Chuyên đề tốt nghiệp -1- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường Bất động sản nước ta hình thành muộn so với nước giới, nhiên thực tế chứng minh vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển thị trường thúc đẩy phát triển sản xuất, ổn định xã hội nâng cao chất lượng sống Nước ta bước vào trình hội nhập kinh tế quốc tế, cần tăng cường biện pháp để phát triển thị trường cách bền vững hiệu Một yêu cầu quan trọng cấp thiết lúc đáp ứng nguồn vốn hoạt động cho thị trường Tín dụng Bất động sản qua ngân hàng kênh huy động vốn truyền thống góp phần thiết thực vào trình hoạt động phát triển thị trường Tuy nhiên, kinh tế nước ta thời kỳ khó khăn, đặc biệt nhà nước có chủ trương thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát Các ngân hàng cho vay với lãi suất cao, đồng thời ngày cẩn trọng với khoản cho vay Thế chấp Bất động sản hình thức chủ yếu hoạt động tín dụng ngân hàng Để đảm bảo tính khoản, thời kỳ thị trường Bất động sản chạm đáy nay, ngân hàng ngày trọng đến công tác định giá tài sản chấp Tuy nhiên đinh giá Bất động sản hoạt động Việt Nam, cịn gặp nhiều hạn chế vào thực tiễn, ảnh hưởng không tốt đến việc xác định giá trị tài sản Nhận thiết tính cấp thiết vấn đề, q trình thực tập phòng định giá tài sản bảo đảm, ngân hàng VPBank, em định chọn đề tài ‘Nâng cao chất lượng định giá Bất động sản chấp ngân hàng VPBank’ Với mục đích tìm hiểu hoạt động định giá Bất động sản nói chung, ngân hàng VPBank nói riêng để nhận diện hạn chế tồn tại, đề tài đưa giải pháp nhằm đóng góp, nâng cao chất lượng định giá Bất động sản chấp Việt Nam SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -2- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung Mục tiêu nghiên cứu  Hệ thống hóa sở lý luận việc định giá Bất động sản chấp  Đánh giá thực trạng hoạt động định giá Bất động sản chấp phòng định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng VPBank, từ nhận diện hạn chế, tồn vướng mắc  Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá ngân hàng Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Nghiên cứu thực tế hoạt động định giá Bất động sản chấp phòng định giá tài sản VPBank, tập trung đến phương pháp định giá ngân hàng  Phạm vi nghiên cứu: Chủ yếu bất động sản địa bàn thành phố Hà Nội  Thời gian ngiên cứu từ năm 2010- 2012 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê, Phương pháp phân tích, tổng hợp, Phương pháp điều tra khảo sát, Phương pháp điều tra mẫu nhỏ, Phương pháp khảo cứu tài liệu Kết cấu đề tài : Chương I: Cơ sở lý luận định giá Bất động sản chấp Chương II: Thực trạng định giá Bất động sản chấp Ngân hàng VPBank Chương III: Giải pháp nâng cao chất lượng định giá Bất động sản chấp Ngân hàng VPBank Em xin chân thành cảm ơn Th.S Nguyễn Thắng Trung hướng dẫn cho em hoàn thành chuyên đề thực tập Do kiến thức hạn hẹp thời gian hạn chế, làm cịn nhiều thiếu sót, mong góp ý thầy giáo CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 Tổng quan bất động sản chấp bất động sản 1.1.1.Khái niệm đặc điểm Bất động sản SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -3- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung  Khái niệm bất động sản Thông thường, nói đến tài sản người ta thường phân chia thành loại: động sản bất động sản Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai, - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai (hàng rào, cối, thiết bị cấp thoát nước, điện, vệ sinh, thơng gió, thang máy, phịng cháy, thơng tin…) - Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, việc phân định rõ ràng tài sản không đơn giản Cịn có nhiều cách hiểu khác bất động sản, dễ sinh nhầm lẫn cách phân loại Một cách hiểu phổ biến là: bất động sản tài sản vật chất khơng thể di dời được, tồn ổn định lâu dài  Đặc điểm bất động sản - Mỗi bất động sản có vị trí định Có thể hiểu vị trí bât động sản theo cách vị trí tương đối vị trí tuyệt đối Vị trí tuyệt đối vào kinh độ vĩ độ bất động sản Tuy nhiên thơng thường người ta hay xét đến vị trí tương đối, khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm khu vực đó, thể khả tiếp cận bất động sản Vị trí nói yếu tố quan trọng hàng đầu tạo nên giá trị cho bất động sản Nó phản ánh điều kiện tự nhiên, xã hội, môi trường bao quanh bất động sản Do vấn đề đặt cho nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản phải tạo lập vị trí cho bất động sản Để làm điều đó, phải theo quy mơ tổng thể khơng thể tiến hành riêng lẻ - Hàng hóa bất động sản có tính lâu bền: Tùy theo loại bất động sản khác nhau, tính lâu bền khác Lâu bền gắn với trường tồn đất đai, gắn với tuổi thọ công trình xây dựng Tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế thể cho tính lâu bền bất động sản, nhiên hai loại tuổi thọ thường chênh lệch Nhiều bất động sản chưa hết SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -4- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung hạn sử dụng khơng cịn giá trị kinh tế, đặc biệt cơng trình xây dựng Do nhà đầu tư bất động sản phải tính tốn cho hai tuổi tho gần sát với - Hàng hóa bất động sản có giá trị cao Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai, có chi phí xây dựng lớn thời gian dài Do khả bảo toàn giá trị bất động sản cao tài sản khác Muốn đầu tư vào lĩnh vực cần có nguồn vốn lớn dài hạn nhà đầu tư phải sử dụng nguồn vốn khác để phân tán độ rủi ro - Bất động sản mang tính dị biệt Mọi bất động sản khác nhau, điều vị trí, thiết kế, kết cấu…Do giá trị mang lại cho bất động sản khác Trong đầu tư phát triển, phải trọng khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị cho bất động sản Xã hội phát triển, yêu cầu tính dị biệt lớn Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất, nhằm làm tăng giá trị cho bất động sản - Hàng hóa bất động sản mang tính khan Sự phát triển kinh tế xã hội ngày địi hỏi nhiều loại hình bất động sản Mặt khác, đất đai có giới hạn, cơng trình xây dựng thời gian đầu tư dài, nên lượng cung bất động sản hạn chế Điều dẫn đến việc cân đối cung cầu, dẫn đến biến động sốt giá Đối với nhà đầu tư, khan hiệu Về phía nhà nước, cần tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư cân cung cầu bất động sản - Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn Các bất động sản nằm cạnh có tác động qua lại lẫn Khơng mặt vật lý, mà cịn cơng dụng, đặc tính, giá trị Sự đời hay hồn thiện hàng hóa điều kiện để đời đi, tăng giảm bớt giá trị bất động sản Đây loại hàng hóa có tính ảnh hưởng mạnh mẽ bất động sản liền kề, chịu tác động mạnh điều kiện kinh tế xã hội liên quan Do đầu tư, cần tính đến yếu tố xung quanh để điều chỉnh cho phù hợp SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -5- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung - Bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước Thực tiễn ngày chứng minh cho đặc điểm Các quan hệ giao dịch bất động sản diễn tác động qua lại mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Một thay đổi nhẹ sách liên quan đến bất động sản thị trường nhanh chóng bị tác động, phần tâm lý đám đơng Để tăng cường vai trị mình, nhà nước phải ban hành chủ trương, sách, nhằm thực chức quản lý hoạt động thị trường bất động sản 1.1.2 Thế chấp bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm, phân loại bất động sản chấp  Khái niệm - Thế chấp việc sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ (thanh toán) cho khoản vay ,hay khoản nợ  Thế chấp bất động sản việc sử dụng tài sản bất động sản để bảo đảm cho khoản nợ hay khoản vay - Bất động sản chấp bất động sản sử dụng trình bảo đảm tiền vay  Phân loại bất động sản chấp Bất động sản có nhiều loại loại lại đặc điểm khác nhau, để tránh việc gây khó khăn cho cơng tác định giá, Ngân hàng có quy định cụ thể bất động sản Cụ thể, bất động sản chấp phân thành loại sau: - Nhà ở, tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất,cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất nhà pháp luật đất đai quy định chấp - Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trường hợp chất phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, tùy bên có thoả thuận với hợp lý khơng trái với quy định chung - Các tài sản khác theo quy định pháp luật bến cảng, sân bay… SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -6- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung  Vai trò bất động sản chấp Muốn đầu tư phát triển lĩnh vực đó, điều quan tâm đa số có vốn để đầu tư hay khơng? Vốn huy động nhiều cách, nhiên kênh huy động vốn hiệu hay sử dụng việc chấp bất động sản ngân hàng Hiện thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu chạm đáy, công tác chấp bất động sản bị nhiều hạn chế, nhiên vai trò việc chấp bất động sản quan trọng Nó mang lại nhiều lợi ích cho chủ thể tham gia phát triển tăng trưởng kinh tế đất nước Thế chấp luật đất đai khẳng định rõ quyền người sử dụng đất Chính bất động sản có ý nghĩa việc khai thác tiềm đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế cách hiệu - Đối với người chấp: Thế chấp bất động sản quyền người sử dụng đất hưởng, giúp cho người sử dụng vốn vay vốn cách dễ dàng thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội - Đối với Ngân hàng: hoạt động chấp người sử dụng vốn thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo lợi nhuận, góp phần làm tăng tài sản Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển quy mơ chất lượng góp phần quản lý khối lượng tiền lưu thông thị trường, lượng tiền dự trữ - Đối với kinh tế: chấp Bất động sản giúp cho kinh tế có vốn hoạt động, dịch chuyển cấu, gia tăng sản lượng tạo công ăn việc làm cho người lao động Hoạt động chấp bất động sản để tạo nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh phục vụ tiêu dùng 1.1.2.2 Những quy định bất động sản chấp Theo quy định nhà nước , Bất động sản dùng để chấp phải có đủ điều kiện sau đây:  Là loại tài sản phép giao dịch thị trường: SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -7- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung Tài sản phép giao dịch thị trường hiểu loại tài sản mà pháp luật công nhận, cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác  Là tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Khi đến ngân hàng để chấp bất động sản, khách hàng phải xuất trình đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản tính pháp lý tài sản Bao gồm Giấy chứng nhận sở hữu sử dụng đất ở, tài sản đất Các giấy tờ liên quan khác có thay đổi bất động sản, giấy chứng nhận đồng sở hữu, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân, giấy chứng nhận kết hôn Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh bất động sản  Tài sản phải khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp động bảo đảm: Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văn việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết Nếu phát tài sản có tranh chấp, cán thẩm định có quyền hủy bỏ hồ sơ định giá 1.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.1 Định giá bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm Định giá Bất động sản việc xác định giá trị Bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm vụ thể Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHĐG Singapore: Định giá trị Bất động sản nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị bất động sản cho mục đích cụ thể thời điểm định, có tính đến đặc điểm Bất động sản nhân tố tiềm ẩn thị trường Bất động sản 1.2.1.2 Cơ sở giá trị định giá Bất động sản  Giá trị thị trường: SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -8- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung - Giá trị thị trường Bất động sản số tiền ước tính để bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá người mua tự nguyện với người bán tự nguyện.trong giao dịch khách quan, thời gian giao dịch đủ dài tìm hiểu kỹ thị trường bên hành động cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không bị chi phối, áp đặt lí - số tiền ước tính: yếu tố lượng số tiền đucợ đua trao đổi để lấy bất động sản - người mua người bán tự nguyện: hai bên đau lựa chọn định cách khách quan để trao đổi giao dịch Khách quan hiểu khơng có mối quan hệ, liên hệ hay trao đổi thỏa thuận trước bên để thống giá trị bất động sản  Giá trị phi thị trường: Để hiểu giá tri phi thị trường bất động sản ta tìm hiểu trước khái niệm sau: - Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng bất động sản khả thoả mãn nhu cầu người sử dụng Đối với người sử dunguj hay người muốn sử dụng bất động sản có cách đánh giá khác giá trị bất động sản - Giá trị đầu tư: giá trị quyền tương lai thu nhập khai thác Bất động sản, bị ảnh hưởng khả thu hồi vốn thời gian khai thác bất động sản, thu nhập mang lại cho số lượng đầu tư Giá trị đầu tư thể kỳ vọng cá nhân nhà đầu tư giá trị Bất động sản mang lại - Giá trị trao đổi hay giá Bất động sản: Là khoản tiền người bán chào bán người mua trả cho hàng hóa Nói chung giá biểu tiền giá trị Bất động sản Giá lớn, nhỏ giá trị thị trường 1.2.1.3 Những trường hợp cần định giá Bất động sản - Để mua hay bán Bất động sản - Để làm cho thuê thuê Bất động sản - Làm cho vay vốn tổ chức tín dụng - Mua bảo hiểm cấp bảo hiểm SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp -9- GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung - Góp vốn Bất động sản - Giữa người sử dụng Bất động sản Nhà nước 1.2.1.4 Căn định giá bất động sản  Căn vào thân bất động sản Để định giá giá trị Bất động sản, phải hiểu Bất động sản loại nào, đặc điểm thị trường có biến động thời gian gần Cụ thể - Các yếu tố vật chất kết tinh thành giá trị bất động sản nguyên vật liệu, thiết bị công nghệ - Công dụng khả trì lợi ích Phải xem xét coi bất động sản sử dụng tốt nhất, hiệu hay chưa Giá trị mang lại cho người sử dụng - Hình thái vật chất: Mỹ thuật, tâm lý: Yếu tố mỹ thuật có tác động quan trọng, cá nhân có nhìn nhận, đánh giá khác nhau, nhiên yếu tố làm tăng giảm giá trị  Căn vào thị trường - Tính cạnh tranh khả thay Bất động sản - Thực trạng kinh tế phân khúc thị trường Bất động sản - Đặc điểm lực lượng cung cầu: độc quyền, cạnh tranh, tiêu dùng, đầu tư  Căn vào pháp luật - Các quy định hành pháp luật quyền Bất động sản - Những xu hướng thay đổi pháp luật - Chính sách thái độ địa phương - Luật pháp cơng tác định giá mục đích định giá 1.2.1.6 Quy trình định giá bất động sản Xác định tổng quát BĐS loại hình giá trị sở định giá SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A Chuyên đề tốt nghiệp - 10 - GVHD: Th.S Nguyễn Thắng Trung Lập kế hoạch định giá Khảo sát trường thu thập thơng tin Phân tích thơng tin Xác định giá trị BĐS Xác định phương pháp cần định giá định giá Lập báo cáo, chứng thư định giá 1.2.1.7 Các phương pháp định giá bất động sản Có phương pháp định giá BĐS thường hay áp dụng tổ chức định giá sau: - Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp lợi nhuận - Phương pháp thặng dư 1.2.2 Định giá bất động sản chấp 1.2.2.1 Khái niệm SV: Nguyễn Thị Hương – CQ501253 Lớp QTKD BĐS 50A