Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.2 Thị trường bất động sản II Thẩm định giá bất động sản .6 II.1 Khái niệm II.2 Các sở thẩm định giá bất động sản II.3 Các phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản III Quy trình thẩm định giá bất động sản 15 III.1 Quy trình chung của thẩm định giá bất động sản 15 III.2 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá 16 III.2.1 Khái niệm 16 III.2.2 Nội dung của báo cáo, kết quả và chứng thư thẩm định giá .16 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 22 1.1.Lịch sử hình thành và phát triển của công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam .22 1.1.1 Giới thiệu chung 22 1.1.2 Các quyết định thành lập và một số quyết định khác liên quan đến thương hiệu SIVC 22 1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội 23 1.2.1 Giới thiệu chung về chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam tại Hà Nội .23 1.2.2 Cơ cấu tổ chức và chức nhiệm vụ của chi nhánh SIVC Hà Nội 24 1.2.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội 25 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH SIVC HÀ NỘI .29 SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà 2.1 Thực trạng quy trình thẩm định giá bất động sản chi nhánh SIVC Hà Nội 29 2.1.1 Các văn bản pháp luật được sử dụng định giá bất động sản .29 2.1.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội .29 2.1.3 Thành công, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế Lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội .43 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỒ SƠ, BÁO CÁO VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM 46 3.1 Định hướng phát triển của SIVC Hà Nội thời gian tới 46 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá SIVC Hà Nội 46 3.2.1 Nâng cao chất lượng và số lượng nguồn nhân lực của SIVC .46 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập thông tin 47 3.2.3 Hoàn thiện báo cáo thẩm định giá 49 3.2.4 Hoàn thiện chứng thư thẩm định giá: 50 KẾT LUẬN 53 PHỤ LỤC 54 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà LỜI MỞ ĐẦU Việt Nam ngày càng phát triển với thành tựu to lớn các mặt kinh tế, văn hoá, xã hội Việt Nam cũng đã dần dần khẳng định được vị thế của mình bản đồ thế giới Đóng góp cho sự phát triển đó, nền kinh tế thị trường là một yếu tố then chốt, hết sức quan trọng Xét sâu nền kinh tế thị trường, bộ phận tài chính với các hoạt động tín dụng, hay là các phương thức huy động vốn biểu hiện dưới dạng vay nợ, mua bán, thế chấp, đầu tư diễn vô cùng sôi động Khi đó, việc xác định được giá trị của tài sản để thoả mãn nhu cầu của các bên tham gia giao dịch là điều cần có Do đó, việc hình thành các trung gian thẩm định giá đời là một tất yếu, và ngày càng phát triển nhanh Thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản (BĐS) nói riêng ở Việt Nam cũng chỉ mới phát triển một vài năm trở lại và nói chung còn mới mẻ Cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế, việc xác định giá trị BĐS ngày càng nhiều và đa dạng, phục vụ cho nhiều mục đích khác Và với nền kinh tế thị trường mà Việt Nam xây dựng và theo đuổi, sự cạnh tranh diễn vô cùng khốc liệt Vì thế, các công ty thẩm định giá cố gắng hoàn thiện kỹ thuật thẩm định giá để đạp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng, từ đó mới có thể tồn tại và phát triển Xuất phát từ nhu cầu thực tế cùng với kiến thức học tập tại trường, kiến thức thực tế từ quá trình thực tập tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam – chi nhánh Hà Nội” làm đề tài cho chuyên đề cuối khoá của mình Đề tài sâu vào phân tích và đánh giá thực trạng về việc lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam năm 2011 và đầu năm 2012 Từ thực trạng đó để đưa một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá quá trình phát triển, hội nhập và không ngừng nâng cao về chất lượng cũng mở rộng và phát triển Đáp ứng tốt nhất nhu cầu của xã hội Ngoài lời mở đầu, khái quát về thẩm định giá bất động sản, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, nội dung chính của chuyên đề được thể hiện dưới ba nội dung chính, đó là: SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà Chương 1: Giới thiệu về công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Hà Nội (SIVC Hà Nội) Chương 2: Thực trạng lập hồ sơ, báo cáo và chứng thư thẩm định giá SIVC Hà Nội Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện lập quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC Hà Nội Trong quá trình hoàn thiện chuyên đề này, mặc dù có sự giúp đỡ, chỉ bảo rất lớn của thầy cô giáo, cũng các anh chị công ty thời gian có hạn cũng hạn chế về kiến thức, kinh nghiệm nên chuyên đề còn nhiều thiếu sót Vì vậy, sự chỉ bảo, hướng dẫn của thầy cô là động lực lớn giúp cho em hoàn thiện chuyên đề này Em xin chân thành cảm ơn! KHÁI QUÁT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà I Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản I.1 Bất động sản I.1.1 Khái niệm Bất động sản là tài sản đặc biệt và rất quan trọng đối với bất kỳ quốc gia nào thế giới Nó là một loại tài sản khan hiếm, bền vững theo thời gian, được coi là một tư liệu sản xuất thiết yếu, đảm bảo cho sự phát triển về kinh tế, văn hoá, xã hội của loài người Theo quy định tại khoản 1, điều 174, bộ luật dân sự năm 2005, BĐS là tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định I.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản I.1.2.1 Cố định về vị trí BĐS gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, không thể di dời được Vì vậy, giá trị BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể Khi đánh giá BĐS cần phải xem xét sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS về nhiều mặt khác I.1.2.2 Tính bền vững Có đặc điểm này là đất đai là tài sản thiên nhiên tạo ra, một loại tài nguyên gần không thể huỷ hoại Các công trình đất có tuổi thọ kéo dài, có thể nâng cấp, sửa chữa Tính bền vững của BĐS được xem xét cả góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế Liên quan đến góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, tuổi thọ của yếu tố nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó I.1.2.3 Tính khác biệt Giữa BĐS khác khác về vị trí Chúng chỉ có thể có tương đồng về kết cấu, kiến trúc, môi trường… Sự khác biệt hai BĐS khác tạo sự chênh lệch giá hai BĐS đó, là rất lớn I.1.2.4 Tính khan hiếm BĐS có thể coi là một loại tài nguyên không tăng lên theo thời gian, vì vậy nó mang tính khan hiếm I.1.2.5 Có giá trị cao SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà BĐS có giá trị cao xuất phát từ giá trị đất đai cao, đồng thời chi phí xây dựng các công trình đất thường rất lớn I.2.1.6 Tính ảnh hưởng lẫn Các BĐS thưởng có tác động qua lại lẫn và có ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế, xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi một BĐS khác I.1.3 Phân loại bất động sản I.1.3.1 Theo đặc tính vật chất Theo đặc tính vật chất, BĐS được chia thành: - Đất đai - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà của xây dựng cố định + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai + Các tài sản gắn liền, không thể tách rời với công trình xây dựng: thang máy, thiết bị báo cháy… - Các tài sản gắn liền với đất: + Vườn + Các công trình thuỷ sản, mỏ… I.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS chia thành: - Đất đai - Công trình kiến trúc, bao gồm: + Nhà ở + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại + Khách sạn và văn phòng cho thuê + Công trình kiến trúc khác I.2 Thị trường bất động sản I.2.1 Khái niệm Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ I.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản I.2.2.1 Có sự cách biệt hàng hoá và địa điểm giao dịch Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được Trong đó cầu về BĐS phân bố không đồng đều mà là rời rạc Do đó, địa điển giao dịch thường SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà không trùng với địa điểm BĐS mà là ở một thị trường mua bán tập trung, có thể là các sàn BĐS I.2.2.2 Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực Thị trường BĐS được tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác Đồng thời, các khu vực khác thường có đặc điểm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội khác nên thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực I.2.2.3 Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo nhiều nguyên nhân tác động lên Các nguyên nhân quan nhất có thể kể đến là sự thiếu thông tin về sản phẩm BĐS cho các giao dịch dân sự về BĐS, giá cả biến đổi nhiều, phụ thuộc vào nền kinh tế người mua lẫn người bán có thể không nắm rõ được thông tin đó Ngoài ra, thị trường BĐS có thể bị khống chế bởi các Doanh nghiệp lớn, nắm giữ vốn cũng quỹ đất lớn, gây các bong bóng bất động sản và làm sai lệch giá trị của BĐS I.2.2.4 Cung về bất động sản chậm co giãn giá cả thay đổi Do đặc điểm có giá trị lớn, giao dịch phổ biến thị trường thường mang tính chất không trì hoãn, hay nói cách khác là mang tính chất bắt buộc giao dịch (không phải bắt buộc với mọi giá cả của BĐS) nên cung về bất động sản ít co giãn giá cả thay đổi I.2.2.5 Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước Với đặc điểm là một loại tài nguyên khan hiếm, có giá trị rất lớn nên Nhà nước có can thiệp bằng nhiều biện pháp trực tiếp hay gián tiếp để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng ổn định, đảm bảo đúng giá trị của bất động sản Nhà nước có thể kiểm soát các giao dịch thị trường, ban hành khung giá đất từng khu vực I.2.3 Vai trò của thị trường bất động sản Như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng Những vai trò chủ yếu của thị trường bất động sản là: - Với vai trò là một loại thị trường, thị trường bất động sản là nơi gặp gỡ của bên cung và bên cầu bất động sản, làm môi trường cho các giao dịch về bất động sản xảy và thực hiện các chức của bất động sản SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà - Thị trường bất động sản là nơi các yếu tố sản xuất được quay vong trở lại, đáp ứng cầu về yếu tố sản xuất cũng lợi nhuận thu được cho chủ thể kinh doanh BĐS - Thị trường bất động sản cũng có thể là nơi các nguồn vớn được huy động, sử dụng một cách hiệu quả Góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển - Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sự đổi mới các hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng của Nhà nước, doanh nghiệp II Thẩm định giá bất động sản II.1 Khái niệm Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị BĐS (quyền tài sản BĐS) bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm địa điểm nhất định cho một mục đích cụ thể theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc quốc tế (giá trị của BĐS chính là giá trị thực của quyền và lợi ích thu được tương lai từ quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản) II.2 Các sở thẩm định giá bất động sản II.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Nội dung: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Tuân thủ nguyên tắc: Trong thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải biết được các khả sử dụng BĐS và lợi ích mang lại của các khả đó Đồng thời, thẩm định viên phải ước lượng được cách sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, đó là sở để ước tính giá trị BĐS II.2.2 Nguyên tắc thay thế - Nội dung: Giá trị cao nhất của một bất động sản không vượt quá chi phí để có một BĐS tương đương - Tuân thủ nguyên tắc: Trong thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải nắm được thông tin về mức giá, thời gian giao dịch của các BĐS so sánh và biết điều chỉnh một cách hợp lý sự khác biệt các BĐS để có thể ước lượng đúng giá trị của BĐS cần thẩm định giá II.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai - Nội dung: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi lợi ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà - Tuân thủ nguyên tắc: Trong thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên phải dự kiến lợi ích mà BĐS có thể mang lại và dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị BĐS II.2.4 Nguyên tắc đóng góp - Nội dung: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ BĐS tăng lên hay giảm là - Tuân thủ nguyên tắc: Trong thực hiện thẩm định giá một BĐS nào đó, thẩm định viên cần phải ước lượng được giá trị đóng góp của BĐS hay một bộ phận của BĐS vào toàn bộ giá trị của BĐS để có thể ước lượng chính xác giá trị của BĐS II.2.5 Nguyên tắc cung cầu - Nội dung: Do thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo, giá BĐS có thể chênh nhiều, thậm chí là cực nhiều so với giá trị thực mà nó mang lại Vì vậy, so sánh các BĐS với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định - Tuân thủ nguyên tắc: Trong thực hiện thẩm định giá một tài sản nào đó, thẩm định viên phải xác định giá cả của BĐS đã phù hợp với giá cả mà quy luật cung cầu mang lại hay chưa Từ đó mới đưa ước lượng chính xác giá trị của BĐS cần thẩm định được II.3 Các phương pháp thường được sử dụng để thẩm định giá bất động sản II.3.1 Phương pháp so sánh II.3.1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản II.3.1.2 Các nguyên tắc áp dụng - Nguyên tắc phù hợp định tính kỹ thuật - Nguyên tắc khả thì về tài chính - Nguyên tắc thời gian sử dụng tài sản phù hợp với pháp luật - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc đóng góp SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: ThS.Trần Việt Hà II.3.1.3 Các trường hợp áp dụng - Bất động sản cần thẩm định giá có tình đồng nhất tương đối với các bất động sản so sánh - Chất lượng thông tin thu thập được phải đủ tin cậy, đảm bảo về thời gian, không gian Và thị trường bất động sản tại không gia đó phải tương đối ổn định II.3.1.4 Quy trình thẩm định - Bước 1: Xác định các yếu tố bản tác động đến sự hình thành giá trị BĐS cần thẩm định giá Các yếu tố bản đặc điểm pháp lý của BĐS, đánh giá của người mua phồ biến về BĐS, sử dụng hiện tại của tài sản… - Bước 2: Tìm kiếm các bất động sản tương tự, giá bán, các điều kiện toán khu vực Thẩm định viên phải tìm từ ba cho đến năm tài sản so sánh - Bước 3: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt bất động sản cần thẩm định giá và bất động sản so sánh và thực hiện điều chỉnh - Bước 4: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn và xác định giá bất động sản cần thẩm định giá II.3.1.5 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp - Ưu điểm: + Là phương ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Vì không có công thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị + Có sở vững chắc để khách hàng, các quan pháp lý công nhận + Nó là sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác - Hạn chế: + Nếu chất lượng thông tin BĐS so sánh không tốt sẽ ảnh hưởng tới kết quả thẩm định giá + Các thông tin thường mang tính chất lịch sử, các thông tin thu thập được có thể sẽ nhanh lạc hậu so với thị trường + Chứa đựng yếu tố chủ quan của thẩm định viên II.3.2 Phương pháp chi phí II.3.2.1 Khái niệm Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa sở chi phí tạo một bất động sản tương tự bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá II.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng - Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất SVTH: Phan Công An MSV: CQ510014