Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương MỞ ĐẦU 1, Lý lựa chọn đề tài Định giá bất động sản lĩnh vực mẻ Việt Nam, nhiên giới định giá bất động sản xuất từ lâu đóng vai trị quan trọng Người định giá tác nhân thứ ba đứng giao dịch nhằm đảm bảo cho giá phản ánh giá trị bất động sản, điều giúp bên tham gia trao đổi, mua bán hàng hóa bất động sản đạt lợi ích tối đa Đặc biệt thị trường bất động sản không ổn định, giá lên xuống thất thường thị trường bất động sản Việt Nam định giá bất động sản cần thiết Không vậy, định giá bất động sản cịn đóng vai trị quan trọng thị trường tài chính, thể qua lĩnh vực định giá bất động sản chấp Hiện nay, hầu hết ngân hàng để hạn chế rủi ro thực hình thức cho vay có tài sản đảm bảo chủ yếu bất động sản Do cần có hoạt động định giá bất động sản chấp làm để ngân hàng đưa định lượng cho vay Định giá giúp ngân hàng đưa định xác, đảm bảo an tồn cho hoạt động đồng thời giúp người vay có khoản tiền mong muốn để tiến hành sản xuất kinh doanh Có thể thấy, định giá bất động sản chấp ngày thể vai trò quan trọng Chính vậy, Cơng ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) thành lập với chức chủ yếu định giá bất động sản chấp Công ty xây dựng cho quy trình định giá chuyên nghiệp với phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh, khơng phương pháp độc lập mà cịn hỗ trợ phương pháp khác hồn thiện xác Tuy nhiên trình hoạt động AREV tồn số khó khăn hạn chế Vì vậy, sau thời gian thực tập AREV chi nhánh Hà Nội, em định thực đề tài: “Ứng dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp Công ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội” SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương 2, Mục đích nghiên cứu Bài chuyên đề hướng đến ba mục đích chủ yếu: - Thứ nhất: Nghiên cứu sở lý luận chấp bất động sản, định giá bất động sản chấp sâu nghiên cứu phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp - Thứ hai: Nêu lên thực trạng đánh giá hoạt động định giá bất động sản chấp nói chung việc ứng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản chấp Công ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu - Thứ ba: Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu việc sử dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp Công ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu 3, Phạm vi nghiên cứu Chuyên đề nghiên cứu tình hình hoạt động định giá phạm vi Chi nhánh Hà Nội Công ty TNHH thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu Thời gian nghiên cứu từ chi nhánh thành lập (năm 2008) đến 4, Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng trình thực đề tài bao gồm: thống kê, phân tích tổng hợp, điều tra, so sánh, thực nghiệm, chuyên gia 5, Kết cấu đề tài Chương I Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp Chương II Thực trạng ứng dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp AREV chi nhánh Hà Nội Chương III Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc sử dụng phương pháp so sánh hoạt động định giá bất động sản chấp AREV chi nhánh Hà Nội SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương Do thời gian nghiên cứu trình thức độ kiến thức có hạn nên đề tài khơng thể tránh khỏi thiếu sót Vì em mong nhận ý kiến nhận xét, đóng góp thầy để đề tài hồn chỉnh Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến giảng viên hướng dẫn – TS Ngô Phương Thảo tận tình bảo, giúp đỡ em hồn thành chuyên đề này, đồng thời em xin chân thành cảm ơn Công ty TNHH thành viên thẩm định giá Địa ốc Á Châu tạo điều kiện giúp đỡ em thu thập tài liệu trao đổi kinh nghiệm có từ thực tiễn SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Thế chấp định giá bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm vai trò chấp bất động sản  Khái niệm: Thế chấp bất động sản việc bên dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo khoản tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng.Bên chấp giữ tài sản thỏa thuận để bên thứ ba giữ tài sản  Vai trò: Cho vay chấp bất động sản ngày đóng vai trị quan trọng khơng thể thiếu hoạt động tín dụng, khơng mang lại lợi ích cho chủ sở hữu tổ chức tín dụng mà cịn có tác động đến kinh tế: - Đối với chủ sở hữu bất động sản: Thế chấp bất động sản giúp cho người chủ sở hữu bất động sản vừa có thêm vốn cho mục đích mà họ muốn thực vừa sử dụng bất động sản cách bình thường Đây hình thức huy động vốn nhanh có hiệu Tuy nhiên, sử dụng hình thức này, chủ sở hữu gặp phải khó khăn lớn, việc giá trị bất động sản đem chấp thường định giá mức thấp, tương ứng vời thời kỳ thị trường suy thoái nhất, thấp giá trị thực tế bất động sản, điều gây thiệt thòi lớn cho chủ sở hữu bất động sản - Đối với tổ chức tín dụng: Ngân hàng tổ chức kinh doanh tài luân chuyển tiền tệ hoạt động Nhận chấp tài sản nói chung chấp bất động sản nói riêng hoạt động nhằm luân chuyển tiền tệ đặn để hoạt động ngân hàng diễn bình thường Nhận chấp bất động sản làm tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng, tạo lợi nhuận cho ngân hàng (lãi vay mà người chấp bất động sản phải trả) Ngồi cịn giúp nâng cao trách nhiệm cam kết trả nợ bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro phương án trả nợ dự kiến bên vay không thực xảy rủi ro không lường trước - Đối với kinh tế: Thế chấp nhận chấp bất động sản hoạt động giúp cho ngân hàng hoạt động tốt Không vậy, thông qua việc nhận SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương chấp ngân hàng tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức dễ dàng vay vốn để thực hoạt động kinh doanh mở rộng thêm hoạt động kinh doanh Từ thúc đẩy mạnh mẽ phát triển thị trường tài tiền tệ nói riêng kinh tế nói chung ổn định hay phát triển thị trường tài có tác động lớn đến phát triển hay ổn định kinh tế 1.1.2 Đặc điểm chấp bất động sản Bất động sản chấp thực thể vật chất mà quyền liên quan đến bất động sản, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Đặc điểm xuất phát từ đặc điểm bất động sản có tính cố định di dời Hơn nữa, nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng mà khơng có quyền sở hữu đất đai phép đem quyền liêm quan đến bất động sản chấp vay tiền Tài sản đảm bảo bất động sản chấp khác với tài sản chấp động sản tài sản cầm cố chủ yếu chỗ bất động sản chấp quyền bất động sản động sản chấp tài sản cầm cố vật Bất động sản tài sản có giá trị lớn chịu ảnh hưởng lớn yếu tố thị trường để đảm bảo an tồn ngân hàng luôn nhận bất động sản chấp với giá trị thấp giá trị thị trường thời điểm nhận chấp Thông thường giá trị bất động sản chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp Thế chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà nên thời gian chấp người chủ bất động sản sử dụng, khai thác bất động sản khơng trao đổi quyền chuyển nhượng bất động sản thị trường Như đem bất động sản chấp ngân hàng người chủ bất động sản có quyền sử dụng mà khơng có quyền định đoạt chiếm hữu SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương 1.1.3 Định giá bất động sản chấp 1.1.3.1 Khái niệm đặc điểm  Khái niệm: Định giá bất động sản chấp nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích chấp thời điểm nhận chấp, có tính đến đặc điểm bất động sản nhân tố tiềm ẩn trọng thị trường bất động sản  Đặc điểm: Khi định giá bất động sản chấp người định giá phải tính giá trị bất động sản điều kiện thị trường bất ổn nhất, định giá bất động sản chấp yếu tố an tồn cho ngân hàng ln đặt lên hàng đầu Sau ngân hàng dựa vào giá trị định giá quy định để định mức cho vay hợp lý Thế chấp bất động sản chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nên định giá bất động sản chấp định giá viên cần ý nhiều đến đặc điểm pháp lý quy mô bất động sản Bước tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản chấp cần trọng khơng phải bất động sản chấp ngân hàng Nó cịn tùy thuộc vào quy đinh nhà nước củachính ngân hàng 1.1.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp  Căn định giá: Khi tiến hành định giá bất động sản, ta cần dựa vào số sau: - Căn vào bất động sản: + Căn vào chi phí trực tiếp gián tiếp tạo nên giá trị bất động sản Chi phí trực tiếp yếu tố vật chất tạo bất động sản Chi phí gián tiếp chi phí khác tạo nên cơng trình thường chủ đầu tư bỏ như: chi phí thủ tục pháp lý, chi phí tư vấn thi cơng, chi phí giám sát thi cơng, chi phí để lập dự án đầu tư, chi phí cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng… Ngồi cịn có chi phí hội chủ đầu tư SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương + Công dụng, công năng, khả trì lợi ích gắn với bất động sản: điều phụ thuộc tuổi kinh tế cơng trình, điều kiện phát triển kinh tế - kỹ thuật nơi có bất động sản tọa lạc + Kiến trúc cơng trình tâm lý sử dụng + Vị trí yếu tố tác động đến vị trí bất động sản như: sách tài khóa cho đầu tư sở hạ tầng địa phương đồng thời ý đến sở hạ tầng xã hội như: khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khu mua sắm… - Căn vào thị trường bất động sản: + Dựa vào khả cạnh tranh bất động sản lợi ích tương lai: Mỗi tài sản nhà, đất mang tính hữu dụng nó, tài sản đưa vào sử dụng có nhiều mục đích sử dụng khác Việc định giá phải vào việc sử dụng cao nhất, tốt + Nghiên cứu cung cầu trạng thị trường: Cần xem xét lượng cầu thị trường, cạnh tranh nội cầu vùng, địa phương cụ thể Đối với cung phải xem xét lượng cung dự kiến tương lai bất động sản Phải dựa thơng tin thị trường mà dự báo lợi ích bất động sản mang lại tương lai Đồng thời cần xác định số thị trường như: Chỉ số giá (PI), tỷ lệ hấp thụ thị trường, số lượng giao dịch bất động sản, số thị trường bất động sản (REMI) + Căn vào điều kiện khu vực, vùng nơi có bất động sản: Thay đổi sách liên quan đến đất đai, đến cơng trình xây dựng đất, biến động thị trường, dân số, lao động, việc làm, thay đổi thị hiếu tiêu dùng… Tất thay đổi ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tức tác động đến cung cầu bất động sản - Căn vào quy định pháp lý: + Quy định pháp lý liên quan đến quyền bất động sản: quyền giao đất, thuê đất, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ pháp lý liên quan: sổ đỏ, sổ hồng, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ… SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương + Quy định pháp lý liên quan đến cơng trình xây dựng: tỷ lệ sử dụng đất cho xây dựng, hành an tồn cơng trình cơng cộng, tiêu chuẩn Việt Nam xây dựng… + Xu hướng thay đổi, điều chỉnh hệ thống pháp luật, đặc biệt ý đến quy định đất đai, thuế… + Quy định pháp luật giá định giá: Pháp lệnh giá, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…  Nguyên tắc định giá: Giá trị bất động sản hình thành nhiều yếu tố tác động giá trị sử dụng, khan hiếm, nhu cầu có khả tốn… Khi nghiên cứu q trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét vận dụng quy luật nguyên lý kinh tế liên quan Bản chất định giá bất động sản phân tích yếu tố tác động đến trình hình thành giá trị tài sản cụ thể, nguyên tắc hướng dẫn cần thiết tiến hành định giá Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng nguyên tắc để đưa kết luận giá trị bất động sản: - Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: + Bất động sản phải hợp pháp, phù hợp quy định pháp luật xây dựng, quy hoạch, quyền sở hữu + Bất động sản phải tạo mức thu nhập cao lâu bền cho chủ đầu tư Muốn phải khả thi mặt kinh tế (tạo dòng thu nhập lớn chi phí bỏ ra) khả thi mặt kỹ thuật (đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng) - Nguyên tắc cung – cầu: + Giá trị bất động sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường + Ngược lại, giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản + Sự khác biệt đặc điểm vật lý kinh tế - xã hội bất động sản phản ánh quan hệ cung – cầu giá bất động sản - Nguyên tắc phù hợp SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo GVHD: TS Ngô Phương + Bất động sản phải phù hợp với thị trường: thị hiếu, phong tục tập quán, khả khai thác + Phù hợp với sử dụng cao tốt + Phù hợp với yếu tố bên ngồi bất động sản: sở hạ tầng, mơi trường, tiện ích xung quanh, quần thể bất động sản xung quanh - Nguyên tắc thay (là nguyên tắc tảng phương pháp so sánh) + Bất động sản có sử dụng tương tự thay cho + Giá trị bất động sản xác định tác động qua lại lẫn bất động sản có khả thay cho + Giá trị bất động sản có xu hướng thiết lập chi phí mua bất động sản thay cần thiết tương đương, với điều kiện khơng có chậm trễ q mức làm ảnh hưởng đến thay - Nguyên tắc đóng góp + Mức độ mà phận bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bất động sản có tác động đến tổng giá trị tài sản + Sự có mặt thiếu vắng phận cấu thành làm giảm tăng giá trị bất động sản nhiều chi phí tạo + Đây nguyên tắc việc xem xét tính khả thi việc đầu tư bổ sung vào tài sản định giá viên xác định mức sử dụng tốt có hiệu bất động sản - Nguyên tắc cân + Sự cân thể cân thân bất động sản (tỷ lệ đất – cơng trình, bố trí cơng trình, kết cầu cơng trình) cân bất động sản với yếu tố xung quanh (cơ sở hạ tầng, tiên ích phục vụ sử dụng bất động sản) + Giá trị bất động sản tạo trì bền vững đạt hữu dụng cao yếu tố tác động đến bất động sản trạng thái cân + Bất cân xẩy làm cho bất động sản giảm giá trị SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập Thảo - 10 GVHD: TS Ngô Phương Nguyên tắc thay đổi + Giá trị bất động sản thay đổi theo thay đổi yếu tố thị trường tác động bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tếm mơi trường sách + Thay đổi theo thời gian sử dụng + Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng + Giá trị bất động sản phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân yếu tố ảnh hưởng đến giá trị - Nguyên tắc cạnh tranh + Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch thu hút nhiều người tham gia thị trường dẫn đến giảm lợi nhuận + Cạnh tranh lực lượng tham gia thị trường + Cạnh tranh cung cầu nội cung nội cầu + Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh quan sát bất động sản với bất động sản với bất động sản khác Do đó, giá trị bất động sản hình thành kết cạnh tranh thị trường - Nguyên tắc dự báo Giá trị bất động sản xác định dựa lợi ích kỳ vọng mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu Phải dự báo giá trị tương lai mà bất động sản mang lại cho chủ sở hữu Đây nguyên tắc tảng cho phương pháp vốn hóa - Nguyên tắc ngoại ứng + Giá trị bất động sản chịu tác động yếu tố bên ngồi + Ngược lại giá trị bất động sản khác chịu tác động ngoại ứng thân bất động sản + Có ngoại ứng tích cực tiêu cực đến giá bất động sản - Nguyên tắc quán: + Nhất qn sử dụng: đất cơng trình phải mục đích sử dụng + Nhất quán việc đánh giá yếu tố SVTH: Trần Ngọc Mai Lớp: Bất động sản 50A