Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Bất động sản loại tài sản có vai trị vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hoá theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển Loại hàng hoá đem mua bán, trao đổi thị trường, từ hình thành nên thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên BĐS loại hàng hố có giá trị lớn đặc tính TTBĐS khơng hồn hảo nên dẫn đến trạng là: giao dịch thị trường phần lớn giao dịch phi thức, tượng đầu trốn lậu thuế tạo sốt ảo gây tác hại to lớn cho kinh tế quản lí yếu quan nhà nước Các quan nhà nước chưa có biện pháp quản lí TTBĐS hiệu nên khơng thể kiểm sốt điều tiết thị trường…Bởi mà thị trường BĐS Việt Nam chuyên gia quốc tế đánh giá thị trường không minh bạch Nhằm khắc phục khuyết tật thị trường giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường để phát triển lành mạnh, ổn định SGD BĐS đời điều tất yếu Sự đời phát triển SGD BĐS có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS Bên cạnh tính ưu việt mà mang lại có tồn đáng lo ngại Cơng việc sàn giao dịch bất động sản mơi giới hoạt động thiết thực lĩnh vực sống, đặc biệt lĩnh vực bất động sản mơi giới lại đóng vai trị vơ quan trọng So với mặt chung với giới thị trường bất động sản cịn mẻ, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành bước phát triển để thúc đẩy thị trường cần có kết hợp nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực Mặt khác xu hội nhập việc phát triển thị trường bất động sản cần thiết để đáp ứng xu không bỏ lỡ hội mà đem đến Mơi giới với tính chất yếu tố trung gian cầu nối góp phần gằn kết cung cầu Tuy nhiên, thị trường nghề môi giới bất động sản chưa coi trọng, gọi với tên “ cò đất” với suy nghĩ người môi giới đơn cung cấp thơng SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp tin nhận tiền hoa hồng Mặt khác chất lượng thương vụ môi giới gần chưa cao khiến cho khách hàng niềm tin vào môi giới Hiện giới khủng hoảng suy thối kinh tế, yếu tố góp phần làm nên khủng khoảng thị trường BĐS Việt Nam khơng nằm ngồi khủng hoảng TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 loay hoay tìm lối Đây lại thời điểm nhạy cảm, đòi hỏi chủ đầu tư, sàn giao dịch muốn bán hàng, muốn có giao dịch thành cơng cần phải có chiến lược tốt, hợp lý qui trình làm việc chuyên nghiệp tạo tin tưởng cho khách hàng Trong thời gian thực tập sàn giao dich bất động sản Lanmak, thông qua việc tìm hiểu, phân tích q trình thực thương vụ môi giới với số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Hồn thiện qui trình kĩ mơi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Lanmak ” với mong muốn hiểu phần thực tế hoạt động môi giới bất động sản xin đưa số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hồn thiện hoạt động mơi giới cơng ty nói riêng lĩnh vực mơi giới bất động sản nói chung 2.Mục tiêu nghiên cứu chuyên đề : Mục tiêu tổng quát : phân tích thực trạng, đánh giá hoạt động môi giới sàn nhằm đề xuất số giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp hoạt động mơi giới , góp phần nâng cao hiệu hoạt động mơi giới sàn nói riêng hoạt động kinh doanh sàn nói chung Mục tiêu cụ thể : Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới sàn giao dịch bất động sản Lanmak Đề xuất, kiến nghị số giải pháp để góp phần nâng cao tính chun nghiệp hoạt động môi giới sàn Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng: nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản sàn Lanmak Phạm vi nghiên cứu: Tất hoạt động mảng môi giới: mua, bán, thuê, cho thuê…tại sàn Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2008 đến Phương pháp nghiên cứu SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp Trong trình nghiên cứu chuyên đề phương pháp sử dụng là: - Nghiên cứu tài liệu, điều tra thị trường, quan sát thực tế - Tham khảo ý kiến nhà chuyên môn - Tiếp xúc khách hàng, làm việc thực tế sàn giao dịch Lanmak Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo đề tài bao gồm chương: Chương 1: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản sàn giao dịch bất động sản Lanmak Chương 2: Giải pháp hoàn thiện quy trình kĩ mơi giới bất động sản sàn Lanmak Em xin chân thành cảm ơn dạy thầy PGS.TS: Nguyễn Thế Phán thầy cô giáo khoa bất động sản Kinh tế tài nguyên, giúp đỡ nhiệt tình anh chị sàn giao dịch bất động sản Lanmak giúp em hoàn thành chuyên đề này! SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp Chương I THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN LANMAK 1.1 Giới thiệu sàn giao dịch bất động sản Lanmak Tên sàn: Sàn giao dịch bất động sản Lanmak Trụ sở: Phòng 102, Nhà A5, Làng quốc tế Thăng Long, Trần Đăng Ninh, P Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội Điện thoại: 04.3793.2925 - 04.3793.2926 Email: batdongsan@lanmakpro.com Website: http://lanmakpro.com TẦM NHÌN  Trở thành sàn giao dịch bất động sản hàng đầu Việt Nam  Hội nhập tiến khu vực giới SỨ MỆNH Chuyên nghiệp hóa dịch vụ kinh doanh, môi giới, tư vấn, đấu giá, định giá quảng cáo bất động sản   Nâng cao lực quản lý hoạt động có hiệu Gắn kết chặt chẽ hoạt động kinh doanh, phân phối với khoa học công nghệ, nghiên cứu đào tạo  Không ngừng lao động sáng tạo, phấn đấu tạo sản phẩm dịch vụ chất lượng cao, thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng  Xây dựng cộng đồng chung toàn thể CBNV, khách hàng, cổ đông, đối tác nhà cung cấp  SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán 1.1.1 Lĩnh vực kinh doanh thành tựu 1.1.1.1 Lĩnh vực kinh doanh Lanmak sàn giao dịch bất động sản với hoạt động mơi giới bất động sản, ngồi sàn cịn cung cấp dịch vụ tư vấn, quảng cáo, định giá bất động sản tổ chức kiện có quy mơ lớn Mơi giới bất động sản: Dịch vụ Môi giới bất động sản làm gia tăng hội giao dịch cho khách hàng Sàn thấu hiểu nhu cầu, lựa chọn khách hàng có lực phù hợp với loại bất động sản; Lanmak có kế hoạch giải pháp bán hàng hiệu tư vấn giải pháp thị trường giá cho chủ đầu tư dự án Dịch vụ quảng cáo bất động sản: Lanmak phát triển hệ thống cổng thông tin bất động sản cách chuyên nghiệp Ưu tiên hàng đầu Lanmak hệ thống cổng thông tin tiếp thị quảng bá sản phẩm bất động sản với quy mơ hình ảnh dự án Lanmak ứng dụng công nghệ thông tin mạnh mẽ quảng bá bất động sản, thông tin dịch nhiều thứ tiếng cập nhật thông qua tổ hợp thông tin bất động sản trực tuyến: batdongsan.com.vn, videonhadat.vn www.bietthu.com.vn, rongbay.com, vatgia.com…thu hút 10000 lượt người ngày, quảng cáo tới hàng triệu khách hàng Việt Nam giới Tổ chức kiện: Với kinh nghiệm tổ chức nhiều kiện nước, đồng thời với sàn giao dịch có diện tích 500m2 với đầy đủ phương tiện kỹ thuật, đội ngũ nhân viên phụ trách truyền thông nhiều kinh nghiệm mối quan hệ lâu dài với báo chí, truyền thanh, truyền hình Lanmak chuyên nghiệp việc tổ chức họp báo, hội thảo, diễn đàn; tổ chức khởi công, khai trương, khánh thành; lê măt sản phẩm mới, nhận diện thương hiệu 1.1.1.2 Thành tựu Thực thành công dịch vụ quảng bá môi giới bán hàng cho dự án: Thành phố giao lưu, chủ đầu tư: Công ty liên doanh Xây dựng Việt Nam - Cu Ba (VIC) thuộc Bộ Xây dựng Tiến hành dịch vụ quảng bá tiếp thị tư vấn bất động sản dự án Khu Ngoại Giao đoàn , Dự án The Van Phu - Victoria – chủ đầu tư Tổng công ty Xây dựng Hà Nội Đơn vị Việt Nam bán hàng, phân phối trực tiếp dự án Dự án khu đô thị C2 – Gamuda Gardens, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội – chủ đầu tư Gamuda Land Việt Nam, Khu chung cư cao cấp Cleve - chủ đầu tư - Tập đoàn Xây dựng Inpyung Hoàn thiện sở hạ tầng trưng bày bất động sản, phục vụ quảng bá cho đối tác, chủ đầu tư : SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm Công ty TNHH Hyundai RNC Hà Tây ( Dự án Hyundai Hill State ) Công ty Nam Cường Cơng ty TNHH CapitaLand – Hồng Thành ( Dự án Mulberry Lane ) Phối hợp với Tạp chí Bất động sản – thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ghi nhận thông tin biến động giá bất động sản khu vực Hà Nội hàng tháng từ tháng 5/2010 Nghiên cứu thị trường tìm kiếm hội hợp tác số tỉnh phía Bắc, Đơng Bắc, Hồ Bình… thơng tin hội hợp tác với sàn TP Hồ Chí Minh Miền Trung 1.1.2 Cơ cấu tổ chức 1.1.2.1 Bộ máy tổ chức công ty Sàn tạo lập văn phịng mơi giới quản lý theo khu vực : - Hoàn Kiếm, Long Biên, Hai Bà Trưng - Đống Đa, Hồng Mai , Thanh trì - Cầu Giấy, Ba đình, Tây hồ - Hà Đơng , Thanh Xn Phát triển hệ thống mơi giới nhằm mục đích bao quát thị trường BĐS Hà Nội (cũ) phân khu vực rõ ràng , khu vực lại có vị trí gần có đặc điểm tương đồng ,sẽ dễ dàng tiếp cận Và tương lai khơng xa mở rộng mạng lưới Hệ thống tổ chức phòng mơi giới sàn Lanmak: CẤP Trưởng phịng Dịch vụ tư vấn, Môi giới BĐS -CẤP Phó phịng VPMG KHU VỰC: SV: Phạm Văn Trình phó phịng VPMG HQ, LB, HBT TT, ĐĐ, HM phó phịng VPMG BĐ, CG,TH phó phịng VPMG HĐ , TX Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp CẤP GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán CÁC VĂN PHỊNG MƠI GIỚI TRONG TỪNG KHU VỰC -CẤP CÁC CỘNG TÁC VIÊN HOẠT ĐỘNG THEO CHỈ TIÊU Hoạt động môi giới BĐS sàn Lanmak nằm phòng kinh doanh mảng hoạt động phòng , sàn Chức , nhiệm vụ phòng kinh doanh: - Thực hoạt động kinh doanh bất động sản sàn giao dịch theo quy định pháp luật Quy chế - Tổ chức xây dựng quy trình bán hàng thủ tục bán hàng áp dụng tất địa điểm thuộc sàn giao dịch * Tổ chức hướng dẫn, đào tạo lực lượng mạng lưới bán hàng chuyên nghiệp * Xây dựng soạn thảo hợp đồng bán hàng theo quy định * Tiếp nhận giải tất thắc mắc, khiếu nại khách hàng * Tổ chức bán hàng, bàn giao sản phẩm hướng dẫn khách hàng thực theo quy định sàn giao dịch ban quản lý dự án - Đề xuất phương án bán hàng phương thức toán linh hoạt - Thực kết hợp với Công ty thành viên để thực dịch vụ môi giới, tư vấn đầu tư dự án, phân phối tiếp thị độc quyền dự án, quảng cáo bất động sản, kết hợp với Công ty Định giá để thực dịch vụ định giá tài sản, bán đấu giá tài sản; - Khai thác, tìm kiếm nguồn hàng; - Tìm kiếm khách hàng, bán sản phẩm công ty, sản phẩm khác niêm yết sàn giao dịch; - Chăm sóc khách hàng, chế độ hậu khác; - Đề xuất phương án kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản cho Giám đốc sàn Ban Tổng Giám đốc SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp - Thực Công việc khác theo yêu cầu lãnh đạo sàn giao dịch Từ thấy nhiệm vụ hoạt động môi giới là: Liên tục cập nhật văn bản, chủ trương nhà nước pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, áp dụng đưa lại phản hồi, đề xuất phương án hiệu Xây dựng bảng thống kê giá trị BĐS giao dịch thành công phản ánh vị trí rõ ràng, chi tiết theo tuyến phố, vùng, khu vực địa bàn Hà Nội Qua thấy diễn biến khu vực thị trường thị trường, từ dự đốn xu diễn biến Quyền hạn phòng kinh doanh : - Phối hợp với Phịng Tài tổng hợp thu khoản thu cho sàn giao dịch phí mơi giới, hoa hồng, khoản phí lệ phí khác theo quy định Ban Tổng Giám đốc; - Yêu cầu phòng ban có liên quan hỗ trợ, cung cấp thơng tin để thực công việc; - Được cung cấp đầy đủ trang thiết bị, sở vật chất để thực công việc; - Được hưởng khoản tiền thưởng, phụ cấp khác theo quy định Công ty - Sàn Lanmak vào hoạt động thời gian lâu, tích lũy nhiều kinh nghiệm, có thương hiệu thị trường, mảng hoạt động dịch vụ môi giới định giá BĐS mục tiêu dài hạn sàn xây dựng sàn thành tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS ngày uy tín hơn, chuyên nghiệp có vị cao thị trường BĐS, cung cấp thơng tin chi tiết, xác hàng hóa thị trường BĐS Sàn ln đóng vai trị bên thứ ba tham gia vào giao dịch để đảm bảo tính cơng bằng, pháp lý minh bạch giao dịch BĐS, đồng thời công tác dự báo phân tích tình hình thị trường BĐS, xác định hướng cho đối tác cổ đông 1.1.2.2 Trang thiết bị sở vật chất hoạt động mơi giới sàn Lanmak Có thể nói hoạt động mơi giới hoạt động tất sàn giao dịch BĐS Bởi trang thiết bị phục vụ cho sàn ảnh hưởng tới hoạt động mơi giới nhiều đặc trưng nghề cần mặt đáng tin từ hình ảnh Sàn nằm tầng nhà lớn khu vực, mặt tiền thoáng mát rộng rãi, khu vực xung quanh rộng thống, khơng gian n tĩnh, có nhiều xanh ,cảm giác thư thái ,thoải mái khách hàng đến với sàn với ấn tượng Đó thuận lợi cho hoạt động mơi giới SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán Chuyên đề tốt nghiệp Về cách thức bố trí khơng gian, phịng môi giới nằm trung tâm sàn, nơi tiếp đón khách hàng tới giao dịch Khơng gian ấm cúng tiện nghi ,như phòng trà giúp khách hàng thoải mái, tự nhiên, đến giao lưu, thỏa sức trao đổi cách tự nhiên Là sàn chuẩn nên Lanmak đáp ứng yêu cầu khu vực trưng bày thông tin chung khu vực tra cứu thông tin theo quy định Bộ xây dựng Ở khu vực trưng bày thông tin chung BĐS niêm yết sàn có: đồ quy hoạch chi tiết khu thị Hà Nội, mơ hình dự án BĐS… Tại có bàn làm việc nhân viên mơi giới BĐS với mục đích tiếp đón khách hàng tư vấn cho họ thông tin BĐS Các Vào ngày 22/06/2011, trụ sở 216 Hoàng Quốc Việt, Công ty CP Đầu tư Phân phối DTJ tổ chức buổi họp báo giới thiệu gian hàng “Thế giới chung cư” mà công ty tham gia Hội chợ Triển lãm Bất động sản Việt Nam Dịch vụ tài – Thiết bị nội, ngoại thất lần thứ II (VPF 2011) Công ty DTJ đưa ý tưởng xây dựng “Thế giới chung cư” với mong muốn chia sẻ giải pháp nhà bối cảnh kinh tế khó khăn mang đến thơng tin đầy đủ, tồn diện dự án chung cư khách hàng đặc biệt quan tâm thị trường nay” Ý tưởng thực hóa thơng qua gian hàng DTJ với chủ đề “Thế giới chung cư” có diện tích 36m2, địa điểm đặc biệt khu vực trung tâm triển lãm VPF 2011 diễn vào ngày 29/6 đến 1/7 Lúc DTJ mắt website http://www.thegioichungcu.com.vn phiên Đây cổng thông tin chuyên biệt phân khúc chung cư định hướng trở thành chuyên trang chung cư hàng đầu Việt Nam nhân viên hỗ trợ tất thiết bị cần thiết cho Công việc laptop, điện thoại, la bàn,máy ảnh, loại đồ … Khách hàng tới sàn trực tiếp trao đổi với nhân viên phịng mơi giới tự tìm hiểu Vào ngày 20/04/2011tai trụ sở Phòng 102 Nhà A5 Làng quốc tế Thăng Long, Trần Đăng Ninh sàn Lanmak tổ chức buổi họp báo mắt dư án Khu Ngoại Giao Đoàn Sàn đưa thơng điệp xun suốt q trình bán dự án dự án Khu Ngoại Giao Đồn giải pháp nhà cho người dân đô thị cam kết nỗ lực để giới thiệu dự án đảm bảo phục vụ nhu cầu nhà đáng người dân Hà Nội Với mong muốn cầu nối đích thực khách hàng chủ đầu tư, với sức mạnh tài sàn giao dịch bất động sản Lanmak trực thuộc Tổng công ty xây dựng Hà Nội thức mở phiên giao dịch bán dự án Khu Ngoại Giao Đoàn vào ngày 10/06/2011 Đây phiên giao lần Hà Nội Lanmak tổ chức nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hang Tới dự có ơng Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng); đại diện chủ đầu tư , ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội (MB) Tại phiên giao dịch, 100 lượt khách hàng có hội tiếp cận trực tiếp với hộ bán với giá chủ đầu tư công bố (giá gốc).Với 100 hộ nhiều mức giá khác phục vụ nhu cầu đa dạng nhà khách hàng SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề tốt nghiệp 10 GVHD: PGS.TS: Nguyễn Thế Phán 1.2 Thực trạng qui trình kĩ môi giới hộ chung cư sàn giao dịch bất động sản Lanmak 1.2.1 Qui trình môi giới bất động sản sàn Lanmak địa bàn thành phố Hà Nội Các bất động sản giao dịch miễn 100% phí giao dịch mua Qui trình mơi giới bất động sản sàn Lanmak gồm có bước Bước Tiếp nhận thơng tin hồ sơ bất động sản khách hàng cung cấp Bước Tư vấn cho khách hàng điều kiện ký gửi môi giới bất động sản SGD Bước Khảo sát chụp hình bất động sản mơi giới Bước Ký hợp đồng môi giới bất động sản Bước Quảng cáo chào bán, cho thuê bất động sản Bước Tư vấn khách mua, thuê thông tin bất động sản Bước Hướng dẫn hai bên đặt cọc tiền mua, thuê Bước Kết thúc giao dich: Hoàn trả hợp đồng dịch vụ lý cho Khách hàng Diễn giải cụ thể bước thực qui trình mơi giới hộ chung cư sàn giao dịch Bất động sản Lanmak: Bước Tiếp nhận thông tin hồ sơ bất động sản khách hàng cung cấp Trong bước nhân viên sàn giao dịch tiếp nhận yêu cầu khách hàng, đề nghị khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin, giấy tờ ( photo) có liên quan đến nhà, lô đất, dự án cần môi giới, bán, chuyển nhượng, cho thuê Bước Tư vấn cho khách hàng điều kiện ký gửi môi giới bất động sản SGD Sau xem xét hồ sơ bất động sản, nhân viên sàn giao dịch tư vấn cho khách hàng đầy đủ dịch vụ môi giới bất động sản, điều kiện ràng buộc khách hàng với sàn giao dịch ký hợp đồng dịch vụ môi giới: -Nếu khách hàng không đồng ý kí gửi mơi giới nhân viên sàn giao dịch hướng d ẫn Khách hàng sử dụng dịch vụ quảng cáo, giải pháp nội thất dịch vụ khác triển khai sàn giao dịch SV: Phạm Văn Trình Lớp: Bất động sản 50A