Lời Mở Đầu Trong năm qua kinh tế dần vực dậy vào quỹ đạo ổn định sau việc ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 Cùng với phát triển ổn định kinh tế phát triển thi trường bất động sản Đặc biệt sau Luật Kinh Doanh bất động sản đời năm 2005 khẳng định vai trò thịt trường bất động sản Trong tiến trình kinh doanh , để biết giá trị bất động sản không nhắc đến hoạt động quan trọng cần thiết hoạt động thẩm định giá Đây hoạt động có lịch sử hình thành tồn từ lâu đời nước giới Ở Việt Nam thẩm định giá coi nghề hình thành từ thập kỉ 90 phát triển nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia đội ngũ thẩm định viên ngày chuyên nghiệp Khi mà thị trường bất động sản phát triển định giá bất động sản lại trở nên quan trọng Nước ta trình phát triển, hội nhập với nước giới, kinh tế phát triển đồng tiền dư giả nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt thị trường đầu tư hấp dẫn có bất động sản Chính mà hoạt động định giá bất động sản trở nên cần thiết hết Có nhiều phương pháp để định giá bất động sản, nói phương pháp sử dụng nhiều so sánh trực tiếp Để hiểu rõ phương pháp này, nhóm sâu khai thác đề tài “ Phân Tích Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản Cụ Thể? Vận Dụng Phương Pháp So Sánh Để Định Giá Bất Động Sản Đó” Chương 1: Cơ Sở Lý Luận Phương Pháp So Sánh Và Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Của Một Bất Động Sản 1.1 Những khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản thẩm định giá bất động sản Theo Điều 174 Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định: “1 Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định…” Theo điều Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ quốc tế” Như vậy, thẩm định giá bất động sản số tiền ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, cơng trình vật kiến trúc gắn liền với đất mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp 1.1.2 Khái niệm giá trị giá bất động sản 1.1.2.1 Giá trị bất động sản Trên lý thuyết, người ta đánh giá hay giải thích giá trị theo nhiều cách khác nhau, nhiên, giá trị thị trường khái niệm nhiều người quan tâm, lĩnh vực bất động sản Tại hầu phát triển, định nghĩa giá trị thị trường bất động sản chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý giao dịch mua bán Một số nước phát triển đưa chuẩn mực thống thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - USPAP) giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá khơng bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái Nói cách khác, người mua người bán phải có thơng tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngơn ngữ thường ngày thuận mua vừa bán 1.1.2.2 Giá bất động sản Cũng hàng hố thơng thường khác, giá BĐS hình thành sở quan hệ cung - cầu BĐS thị trường Bản chất giá BĐS: giá biểu tiền giá trị tài sản mà bên bán bên mua chấp nhận Nó bao gồm giá đất giá nhà Đất đai khơng có giá thành sản xuất Giá trị đất đai phần tự nhiên sinh ra, phần người khai thác sử dụng đất đai mang lại gọi “giá trị đất đai” (địa tơ tư hố) Lợi ích thu từ đất đai lớn giá trị cao Trong kinh tế thị trường, đất đai mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị đất đai biểu hình thức tiền tệ, “giá đất đai” thường gọi giá đất Cịn giá nhà tính chi phí nguyên vật liệu chi phí khác cần thiết để xây dựng nên ngơi nhà Tuy nhiên, hàng hố BĐS hàng hố đặc biệt, đó, giá BĐS có số đặc trưng riêng Giá BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua 1.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 1.2.1 Thực chất phương pháp so sánh thẩm định giá Là phương pháp thẩm định sở tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua bán thị trường điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định giá gần thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá thị trường tài sản Phương pháp so sánh dựa lý thuyết cho giá trị thị trường tài sản có quan hệ mật thiết với giá trị tài sản giao dịch thị trường, phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động một, hay số đặc điểm tồn hay không tồn tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định, số đặc tính có giá cả,tiền th tài sản Để sử dụng phương pháp trước hết ta phải tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường có đặc điểm tương đồng với tài sản cần thẩm định tiến hành điều chỉnh thích hợp để phân tích giá tài sản cần thẩm định 1.2.2 Cơ sở khoa học phương pháp Phương pháp so sánh dựa giá trị lý thuyết giá trị thị trường bất động sản mục tiêu có liên hệ với bất động sản tương tự mua bán thị trường Cho giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá có mối quan hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự giao dịch thị trường Vì phương pháp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu, thiếu vắng, số đặc tính có giá tài sản so sánh 1.2.3 Nguyên tắc ứng dụng Phương pháp so sánh áp dụng hai nguyên tắc sau: nguyên tắc thay nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc thay thế: nhà đầu tư không trả giá cho tài sản nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích Ngun tắc thay nguyên tắc quan trọng công việc thẩm định giá Đây sở lý luận chủ yếu cho phương pháp so sánh Thực nguyên tắc đòi hỏi thẩm định viên phải nắm thông tin giá bán tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định để làm sở so sánh đánh giá giá trị tài sản cần thẩm định giá Ngun tắc đóng góp: q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản Giá trị yếu tố phụ thuộc vào thiếu vắng làm giảm giá trị tồn tài sản, có nghĩa lượng giá trị mà đóng góp vào tồn giá trị tài sản 1.2.4 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh Ưu điểm: sử dụng phương pháp so sánh thẩm định giá gặp khó khăn mặt kỹ thuật, phương pháp thể đánh giá thị trường, sở hay gọi đầu vào phương pháp khác Nhược điểm: để sử dụng phương pháp so sánh cần phải có giao dịch tài sản tương tự khu vực sử dụng Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Phương pháp địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá tài sản cho thích hợp 1.2.5 Các bước tiến hành định giá theo phương pháp so sánh Để đạt đến kết luận ước tính đạt giá trị sở tin tưởng được, thẩm định viên cần thẩm định giá theo trình hành động có trật tự logic bố cục phù hợp Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh bao gồm: Bước 1: nghiên cứu thị trường để có thơng tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua bán thị trường Bước 2: Thu thập kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mụa, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định 1.2.5.1 Các yếu tố so sánh cần thu thập * Nhà dân cư: - Tình trạng pháp lý (quyền tài sản): quyền tài sản tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh phải Nếu không giống phải thực điều chỉnh - Các điều khoản tài giao dịch phải tương tự - Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất - Tính chất giao dịch: phải giao dịch bên mua, bên bán độc lập không rang buộc, tự nguyện, có khả tiếp cận thơng tin tài sản không bị sức ép từ bên ngồi Nếu tính chất giao dịch tài sản dự kiến đưa vào so sánh không đáp ứng yêu cầu cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm tài sản khác đáp ứng yêu cầu - Chi phí phải bỏ sau mua: có chi phí phát sinh phải cộng vào mức giá giao dịc thành công - Giá trị tài sản bất động sản: trường hợp phát sinh việc bán kèm tài sản khơng phải bất động sản phải xem xét loại trừ cộng giá trị tài sản vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá - Tình hình thị trường lúc dao dịch tài sản cần thẩm định giá tài sản so sánh phải tương tự Nếu có biến động giá phải thực việc điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải vào điều tra thị trường: + Địa điểm, địa + Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất… Việc điều chỉnh chênh lệch đặc điểm tự nhiên cần quy đổi giá giao dịc thị trường chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, vào chứng thu thập thị trường + Quy hoạch: xem xét so sánh giá bán bất động sản cần ý đến bất động sản cần thẩm định giá với bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với mặt quy hoạch khu vực hay không + Đặc điểm tài sản đất ( nhà hạng mục xây dựng khác) * Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: - Giá bán,thuê - Vị trí, khả sinh lời - Thời gian kinh doanh - Chiều rộng mặt tiền - Điều kiện bán, thuê mướn mặt - Điều kiện giao nhận phân phối hàng hóa - Sự phù hợp thiết kế với công làm nơi bán hàng - Hệ thống phịng hóa - Dịch vụ vệ sinh, thu gom rác - Các yếu tố khác * Văn phịng: - Giá th - Diện tích sử dụng - Địa điểm, vị trí - Hệ thống điều hịa - Hệ thống thơng tin liên lạc - Cầu thang máy, lối thoát hiểm - Dịch vụ vệ sinh, môi trường - Hệ thống đảm bảo an ninh - Chi phí mức độ sẵn có dịch vụ quản lý - Chất lượng quản lý - Điều kiện bán, thuê mướn - Các yếu tố khác * Bất động sản cơng nghiệp: - Địa điểm, vị trí - Giá thuê - Các dịch vụ cấp thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thơng - Mức độ thuận lợi, khó khăc hệ thống giao thông nội * Trang trại: - Đất đai, mặt nước - Đặc tính pháp lý - Vị trí - Địa hình - Khí hậu lượng mưa - Qui mô - Năng suất - Hệ thống tưới, tiêu - Đường vào, - Hàng rào cống - Đường nước điện - Nhà cửa - Loại, hạng, tình trạng đặc điểm cơng trình xây dựng phục vụ trang trại 1.2.5.2 Thời gian, điều kiện thu thập thông tin: a Thời gian thu thập thông tin Thông tin tài sản so sánh thông tin phải thu thập tài sản giao dịch thành công mua, thị trường vào thời điểm cẩn thẩm định giá gần với điểm cẩn thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với tài sản cần thẩm định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá thu thập thông tin tài sản so sánh thời gian trước tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá Trường hợp giá tài sản có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh theo yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh tăng giảm mức giá giao dịch thành công theo số biến động giá loại tài sản quan có trách nhiệm cơng bố thẩm định viên già thống kê tính tốn cho phù hợp với biến động giá thị trường khoảng thời gian b Điều kiện thu nhập thông tin Thông tin phải thu thập từ kết cấc giao dịch thành công thị trường bên mua, bên bán có khả tiếp cận thông tỉn tài sản nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định pháp luật, tự nguyện, không chịu sức ép từ bên ngồi Thơng tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch tài sản dựa chứng cụ thể để chứng minh mức giá tài sản giao dịch thành công thị trường ghi rõ nguồn gốc thời gian thu thập thông tin báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế tài sản mà thẩm định viên thu thập chứng thị trường lựa chọn từ dẫn (hoặc tất dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán, kết giao dịch thành công sàn giao dịch, phương tiện thông tin đại chúng, phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá, chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh… Đối với thông tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng internet… thẩm định viên giá phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán ( thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lí, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Đối với tài sản chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào mua (thường thấp giá trị phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lí, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Thẩm định viên giá phải lưu giữ chứng về: giá tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường thời điểm diễn giao dịch, địa điểm diễn tả giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh… Hồ sơ thẩm định giá để đảm bảo đáp ứng yêu cầu kiểm tra quan quản lý Nhà nước thẩm định giá cần thiết phục vụ việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá (nếu có phát sinh) 1.2.5.3 Phân tích thơng tin Phân tích, so sánh để rút điểm tương tự điểm khác biệt, lợi điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích thực hai hình thức: - Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí… tìm mức điều chỉnh số tiền tỷ lệ phần trăm - Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng vấn bên liên quan Phân tích định tính cho kết điều chỉnh dãy số lớn (có dấu điều chỉnh âm) nhỏ (có dấu điều chỉnh dương) 1.2.5.4 Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Phân tích, so sánh rút điểm tương tự điểm khác biệt, ưu điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực yếu tố so sánh định lượng (xoa thể lượng hóa thành tiền) trước, yếu tố so sánh định tính ( khơng thể lượng hóa thành tiền) sau a, Đối tượng điều chỉnh: giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn ( giá giao dịch thành công giá chào mua, giá chào bán thị trường sau có điều chỉnh hợp lý mức giá mua bán phổ biến thị trường) + Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn, giá/m , giá/ mét dài mặt tiền, giá/ sào… + Căn hộ trung cư, biệt thự: giá/ hộ, giá/m2 + Kho hàng: giá/m2 , giá/m3 +Cầu tàu, bến cảng: giá/m2 , giá/ha + Bệnh viện: giá/ giường bệnh + Rạp chiếu phim: giá/ ghế ngồi + Máy thiết bị: giá đơn vị công suất , giá/ đơn vị kỹ thuật chủ yếu.… b, Căn điều chỉnh: dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh (khả sinh lợi, tình trạng pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỉ lệ sử dụng đất, quy định chiều cao cơng trình, cơng suất, suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu…) tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá c, Nguyên tắc điều chỉnh: Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại coi giống Lấy tài sản cần thẩm định làm chuẩn Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Những yếu tố tài sản so sánh giống tương tự với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) d, Phương thức điều chỉnh: Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vường, bể bơi, gẩ ô tô… ( bất động sản): điều kiện tốn, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng… ( máy, thiết bị) Những yếu tố có liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết nhân với nhau, yếu tố tương tác ảnh hưởng đến giá trị tài sản cộng với Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạn tần, vị trí ( bất động sản): năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị) Những yếu tố liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết nhân với nhau, yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác cộng với Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho phù hợp đ, Thứ tự điều chỉnh: thực điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau e, Nguyên tắc khống chế: Phải đảm bảo độ lớn tổng mức giá dẫn điều chỉnh, nghĩa chênh lệch mức giá đưa vào so sánh với mức giá cuối (là mức giá sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh không cao, không phù hợp với chứng thị trường 1.2.5.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định Lấy mức giá dẫn đại diện tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch mức giá đại diện chung với mức giá dẫn không 10% Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm tiêu chí sau để định chọn giá trị ước tính cuối cho tài sản cần thẩm định: + Trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ (nghĩa chênh lệch giá bán ban đầu giá điều chỉnh cuối cùng) + Tần suất điều chỉnh (nghĩa số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho tài sản so sánh) tốt + Biên độ điều chỉnh (nghĩa mức tỷ lệ % điều chỉnh) yếu tố so sánh nhỏ tốt 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Giá BĐS tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh khơng lành mạnh" có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, sách nhà cho người có thu nhập thấp ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân không muốn bán nhà đất cha ông để lại, khơng thích nhà chung cư, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Có nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng BĐS nói chung, cụ thể là: 1.3.1 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với bất động sản 1.3.1.1 Nhóm yếu tố tự nhiên * Vị trí BĐS: khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại cao giá trị BĐS lớn Mỗi BĐS đồng thời tồn loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tương đối Xét phương diện tổng quát, loại vị trí nói có vai trị quan trọng việc xác lập giá trị BĐS Những BĐS nằm trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản nhà đất loại nằm vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm ngã hay ngã 3, trục lộ giao thơng quan trọng lại có giá trị cao BĐS nằm vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu vị trí BĐS quan trọng, đặc biệt việc xác định giá đất * Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: kích thước diện tích đất tối ưu thoả mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng Ví dụ: Hà Nội, với nhu cầu để ở, loại kích thước diện tích tối ưu mặt tiền đất từ 4m-5m chiều sâu đất từ 10m-15m * Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với BĐS khác vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị tượng triều cường giá BĐS thấp, ngược lại giá cao * Hình thức (kiến trúc) bên BĐS (đối với BĐS nhà cơng trình xây dựng khác): BĐS có giá xây dựng nhau, BĐS có kiến trúc phù hợp với thị hiếu giá trị cao ngược lại * Đặc điểm mặt đất lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá trị BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ đất quan trọng giá trị đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lại không quan trọng sử dụng đất cho xây dựng * Tình trạng mơi trường: mơi trường lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS * Các tiện lợi nguy rủi ro tự nhiên: BĐS nằm vùng thường hay bị cố thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm ngược lại 1.3.1.2 Nhóm yếu tố kinh tế * Khả mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị BĐS Khi khả tạo thu nhập từ BĐS cao giá chuyển nhượng cao ngược lại * Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hồ nhiệt độ, thơng tin liên lạc Hệ thống tiện nghi đầy đủ chất lượng tốt làm cho giá trị BĐS gia tăng 1.3.1.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường * Tính hữu dụng BĐS * Nhu cầu loại BĐS thị trường 1.3.2 Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS * Tình trạng pháp lý BĐS: giấy tờ chứng thư pháp lý quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v có * Các quy định xây dựng kiến trúc gắn với BĐS, hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng khu vực đường băng lên xuống máy bay không cao tầng ) 1.3.3 Các yếu tố chung bên ngồi 1.3.3.1 Các yếu tố trị pháp lý Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là: * Các sách có tác động gián tiếp như: khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu BĐS qua làm cho giá BĐS gia tăng * Các sách tác động trực tiếp như: + Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS Việt Nam + Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố + Chính sách tài áp dụng người nhà nước giao đất, cho thuê đất + Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS + Các sách thuế Nhà nước BĐS 1.3.3.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ Đó yếu tố kinh tế liên quan như: * Tình hình cung-cầu BĐS khu vực * Đặc điểm người tham gia thị trường BĐS khu vực * Các điều kiện thị trường BĐS khu vực * Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ) * Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng * Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác * Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; * Số lượng lơ, đất trống vùng * Mức giá bình quân loại đất vùng * Tỷ lệ thuế mức thuế suất * Mức độ lạm phát chung * Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng 1.3.3.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị BĐS nơi tăng lên cân cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập qn người dân vùng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS Tình trạng người sống BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Chương 2: Vận Dụng Phương Háp So Sánh Để Định Giá Một Bất Động Sản Cụ Thể 2.1 Tổng quan BĐS cần định giá Căn nhà số 17, ngách 8/100/318 Đê La Thành, Đống Đa, Hà Nội thuộc sở hữu bà Tống Thị Huyền 2.1.1 Vị trí Căn nhà bà Tống Thị Huyền địa số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành, nằm trung tâm quận Đống Đa, tiếp giáp với đường trục như: Giảng Võ, Tôn Đức Thắng đường Đê La Thành, gần Trung tâm chợ triển lãm Giảng Võ, Khách sạn Hà Nội Ngồi cịn tiếp giáp với trường Đại học lớn Hà Nội như: Đại học Mỹ Thuật Cơng Nghiệp, Nhạc viện Hà Nội, Đại học Văn Hóa 2.1.2 Đặc điểm kĩ thuật Nhà bà Tống Thị Huyền xây dựng vào năm 2007 với diện tích đất sổ đỏ: 45m2, DTXD 135m2, chiều rộng 4,5m, chiều sâu 10m Nhà xây tầng bao gồm phòng ngủ phòng vệ sinh, phòng khách bếp Năm 2011 gia đình bà có cơi nới xây thêm phòng vệ sinh tầng tum để có khoảng khơng gian bên nhà phơi quần áo tập thể dục Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, tường chưa có vết rạn nứt Nhìn chung bên lẫn bên ngồi ngơi nhà trơng kiên cố, vững 2.1.3 Đặc điểm pháp lí + Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà + Tờ khai nộp thuế sử dụng đất + Bản đồ trạng, vị trí mảnh đất + Khơng có tranh chấp liên quan đến BĐS + Có giấy phép xây dựng nhà UBND Quận Đống Đa cấp 2.2 Vận dụng phương pháp so sánh để định giá BĐS 2.2.1 Cơ sở thẩm định Giá trị thị trường Thời điểm thẩm định: tháng năm 2015 Mục đích thẩm định giá: Làm sở để xác định giá bán 2.2.2 Phương pháp thẩm định Phương pháp so sánh trực tiếp Thông tin khảo sát nhà có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu: + Bất động sản chứng 1: Căn nhà 138 ngõ 318 đường Đê La Thành Diện tích đất: 44m2, DTXD 88m2, nhà tầng, chiều rộng 4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2,5m Nhà bao gồm: phòng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp, bán tháng năm 2014, giá bán 1,5 tỷ + Bất động sản chứng 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường Chùa Láng Diện tích đất 45m2, diện tích sử dụng 135m2, nhà tầng bao gồm: phòng ngủ, phòng vệ sinh, bếp phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 9m, đường rộng 3,5m Tháng năm 2014 bán với giá 1,85 tỷ + Bất động sản chứng 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam Diện tích 40m2, nhà tầng bao gồm phịng ngủ, phòng vệ sinh, phòng khách, bếp Chiều rộng mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng năm 2014 với giá 1,7 tỷ Từ thông tin BĐS mục tiêu BĐS chứng cư, ta có bảng sau: STT Các yếu tố so sánh Chứng Giá bán( triệu đồng) 1500 Diện tích xây dựng 88 Chứng 1850 135 Chứng 1700 80 (m2) Diện tích đất sử dụng Số lượng nhà vệ sinh 45 40 44 Số lượng phòng khách 10 11 12 bếp Số lượng phòng ngủ Thời gian bán Điều kiện bán Các quyền lợi Điều kiện toán Mặt tiền (m) Ngõ rộng (m) Đều có phịng khách phòng bếp 2 Tháng Tháng Đều bán thị trường Toàn quyền sở hữu Trả 4.4 2.5 3.5 Tháng Đươc biết: mức điều chỉnh tính cho nhà vệ sinh triệu, phòng ngủ 12 triệu đơn giá xây dựng cho 1m2 bất động sản 2.5/m2, giá xây dựng thêm tum 50 triệu ( giá nhà bà Huyền xây dựng vào năm 2011) Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm cơi khơng đáng kể Mức điều theo thời gian bán tính theo tỷ lệ lạm phát kinh tế Mức điều chỉnh theo bề rộng mặt tiền chiều ngang ngõ tính theo phương pháp ước lượng giá trị điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng Tiến hành điều chỉnh thông tin thu thập từ BĐS chứng với BĐS mục tiêu STT Các điều chỉnh Giá bán ( đồng) Các điều chỉnh Các quyền lợi BĐS tiêu triệu … Điều kiện bán 1500 Chứng Chứng 1850 1700 Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền Toàn quyền sở hữu Giá điều chỉnh mục Chứng sở hữu 1500 sở hữu 1850 sở hữu 1700 Bán thị Bán thị Bán thị Bán thị trường trường trường trường Giá điều chỉnh 1500 1850 1700 Điều kiện Thanh toán Thanh toán Thanh toán Thanh toán toán Giá điều chỉnh Thời gian bán điều *2% chỉnh( theo tỷ lệ lạm + 30 +55.5 +12.75 (trđ) Giá điều chỉnh Ngõ rộng (m) 1.5 Mức điều chỉnh 15 điểm 1530 2.5 25 điểm 1905.5 3.5 35 điểm 1712.75 30 điểm ( điểm tương -10 điểm -20 điểm -15 điểm phát 10 ngay 1500 1850 1700 4tháng trước tháng tháng trước *3% Mức trước *0.75% năm) đương 10trđ) -100 triệu -200 triệu Giá điều chỉnh 1430 1705,5 Diện tích xây dựng 135 88 135 Mức điều chỉnh +117.5 +0 Giá điều chỉnh 1547.5 1705.5 Số lượng phịng Tương tự nên khơng cần điều chỉnh -150 triệu 1562.75 80 +137.5 1700.25 bếp, phòng khách Phòng vệ sinh Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Phòng ngủ Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Tầng Tum có Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh Tổng mức điều +14 1561.5 +12 1573.5 không +50 1623.5 123.5 +7 1712.5 +12 1724.5 không +50 1724.5 -75.5 +14 1714.25 +24 1738.25 không +50 1738.25 88.25 chỉnh thực Giá điều chỉnh theo 36.9 39.43 44.7 đơn vị diện tích đất sử dụng( trđ/m2)