Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn LỜI MỞ ĐẦU LÝ chọn đề tài nghiên cứu Trong năm gần hoạt động định giá tài sản phát triển trở thành nhu cầu cần thiết nhiều lĩnh vực như: kinh doanh chứng khốn, bất động sản, ngân hàng…trong lĩnh vực lại có mục đích định giá khác cách thức thực khác Sau thời gian tìm hiểu, tơi thấy thực trạng định giá Bất động sản ngân hàng thương mại có nhiều vấn đề cần phải bàn đến Từ trước đến nay, tất bất động sản bảo đảm ngân hàng cán tín dụng phụ trách, mà người lại không đào tạo cách định giá bất động sản nên họ dựa vào kinh nghiệm thân, kết định giá bất động sản chấp thường khơng xác, điều khơng đảm bảo an tồn tín dụng, gây ảnh hưởng khơng tốt đến hoạt động tín dụng ngân hàng.Từ ảnh hưởng đến tồn ngân hàng có ảnh hưởng đến kinh tế ngân hàng đóng góp nhiều việc ổn định kiểm sốt kinh tế Cơng ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng thương mại cổ phần bắc (hay gọi BacA AMC) cơng ty NHTMCP Bắc Á Với vai trị công ty độc lập, BacA AMC cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng vay vốn NHTMCP Bắc Á Như vậy, có mặt BacA AMC tách nghiệp vụ thẩm định giá khỏi nghiệp vụ tín dụng, tạo mơi trường lành mạnh cho hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng Để thể vai trò nhà cung ứng dịch vụ yêu cầu đặt cơng ty là: phải khơng ngừng hồn thiện cơng tác thẩm định giá để vừa đáp ứng tốt cho nhu cầu khách hàng vừa đảm bảo an toàn cho hệ thống Ngân hàng SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 1/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn Trước thực trạng đó, với ý nghĩa muốn bảo đảm cho vay an toàn hiệu ngân hàng, tơi lựa chọn đề tài “ Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á” Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Đề tài nghiên cứu góp phần vào việc hồn chỉnh hệ thống lí luận tài vi mơ, lý luận tài q trình chuyển đổi sang chế kinh tế thị trường nước ta nói chung Về mặt thực tiễn, đề tài nghiên cứu mở đường để vận dụng thành công đắn lý luận định giá bất động sản vào việc ban hành sách Nhà Nước giúp cho Ngân hàng thương mại nâng cao hiệu hoạt động tín dụng, đảm bảo an tồn tín dụng ngân hàng đảm bảo lợi Ých người vay Mục tiêu nghiên cứu Luận văn viết nằm vào mục đích bản: - Thứ nhất: Thiết lập sở lý luận, hệ thống hố quy trình phương pháp chủ yếu xác định giá trị bất động sản - Thứ hai: Đánh giá thực trạng ứng dụng lý thuyết vào thực tế định giá bất động sản ngân hàng - Thứ ba: Đưa giải pháp có tính khả thi cao để hồn thiện cơng tác định giá bất động sản điều kiện Đối tượng phạm vi nghiên cứu Luận văn nghiên cứu yếu tố cấu thành giá trị bất động sản, sở lý luận việc xây dựng nên công tác định giá bất động sản, nghiên cứu phương pháp quy trình xác định giá trị bất động sản hoạt động tín dụng Ngân hàng Thương mại cổ phần (TMCP), Doanh nghiệp ngồi quốc doanh SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 2/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn (Bắc Bank) Hà Nội Từ đó, đề xuất giải pháp giúp hồn thiện nâng cao chất lượng cơng tác định giá Ngân hàng Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm sở phương pháp luận để xem xét vấn đề, sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, đối chiếu, phân tích so sánh nhằm làm sáng tỏ quan điểm toàn vấn đề nghiên cứu đặt Kết cấu luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, phần kết luận xếp thành chương với 98 trang Tiêu đề chương cụ thể nh sau: Chương 1: Cở sở lý luận thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm Công ty quản lý nợ khai thác tài sản – Ngân hàng TMCP Bắc Á Chương 3: Một số giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản làm tài sản bảo đảm BacA AMC CHƯƠNG SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 3/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BÊT ĐỘNG SẢN LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM 1.1 Lí luận bất động sản giá trị bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Cho đến hầu giới phân loại tài sản theo luật cổ La Mã Việt Nam, trước ban hành Bộ Luật Dân (năm 1995), hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, Ýt sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản, chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định tài sản lưu động Theo thông lệ tập quán quốc tế, sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản di dời hay khơng, Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005 phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điệu 174 Bộ Luật Dân xác định khái niệm bất động sản (BĐS) sau: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác pháp luật qui định.” 1.1.1.2 Đặc điểm BĐS Hàng hóa BĐS hàng hóa đặc biệt, vây, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản cịn có đặc điểm riêng nh: - Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hóa BĐS gắn liền SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 4/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn với đất đai, nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả thêm số lượng, diện tích Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn bị giới hạn khơng gian Diện tích đất đai quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Do đó, bất động sản khác nh nhà, cơng trình khác vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định vị trí, địa điểm Đặc điểm có ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa quan trọng giá trị BĐS Vị trí hàng hóa BĐS, bao gồm yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa BĐS - Tính bền vững: Đặc điểm đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem nh bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt) Đồng thời, công trình cơng trình kiến trúc vật kiến trúc tồn hàng trăm năm Tuy nhiên, cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” “tuổi thọ vật lý” bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường mà chi phí sử dụng BĐS ngang với lợi Ých thu từ BĐS Tuổi thọ vật lý nói chung dài nhiều tuổi thọ kinh tế, chấm dứt kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa hư hang, khơng thể tiếp tục an tồn cho việc sử dụng, trường hợp xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp cơng trình thu lợi Ých lớn phá xây dựng kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” lần tuổi thọ kinh tế - Tính khác biệt: Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, lý có khác biệt vị trí BĐS; khác kết cấu kiến trúc; khác quyền BĐS; khác hướng; khác quang cảnh vật ngoại cảnh… Trong khu vực nhỏ kể hai mảnh đất cạnh có SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 5/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn yếu tố không giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai cơng trình hồn tồn giống chúng có vị trí đất đai, khơng gian khơng giống nhau, kể hai cơng trình cạnh có thiết kế Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư… quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Chính vậy, thị trường bất động sản, vị trí giá trị BĐS khơng hồn tồn giống - Tính khan hiếm: Sù khan BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí…, - Tính có giá trị lớn: thường giá trị BĐS cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai, nh chi phí xây dựng cơng trình đất lớn - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lớn, mặt vật lý kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kĩ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai cơng trình xây dùng khu vực Trong thực tế, việc xây dựng cơng trình làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn cơng trình khác tượng phổ biến 1.1.1.3 Phân loại BĐS Theo quan niệm nh BĐS, hàng hóa BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yếu đất đai vật kiến trúc xây dựng xong Đất đai bao gồm loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất đô thị; - Đất lâm nghiệp; - Đất chưa sử dụng… - Đất khu dân cư nông thôn; Vật kiến trúc xây dựng xong bao gồm loại sau: - Cơng trình làm nhà ở; SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 6/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn - Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phịng, … - Cơng trình cơng nghiệp; - Cơng trình đặc biệt: quốc phịng, an ninh, … Trong trình quản lý, vào khả tham gia thị trường loại để đảm bảo cho việc xây dựng sách phát triển quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế, BĐS phân thành nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS khơng có đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Nhóm 1: bao gồm nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại – dịch vụ, BĐS hạ tầng, trụ sở làm việc, …Trong đó, nhóm BĐS nhà đất bản, chiếm tỷ trọng cao, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan, có tác động lớn tới q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước phát triển thị bền vững quan trọng chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta giới Nhóm 2: chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,… Nhóm 3: BĐS nh cơng trình bảo tàng, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc biệt nhóm khả tham gia thị trường thấp 1.1.1.4 Quyền chủ thể BĐS Giá trị BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền chủ thể BĐS yếu tố mang tính chất pháp lí Đối với đất đai: mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm giử đất đai sở hữu vĩnh viễn, thuê theo hợp đồng, quyền sử dụng đất Trong điều kiện cụ thể Việt Nam, Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 1992 qui định SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 7/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn đất đai thuộc sở hữu tồn dân, pháp luật khơng công nhận quyền sở hữu tư nhân mà công nhận quyền sử dụng đất Đối với cơng trình: có hai hình thức sở hữu vĩnh viễn thuê theo hợp đồng 1.1.2 Giá trị BĐS 1.1.2.1 Khái niệm Theo C.Mác, hàng hố có hai thuộc tính giá trị sử dụng giá trị Việc đưa khái niệm “ giá trị hàng hoá” cho phép C.Mac phát quy luật giá trị, cho phép giải thích cách rõ ràng chất trình trao đổi hàng hố kinh tế tư chủ nghĩa Trong thực tiễn quản lí kinh tế, khái niệm giá trị sử dụng phong phú Nhằm tránh hiểu lầm xảy ra, Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế chuẩn hoá số khái niệm: giá trị, giá trị thị trường, giá trị phi thị trường, giá trị trao đổi, giá trị công bằng, giá trị sử dụng, … làm sở cho giao dịch kinh tế, giải tranh chấp quốc tế xảy Trong đó, giá trị tài sản biểu tiền lợi Ých mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Việc sử dụng khái niệm giá trị khẳng định đặc tính tương ứng nghiên cứu có tính học thuật khoa học ngành thẩm định giá Sự nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng cho phép nhận rõ đối tượng phân biệt yếu tố tác động đến giá trị tài sản Có hai sở giá trị định giá tài sản nói chung BĐS nói riêng là: Giá trị thị trường (GTTT) giá trị phi thị trường (GTPTT) - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bêm người bán, sẵn sàng bán với bên người SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 8/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn mua, sẵn sàng mua, sau trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết không bị Ðp buộc GTTT mức giá thị trường thừa nhận Đôi gọi giá trị công bằng, tiêu chuẩn giá trị, phản ánh tính hiệu mặt kinh tế – theo chế giá thị trường: hàng hoá chuyển đến người trả nhiều tiền nhất, hàng hố sản xuất người có chi phí thấp GTTT chủ yếu hoạt động thẩm định giá hầu hết loại tài sản Cơ sở việc xây dựng khái niệm GTTT, hay sở việc ước tính GTTT tài sản đó, dựa thực tế có khả trao đổi, mua bán cách phổ biến thị trường Được thực tiễn kiểm chứng cách khách quan Tuy nhiên, thực tế, có nhiều loại tài sản cần thẩm định giá chúng lại Ýt mua bán, chí khơng có thị trường chúng Ví dụ, như: công viên, nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học…Để đánh giá giá trị loại tài sản này, người ta dựa vào yếu tố phi thị trường chi phối đến giá trị tài sản Giá trị ước tính gọi giá trị phi thị trường: - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường Trên thực tế thấy có nhiều khái niệm giá trị khác Nhưng đặc điểm chung phổ biến hầu hết khái niệm chỗ chúng thuộc vào dạng khái niệm giá trị phi thị trường Cơ sở việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp từ khái niệm giá trị tài sản Tuy nhiên, lợi Ých mà tài sản mang lại chủ thể đánh giá khác Nó tuỳ thuộc vào cơng dụng hay tính SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 9/101 Líp: Luận văn tốt nghiệp Bình GVHD: Th.s Phạm Văn hữu Ých tài sản người, tuỳ thuộc vào bối cảnh sử dụng giao dịch cụ thể tài sản Đó sở việc ước tính giá trị tài sản người, lÝ dẫn đến phong phú khái niệm giá trị Từ phân tích trên, rót khái niệm giá trị bất động sản: “ Giá trị bất động sản biểu tiền lợi Ých mà bất động sản mang lại cho chủ thể thời điểm định” 1.1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Định giá tài sản thực cơng việc ước tính Kết định giá thường ý kiến có tính chất tư vấn giao dịch diễn ra, kết khơng phải thực tế chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng kết định giá, ước tính giá trị tài sản, thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lưỡng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chúng Các tài sản khác có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Song nhìn chung, dựa vào ý nghĩa đặc tính giá trị, phân biệt thành loại yếu tố: yếu tố chủ quan yếu tố khách quan a) Thuộc yếu tố chủ quan có mục đích việc định giá Mục đích định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng bất động sản cho cơng việc định Nó phản ánh đòi hỏi mặt lợi Ých mà bất động sản cần phải tạo cho chủ thể công việc hay giao dịch xác định Chính vậy, mục đích định giá coi yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan ảnh hưởng có tính định tới việc xây dựng tiêu chuẩn giá trị bất động sản thẩm định Trong kinh tế thị trường, mục đích định giá bất động sản thường là: - Xác định giá trị bất động sản để chuyển giao quyền sở hữu + Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận SV: Vũ Thị Ngoan CQ46/16.01 10/101 Líp: