2006): thẩm định giá hệ thống thiết bị sản xuất chương trình phát truyền hình tiếng dân tộc với tổng giá trị 13.146.924.720 đồng + Trung tâm Chiếu phim Quốc gia (Năm 2006): Thẩm định giá hệ thống thiết bị đồng chiếu phim cảm giác mạnh 32 chỗ Turbo Ride motion base (2 seat) – 3D + 4DEX hãng SimEx – Iwerks Mỹ với tổng giá trị 32.011.179.200 đồng + Công ty In Bình Định (Năm 2007): Thẩm định giá máy in cuộn Cityline – Express hãng Manugraph/Ấn Độ với tổng giá trị 16.399.560.000 đồng + Công ty TNHH Đô Thành (Năm 2007): Thẩm định giá dây chuyền máy móc, thiết bị sản xuất Nhơm với tổng giá trị 23.958.000.000 đồng + Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội (Năm 2007): Thẩm định giá hệ thống cửa, vách kính ngồi nhà cơng trình Trung tâm Hội nghị Quốc gia với tổng giá trị 32.295.130.000 đồng + Cơng ty Xi măng Hồng Thạch (Năm 2007): Thẩm định chi phí đầu tư vào đất, nhà cửa vật kiến trúc máy móc thiết bị Nhà máy Vật liệu kiềm tính VN với tổng giá trị 191.027.015.000 đồng + Điện ảnh Quân đội Nhân dân (Năm 2007): Thẩm định giá thiết bị thuộc Dự án “Đầu tư hệ thống kỹ thuật số chuyển đổi, phục chế, lưu giữ khai thác phim” với tổng giá trị 80.526.031.627 đồng + Trung tâm Chỉnh hình Phục hồi chức Đà Nẵng (Năm 2007): Thẩm định giá trang thiết bị chỉnh hình phục hồi chức với tổng giá trị 40.438.667.000 đồng SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51 Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: ThS Nguyễn Thị Minh Phương + Hãng Phim Giải phóng (Năm 2007): Thẩm định giá hệ thống đèn thiết bị chuyền dùng cho trường quay với tổng giá trị thẩm định 29.267.032.819 đồng + Công ty TNHH Nhà nước thành viên công viên Thống Nhất (Năm 2007): Thẩm định giá tài sản công trình đất, máy móc thiết bị vui chơi, giải trí trồng với tổng giá trị 37.595.000.000 đồng + Ngân hàng Công thương Việt Nam Chi nhánh Thái Bình (Năm 2007): Thẩm định giá tài sản đất dây chuyền máy móc thiết bị sản xuất gạch men cao cấp Nhà máy Gạch Long Hầu - Huyện Tiền Hải - Tỉnh Thái Bình với tổng giá trị 53.751.000.000 đồng  Thẩm định giá bất động sản:  Thẩm định giá địa bàn TP Hà Nội: + Theo yêu cầu Bộ Tài để chuyển nhượng cho Công ty Mua bán nợ Tài sản tồn đọng doanh nghiệp (Năm 2005):Thẩm định giá Bất động sản 57 Nguyễn Du - 51 Quang Trung Hà Nội với giá trị 110.000.000.000 đồng + Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Bắc Hà Nội (2005): Thẩm định giá Bất động sản số 266 Đội Cấn với giá trị 98.292.000.000 đồng + Sở Tài Hà Nội (Năm 2005): Thẩm định giá bất động sản 18 Hàng Khoai – Hà Nội với giá trị 64.185.000.000 đồng + Bộ Tài nguyên Môi trường (Năm 2005): Thẩm định giá bất động sản 67 Nguyễn Du – Hà Nội với giá trị 60.861.000.000 đồng + Công ty Cổ phần Xi măng Thăng Long (Năm 2006): Thẩm định giá bất động sản 25 Ngô Văn Sở - Trần Hưng Đạo – Hà Nội với giá trị 30.437.000.000 đồng + Tổng Công ty Vật tư Nông nghiệp (Năm 2006): Thẩm định giá bất động sản 164 Trần Quang Khải – Hà Nội với giá trị 48.943.000.000 đồng + Công ty Cổ phần Công nghệ Điện tử Điện lạnh Việt Nam (Năm 2007): Thẩm định giá trị bất động sản 90 đường Láng, Ngã Tư Sở, Hà Nội với giá trị 212.290.000.000 đồng + Bất động sản Công ty Viễn Thông Điện lực (Năm 2007) với giá trị 45.000.000.000 đồng + Công ty TNHH Nhà nước thành viên Dệt 8-3 (Năm 2006 2007): Thẩm định giá Bất động sản 460 Minh Khai – Hà Nội với giá trị thẩm định 1.300.000.000.000 đồng SV: Hoàng Oanh Lớp: Thẩm định giá - K51