Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Yến GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu đề tài CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái quát chung bất động sản .4 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.2 Giá trị bất động sản 1.2.1 Khái niệm giá trị thị trường .8 1.2.2 Các loại giá trị bất động sản cần định giá .8 Định giá BĐS .9 2.1 Khái niệm cần thiết định giá BĐS .9 2.1.1 Khái niệm định giá BĐS 2.1.2 Sự cần thiết phải định giá BĐS 10 2.2 Các nguyên tắc định giá BĐS 11 2.2.1 Các định giá BĐS .11 2.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản 13 2.3 Các phương pháp định giá bất động sản 16 2.3.1 Phương pháp so sánh .16 2.3.2 Phương pháp chi phí 21 2.3.3 Phương pháp vốn hóa 23 2.3.5 Phương pháp lợi nhuận 25 2.4 Quy trình định giá bất động sản 26 Định giá bất động sản chấp 29 3.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản chấp .29 3.1.1 Khái niệm BĐS chấp định giá BĐS chấp .29 3.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS chấp 29 3.2 Đặc điểm định giá bất động sản chấp 30 3.3 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 30 3.3.1 Phương pháp so sánh .30 3.3.2 Phương pháp chi phí 31 3.3.3 Phương pháp vốn hóa 31 3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp 32 Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Yến GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải 3.4.1 Các nhân tố khách quan 33 3.4.2 Các nhân tố chủ quan .34 Các quy định nhà nước liên quan đến định giá bất động sản định giá bất động sản chấp 36 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ .39 ĐỊA ỐC Á CHÂU .39 Giới thiệu khái quát công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu 39 1.1 Lịch sử hình thành cơng ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội – AREV 39 1.2 Phương châm hoạt động AREV .39 1.3 Lĩnh vực hoạt động AREV .40 1.4 Cơ cấu tổ chức AREV Hà Nội 41 Thực trạng công tác định giá BĐS AREV 42 2.1 Công tác định giá BĐS chấp 42 2.1.1 Tóm tắt số nội dung quy định AREV liên quan đến việc thẩm định BĐS chấp 42 2.1.2 Thực trạng phương pháp thẩm định BĐS chấp AREV 49 2.1.3 Thực trạng thực quy trình thẩm định BĐS chấp AREV 50 2.1.4 Thực trạng công tác thẩm định BĐS chấp thể tờ trình thẩm định BĐS 57 2.2 Công tác định giá BĐS cho khách hàng thuê 76 Đánh giá công tác định giá BĐS AREV .80 3.1 Đánh giá công tác định giá BĐS chấp 80 3.1.1 Những kết đạt công tác định giá BĐS chấp .80 3.1.2 Hạn chế nguyên nhân công tác định giá BĐS chấp 84 3.2 Đánh giá công tác định giá BĐS cho khách hàng thuê 85 3.2.1 Những kết đạt công tác định giá BĐS cho khách hàng thuê 85 3.2.2 Hạn chế nguyên nhân công tác định giá BĐS cho khách hàng thuê 85 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU .87 Quan điểm định hướng phát triển công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu 87 1.1 Quan điểm .87 1.2 Định hướng phát triển 87 Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Yến GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu 88 2.1 Giải pháp phục vụ hoạt động định giá BĐS chấp 88 2.2 Giải pháp phục vụ hoạt động định giá BĐS cho khách hàng thuê .90 Một số kiến nghị với quan quản lý Nhà nước 90 KẾT LUẬN .92 Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Yến GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này, nỗ lực thân, em nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình nhiều tập thể, cá nhân nhà trường Trước hết, em xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy, giáo khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên truyền đạt cho em kiến thức quan trọng chuyên ngành Kinh doanh Bất động sản trình học tập trường Đồng thời cảm ơn anh chị Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu nhiệt tình bảo cung cấp cho em kiến thức thực tế, tạo điều kiện cho em tham gia công tác thẩm định thực tế giúp em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô Nguyễn Thị Hải Yến tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em suốt trình thực tập vừa qua Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012 Sinh viên Nguyễn Thị Ngọc Thúy Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Yến GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT A/A ACB ACBR AREV A/O BĐS CN/PGD TMCP TNHH : : : : Nhân viên thẩm định tài sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu Công ty Cổ phần Địa ốc ACB Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên thẩm định : : : : : giá địa ốc Á Châu Nhân viên tín dụng Bất động sản Chi nhánh/ Phòng giao dịch Thương mại cổ phần Trách nhiệm hữu hạn Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cạnh tranh tượng xuất điều kiện kinh tế thị trường Cạnh tranh môi trường tạo động lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển tăng suất lao động Và giống loại hình đơn vị kinh tế thị trường, ngân hàng thương mại kinh doanh phải đối mặt với cạnh tranh gay gắt để giành giật khác hàng, tăng thị phần hay mở rộng cung ứng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng cho kinh tế Tuy nhiên, ngân hàng chọn nhiều chiến lược khác phù hợp với lực định hướng phát triển ngân hàng để tạo khác biệt hóa sản phẩm cho Xác định tầm nhìn sứ mệnh doanh nghiệp, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu với công ty liên kết – Công ty Cổ phần Địa ốc ACB định thành lập công ty thành viên – Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu vào tháng 11/2006 Với phương châm việc “Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín” cam kết “AREV địa tin tưởng lựa chọn xác quý vị” ngày AREV nhận nhiều tín nhiệm từ phía khách hàng Có thể nói việc thành lập Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu chiến lược cạnh tranh mà Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu xây dựng mà chiến lược phát huy tác động tích cực Việc thành lập Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá địa ốc Á Châu giúp cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cạnh tranh với ngân hàng khác khoản vay chấp bất động sản – loại hình vay vốn phổ biến ngân hàng Cạnh tranh lĩnh vực này, AREV đánh giá công ty có cơng tác định giá thực Hơn nữa, việc định giá cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu AREV định giá cho ngân hàng khác: Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Á Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thương Tín Khơng dừng lại hoạt động định giá bất động sản chấp, AREV thực định giá bất động sản cho khách hàng th ngồi có nhu cầu tham khảo giá thị trường bất động sản Như vậy, AREV tạo khác biệt cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu thị trường Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến Là công ty xây dựng quy trình định giá riêng AREV khơng thể tránh khỏi thiếu sót dẫn đến kết định giá đơi chưa thực làm hài lịng khách hàng gây tình trạng khiếu nại, yêu cầu tái thẩm định tốn nhiều thời gian, công sức tiền bạc Do đó, để tạo khác biệt lợi kinh doanh lâu dài, công ty phải đối mặt với tốn khó làm để bảo đảm tính an tồn cho khoản vay ngân hàng, hạn chế khoản nợ xấu giá trị bất động sản chấp ngày phải gần với giá thị trường mang lại lợi ích cao cho khách hàng? Đề tài “Cơng tác định giá bất động sản công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu – AREV” đề tài phù hợp với khả nghiên cứu thân em trình thực tập với kiến thức chuyên ngành học tập trường lượng kiến thức thực tế công ty Nghiên cứu thành cơng đề tài góp phần nhỏ giúp ngân hàng giải toán khó đồng thời thân em tích lũy kỹ công tác nghiên cứu phục vụ cho công việc sau Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở lý luận định giá bất động sản nói riêng định giá bất động sản chấp nói chung - Tìm hiểu thực trạng công tác định giá bất động sản Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu - Đưa số giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu Đối tượng, phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu công tác định giá bất động sản công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội từ năm 2009 đến Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng số phương pháp sau: - Khảo cứu tài liệu: Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến  Nghiên cứu giảng, tài liệu định giá bất động sản môn chuyên ngành liên quan cung cấp trình học chuyên ngành để làm khung kiến thức chuẩn cho việc nghiên cứu  Tìm kiếm quy định công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu để phục vụ vho việc nghiên cứu sở liệu sẵn có  Nghiên cứu nội dung hồ sơ định giá sẵn có, so sánh với kiến thức học để đưa đánh giá, nhận xét  Tìm hiểu, tra cứu văn luật, nghị định, thơng tư có liên quan để thực chuyên đề  Tìm kiếm mạng Internet kiến thức bổ sung cho công tác nghiên cứu: kiến thức định giá bất động sản chấp, - Quan sát thực tế ghi chép công tác định giá bất động sản ngân hàng: Quan sát hoạt động hàng ngày nhân viên định giá, khảo sát thực tế có ghi chép để đánh giá hoạt động AREV đưa kiến nghị với đầy đủ chững minh họa - Phỏng vấn cán định giá AREV kinh nghiệm định giá, thuận lợi, khó khăn gặp phải q trình định giá để đánh giá đưa giải pháp khắc phục - Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa kết luận Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương: Chương I: Cơ sở lý luận định giá bất động sản Chương II: Thực trạng công tác định giá bất động sản công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương III: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái quát chung bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 174 Bộ luật Dân năm 2005, BĐS định nghĩa sau: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cơng trình gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định” Ngoài ra, cách hiểu phổ biến BĐS là: BĐS tài sản vật chất di dời, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau: + Là yếu tố vật chất có ích cho người; + Được chiếm giữ cá nhân hoạc cộng đồng người; + Có thể đo lường giá trị định; + Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi; + Tồn lâu dài Với quan niệm trên, BĐS thường phân chia thành nhóm sau đây: + Đất đai: Phải đất không di dời di dời không đáng kể (những đất đai di dời cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); phải đất đai xác định quyền; đất đai phả đo lường giá trị (căn số lượng chất lượng đất đai đó) + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng là: Nhà cửa xây dựng cố định di dời di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản); cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths Nguyễn Thị Hải Yến đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền tách rời cơng trình xây dựng đó: máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trịng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình (những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay dổi khơng phải bất động sản: máy điều hòa di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định (các cơng trình tơn giáo, di sản văn hóa giới quốc gia, cơng trình quốc gia khơng lượng hóa giá trị không coi bất động sản) + Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn lâu năm (bao gồm trồng đất trồng cây; cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao; số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) tài sản khác pháp luật quy định 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Ngoài đặc trưng gắn liền với khái niệm, BĐS cịn có đặc điểm sau đây: Thứ nhất, BĐS có tính cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích BĐS gắn liền với tùng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí định giá trị lợi ích BĐS Nói đến vị trí BĐS người ta nói đến hai loại vị trí: Vị trí tuyệt đối xác định kinh độ, vĩ độ (địa xác) BĐS vị trí tương đối khả tiếp cận BĐS với tiện ích xã hội (các trung tâm) Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội môi trường yếu tố gắn liền với vị trí tương đối BĐS ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS Khi yếu tố thay đổi làm cho vị trí BĐS thay đổi thay đổi giá trị BĐS Thứ hai, BĐS loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa BĐS gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị thiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt động đất, núi lửa ) Mặt khác, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc có tuổi thọ cơng trình cao, hàng trăm năm Tính Sinh viên: Nguyễn Thị Ngọc Thúy Lớp: Bất động sản 50A