GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN .3 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 1.1.Khái niệm đầu tư 1.2.Mục đích đầu tư .3 1.3.Phân loại đầu tư 1.3.1 Theo chức quản lý vốn đầu tư .4 1.3.2 Phân loại theo nguồn vốn - Nguồn vốn nước 1.3.3 Phân loại theo tính chất đầu tư .5 1.3.4 Phân loại theo thời gian sử dụng 1.3.5 Phân loại theo tính chất sử dụng vốn đầu tư 1.3.6 Đầu tư theo ngành kinh tế NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.Khái niệm Bất động sản 2.2.Khái niệm đầu tư Bất động sản 2.3.Đặc điểm đầu tư Bất động sản 2.4.Vai trò đầu tư Bất động sản .8 SỰ CẦN THIẾT PHẢI PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 3.1.Dự án đầu tư BĐS 3.2.Vai trò dự án đầu tư BĐS 3.3.Tài Dự án Đầu tư 10 3.4.Phân tích tài Dự án Đầu tư 10 3.4.1.Khái niệm: .10 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung 3.4.2.Vai trị phân tích tài Dự án đầu tư: 10 3.4.3.Mục đích Phân tích tài 11 3.4.4.Yêu cầu Phân tích tài 11 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 11 4.1.Xác định nhu cầu vốn: 11 4.1.1.Vai trò: 11 4.1.2.Yêu cầu: 11 4.1.3.Nội dung: 12 4.1.4.Phương pháp xác định tổng mức vốn đầu tư: 12 4.1.5.Căn để xây dựng tổng mức vốn đầu tư .16 4.2.Xác định nguồn vốn .16 4.2.1.Vai trò 16 4.2.2.Yêu cầu 16 4.2.3.Các nguồn cung cấp vốn cho dự án .17 4.2.4.Lập tiến độ huy động vốn 19 4.2.5.Kế hoạch sử dụng vốn lãi vay thời gian xây dựng 19 4.2.6.Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 19 4.3.Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư 20 4.3.1.Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư: .20 4.3.2.Tính khoản thu nhập lập biểu mẫu tài 20 4.3.3.Lợi nhuận thuần, doanh thu dự án .22 4.3.4.Giá trị ròng ( NPV) 23 4.3.5.Tỷ suất hoàn vốn nội ( IRR) 23 4.3.6.Chỉ số doanh lợi ( PI ) 25 4.3.7.Thời gian hoàn vốn ( PP) 26 4.3.8.Lợi nhuận kế tốn bình qn (AAP) 27 4.3.9.Điểm hòa vốn ( BP ) 27 4.4.Đánh giá độ an tồn tài dự án đầu tư .30 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 34 5.1.Các nhân tố bên nội doanh nghiệp 34 5.2.Các nhân tố từ môi trường bên doanh nghiệp .36 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ TẠI TỔNG CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 37 TỔNG QUAN VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM ( PVC) 37 1.1.Giới thiệu chung 37 1.2.Q trình hình thành Tổng Cơng ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 37 1.3.Quá trình phát triển Tổng Cơng ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam 38 1.3.1.Đơn vị thành viên 38 1.3.2.Đơn vị liên kết .41 1.4.Mơ hình cấu tổ chức PVC 44 1.5.Các ban chức & trung tâm 44 1.6.Các ban điều hành dự án 45 1.7.Chức năng, nhiệm vụ công việc Ban đầu tư & dự án (cơ sở thực tập) 45 1.8.Các lĩnh vực hoạt động tổng cơng ty 48 1.9.Kết hoạt động năm qua .49 SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THÁP DẦU KHÍ VIỆT NAM 50 2.1.Căn pháp lý .50 2.1.1 Những pháp lý chung: .50 2.1.2 Những pháp lý liên quan đến dự án: 51 2.2.Sự cần thiết phải đầu tư 52 2.2.1.Giới thiệu chung Hà Nội 52 2.2.2.Sự cần thiết phải đầu tư 53 2.3.Mục tiêu dự án .54 THÔNG TIN CHUNG VỀ DỰ ÁN 54 3.1.Giới thiệu dự án 54 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung 3.2.Vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên – xã hội 55 3.2.1.Vị trí 55 3.2.2.Điều kiện tự nhiên - xã hội: 56 3.2.3 Hiện trạng dân cư lao động: 57 3.2.4.Hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật: 57 3.3.Quy mô đầu tư 58 TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN 58 4.1.Những quy định chung 58 4.2.Phương thức đầu tư 59 4.3.Hình thức tổ chức quản lý thực dự án 59 4.4.Tiến độ thực dự án 59 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 60 5.1.Căn pháp lý .60 5.2.Nội dung cấu thành tổng mức đầu tư dự án 61 5.3.Nguồn vốn thực dự án 66 XÉT TÍNH HIỆU QUẢ KINH TẾ CỦA DỰ ÁN 68 6.1.Phương pháp tính 68 6.2.Các thông số đầu vào - đầu dự án 68 6.2.1.Thông số đầu vào dự án 68 6.2.2 Thông số đầu dự án 68 6.3.Phương pháp xác định doanh thu – chi phí dự án 69 6.3.1.Chi phí sản xuất kinh doanh dự án: .69 6.3.2.Doanh thu dự án: 71 6.4.Các tiêu phân tích dự án 72 6.4.1.Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực doanh nghiệp 72 6.4.2.Chỉ tiêu thu nhập dự án 73 6.4.3.Tỷ suất hoàn vốn nội ( IRR) 73 6.4.4.Thời gian thu hồi vốn đầu tư 74 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT 74 7.1.Các kết đạt 74 7.2.Những hạn chế tồn 75 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM 77 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CƠNG TY CỔ PHẦN XÂY LẮP DẦU KHÍ VIỆT NAM .77 1.1.Quan điểm phát triển 77 1.2.Nguyên tắc phát triển 77 1.3.Mục tiêu tổng quát .77 1.4.Mục tiêu cụ thể .77 MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA PVC 79 2.1.Các giải pháp liên quan đến yếu tố thuộc môi trường kinh tế vĩ mô 79 2.1.1 Áp dụng tiến khoa học – kỹ thuật 79 2.1.2 Chú trọng đến yếu tố kinh tế .80 2.1.3 Thực việc phân tích tài theo sách, pháp luật Nhà nước 80 2.2.Các giải pháp liên quan đến yếu tố thuộc môi trường kinh tế vi mô ( PVC) 80 2.2.1.Đánh giá vấn đề tài đơn vị 80 2.2.2.Sử dụng đầy đủ linh hoạt tiêu phân tích tài 81 2.2.3.Nâng cao chất lượng cơng tác thu thập thông tin xử lý số liệu 82 2.2.4.Nâng cao công tác quản trị nguồn nhân lực 82 2.2.5.Nâng cao lực quản lý dự án 82 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC PHỤ LỤC KÈM THEO 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT PVC BĐS KD BĐS DA DA ĐT SXKD TSLĐ ĐTNH GPMB TTTM : Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam : Bất động sản : Kinh doanh Bất động sản : Dự án : Dự án đầu tư : Sản xuất kinh doanh : Tài sản lưu động : Đầu tư ngắn hạn : Giải phóng mặt : Trung tâm thương mại Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD: Ths Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Tổng hợp vốn đầu tư 18 Bảng 1.2: Tiến độ thực vốn đầu tư 18 Bảng 1.3: Tiến độ huy động vốn đầu tư ( đvt: trđ) 19 Bảng 1.4: Kế hoạch sử dụng vốn lãi vay thời gian xây dựng .19 Bảng 1.5: Kế hoạch trả nợ 20 Bảng 1.6: Doanh thu dự án 21 Bảng 1.7: Chi phí sản xuất .22 Bảng 2.1 Bảng tổng hợp chi phí xây dựng 61 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp chi phí thiết bị 62 Bảng 2.3 Bảng chi phí đền bù giải phóng mặt + tiền sử dụng đất 62 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp chi phí khác .65 Bảng 2.5 Tổng hợp vốn đầu tư 66 Bảng 2.6 : Tổng hợp nhu cầu vốn năm .67 Bảng 2.7 Bảng tổng hợp chi phí SXKD 70 Bảng 2.8 Tổng hợp Doanh thu dự án 72 Biểu dồ Đồ thị xác định IRR 24 Biểu đồ 2: Đồ thị xác định điểm hòa vốn 29 Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD – Ths Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU *** Như biết, Bất động sản loại tài sản có giá trị lớn có tính lâu bền, yếu tố đầu vào khơng thể thiếu q trình sản xuất Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội thường chiếm khoảng 40% lượng vật chất nước, hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Kinh doanh bất động sản ngành đóng góp lớn vào GDP nước Trong năm gần đây, ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng nhanh, góp phần thúc đẩy phát triển ngành kinh doanh bất động sản Trong trình hình thành tạo lập cơng trình bất động sản cơng tác lập dự án việc mà doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải làm Vì lĩnh vực lập dự án đầu tư bước đầu tiên, đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh doanh doanh nghiệp Việt Nam thời kỳ phát triển, đất nước xây dựng kinh tế vững mạnh, để làm điều sở hạ tầng yếu tố vô quan trọng Có sở hạ tầng tốt tạo điều kiện tốt để làm việc, xây dựng, tạo cải vật chất Bất động sản không sử dụng để xây dựng tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp, khu công cộng, đường giao thông phục vụ cho trình hoạt động, vận hành quốc gia mà cịn sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ( nhà tư nhân, nhà chung cư, nhà sách xã hội … ) tạo điều kiện sống sinh hoạt tốt cho nhân dân Chính thời gian gần có nhiều dự án đầu tư BĐS đặc biệt thành phố lớn Tuy nhiên dự án đầu tư xây dựng mang lại hiệu kinh tế - xã hội cho xã hội hiệu tài cho chủ đầu tư Do đó, cần xem xét tính khả thi dự án đầu tư ấy, liệu xây dựng lên mang lại lợi ích mặt xã hội cho đất nước mặt kinh tế cho chủ đầu tư Trong trình học tập Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức việc nghiên cứu, nắm bắt hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất động sản hoạt động phân tích tài doanh nghiệp cần thiết Từ nhận thức Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD – Ths Nguyễn Thắng Trung với những kiến thức có q trình thực tập, em chọn đề tài “Phân tích tài Dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí Tổng cơng ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam” làm chuyên đề thực tập Mục tiêu nghiên cứu: Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ sở khoa học hoạt động đầu tư BĐS Dự án đầu tư BĐS Trên sở đó, nghiên cứu phân tích tài dự án đầu tư để thấy mặt mạnh, mặt yếu từ đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu cơng tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu phương pháp phân tích, tính tốn tài dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí Ban đầu tư – Tổng cơng ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài phương pháp sử dụng là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu thống kê đồng thời tiến hành vấn xin ý kiến cán Ban đầu tư – Tổng công ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm chương: Chương I: Hệ thống sở lý luận phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Tháp Dầu khí Tổng cơng ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình giáo viên hướng dẫn ThS Nguyễn Thắng Trung tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị Ban đầu tư – Tổng công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề thực tập cách tốt Em xin chân thành cảm ơn! Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương GVHD – Ths Nguyễn Thắng Trung CHƯƠNG I HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm đầu tư Theo điều - Luật đầu tư: “ Đầu tư việc nhà đầu tư bỏ vốn tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định luật đầu tư quy định khác pháp luật có liên quan Đầu tư trực tiếp hình thức đầu tư nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư gián tiếp hình thức đầu tư thơng qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khốn thơng qua định chế tài trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.” Như vậy, Đầu tư hi sinh hay sử dụng nguồn lực ( tài chính, nhân lực, tài nguyên …) nhằm thu cho nhà đầu tư kết định tương lai lớn nguồn lực bỏ để đạt kết Nói cách khác sử dụng nguồn lực nhằm thu lợi nhuận lợi ích xã hội Một cách vắn tắt, nói đầu tư việc sử dụng tiền nhằm mục đích sinh lợi Tính sinh lợi đặc trưng hàng đầu đầu tư Không thể coi đầu tư việc sử dụng tiền khơng nhằm mục đích thu lại khoản có giá trị lớn khoản bỏ ban đầu 1.2 Mục đích đầu tư - Mục đích nhà nước nhằm nâng cao phúc lợi xã hội tăng tài sản cơng trình nhà nước - Mục đích doanh nghiệp lợi nhuận sinh lời - Mục đích cá nhân hộ gia đình tối đa hóa mục đích sử dụng giá trị thẩm mỹ Tóm lại, mục đích chủ yếu đầu tư sinh lợi Khả sinh lợi điều kiện tiên để đầu tư – người ta không đầu tư không thấy triển vọng sinh lợi Để tránh đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa bỏ vốn, đầu tư phát triển phải tiến hành cách có hệ thống, có phương Chuyên đề tốt nghiệp – SV Lê Thị Thu Hương