KHAI THÁC BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm: Khái thác bất động sản hoạt động kinh doanh nhằm biến tiềm năng, tiện ích, lợi việc sử dụng tài sản bất động sản thành lợi nhuận cho chủ đầu tư người quản lý khai thác Kế hoạch khai thác bất động sản: Đánh giá đặc điểm ưu bất động sản Phân tích thị trường Chiến lược thực Đội ngũ quản lý Kế hoạch tài Đánh giá đặc điểm ưu bất động sản a) Ưu ban đầu Chủ đầu tư: thương hiệu uy tín chủ đầu tư Điểm khởi đầu: nguồn tài số vốn đầu tiên, bảng liệt kê số tài điểm khởi đầu Vị trí địa lý: vị trí đắc địa, thuận lợi… b) Lợi cạnh tranh: Chất lượng sản phẩm dịch vụ cao khu vực… Sản phẩm đặc biệt: Hệ thống an toàn tự động, wifi,… Chiến lược quảng cáo, tiếp thị hiệu Giá cạnh tranh Trước đưa sản phẩm thị trường, nhà quản lý nên xem xét trước để chắn thứ trôi chảy điều kiện tốt Nhà quản lý nên xác định đặc điểm độc đáo, trội BDS đó, với lợi tiện nghi xung quanh, để làm nội bật chúng trình martketing sản phẩm 4 Phân tích thị trường Nghiên cứu thị trường bao gồm tất hoạt động giúp tổ chức thu thập thông tin cần thiết để đưa định liên quan đến môi trường kinh doanh, marketing mix, khách hàng tiềm Đó phát triển, diễn giải trao đổi thông tin liên quan đến định sử dụng tất giai đoạn trình marketing gồm: hoạch định, triển khai, đánh giá, xác định vướng mắc, thu thập phân tích liệu, diễn giải kết trình bày thơng tin Thị trường cung cấp thơng tin bất động sản báo chí – qua mạng internet công ty kinh doanh địa ốc lớn cố gắng thu hút khách hàng đến website họ để tìm kiếm thơng tin sản phẩm dịch vụ Lợi ích việc phân tích thị trường (Benefit of a market analysis) Để biết sản phẩm bất động sản/dịch vụ môi giới, chủng loại; Dự báo dự án kinh doanh thực cần điều kiện gì, thực theo kế hoạch thu lợi nhuận đến mức nào?… Khi nghiên cứu thị trường cầu cung thị trường, nhà kinh doanh bất động sản cần tập trung vào thông tin sau: Việc nghiên cứu nhu cầu tiêu dùng bên cầu nhằm giúp nhà kinh doanh bất động sản định hướng vạch hệ thống chiến lược – chiến thuật Marketing phối hợp tác động vào tư bên cầu theo hướng có lợi cho doanh nghiệp (bên cung) sở lợi mà có (cái mà doanh nghiệp có sẵn) Nhu cầu tiên thụ thị trường bất động sản phải thỏa mãn điều kiện: Bên cầu có mong muốn sở hữu; Có khả tốn Cung cầu thị trường Sự cân cung cầu tạo giải pháp marketing khác với BDS Người quản lý phải xác định tỷ lệ bỏ trống BDS cho th từ đưa kế hoạch xác Tỷ lệ bỏ trống thấp Nếu phần kế hoạch quản lý giá tiền thuê, phải lên kế hoạch xúc tiến quảng bá kĩ để tăng hấp dẫn tính cạnh tranh cho BDS, tạo thêm nguồn khách hàng chuẩn bị cho lịch trình tăng giá thuê Việc quảng cáo đầu tư kĩ giúp nâng cao hình ảnh cho BDS Tỷ lệ bỏ trống cao Khi BDS có tỷ lệ bỏ trống cao, việc phải hình thành khách hàng tiềm muốn nhắm tới nhanh Tập trung vào chiến dịch quảng cáo chính, điều tất yếu làm tăng chi phí Trên thực tế, cách tốt để tránh tối đa tổn thất quảng cáo cách trọng tâm ko dàn trải Để thu hút khách hàng thuê mà tỷ lệ bỏ trống cao việc quan trọng quan tâm tới marketing tập trung xây dựng sở vật chất cho BDS 4.1 Phân khúc thị trường Chúng ta có thể phân khúc thị trường theo tiêu thức sau: Phân khúc thị trường theo thu nhập (theo lực tài chính); Quy mơ gia đình; Tuổi tác giai đọan chu kỳ gia đình; Khu vực địa lý; Lối sống; Tính cách; Theo lợi ích tìm kiếm; Theo thái độ khách hàng bất động sản; Theo mục đích sử dụng;… 4.2 Khai thác thị trường mục tiêu: o Nhu cầu thị trường: nhu cầu yếu đối tượng khách hàng o Định hướng thị trường: đưa dự đoán xu thị trường tương lai o Phát triển thị trường: đưa số phát triển thị trường khứ đánh giá, nhận xét 5 Chiến lược thực 5.1 Phân tích mơ hình SWOT Để thực phân tích SWOT cho vị cạnh tranh cơng ty, người ta thường tự đặt câu hỏi sau: − Strengths: Lợi gì? Cơng việc làm tốt nhất? Nguồn lực cần, sử dụng? Ưu mà người khác thấy gì? Phải xem xét vấn đề từ phương diện thân người khác Cần thực tế không khiêm tốn Các ưu thường hình thành so sánh với đối thủ cạnh tranh Chẳng hạn, tất đối thủ cạnh tranh cung cấp sản phẩm chất lượng cao quy trìh sản xuất với chất lượng ưu mà điều cần thiết phải có để tồn thị trường − Weaknesses: Có thể cải thiện điều gì? Cơng việc làm tồi nhất? Cần tránh làm gì? Phải xem xét vấn đề sở bên bên ngồi Người khác nhìn thấy yếu điểm mà thân khơng thấy Vì đối thủ cạnh tranh làm tốt mình? Lúc phải nhận định cách thực tế đối mặt với thật − Opportunities: Cơ hội tốt đâu? Xu hướng đáng quan tâm biết? Cơ hội xuất phát từ thay đổi công nghệ thị trường dù quốc tế hay phạm vi hẹp, từ thay đổi sách nhà nước có liên quan tới lĩnh vự hoạt động cuat công ty, từ thay đổi khuôn mẫu xã hội, cấu trúc dân số hay cấu trúc thời trang , từ kiện diễn khu vực Phương thức tìm kiếm hữu ích rà sốt lại ưu tự đặt câu hỏi liệu ưu có mở hội khơng Cũng làm ngược lại, rà sốt yếu điểm tự đặt câu hỏi liệu có hội xuất loại bỏ chúng − Threats: Những trở ngại phải? Các đối thủ cạnh tranh làm gì? Những địi hỏi đặc thù cơng việc, sản phẩm hay dịch vụ có thay đổi khơng? Thay đổi cơng nghệ có nguy với cơng ty hay khơng? Có vấn đề nợ q hạn hay dịng tiền? Liệu có yếu điểm đe doạ cơng ty? Các phân tích thường giúp tìm việc cần phải làm biến yếu điểm thành triển vọng Mơ hình phân tích SWOT thích hợp cho việc đánh giá trạng cơng ty thơng qua việc phân tích tình hình bên (Strengths Weaknesses) bên ngồi (Opportunities Threats) cơng ty SWOT thực lọc thông tin theo trật tự dễ hiểu dễ xử lý Các yếu tố bên cần phân tích là: Văn hóa cơng ty Hình ảnh cơng ty Cơ cấu tổ chức Nhân lực chủ chốt Khả sử dụng nguồn lực Kinh nghiệm có Hiệu hoạt động Năng lực hoạt động Danh tiếng thương hiệu Thị phần Nguồn tài Hợp đồng yếu Bản quyền bí mật thương mại Các yếu tố bên ngồi cần phân tích là: Khách hàng Đối thủ cạnh tranh Xu hướng thị trường Nhà cung cấp Đối tác Thay đổi xã hội Công nghệ Môi truờng kinh tế Mơi trường trị pháp luật Mơ hình ma trận SWOT kết hợp: thường đưa chiến lược (1) SO (Strengths - Opportunities): chiến lược dựa ưu công ty để tận dụng hội thị trường (2) WO (Weaks - Opportunities): chiến lược dựa khả vượt qua yếu điểm công ty để tận dụng hội thị trường (3) ST (Strengths - Threats): chiến lược dựa ưu của công ty để tránh nguy thị trường (4) WT (Weaks - Threats): chiến lược dựa khả vượt qua hạn chế tối đa yếu điểm công ty để tránh nguy thị trường 5.2 Các chiến lược a) Chiến lược giá:đưa mức giá xác định sát theo giá tị trường đảm bảo mức độ cạnh tranh b) Chiến lược khuyến mại quảng cáo: xác định chương trình khuyến cho phân khúc thị trường Về quảng cáo kênh khai thác:  Báo tạp chí: Hãy tìm cách đưa sản phẩm BDS cơng ty lên báo Khi xuất thành nhiều để gửi cho bạn bè, khách hàng người cung cấp đọc Đây kênh thơng tin quan trọng, có độ tin cậy cao phạm vi ảnh hưởng rộng rãi làm cho người biết đến sản phẩm bạn  Internet: qua trang web mua bán, diễn đàn BDS  Hội nghị giới thiệu sản phẩm: Hội nghị giới thiệu sản phẩm cho phép chủ đầu tư lôi kéo công chúng biết đến sản phẩm Đây dịp tốt để bạn hướng dẫn khách hàng cách sử dụng sản phẩm cho đạt hiệu cao nhất, tạo lập niềm tin khách doanh nghiệp  Bảng hiệu, catologue, tờ rơi  Tin nhắn  Sử dụng nguồn khách hàng tại: Những phản hồi tích cực từ khách hàng thuê phương thức tốt hữu hiệu BDS cho thuê Người thuê có khuynh hướng giới thiệu đưa thêm người có nhu cầu thuê khác họ hài lịng BDS cho th Những người giới thiệu hưởng khoản hoa hồng họ đưa đến thêm người th Chính mà phương pháp có hiệu BDS có số lượng lớn người thuê c) Chiến lược bán hàng:  Dự báo bán hàng: Đưa số doanh thu dự tính  Chương trình bán hàng: đưa giải thưởng cho nhân viên tốt nhất, giải thưởng cho khách hàng trung thành, giới thiệu khách hàng mới… d) Chiến lược liên kết: lên kết với đơn vị, tổ chức khác… Kế hoạch tài chính: a) Các giả định quan trọng: bảng liệt kê giả định chi phí tiền lương, lợi nhuận, thuế… phát triển thị trường công nghệ… b) Các thị điểm yếu cho tài chính: đồ thị số chi phí điều hành, doanh thu lãi gộp c) Phân tích điểm hịa vốn: số định phí, biến phí cho đơn vị sản phẩm, số lượng sản phẩm để đạt điểm hòa vốn Giả định với doanh thu cao năm thu hồi vốn d) Kế hoạch lợi nhuận thua lỗ: bảng liệt kê ước tính chi phí cho kế hoạch doanh thu theo thời điểm e) Kế hoạch lưu chuyển tiền tệ: Bảng liệt kê số thu – chi tiền mặt từ hoạt động điều hành kinh doanh tòa nhà f) Kê hoạch cân đối tài chính: Bảng cân đối tài ước tính trước g) Tỉ số kinh doanh: số tính khoản, nợ… h) CHAPTER CHO THUÊ i) - Bất động sản cho thuê j) Một bất động sản cho thuê thuê khoảng thời gian giới hạn tạo lập chủ sở hữu nhà quản lý bất động sản trao cho người thuê nhà quyền sử dụng bất động sản khoảng thời gian xác định cách trao đổi vài hình thức tốn Hợp đồng th bất động sản mối quan hệ tạo lập quyền lực thi hành nhiệm vụ cho hai bên tham gia k) Cho thuê dạng hợp đồng Quyền hợp đồng xem quyền sở hữu cá nhân Cả chủ đất người thuê chuyển giao quyền trừ có điều khoản hợp đồng đặc biệt nghiêm cấm chuyển nhượng Trong quyền chuyển đổi, nghĩa vụ lại cố định với bên tham gia ban đầu, trừ nghĩa vụ thiết lập lại bên tham gia Đây lí hầu hết quy định cho thuê qui định người thuê bán, nhượng lại, chấp mức lãi suất cố định mà không chấp thuận trước văn chủ sở hữu bất động sản Một ví dụ phổ biến chủ sở hữu, người mà bán tòa nhà chung cư cho thuê Người chủ khơng u cầu tịa nhà mà cịn yêu cầu quyền nghĩa vụ việc thuê l) Mặc dù tồn khác đáng kể khứ tại, bất động sản thuê có kì hạn cho th bất động sản nói chung thay cho Cuộc thảo luận hợp đồng thuê bất động sản dựa đặc trưng pháp luật Nhà quản lý bất động sản phải tham khảo pháp luật nhà nước luật pháp địa phương m) * Bất động sảncho thuê lâu dài n) Bất động sản cho thuê lâu dài ( cho thuê) thực dễ bị nhầm lẫn Sự cho thuê có đặc trưng xác định lúc bắt đầu lúc kết thúc ngắn hạn tuần dài hạn 99, chí dài Tại lúc kết thúc việc th, khơng có bên tham gia u cầu gửi thông báo thời gian thuê hết hạn Người thuê chấm dứt hợp đồng với người chủ sở hữu Một bất động sản cho thuê lâu dài khơng bị chấm dứt việc bán bất động sản người thuê người chủ chết Nếu có bên chết, quyền nghĩa vụ người thừa tục đảm nhận o) Vì bất động sản cho thuê lâu dài có thời hạn kết thúc, chủ sở hữu muốn thông báo người thuê chuẩn bị phải ròi khởi đến lúc kết thúc kỳ hạn p) q) r) s) t) u) v) hợp đồng thuê phải bao gồm điều khoản u cầu thơng báo giai đoạn bắt đầu Mặc dù số nơi công nhận hợp đồng thuê miệng với thời gian năm, nhà quản lý thận trọng kí kết hợp đồng văn * Bất động sản thuê theo định kì Một bất động sản cho thuê theo thời kì, trả tiền thuê hàng kì, loại hợp đồng tự gia hạn trừ bên tham gia gửi thông báo chấm dứt hợp đồng Việc cho thuê diễn từ tuần sang tuần khác, tháng sang tháng khác, năm sang năm khác Thông báo thường xảy kỳ, thời gian việc nhắc nhở nên khác tuần đến nhiều tháng trước chấm dứt hợp đồng Loại cho thuê bất động sản không chấm dứt trường hợp bán bất động sản việc người chủ sở hữu người thuê qua đời Một hợp đồng bất động sản cho thuê theo kỳ kí kết cho phép hợp pháp pháp luật Thỏa thuận thực người chủ sở hữu thật cho thuê bất động sản theo định kỳ Nhiều hợp đồng thuê kết hợp thuê lâu dài thuê có định kỳ Chúng hợp đồng thuê lâu dài (hợp đồng thuê tháng năm) chuyển sang thuê có định kỳ Một phát sinh hợp đồng thuê định kỳ thi hành pháp luật người thuê sở hữu tài sản trả tiền thuê cho hợp đồng thuê không hợp lệ hợp đồng mà không xác định thời hạn thuê Tần số việc trả tiền thuê trường hợp tính kỳ hạn thuê bất động sản Nếu việc thuê toán hàng tháng, hợp đồng th tính theo tháng Lợi ích từ việc thuê người thuê bị giới hạn mở rộng hợp đồng thuê hàng tháng cách thêm điều khoản thích hợp thỏa thuận thuê, điều nằm lợi ích tốt nhà quản lý nên làm Một hợp đồng bất động sản cho thuê theo kỳ kí kết cho phép hợp pháp pháp luậtkhi người thuê có bất động sản th theo năm cịn thời hạn sử dụng sau hết hạn hợp đồng thuê Chấp thuận việc toán tiền thuê chủ sở hữu nhà quản lý bất động sản xem chứng pháp lý hợp pháp cho chủ sở hữu hỗn lại việc cho th Luật pháp hầu hết bang xem lợi ích hỗn lại việc cho th khoảng thời gian xác định thỏa thuận hợp đồng ban đầu, thời hạn tối đa lên đến năm * Thuê nhà theo ý muốn Thuê nhà theo ý muốn loại hợp đồng khơng xác định thời hạn Nó tồn bên mong muốn tiếp tục Trong khứ, bất động sản thuê theo ý muốn bị chấm dứt mà khơng cần thông báo, hầu hết bang yêu cầu bên tham gia muốn chấm dứt hợp đồng thuê theo ý muốn phải gửi văn thông báo trước Nhà quản lý bất động sản nên tư vấn tình hình tiểu bang họ quyền nghĩa vụ liên quan đến thuê nhà theo ý muốn Khác với thuê nhà lâu dài thuê theo kì hạn, hợp đồng thuê theo ý muốn kết thúc bên tham gia qua đời w) * Thuê theo kiểu lướt sóng x) Thuê kiểu lướt sóng xảy người thuê sở hữu tài sản hợp pháp lại trênbất động sản sau hết hạn thuê mà không cần đồng ý chủ sở hữu Người thuê quyền sở hữu Họ tiếp tục chủ sở hữu có hành động hợp pháp người thuê tự nguyện rời y) Một ví dụ thuê kiểu công nhận người thuê người z) - Các kiểu tốn tiền th: có cách để toán tiền thuê mà nhà quản lý bất động sản dự kiến để quản lý trả lần, trả đợt, trả theo tỷ lệ phần trăm Ba kiểu toán khác cách tính tốn chi trả bồi thường tiên thuê aa) * Trả tiền thuê lần bb) Trả tiền thuê lần, gọi trả theo đường thẳng, người thuê trả số tiền thuê cố định người chủ trả tất khoản chi phí khác bất động sản Chi phí tiện ích thường trả người thuê đàm phán bên tham gia Hầu hết hợp đồng thuê nhà trả lần cc) * Trả tiền hàng kì dd) Trả tiền thuê theo kì người thuê trả thêm tất chi phí bất động sản bắt đầu thuê Theo lý thuyết, có cách để th theo kì: thường xuyên kéo dài nhiều kì, kì tầm 50 năm Một hợp đồng thuê theo kì chuẩn bắt buộc người thuê phải trả phí tiện ích, thuế bất động sản số tiền cố định đặc biệt khác bất động sản phải trả thêm vào tiền thuê thường đòi hòi người th tốn tất hạng mục chi phí bao gồm theo thời hạn thuê theo kì cộng với phí bảo hiểm chấp thuận hợp đồng Thống hạng mục sửa chữa bảo trì thêm vào điều khoản toán netnet để xác định tổng số tiền toán mà người thuê phải trả theo hợp đồng thuê netnet ee) Trong thực tế, có nhiều chồng chéo cách sử dụng thơng thường kì Những khác biệt cho thuê net and triple net vấn đề trình độ, có chi phí tăng thêm mà người th u cầu phải tốn Vì vậy, nhà quản lý bất động sản nên minh bạch khoản chi phí mà người thuê trả theo cách thuê theo kì hạn nên gọi cách xác định nghĩa net, net-net, triple net phát sinh kì hạn ff) Cũng việc sử dụng bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn, triple net áp dụng rộng rãi hơn, đặc biệt bất động sản công nghiệp Chuỗi nhượng quyền thương mại quốc gia thích th theo kì hạn việc th cửa hàng bán lẻ họ để kiểm sốt chi phí đảm bảo tính liên tục từ cửa hàng đến cửa hàng khác Một ứng dụng khác người chủ lơ đất cho th bất động sản khơng cải tạo cho người thuê để xây dựng dự án cửa hàng lơ đất Thời hạn thuê hợp đồng thuê net phải đủ lâu để người đầu tư xây dựng khai thác tốt Loại hình cho th cịn gọi thuê đất, thuê đất nền, loại hình cho th ghi lại … gg)* Thuê theo tỷ lệ phần trăm hh) Thuê theo tỷ lệ phần trăm, gọi …, thường sử dụng cho bất động sản riêng lẻ Nó thường cung cấp cho khoản tốn chi phí th cố định cộng với tỷ lệ phần trăm tổng thu nhập người thuê nhà vượt số lượng hàng bán tối thiểu định trước Lợi thuê nhà theo tỷ lệ theo quan điểm quan sát người thuê nhà hợp đồng thuê dài hạn với số tiền thuê nhỏ nhất, nghĩa vụ người thuê trả khoản phát sinh thêm khối lượng kinh doanh chứng minh tăng thêm Từ quan điểm nhà quản lý chủ sở hữu, thuê tỷ lệ có nghĩa doanh nghiệp … vị trí nỗ lực quản lý ii) Thuê theo tỷ lệ phần trăm thường sử dụng phổ biến trung tâm mua sắm Ví dụ như, quản lý trung tâm mua sắm tài trợ chương trình đặc biệt để thu hút khách hàng tiềm phạm vi rộng Những ôtô, thuyền thứ giống mang đến lịch trình kế hoạch thay đổi để hấp dẫn người mua phạm vi rộng Ý tưởng người ta bước vào trung tâm mua sắm để tham gia chương trình, họ lang thang vào khu vực kinh doanh người thuê tiêu tiền Đây kết đại thắng jj) Mặc dù toán theo tỷ lệ phần trăm tính theo tỷ lệ trả hàng tháng, việc toán thường dựa tính tốn hàng năm Tính tốn tỷ lệ phần trăm khác nhiều, phụ thuộc vào đặc tính vị trí bất động sản, loại hình kinh doanh bất động sản đó, mơi trường kinh tế chung Thuê theo phần trăm dựa vào phần trăm theo đường thẳng tổng doanh số bán, khơng có tối thiểu, điều xảy kk) Để đảm bảo … ll) * Sử dụng phần mềm quản lý mm) Theo dõi khoản toán tiền thuê dễ dàng sử dụng phần mềm Khi cài đặt thông tin bất động sản lần đầu tiên, thêm thông tin cần thiết vào hầu hết thuộc tính, nhà quản lý phải tính số lượng phần trăm thuê Thông thường, qui định cho thuê dựa sở tiền thuê, sau thêm vào tỉ lệ phần trăm vượt Nó thật đơn giản để trở thành vấn đề báo cáo doanh thu hàng tháng để bắt đầu tính số tiền toán hàng tháng nn) oo)……………………………………………………………………………………… …… pp)- Quyền nghĩa vụ qq) Việc cho thuê nên đặt quyền nghĩa vụ chủ đất người thuê Trong thời gian ngắn chủ đất có nhiệm vụ giao bất động sản thường xuyên có quyền đến thăm tài sản thu tiền thuê rr) Người thuê mong đợi an tâm hưởng thụ đơn vị cho thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê, không phá hoại tài sản, tôn trọng quyền người thuê khác ss) * Qui tắc tòa nhà tt) Đa số hợp đơng th cho nhiều tịa nhà (căn hộ chung cư tòa nhà thương mại) có phần phụ cho phép xây dựng qui tắc Những điều luật thường xuyên phần thỏa thuận cho thuê tham khảo hỗ trợ cách chi tiết nhằm xử lý vấn đề hay gặp phải, khu vực sử dụng chung người thuê, không gian công viên, thời gian hoạt động tòa nhà Những điều nhằm bảo vệ trạng thái, uy tín an tồn bất động sản khuyến khích khả tương thích người cư ngụ uu) Qui tắc tòa nhà áp dụng cho tất người th có loại hình th Họ khơng thể tùy tiện phải thực thi có chọn lọc, qui định cho người thuê hộ tầng khác với người thuê tầng để làm cửa hàng thương mại Chủ bất động sản chuẩn bị quyền để thêm vào thay đổi qui định cách hợp lý suốt thời gian th, sau đưa thơng báo riêng Nhiều hợp đồng cho thuê hộ tương tự có câu tiêu đề “ qui tắc qui định “ có hướng dẫnvề việc đậu xe, giữ gìn nhà ở, khách đến chơi, bữa tiệc mục qui định vv) * Bất động sản bị tịch thu, thi hành án ww) Hầu hết dạng hợp đồng cho thuê bao gồm mệnh đề cung cấp cho việc kết thúc công thỏa thuận kiện người thuê bị từ chối sử dụng bất động sản thu hồi thi hành án quan phủ xx) * Qui định tuân thủ yy) Tất hợp đồng thuê nên bao gồm qui định tuân thủ xác định bên thêm gia có trách nhiệm tuân thủ với qui định địa phương, phủ Tất hợp đồng nên gồm ngôn ngữ bên tham gia zz) * Qui định chuyển nhượng cho thuê lại aaa) Trong thời hạn hợp đồng thuê không cấm hoạt động trên, người thuê có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại lợi ích họ từ bất động sản Chuyển nhượng lại hợp đồng thuê chuyển tất quyền lại người thuê tài sản cho bên thứ 3, cho thuê lại chuyển vài lợi ích người thuê(chuyển số quyền bản, chuyển quyền phần thời gian lại phối hợp 2) Đa số hợp đồng thuê cấm người thuê chuyển nhượng cho thuê lại không gian thuê khơng có đồng ý trước văn chủ sở hữu Sự đảm bảo cho chủ nhà có ổn định tài an tồn người thuê có ý định chiếm tài sản Tuy nhiên, thay đổi giới hạn quyền bị cấm chuyển nhượng thông qua số khu vực bbb) * Thiệt hại cháy tai nạn ccc) Qui chế nhà nước qui định cho thuê thiệt hại, mát cháy phục hồi tài sản khác Khi soạn thảo hợp đồng, nhà quản lý nên ghi nhớ loại hình số tiền bảo hiểm tài sản, người trả phí bảo hiểm người nhận tiền xảy mát Vấn đề bảo hiểm bàn luật chi tiết chap16 Rất quan trọng để nhớ người chủ sở hữu đảm bảo tịa nhà họ khơng thể bảo đảm tài sản người thuê Người thuê phải yêu cầu bảo hiểm cho từ chủ bất động sản ddd) Hợp đồng thuê đất nông nghiệp đất … nơi mà người thuê xây dựng tòa nhà thường hiệu lực kể tòa nhà bất động sản bị phá hủy Vì lẽ ấy, người thuê sở hữu nhà ….Theo luật hầu hết bang, nghĩa vụ người thuê tiếp tục nhà, văn phòng bị hư hỏng bị phá hủy eee) Khi bất động sản có nhiều người thuê bị hư hỏng phá hủy mức độ làm cho hưởng thụ từ tài sản bị suy giảm, người thuê rời thông báo cho chủ sở hữu văn ý định chấm dứt việc thuê số ngày cịn lại hợp đồng Chủ sở hữu lựa chọn khắc phục hư hại phụ cấp tiền thuê cho người thuê khoảng thời gian định Nếu bất động sản cịn khơng gian được, người thuê bỏ trống phần không sử dụng giảm thuê theo tỉ lệ tương ứng Nếu phá hoại xảy cẩu thả phần chủ sở hữu, qui định vài nơi chí cho phép người thuê nhận bồi thường thiệt hại fff) Để bảo vệ chủ bất động sản, nhà quản lý nên chắn hợp đồng bao gồm điều khoản nêu hư hại xảy người thuê sửa chữa mà khơng có việc giảm tiền th người chủ có hành động hợp pháp chống lại người thuê Hầu hết hợp đồng cho thuê cho phép người chủ chấm dứt hợp đồng bị lửa phá hủy hồn tồn tính hữu dụng tài sản ggg) * Nghĩa vụ người thuê hhh) Người thuê yêu cầu pháp luật thực với tịa nhà mã nhà địa phương an tồn sức khỏe Họ nên yêu cầu hợp đồng để nhận điều kiện tốt không gian thuê, sửa chữa thiệt hại mà họ trực tiếp gián tiếp gây ra, tuân thủ tất điều luật nguyên tắc áp dụng Thời hạn hợp đồng thuê nên yêu cầu người thuê sử dụng tất ống nước cố định, thang máy sở vật chất khác theo cách hợp lý Người thuê nên bị cấm cố ý phá hủy gây thiệt hại tài sản cho phép người khác làm điều đó, làm phiền khơng gian yên tĩnh người thuê khác iii) * Sự cải thiện người thuê jjj) Người thuê không nên phép tự thay đổi khơng có đồng ý trước văn người cho thuê, người chủ phải thông tin thay đổi bảo vệ trách nhiệm phát sinh Nhìn chung, hầu hết cải thiện người thuê bất động sản phân loại cố định trở thành phần bất động sản Tuy nhiên, cho th cơng nghiệp hay thương mại nhận quyền trao đổi sử dụng kinh doanh đồ vật bên tài sản Đây tài sản cá nhân người thuê bỏ trước hết hạn hợp đồng thuê, với điều kiện tịa nhà phục hồi lại tình trạng ban đầu người thuê bắt đầu thuê kkk) Điều khoản cho phép người thuê bỏ đồ đạc cố định quan trọng Một vài dạng hợp đồng qui định tài sản phải khôi phục lại trạng lll) Sự khác nhỏ cách hành văn có tác động lớn đến chủ sở hữu Ví dụ như, người thuê dài hạn đặt đồ đạc suốt kì thuê sau dời bỏ chúng sau kì th thứ ba, lúc mà yêu cầu phục hồi bắt đầu thời hạn thuê Người thuê có nghĩa vụ phục hồi thay đổi tạo kì thuê thứ ba Những thay đổi kì thuê không cần thay đổi, nên người chủ sở hữu phải chịu chi phí cho thay đổi mmm) * Tiền đặt cọc nnn) Pháp luật nơi khác vấn đề tiền đặt cọc, đặc biệt họ giữ lại tiền đặt cọc, tài liệu yêu cầu, hoàn trả sau thời hạn định Trong tiền đặt cọc không bị pháp luật bắt buộc, vài nơi đưa mức tối đa cho phép tiền cọc hộ ooo) Được góp ý …., vài nơi thông qua qui định tiền cọc Điều trở tiết nghiêm khắc hơn, nhà quản lý phải nhận thức việc nhằm nâng cao cơng sách pháp luật Ở vài địa phương, chủ đất yêu cầu giữ tiền cọc tổ chức tài bảo hiểm nơi mà bất động sản tọa lạc Mặt khác, số lượng tiền đặt cọc bị giới hạn Một vài địa phương yêu cầu lợi nhuận trả ? ppp) Hợp đồng cho thuê nên liệt kê số lượng loại tiền đặt cọc từ người th, điều kiện hồn trả lại Tiền cọc trả băng tiền mặt, … Nếu chủ sở hữu nhà quản lý giữ lại phần tất tiền cọc thi phải đưa lý ( thường gây hư hỏng không trả tiền thuê ) qqq) * Tài sản cá nhân rrr) Đây quyền lợi lớn người chủ qui định nghĩa vụ người thuê dời bỏ tài sản cá nhân khỏi văn phòng (tòa nhà) làm lại khu vực thuê chấm dứt hợp đồng Bất tài sản để lại xem xét bỏ khơng tính vào chi phí th văn phịng người thuê Phương pháp để dời bỏ tài sản cá nhân bất động sản dân cư thương mại quản lý qui định nhà nước cách cụ thể sss) - Nghĩa vụ chủ tài sản ttt) Chủ đất/người quản lý có nghĩa vụ định Người chủ nói chung có trách nhiệm trì tài sản cung cấp dịch vụ định, làm vệ sinh tầng, khu vực công cộng định,… uuu) * Thông tin hóa đơn vvv) Trong trước bắt đầu hợp đồng thuê, chủ sở hữu nên ghi vào hợp đồng văn tên địa người quản lý tài sản người ủy quyền để nhận thơng báo thức để thay mặt chủ nhà Việc cho thuê nên có hóa đơn tiền th, thơng báo khác gửi tới người th mail, khơng cần văn phịng gửi cho cá nhân đó, miễn chúng gửi vào thời điểm thích hợp www) * Sự yên tĩnh xxx) Người chủ sở hữu người quản lý tài sản đưa cho người thuê giao ước yên tĩnh lợi ích việc thuê nhà Quyền sử dụng giống quyền sở hữu Bởi người thuê nhờ vào nhận quyền sử dụng sở hữu khoảng không gian, điều khoản hợp đồng thuê phải giới hạn trường hợp người chủ quản lý cho phép sử dụng tài sản Hầu hết hợp đồng thuê cho phép chủ sở hữu vào trường hợp khẩn cấp cần thiết đồng ý thỏa thuận sửa chữa dẫn xem trước hộ/văn phòng khách hàng tiềm gần hết hạn hợp đồng thuê yyy) Nhà quản lý bất động sản thương mại cơng nghiệp nên có quyền lại kiểm tra tòa nhà/ văn phòng theo theo ý muốn Điều khơng cách để đảm bảo qui định cho thuê không bị vi phạm, mà cịn để khơng gian th sử dụng cách, khơng có cho th lại mà ko phép xảy Một nhà quản lý bất động sản chuyên nghiệp nhận thấy việc chiếm dụng cơng ty th tình hình hoạt động bị sa sút từ việc kiểm tra định kì zzz) Tuy nhiên, quản lý bất động sản dân cư nên thông thuộc pháp luật cho thuê với bất động sản dân cư nhà nước địa phương để hạn chế khả vào nhà cách tự Nhà quản lý nên biết tất yêu cầu thơng báo thi hành aaaa) * Duy trì hoạt động tòa nhà bbbb) Các hợp đồng thuê qui chế nhà nước thường qui định việc sửa chữa trách nhiệm người chủ Hầu hết hợp đồng thuê dân cư thương mại, chí công nghiệp, trách nhiệm chủ sở hữu việc sửa chữa cần thiết để trì hoạt động tòa nhà ổn định Chủ sở hữu người chủ phải tuân theo để trì điều kiện hoạt động bình thường tất thang máy sở vật chất khác, hệ thống điện, lò sưởi, ống nước cccc) Trừ tài sản nhỏ trả tiền thuê theo kì, người chủ có xu hướng bảo trì khu vực chung, nơi xử lý rác, vệ sinh cửa sổ số dịch vụ khác kì th Nước sinh hoạt, lượng hợp lý nước nóng đun sơi thường cung ứng chủ sở hữu trừ người thuê kiểm soát điều thỏa thuận hợp đồng trừ tịa nhà khơng pháp luật yêu cầu phải trang bị cho mục đích dddd) Theo số hợp đồng, người chủ phải cung cấp tiện ích, mặt khác thuê triple net, người thuê phải trả phí cho số tất tiện ích Nếu , người chủ mua tiện ích điện với giá thấp bán lại cho người thuê với giá hành Đây thực tế phổ biến với hộ, văn phòng cho thuê, bất động sản riêng lẻ Trong nhiều trường hợp, hợp đồng thuê nên qui định rõ ràng trách nhiệm người chủ người thuê việc cung cấp dịch vụ trì tịa nhà eeee) Nhà quản lý nên cố gắng soạn thảo hợp đồng nêu rõ trách nhiệm chủ nhà cho việc trì tịa nhà cung cấp dịch vụ không thực đúngdo điều kiện ngồi kiểm sốt họ Hợp đồng th nên tiếp tục tài sản bị bán, nhiệm vụ người chủ chấm dứt vào ngày hết hạn hợp đồng, ngoại trừ trách nhiệm trả lại tiền đặt cọc cho người chủ Quyền nghĩa vụ bên Quyền nghĩa vụ Hợp đồng cho thuê cần nêu rõ nghĩa cụ bên chủ sở hữu người thuê nhà Nội quy tòa nhà Hầu hết tòa nhà cho thuê khu chung cư hay khu thương mại có phần bổ sung kèm theo “Nội quy tòa nhà” Những quy định chi tiết rõ ràng phần này, bao gồm diện tích sử dụng chung, nhà để xe giấc hoạt động tòa nhà, nhằm đảm bảo tính ổn định, an tồn cho khu chung cư giữ hòa hợp chủ sở hữu hộ Nội quy đồng bình đẳng với tất người, nhiên có vài điểm khác biệt hộ tầng cao so với cửa hàng kinh doanh tầng Chuyển nhượng/ Cho thuê lại Người thuê nhà có quyền chuyển nhượng quyền cho thuê lại tài sản Điều khoản chuyển nhượng hợp đồng có nghĩa chuyển tồn quyền lợi cịn lại cho bên thứ 3, cho thuê lại chuyển nhượng phần quyền lợi, ví dụ cho thuê phần tài sản Tuy việc chuyển nhượng hay thuê lại không cấm phải đạt đồng ý chủ nhà Thiên tai hỏa hoạn Chủ sở hữu tài sản cần nêu rõ khoản bảo hiểm dành cho tài sản mình, người chi trả phí bảo hiểm người hưởng khoản bồi thường xảy cố Mặc dù vậy, chủ tài sản bảo đảm cho phần tài sản cho thuê, tức tòa nhà, thiệt hại vật chất người thuê không bao gồm Những hợp đồng th đất nơng nghiệp thuê đất hiệu lực kể tòa nhà người thuê xây dựng bị phá hủy Theo luật số bang quyền thuê nhà họ tiếp tục kể tài sản bị phá hủy Khi xảy cố, người thuê nên thông báo cho chủ nhà lập văn chấm dứt hợp đồng Có lựa chọn đưa sửa chữa giảm giá tiền thuê Để bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu tài sản, hỏa hoạn người thuê nhà gây phải sửa chữa mà không hủy hợp đồng chủ nhà có quyền kiện người thuê Nghĩa vụ người thuê nhà Bên cạnh tuân thủ nội quy toàn nhà, tuân thủ điều khoản đảm bảo an toàn sức khỏe, người thuê nhà phải giữ gìn khu nhà, sửa chữa thiệt hại họ tác động dù trực tiếp hay gián tiếp tới tài sản Những điều khoản hợp đồng yêu cầu người thuê sữ dụng tài sản chung thang máy với mục đích hợp lý, tránh gây ảnh hưởng tới khơng gian người thuê nhà khác - - Cải tạo, nâng cấp tài sản: Bên thuê nhà không phép tạo thay đổi tới tài sản chưa đồng ý chủ nhà theo yêu cầu hợp đồng Thông thường, thay đổi tới tài sản phân loại vào loại thiết bị cố định trở thành phần tài sản Tuy nhiên đối tượng thuê nhà thương mại hay công nghiệp thêm phần nhằm phục vụ mục đích kinh doanh Những tài sản cá nhân phải tháo d5ỡ kế thúc hợp đồng phải đảm bảo trả lại tài sản với nguyên trạng ban đầu nhận tài sản thuê Một thay đổi nhỏ ảnh hưởng tới chủ nhà, ví dụ sau kết thúc hợp đồng mà tài sản chưa phục hồi nguyên trạng chủ nhà trả cho phí phát sinh trước giao nhà cho bên thứ Tiền ký quỹ: Khoản tiền khác phụ thuộc vào luật bang khác nhau, nêu rõ giữ lại, giấy tờ cần thiết, thời gian hoàn trả Mặc dù tiền ký quỹ không cần thiết số bang có quy định mức trần cho tiền ký quỹ Hợp đồng thuê nên lập danh sách loại khoản tiền ký quỹ điều kiện hồn trả Khoản ký quỹ tiền mặt, chứng khốn chuyển nhượng trái phiếu bảo lãnh Nếu chủ sở hữu quản lý tài sản giữ lại phần tất tiền ký quỹ phải có văn nói rõ lý (thường thiếu tiền thuê hư hỏng phát sinh) Tài sản cá nhân Người thuê nhà có nghĩa vụ phải dọn dẹp tài sản cá nhân dọn nhà thuê sau kết thúc hợp đồng Những tài sản cịn sót lại xem đồ bỏ, trình xử lý đồ vật thường phụ thuộc theo luật bang Nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản Trừ phi hợp đồng th nhà th rịng, chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo trì tài sản cung cấp dịch vụ dọn tuyết, bảo vệ hay dọn dẹp khu vực chung - - - Tính cơng khai lập hóa đơn tốn: Trước th, chủ nhà cần công khai tên địa nhà quản lý tài sản người tiếp nhận thông báo đại diện cho bên chủ sở hữu Hóa đơn tiền th thơng báo gửi cho người thuê nhà hình thức quy định hợp đồng mail đăng kí, để tài sản gửi trực tiếp, miễn đăng kí thời gian hợp lý Sự yên tĩnh: Người thuê nhà đảm bảo hưởng yên tĩnh Họ có quyền sử dụng khơng gian riêng biệt, hợp đồng có giới hạn trường hợp mà chủ nhà vào Chủ nhà phép vào nhà trường hợp khẩn cấp cần thiết hay khoảng thời gian gần cuối hợp đồng Một điều khoản việc dẫn người thuê nhà tới tham quan, dẫn khách hàng coi nhà nhà rao bán cần thêm vào Quản lý tài sản thương mại hay công nghiệp nên có quyền đến kiểm tra lúc Đây cách để đảm bảo hợp đồng không bị vi phạm, tài sản sử dụng mục đích khơng có thay đổi ngồi ý muốn Một nhà quản lý giỏi dự đoán phát triển hay thất bại công ty thuê khoảng thời gian định kỳ Bảo trì tài sản: Thơng thường chủ tài sản phải chịu trách nhiệm sửa chữa tài sản, từ nhà để ở, nhà thương mại kể khu công nghiệp chủ nhà phải chịu trách nhiệm sửa chữa, đảm bảo tài sản hoạt động bình thường, đảm bảo chất lượng tài sản thang máy sở vật chất khác: điện, nhiệt cống nước Chỉ trừ tài sản thuê nhỏ hợp đồng th rịng chủ tài sản phải đảm bảo việc dọn rác, lau cửa sổ dịch vụ khác theo quy định hợp đồng Ở số hợp đồng chủ nhà cung cấp đầy đủ sinh hoạt phí số khác hợp đồng th [triple net] người th trả chi phí Nếu việc tính tiền theo cơng tơ mét phụ hợp pháp chủ nhà mua chi phí sinh hoạt điện giá thấp bán lại cho người thuê Nếu tài sản bán, nghĩa vụ chủ nhà chấm dứt thời điểm bán phải chuyển tiền ký cược cho chủ Quyền người thuê nhà chủ sở hữu không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng - - - Về hợp đồng th: Nếu chủ nhà khơng đảm bảo hồn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, người thuê có quyền kiện thiệt hại chấm dứt hợp đồng thuê việc thông báo cho chủ nhà vi phạm hợp đồng Trước thời hạn cụ thể, chủ nhà khắc phục vi phạm q trình hủy hợp đồng dừng lại Đó tài sản thuê để ở, với tài sản thương mại, quy ước chủ nhà độc lập người th nhà khơng có quyền chấm dứt hợp đồng kiện thiệt hại Nếu khoảng thời gian cụ thể mà không khắc phục, người thuê nhà kiện, lấy lệnh trực tiếp tịa án xử lý việc vi phạm hợp đồng Nếu vi phạm cố ý chủ nhà phải hồn trả phí luật sư cho bên thuê Về việc giao tài sản: Ở số bang yêu câu chủ nhà chuyển quyền sở hữu tài sản số bang khác yêu câu chủ nhà phải đảm bảo quyền sở hữu thực, khơng người th khơng phải trả tiền thuê Có thể chấm dứt hđ kiện việc Thường quản lý chưa giao nhà người thuê trước chưa dọn thay đổi sửa chữa chưa hoàn thành Người quản ký đảm bảo quyền lợi cho chủ nhà cách thêm điểu khoản tạm hoãn thời gian bắt đầu hđ Về cung cấp dịch vụ thiết yếu: Việc xảy cẩu thả chủ nhà việc cung cấp cách dịch vụ, khơng có nước, tài sản hư hỏng, Đây điều để hủy hợp đồng Để bảo chủ nhà, người thuê nhà cần thông báo sai sót cho chủ nhà khoảng thời gian để khắc phục kiện tổn thất Một số bang cấm hành động cắt dịch vụ cắt điện nước người thuê chưa trả phí sinh hoạt Sau khoảng thời gian chủ nhà chưa khắc phục người th có quyền tự khắc phục yêu cầu giảm tiền nhà Ở số trường hợp người th có quyền từ chối thuê sai sót khắc phục Quyền chủ nhà người thuê không tuân thủ Người thuê bị hủy hợp đồng k tuân thủ hợp đồng k trả tiền thuê, phá hoại tài sản làm phiền người thuê khác