Đang tải... (xem toàn văn)
Định giá tài sản là môn hai tín thi trắc nghiệm máy tại Học viện Tài chính. Mình đã đặt 9 điểm môn này, hi vọng tài liệu này có thể giúp ích cho bạn . Môn nàyf có cả bài tập và lý thuyết trắc nghiệm máy 20 câu 30 phút chỉ có tầm 34 câu bài tập hoặc ít hơn nhưng dễ nên chỉ cần học những công thức đơn giản và đặc biệt nên thuộc các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1.1 CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1.1 Tài sản 4, Giá trị thị trường - Giá trị thị trường số tiền trao đổi ước tính tài sản vào thời điểm thẩm định giá, bên người bán sẵn sàng bán với bên người mua sẵn sàng mua, sau q trình tiếp thị cơng khai, mà bên hành động cách khách quan, hiểu biết khơng bị ép buộc - Giải thích khái niệm : * Số tiền trao đổi: + Giá trị thị trường đo đếm, tính tốn, định lượng đơn vị tiền tệ + Số tiền có nguồn gốc, ước tính dựa sở việc trao đổi, mua bán tài sản, dựa sở khác mà ước tính * Ước tính : Nói lên giá trị thị trường tài sản số tiền ước tính, khơng phải số tiền định từ trước giá bán thực tế Nó số tiền ước tính, dự báo toán vào thời điểm giao dịch * Thời điểm: Giá trị thị trường TS xác định mang tính thời điểm, ngày tháng cụ thể cho trước Các điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính có ý nghĩa hợp lý thời điểm Đến thời điểm khác khơng cịn xác khơng cịn phù hợp * Người bán sẵn sàng bán: + Là người muốn bán tài sản, người nhiệt tình mức với việc bán hay muốn bán tài sản với giá nào, mà không cần tính đến điều kiện giao dịch bình thường thị trường + Là người bán tài sản với mức giá tốt thị trường cơng khai sau q trình tiếp thị * Người mua sẵn sàng mua: + Là người muốn mua, khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với giá nào, mà khơng cần tính đến điều kiện gia dịch thông thường thị trường + Là người không trả giá cao giá trị trường yêu cầu Là người mua với giá thấp * Sau q trình tiếp thị cơng khai: có nghĩa TS phải giới thiệu, trưng bày cách cơng khai, nhằm đạt mức giá hợp lý qua trao đổi, mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể thị trường, phải đủ để thu hút ý khách hàng Thời gian tiếp thị phải diễn trước thời gian thẩm định giá * Khách quan, hiểu biết không bị ép buộc + Khách quan: Các bên mua, bán sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt ( ví dụ : mối quan hệ công ty mẹ công ty chi nhánh) gây mức giá gải tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thơng qua trao đổi bên mua bán độc lập, khách quan + Hiểu biết: Các bên định mua, bán sở thông tin đầy đủ đặc điểm, chất tài sản, giá trị sử dụng thực tế tiềm TS đó, đặc điểm thị trường thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết bên hành động thận trọng khơn ngoan lợi ích mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua bán hợp lý Trong thực tế, biểu khôn ngoan hiểu biết, người mua người bán hành động phù hợp với thông tin thị trường mà nhận thời điểm + Không bị ép buộc: Cả bên không chịu ép buộc từ bên ảnh hưởng đến định mua bán Trưng thu vsới giá thấp DN VỠ NOỢ MÀ MINH CÓ NHỮNG TS ĐÃ MUA TRƯỚC ĐÓ => CẦN BÁN VỚI GIÁ THẤP KHI DIP TẤT ĐẾN HOẶCJ NGÀY LỄ => VES XE BỊ ÉP VỚI MỨC GIÁ CAO VFÌ KO CĨ SỰ LỰA CHỌN THAY THẾ MUỐSNM UA MỞ RỘNG KINH DOANH MÀ MUA BÊN CAẠNH IFTH KO CÓ SỰ LỰA CHỌN MUA MỘT PHẦN , CÓ NHỮNG MẢNH ĐẤT MUA GIÁ CAO HƠN THIF NGƯỜI BÁN BIẾT MÌNH MUA MINHF SẼ BÁM SÁT ĐƯỢC MẶT ĐƯỢC CÂẦN BÁN NHÀ DE TRẢ NỢ MUA VỚI GIÁ THAÂP SHOWN MUA BÁN TS PHÁT MÃI , MUA BÁN LN Nhóm : Các sản phẩm lỗi chưa hỏng => bán giảm giá để thu ljại vốn Nhóm : phá sản => ép giá Nhóm : phát => thu hồi ; NH bán BĐS giá thâấps TS không đru khả naăngc hi trả Nhóm : Khu du lịch cács đồ TT bị đẩy lên cao=> mua cao=> bb mua Nhósm : người bị vỡ nơợj bán đấts => gỡ nỡ 5, Giá trị phi thị trường - Giá trị phi thị trường số tiền ước tính tài sản dựa việc đánh giá yếu tố chủ quan giá trị nhiều dựa vào khả mua bán tài sản thị trường - Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng: + Giá trị tài sản sử dụng : Là số tiền mà TS đưa lại cho người cụ thể sử dụng TS Đó giá trị tài sản người cụ thể sử dụng, dùng mục đích định, không lquan đến thị trường + Giá trị đầu tư: Là số tiền mà TS mang lại cho số nhà đầu tư định, cho dự án đầu tư định Ví dụ : mua bán chứng khốn có người mua vào hay bán thiì tùy thuộc vào lợi ích mang lại mà ngta mong muốn , ngta tự định giá Do đầu tư => tỷ suất sinh lời mong muốn khác + Giá trị doanh nghiệp: Là số tiền mà DN mang lại cho nhà đầu tư q trình sản xuất kinh doanh Ví dụ : Các thương hiệu lớn Gucci hay Dior bán sản phẩm GT cịn GT thương hiệu , GT vơ hình mà mang lại phần lớn , có tiềm năng=> Thương hiệu khác nhau, phận điều hành khác nên số tiền mang lại khác + Giá trị bảo hiểm: Là số tiền bồi thường cho TS xác định sách hợp đồng bảo hiểm Ví dụ : Khi mua bảo hiểm sức khỏre theo năm , mà gặp cố không mong muốn thif em đc chi trả % chi phí viện phí + Giá trị tính thuế: Là số tiền thể giá trị TS quy định văn pháp lý, làm để số tiền thuế phải nộp cho Nhà nước Ví dụ : Mua xe máy số tiền ghi phiếu khơng giống với số bỏ , để giảm thuế Hoặc mua nhà , đất => nộp thuế theo bảng giá đất + Giá trị lại: Là giá trị TS khơng cịn tiếp tục sửa sửa chữa hay sử dụng + Giá trị TS bắt buộc phải bán : Là số tiền thu từ việc bán TS điều kiện : thời gian giao dịch ngắn so với thời gian bình thường cần giao dịch theo giá trị thị trường; người bán chưa sẵn sàng bán người mua biết rõ bất lợi người bán + Giá trị đặc biệt: Là khái niệm số tiền phản ánh giá trị TS hình thành tình giao dịch đặc biệt, mà chủ thể đánh giá tài sản vượt giá trị thị trường Ví dụ : TRỤ SỞ KHƠNG THEEMUA BÁN TRAO ĐỔI NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU NGÀY 11/04 CÁC YẾU TỐ CHỦ QUAN Tùy theo mục đích sử dụng => GTTS khác CÁC YẾU TỐ KHÁCH QUAN (4) a Các yếu tố mang tính vật chất - Nội dung : Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản mang lại cho người sử dụng, : đất đai, nhà cửa vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa, cải tạo Đối với máy móc thiết bị tính năng, tác dụng, độ bền vật liệu - Tác động yếu tố đến giá trị tài sản: (CÙNG CHIỀU ) +( TĐG TRƯỚC HẾT CĂN CỨ VÀO BẢN CHẤT CỦA TS : CƠNG NĂNG , HỮU ÍCH ) Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng tài sản cao giá trị tài sản lớn + Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị tài sản đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai khác cơng dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có tài sản => Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng tài sản, nhà thẩm định cần phải xét đến mục tiêu khách hàng để tiến hành tư vấn lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp - Thẩm định viên cần ý : Với TS có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay cơng dụng khác Mặt khác, yếu tố quan trọng người lại trở nên khơng quan trọng người khác => Vì vậy, tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp CÁC YẾU TỔ MANG TÍNH VẬT CHẤT TÁC ĐỘNG ĐẾN MỘT BĐS – CHUNG CƯ : VỊ TRÍ , DIỆN TÍCH , ĐỒ NỘI THẤT( NGUYÊN BẢN, CƠ BẢN , FULL) ; VIEW, THIẾT BỊ, TẦNG BAO NHIÊU … b Các yếu tố tình trạng pháp lý ( chiều ) - Nội dung: tài sản có yếu tố vật chất hay công dụng nhau, khác tình trạng pháp lý giá trị khác nhau.(CÁC CĂN CỨ PL NHẬN DIỆN ĐƯỢC KHI MỘT TS TA PHẢI BIẾT HỒ SƠ PL CỦA NÓ NTN ĐẶC BIỆT TS LÀ NHỮNG PHƯƠNG TIỆN , ĐỘNG SẢN , MÁY MÓC , TBI LÀ BĐS HAY TS GỌI LÀ BĐS NHƯNG NĨ XÉT TRÊN KẾ TỐN LẠI LÀ TS VƠ HÌNH NHƯ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT => THÌ PHẢI CĨ HỒ SƠ PHÁP LÝ QUYỀN SỞ HỮU -> PHÁP LÝ CAO NHẤT (3) : CHIẾM HỮU , SỬ DỤNG , quyền định đoạt - Sự tác động: + Tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác thuộc tính tài sản q trình sử dụng + Tình trạng pháp lý tài sản ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Thông thường, quyền khai thác thuộc tính tài sản rộng giá trị tài sản cao ngược lại Các quyền phải bảo hộ pháp luật Đó quyền: phép hay khơng phép mua bán, chuyển nhượng cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế bán - Thẩm định viên cần ý : + Để xác định giá trị cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm quy định có tính pháp lý quyền chủ thể với giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định + Để có thơng tin xác tin cậy tình trạng pháp lý tài sản, thẩm định viên cần phải dựa vào văn pháp lý hành, xem xét cách cụ thể loại giấy tờ làm chứng kèm theo tài sản dựa vào tài liệu quan kiểm tốn có uy tín cung cấp ĐẤT ĐAI CHỈ CÓ QUYỀN SỬ DỤNG A CÓ SỔ ĐỎ => B KHƠNG CĨ SỔ ĐĨ => ko cấp : tranh chấp , quy hoạch : không mua Xin cấp : ko tiềfn : cao ; tiền : cao hay thấp phụ thuộc vào soố tiền bị CĂN CỨ VÀO 15/10/1993 : đất đai có hiệu lực 1/7/2004 1/7/2014 Nghĩa vụ pháp lý : trước 93 sử dụng lâu dài => nộp tiền Trước 1/7/2004 : nộp thuế 50% Sau 1/7/2004 : nộp thuế 100% Ko có sơổ vẫnx giao dịch => LỢI ÍCH ĐEM LẠI KHÁC NHAU => GIÁ TRỊ SẼ CÓ SỰ THAY ĐỔI NHƯ MỘT MẢNH ĐẤT MỘT NGÔI NHÀ NẾU NHƯ SỬ DỤNG ĐẤT CHỈ LÀ MĐ ĐẤT CƠNG NGHIỆP THÌ PP KHAI THÁC SẼ KHÁC NẾU NHƯ CHUYỂN DỔI MĐ SỬ DỤNG SANG MĐ SANG ĐẤT Ở HAY PHI CN THÌ GT NĨ SẼ KHÁC KHI MÀ YẾU TỐ PL THAY ĐỔI => KHẢ NĂNG KHAI THÁC THAY ĐỔI=> PHƯƠNG ÁN KD THAY ĐỔI => DỊNG LỢI ÍCH KINH DOANH THAY ĐỔI => GT THAY ĐỔI THEO MẢNH ĐẤT 4,5 TẦNG , MẤY CHỤC TẦNG … NẾU BỊ HẠN CHẾ KHẢ NĂNG XÂY DỰNG THÌ CHỦ ĐẦU TƯ TÍNH TỐN PAN KINH DOANH KHAI THÁC => NHÌN NHẬN VỀ GT CỦA CHỦ THỂ SẼ THAY ĐỔI Sổ đrỏ - sổ hồng Chung - sổ hfồng – sở hữu Nhà đất – quyền sử dụng c Các yếu tố mang tính kinh tế - Nội dung : Đó cung cầu, yếu tố tạo đặc tính khả quan giá trị, hay cịn gọi tính kinh tế giá trị tài sản Trên thực tế, tài sản đánh giá cao cung trở nên khan nhu cầu sức mua ngày cao, ngược lại - Sự tác động : + Đánh giá yếu tố tác động đến cung cầu độ khan hiếm, sức mua, thu nhập hay nhu cầu có khả toán giao dịch mua bán tài sản + dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên, trước hết xác định giá giao dịch dựa vào thị trường hay cần phải dựa vào giá trị phi thị trường Và sau có sở dự báo ước lượng cách sát thực giá trị thị trường tài sản cần thẩm định - Thẩm định viên cần ý : + Trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích dự báo biến động giá thị trường, nhằm giúp cho thẩm định viên làm tốt vai trị tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá CẦU TĂNG NẾU YẾU TỐ KHÁC KO ĐỔI => GIÁ TĂNG NHU CẦU TĂNG – CUNG CĨ HẠN -> CHỦ ĐẦU TƯ ĐỔ XƠ ĐI XÂY CHUNG CƯ XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG MẤT thời gian lâu đến thời điểm tăng đột biến mà cầu diễn bình thường => GIÁ GIẢM => ĐÓNG BĂNG CUNG CẦU BĐS KHÁC NHAU CÂY HÒE d Các yếu tố khác : - yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên yếu tố khác tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng ảnh hưởng cách đáng kể tới giá trị TS - Thẩm định viên cần ý: + Phải có am hiểu tập quán dân cư có phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hố nhằm xác minh giá giao dịch chứng cớ coi giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường VÍ DỤ : TÂM LÝ NGƯỜI VIỆT Ở NHÀ MẶT ĐẤT => GIÁ SẼ KHÁC KHI MUA NHÀ CŨNG QUAN TÂM NHIỀU ĐẾN PHONG THỦY => XEM HƯỚNG CỦA CĂN NHÀ PHONG THỦY => MUA NHÀ TRÁNH NHỮNG CỘT ĐIỆN , CÂY TO CHỌC THẲNG VÀO NHÀ ĐẤT NỞ HẬU => PHÁT ĐÁT HƠN XE OTO ÌNH CON NGỰA