Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng LỜI MỞ ĐẦU Trong điều kiện thị trường nay, gia tăng dân số tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu dẫn đến việc nhu cầu nhà người dân sở hạ tầng cho tổ chức kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách.Cùng với phát triển nhanh chóng thủ tục, giấy tờ pháp lý chủ quyền nhà đất …tại Việt Nam phức tạp phải nhiều thời gian Cùng với tính minh bạch lĩnh vực cơng bố thông tin liên quan đến nhà đất (như quy hoạch, thuế, giá hợp lý…) người mua chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn để thống với Do đó, cần có mặt nhà môi giới bất động sản (BĐS), thông qua sàn giao dịch BĐS để kết nối dễ dàng chủ đầu tư với khách hàng nhanh chóng thực thành công việc mua bán, kinh doanh BĐS Nhu cầu thi trường dịch vụ môi giới BĐS ngày cao, nói lĩnh vực phát triển thời gian tới Tuy nhiên , hoạt động mơi giới BĐS cịn nhiều vấn bất cập cấn hoàn thiện , kể đến vài vấn đề : đội ngũ môi giới bất động sản lộn xộn, nằm ngồi tầm kiểm sốt nhà nước,cùng với hoạt động thiếu chuyên nghiệp , đạo đức nghề nghiệp… dĩ nhiên điều ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ môi giới mà cịn gây tiêu cực tới thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng.Nhìn cách tổng thể, đội ngũ chia làm nhiều cấp độ: quy mô Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn với nhiều vô kể; cuối phải kể đến hình thức làm ăn riêng lẻ cá nhân Với thực tế trên, Công ty TNHH dịch vụ bất động sản Homeland có nhiều hội thách thức bước đà phát triển dịch vụ môi giới tốt ,hiệu Mặc dù sàn vào hoạt động lâu sàn có tổ chức hoạt động sàn hiệu Hà Nội ,nhưng khiếm khuyết cần khắc phục ,đặc biệt dịch vụ môi giới khắc phục sai phạm hoạt động mang tính chun nghiệp Từ đó, em xin đưa đề tài “ Thực trạng va giải pháp nhăm nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới bất động sản Công ty TNHH dịch vụ Bất Động Sản Homeland ” với mong muốn tìm hiểu sâu hoạt đông môi giới sàn xin đưa số ý kiến nhằm xây dựng hoạt động môi giới sàn ngày hiệu SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Mục tiêu tổng quát : phân tích , đánh giá hoạt động mơi giới sàn nhằm đề xuất số giải pháp nâng cao tính chun nghiệp hoạt động mơi giới , góp phần nâng cao hiệu hoạt đơng mơi giới sàn nói riêng hoạt động kinh doanh sàn nói chung - Mục tiêu cụ thể : Hệ thống hóa vấn đề mơi giới bất động sản Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới Công ty Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động môi giới công ty Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản công ty TNHH dịch vụ BĐS Homeland Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại công ty Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 đến Phương pháp nghiên cứu: Vận dụng phương pháp: phân tích, tổng hợp, thu thập tài liệu Công ty TNHH dịch vụ BĐS Homeland Kết cấu đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Cơ sở khoa học hoạt động môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Công ty TNHH dịch vụ BĐS Homeland Chương 3: Đề xuất, kiến nghị nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động BĐS Em xin chân thành cảm ơn dạy giảng viên Ths.Tùng Phương thầy cô giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị công ty TNHH dịch vụ BĐS Homeland giúp em hoàn thành chuyên đề này! SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUY TRÌNH VÀ KĨ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Tổng quan môi giới BĐS 1.1 Một số khái niệm liên quan đến môi giới BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS Cụm từ “bất động sản” (viết tắt BĐS) lĩnh vực mơi giới đơi làm ta nhầm lẫn Ở đây, đối tượng hoạt động môi giới hồn tồn khơng phải thân BĐS mà quyền liên quan đến Chỉ có quyền nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS khơng phải quyền ln chuyển Vì điều quan trọng nhà mơi giới phân biệt rõ loại quyền hạn khác Vì quyền hạn liên quan tới BĐS nên cần phải định nghĩa xác bất động sản góc độ nghề mơi giới : “ BĐS mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu cơng trình cố định giá gắn liền mảnh đất hay thành phần cơng trình, mà theo luật định giá riêng, tách biệt với mảnh đất” 1.1.2 Khái niệm môi giới BĐS Môi giới lớp trung gian, cá nhân chủ thể, hãng làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác Từ đó, mơi giới BĐS hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với giải công việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 1.2 Vai trị hoạt động mơi giới BĐS 1.2.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản Vai trị quan trọng hoạt động mơi giới kết nối hai bên với ,dẵn dắt đến việc kí kết thương vụ , tạo hài long đồng thuận cho bên tham gia thương vụ.Nó nhắc đến khái niệm mơi giới BĐS,là bên thứ ba với mục đích tạo thông cảm ,thấu hiểu vấn đề liên quan bên với giải cơng việc liên quan hai bên – người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng 1.2.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản: Do tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ không phổ biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản khơng xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trò quan trọng vận hành thị trường trường bất động sản, tồn thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiêu yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thông tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm , số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõi ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, ngưòi tham gia giao dịch nhiều phảI chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thông tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản 1.2.3 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Do thị trường bất động sản người mua người bán khơng có hội đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với Thị trường bên cạnh hoạt động thức quản lí nhà nước thị trường hoạt động khơng thức ngồi kiểm sốt nhà nước Thị trưòng phát triển SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng cách tự phát, tình trạng đầu vào đất nhiều, từ dẫn tới gía q cao khiến tất người khơng thể biết giá “ thưc” giá “ảo” Vì mà thị trường “ lạnh” sồ lượng giao dịch bất động sản dẫn đến nhiều nhà đầu đứng trước bờ phá sản Đồng thời không nắm bắt thông tin nên việc định giá thiếu xác xảy tình trạng đầu tràn lan khơng phải có lợi nhuận Điều kìm hãm phát triển thị trường Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn trình độ cao, loại tư vấn dịch vụ mơi giới bất động sản Thông qua tổ chức môi giới – người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn nắm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thơng tin hồn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tổ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung cầu, đưa giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu đất tràn lan, ép giá Vì vậy, hoạt động tổ chức mơi giới có vai trị quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 1.2.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin thương khơng hồn hảo, giao dịch chủ yéu giao dịch ngầm nhà nước kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước khơng thể thực Theo thống kê có 70% giao dịch bất động sản thực thơng qua tổ chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì vật tổ chức, cá nhân môi giới công nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiẹu đồng thời thơng qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế 1.2.5 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Bất động sản tài sản quan trọng quốc gia, cộng đồng người dân Nó tài sản có giá trị lớn, quan hệ giao dịch bất động sản thị trường có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội khác Mà thị trường bất động sản phụ thuộc chịu chi phối điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán vùng, địa phương, cộng đồng SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng khác Thông tin yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân thân vật của bất động sản phản ánh tình trạng vật chất mà khơng phản ánh dược tình trạng pháp lý quyền sở hữu ( quyền sủ dụng ) cua bất động sản Đó thơng tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế hầu hết người mua, thuê nhận chấp… lại khơng am hiểu khơng có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ thơng tin bất động sản Một thị trường hoạt động không lành mạnh , giá lên xuống thất thường, tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hồi nghi sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định Thông qua tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản cung cấp đầy đủ, xác thông tin bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội 1.2.6 Góp phần thúc đẩy đổi sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh có hành lang pháp lý hoàn thiện Là quan trọng cho Nhà nước việc điều tiết vĩ mô kiểm soát hoạt động thị trường, đồng thời giúp cho đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ pháp luật Mỗi bất động sản thân chứa đựng thơng tin pháp lý, đặc tính… Chính thơng qua giao dịch thị truờng bất động sản điều kiện không phù hợp thực tế sách quản lí đất đai nhà nước bộc lộ Đó sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện cơng tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai thực phù hợp với quan hệ kinh tế- xã hội, từ mở rộng phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành hố quan hệ dân đất đai Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế- trị - xã hội tầng lớp dân cư đáp ứng giao dịch thị trường bất động sản, thông qua tổ chức trung gian mơi giới bất động sản Sự hình thành phát triển tổ chức môi giới tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới nghề cần cơng khai hố coi ngành bao ngành nghề khác tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển hướng SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng Các nguyên tắc, tiêu chuẩn nghề nghiệp ,yêu cầu cần thiết hoạt động môi giới BĐS 2.1 Các nguyên tắc môi giới BĐS Hoạt động môi giới cần tuân thủ nguyên tắc sau: - Cần tuân thủ pháp luật Việt Nam Mọi hành vi, động thái môi giới không phép sai lệch với luật lệ, quy định giá ban hành - Môi giới phải dựa Công minh bạch thông tin - Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích bên khách hàng, hài hồ lợi ích khách hàng nhà môi giới - Hoạt động môi giới phải dựa tảng kiến thức chuyên môn kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao - Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp kim nam, sợi đỏ xuyên suốt toàn trình tác nghiệp 2.2 Tiêu chuẩn nghề nghiệp nhà môi giới BĐS 2.2.1 Điều kiện hành nghề Theo quy định luật kinh doanh BĐS cá nhân tham gia mơi giới BĐS phải có chứng hành nghề môi giới BĐS Tổ chức tham gia thị trường dạng văn phịng mơi giới phải có người có chứng mơi giới Theo nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật BĐS điều kiện để cấp chứng hành nghề môi giới BĐS bao gồm : Không phải cán bộ, Công chức nhà nước; Có lực hành vi dân đầy đủ, khơng tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; Có giấy chứng nhận hồn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức mơi giới BĐS; Có hồ sơ xin cấp chứng môi giới BĐS theo quy định SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng 2.2.2 Tiêu chuẩn chuyên môn Những tiêu chuẩn đặt cho nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà mơi giới Những tiêu chuẩn đặt cho nhà mơi giới khơng nằm ngồi mục đích thống hoạt động nhà mơi giới.Để khách hàng có định hướng chất lượng dịch vụ;bên cạnh tiêu chuẩn góp phần gây sức ép cho nhà môi giới phải đạt hiệu cao loại trừ điều cấm kị nhờ việc thống nguyên tắc hành động.Tạo điều kiện liên kết văn phịng mơi giới với Những tiêu chuẩn chun mơn đặt cho nhà môi giới: Những kiến thức cần có: + Những vấn đề kĩ thuật, kinh tế, xã hội, pháp lý + Phải am hiểu nắm rõ nội dung, yêu cầu trình tự thực Công việc liên quan đến giao dịch BĐS Những kỹ cần có : + Kĩ thực tác nghiệp thích hợp thương vụ + Hịa hợp mối quan SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng + Đàm phán giải mâu thuẫn 2.2.3 Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp Hiện Việt Nam chưa đưa điều kiện đạo đức người làm công việc môi giới bất động sản Nhưng vấn đề tiêu chuẩn đạo đức người làm môi giới vấn đề quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bất động sản, chắn nhà nước đặt tương lai gần Bên cạnh vấn đề đạo đức tạo văn hoá kinh doanh ,nét chuyên nghiệp công việc mà cung làm Cơ sở dựa tảng đạo đức người VN đạo lý công nhận chung xã hội Một số tiêu chuẩn sau :  Nguyên tắc chung: + Cung cấp dịch vụ dựa tảng đạo đức, sỏ đạo lí Cơng nhận chung xã hội + Cung cấo dịch vụ cho dịch vụ khơng làm phương hại đến khách hàng họ + Cần trung thực với khách hàng khơng làm lòng tin khách hàng vào họ  Sự trực nghề nghiệp + Tập trung cố gắng thực hoạt động nghề nghiệp họ SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản - Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Phương 10 GVHD: ThS.Nguyễn T.Tùng + Phải tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng họ góc độ Cơng trung thực quan hệ với bên thương vụ + Từ chối hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc hoạt động nghề nghiệp + Không thực hoạt động nằm khả năng,hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ  Có trách nhiệm tính chun nghiệp + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thị trường quy định pháp luật + Khơng thực hoạt động nằm ngồi khả năng,hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp họ  Bí mật nghề nghiệp Phải giữ gìn bí mật nghề nghiệp thực th ương vụ môi giới,mà bí mật gây phương hại cho khách hàng họ người khác biết.Việc giữ bí mật không bao gồm thông tin cần cung cấp q trình thực dịch vụ thơng tin ảnh hưởng đến an tồn thương vụ SV: Nguyễn Đăng Việt 50A Lớp: Bất Động Sản -