1 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU NỘI DUNG Chương 1: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) 1.1 Giới thiệu chung công ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) 1.1.1 Q trình hình thành phát triển cơng ty VFS 1.1.2 Lĩnh vực hoạt động cơng ty VFS 1.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty VFS 1.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) 1.2.1 Các văn pháp lý tài liệu liên quan sử dụng trình thẩm định giá BĐS 1.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản công ty VFS 1.2.3 Ví dụ quy trình thẩm định giá Bất động sản công ty VFS 1.3 Đánh giá hoạt động thẩm định giá Công ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) 1.3.1 Những kết đạt trình thẩm định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) 1.3.2 Những hạn chế nguyên nhân trình thẩm định giá BĐS công ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) Chương 2: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) 2.1 Định hướng phát triển công ty Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) 2.1.1 Định hướng phát triển chung công ty 2.1.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá Bất động sản 2.2 Giải pháp nhằm hồn thiện quy trình thẩm định giá BĐS công ty cổ phần VFS 2.2.1 Bổ sung thêm phận định giá Bất động sản độc lập 2.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập xử lý thông tin 2.2.3 Hoàn thiện sử dụng phương pháp thẩm định giá 2.2.4 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 2.2.5 Nâng cao lực chuyên môn cho nhân viên định giá 2.2.6 Đưa nguyên tắc thực công việc 2.2.7 Thống văn pháp lý sử dụng 2.3 Kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá BĐS công ty cổ phần VFS KẾT LUẬN LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản tài sản quý giá, lâu bền quốc gia nói chung cá nhân, doanh nghiệp nói riêng, ngồi bất động sản cịn yếu tố đầu vào vô quan trọng cho ngành sản xuất Chiếm đến 40% lượng vật chất nước, hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Do đó, lớn mạnh thị trường bất động sản có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Việt Nam đường hội nhập với giới, kinh tế tiến lên mạnh mẽ không ngừng, đầu tư lĩnh vực ạt tăng trưởng Các nhà đầu tư nước thừa nhận tiềm thành công đầu tư vào bất động sản Việt Nam lớn Hoạt động thị trường bất động sản nói chủ yếu dựa vào kết thẩm định giá đáng tin cậy Vì thế, nhu cầu công tác thẩm định giá bất động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác như: mua, bán, lý, góp vốn, liên doanh, chấp cần thiết góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản nước ta Thẩm định giá bất động sản xem sở cho hoạt động thị trường bất động sản có vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá Điều thể giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Hơn nữa, thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thẩm định giá tài sản đặc biệt bất động sản Việt Nam năm gần bắt đầu phát triển Tuy nhiên, công tác thẩm định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển khơng thể tránh khỏi bất cập Nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác cơng việc quan trọng cần thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Hiện có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực Trong số có Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) - số cơng ty có uy tín dẫn đầu chất lượng hoạt động thẩm định giá Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm hoạt động tư vấn thẩm định giá, VFS thực nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho Bộ, Ngành doanh nghiệp nước Trong trình học tập Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị kinh doanh Bất động sản, kết hợp thời gian thực tập Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội, em nhận thức tầm quan trọng việc tìm hiểu nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định giá bất động sản Do vậy, em chọn đề tài: “Hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS)” để làm chuyên đề tốt nghiệp • Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Phân tích, đánh giá hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản cơng ty VFS • Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài: - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty VFS - Phạm vi nghiên cứu: + Tập trung nghiên cứu Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội + Nghiên cứu phương pháp thẩm định giá bất động sản từ cuối năm 2009 đến - Giải pháp đề xuất: xem xét giải pháp nhằm giúp cho Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội VFS thực tốt phương pháp thẩm định giá bất động sản • Phương pháp nghiên cứu: - Nghiên cứu tài liệu, phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê - Khảo sát thực tế Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội VFS - Tham khảo ý kiến chuyên gia, kế thừa kết nghiên cứu • Kết cấu đề tài: Ngồi phần mở đầu, kết luận nội dung, chuyên đề trình bày hai chương sau: Chương 1: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) Chương 2: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS) 1.1 Giới thiệu chung cơng ty cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội (VFS) 1.1.1 Q trình hình thành phát triển công ty VFS Tên doanh nghiệp Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Tên tiếng anh Hanoi Valuation and Finance Services Joint stock company Tên viết tắt VFS., JSC Trụ sở Số 37 – Lý Thường Kiệt – Hồn Kiếm – Hà Nội Điện thoại, fax, web, email Người đại diện Vốn điều lệ Số tài khoản Mã số thuế Tel: 04.39368426 Fax: 04.39368423 Website: www.thamdinhgiahanoi.com.vn Email: VFS@thamdinhgiahanoi.com.vn Tổng giám đốc: Nguyễn Quang Hùng 1.500.000.000 VNĐ (Một tỷ năm trăm triệu đồng) 121.10.00.0073967 – Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam – Chi nhánh Hà Thành 0102925759 Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội tiền thân trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tài Chính Hà Nội Thực chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức hoạt động dịch vụ tài khỏi quan quản lý Nhà nước, Sở Tài xây dựng đề án thành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản.UBND thành phố Hà Nội phê chuẩn ban hành Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 việc thành lập Trung tâm dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản trực thuộc Sở Tài Hà Nội Trung tâm đơn vị nghiệp có thu tự đảm bảo phần chi phí; Trung tâm có tư cách pháp nhân, mở tài khoản kho bạc Nhà nước ngân hàng; sử dụng dấu riêng theo quy định hành Nhà nước Là đơn vị hoạt động kinh doanh dịch vụ tài từ ngày thành lập, Trung tâm nhận nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản khách hàng thuộc thành phần kinh tế Với trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp, kết hoạt động việc làm cụ thể, Trung tâm tạo niềm tin tín nhiệm khách hàng chất lượng dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản Trung tâm xác định giá trị quyền sử dụng đất tài sản khác để giúp cho doanh nghiệp Nhà nước chuyển sang cổ phần hóa, chuyển nhượng góp vốn liên doanh; xác định giá trị tài sản, quyền sử dụng đất tài sản đất để phục vụ cho quan tố tụng công tác điều tra xét xử Cơng an, Tịa án, Thi hành án Nhiều hợp đồng dịch vụ thẩm định giá tài sản cho nhiều quan đơn vị Thành phố tỉnh để phục vụ việc đấu thầu, mua sắm tài sản; tổ chức thành công nhiều phiên đấu giá hàng hóa tài sản, đấu giá cổ phần doanh nghiệp cổ phần hóa, đặc biệt tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố giao tăng thu cho ngân sách Thành phố hàng trăm tỷ đồng Thực Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ Thơng tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/06/2007 Bộ Tài hướng dẫn chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá, Trung tâm có chức thẩm định giá sang hoạt động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá, trung tâm xây dựng phương án chuyển đổi sang hoạt động theo mơ hình cơng ty cổ phần UBND Thành phố Hà Nội có Quyết định 2263/QĐ-UBND ngày 10/06/2008 phê duyệt giá trị doanh nghiệp phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá bán đấu giá tài sản sang Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội 1.1.2 Lĩnh vực hoạt động cơng ty Theo nội dung giấy phép đăng ký kinh doanh phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, VFS hoạt động lĩnh vực sau: - Thẩm định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị (bao gồm đánh giá chất lượng tài sản), thẩm định giá thương hiệu; thẩm định giá trị bất động sản (bao gồm đánh giá chất lượng nhà cửa, vật kiến trúc); thẩm định giá đất đai; thẩm định giá doanh nghiệp; thẩm định tốn dự án đầu tư, cơng trình xây dựng bản; thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất phục vụ dự án - Tư vấn giá cho tổ chức cá nhân có nhu cầu - Đấu giá hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ quản lý BĐS - Thực dịch vụ đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ kinh tế, thị trường giá cả, kinh tế tài theo quy định pháp luật - Thực dịch vụ mua, bán chuyển nhượng tài sản cho tổ chức cá nhân… Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội đời nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường thẩm định giá nước khu vực, bước đáp ứng nhu cầu cho việc hội nhập quốc tế lĩnh vực thẩm định giá Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội thành viên Hội thẩm định giá Viêt Nam 1.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 1.1.3.1 Sơ đồ cấu tổ chức công ty ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ TỔNG GIÁM ĐỐC PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC Phịng Phịng Hành Thẩm định - Tổ giá I chức PHĨ TỔNG GIÁM ĐỐC Phịng Kế tốn Tài vụ Phịng Dịch vụ bán đấu giá 1.1.3.2 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban • Chủ tịch hội đồng quản trị cơng ty - Lập chương trình cơng tác phân cơng thành viên thực việc kiểm tra giám sát hoạt động công ty - Ký văn bản, quy định, thỏa thuận thuộc thẩm quyền Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị thông qua - Được ủy quyền chịu trách nhiệm ủy quyền - Các quyền nghĩa vụ khác theo quy định điều lệ 10 • Tổng giám đốc công ty - Nghiên cứu vận dụng chế độ sách liên quan đến hoạt động kinh doanh cơng ty đặc biệt sách liên quan đến công tác thẩm định giá, đấu giá tài sản - Tổ chức thực định Hội đồng quản trị - Tổ chức thực kế hoạch kinh doanh phương án đầu tư công ty - Trực dõi đạo phòng nghiệp vụ điều hành lĩnh vực chuyên môn cụ thể - Thường xuyên theo dõi, đôn đốc, kiểm tra công việc chung công ty, đảm bảo không gây phiền hà ách tắc công việc - Báo cáo Hội đồng quản trị tình hình cơng tác quý, năm phương hướng kết kinh doanh công ty - Giải vấn đề khiếu nại, tố cáo cổ đông, người lap động quan pháp luật trình thực thi nhiệm vụ - Thực nhiệm vụ khác theo quy định luật doanh nghiệp • Phó tổng giám đốc cơng ty - Nghiên cứu chế độ sách liên quan đến q trình điều hành kinh doanh hoạt động công ty lĩnh vực phân công phụ trách - Giúp việc cho tổng giám đốc, chịu trách nhiệm toàn trước tổng giám đốc tổ chức, đạo, điều hành kinh doanh, kiểm tra thực mặt công tác giao theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn định, đảm bảo công việc không bị ách tắc, chậm trễ xử lý theo quy định pháp luật - Giải vấn đề khiếu nại, tố cáo cổ đông, người lao động quan pháp luật trình thực thi nhiện vụ • Phịng thẩm định giá - Tìm kiếm đối tác khai thác nguồn hàng liên quan đến thẩm định giá loại hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần, thẩm định toán vốn đầu tư, thẩm định xác định giá trị doanh nghiệp đê cổ phần hóa tổ chức cá nhân nhằm đảm bảo kế hoạch kinh doanh công ty - Theo dõi cập nhật thông tin giá số mặt hàng thiết yếu Nhà nước quy định ban hành, nắm bắt thông tin thị trường để phục vụ cho công tác thẩm định giá về: + Thẩm định giá trị bất động sản