Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản - GV. Phạm Ngọc Phương
ĐẠI HỌC BÌNH DƯƠNG QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN GV : MBA.Phạm Ngọc Phương EM: thsngocphuong@yahoo.com.vn thayphuongqtkd2@gmail.com NĂM 2009 LƯU HÀNH NỘI BỘ QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I/QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Thu thập thơng tin cung cầu bất động sản Xác định đối tượng & bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản Lập hồ sơ thương vụ môi giới Thời hạn & bước thực thương vụ mơi giới II/KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Marketing bất động sản Kỹ giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán giao dịch bất động sản 1.THU THẬP THÔNG TIN VỀ CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢN Có thể nói thơng tin lượng, "máu" cho thểdịch vụ môi giới bất động sản Sở hữu lượng thông tin dồi dào, đa dạng BĐS mạnh quan trọng nhà môi giới mà không ngành nghề thị trường BĐS có Một số dạng thơng tin cần thu thập : 1/Thông tin nguồn cung bất động sản 2/Thông tin bất động sản 3/Thông tin cầu bất động sản 1.1Thông tin nguồn cung BĐS - Các dạng cung: + Bán + Cho thuê, cho thuê lại + Đầu tư liên doanh liên kết + Khai hoang, khai phá: bán đất chưa sử dụng thành sử dụng + Thừa kế, phát + Giá đất dự án Bình Dương giá quay gần giá gốc tháng 29/02/09 Khu CN Mỹ Phước - Thơng tin nguồn cung + Văn phịng môi giới + Từ khách hàng + Từ phương tiện thông tin đại chúng + Các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, dự án + Các quan đấu giá đất bất động sản, nguồn hàng phát + Các quan quản lý: địa chính, tài nguyên môi trường, sở kiến trúc- quy hoạch, xây dựng + Từ thực tế : nhà bỏ trống, khu đất trống, bất động sản phát triển, từ dân cư địa phương Hệ thống niêm yết đa chiều (Thị trường địa ốc Cần Thơ: Lạnh Băng – 03/6/08) 1.2 Thông tin bất động sản - Thơng tin Kinh tế kỹ thuật: + Vị trí: mơi trường xung quanh + Loại, kích thước, hình thể, không gian, hướng + Trang thiết bị: sở vật chất kỹ thuật + Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nào, chi tiết, chất liệu, thời gian sử dụng, kiến trúc, bảo dưỡng… + Hạ tầng kỹ thuật : đường, điện, nước, + Giá toàn phần bất động sản - Thông tin Pháp lý: + Giấy tờ xác nhận quyền bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng định giao đất, giấy phép xây dựng, phân chia tài sản, … + Quy hoạch: sử dụng đất, khơng gian, cơng trình liên quan khác + Các giấy tờ liên quan đến tranh chấp: uỷ ban nhân dân + Quyền hạn chế quyền năng: ví dụ: hạn chế độ cao, diện tích, … - Thơng tin Xã hội, lịch sử: + Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng trình phát triển bất động sản + Môi trường xã hội, dân cư: có bị nhiễm khơng… + Phong thuỷ yếu tố đặc biệt khác: ví dụ trước có tai biến khơng… CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUÁ TRÌNH ĐP Mục tiêu Môi trường Vị bên Bên thứ ba Các nhà ĐP Bầu khơng khí ĐP Các bước q trình ĐP MỤC TIÊU - - Được xác định điều mà bên mong muốn đạt vào giai đoạn cuối ĐP Mục tiêu ĐP thường chia thành cấp: + Cao + Trung gian + Thấp + Mục tiêu cao : Có thể đạt điều kiện lý tưởng, cần bỏ qua + Mục tiêu trung gian : Cố gắng thực được, bất đắc dĩ phải bỏ + Mục tiêu thấp : Là kỳ vọng thấp để đạt thành giao dịch, khơng đạt chẳng khơng ĐP TIẾN TRÌNH ĐÀM PHÁN KDBĐS 2.Giai đoạn Tiếp xúc TIẾN TRÌNH ĐÀM PHÁN-TL : - Giai đoạn chuẩn bị - Giai đoạn tiếp xúc - Giai đoạn thực chất ĐPTL - Giai đoạn kết thúc - Giai đoạn rút kinh nghiệm GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THƯỜNG GỒM Tìm hiểu đối tác (Biết người) Tìm hiểu thân (Biết mình) Tổ chức đội ngũ ĐPTL Lập mục tiêu-sách lược-kế hoạch ĐPTL Đàm phán-thương lượng thử Các vấn đề bổ trợ thêm : GIAI ĐOẠN TIẾP XÚC - Tạo khơng khí tiếp xúc - Thăm dò đối tác - Sửa đổi-điều chỉnh kế hoạch ĐP GIAI ĐOẠN THỰC CHẤT ĐP Trong giai đoạn thường bao gồm : Phát huy tối đa quyền lực ta Đưa yêu cầu xác Điều chỉnh yêu cầu Đạt thành thỏa thuận ký hợp đồng Một vài nghệ thuật ĐP (Tham khảo file ĐP kinh doanh kèm theo!) TÓM TẮT VỀ ĐPKDBĐS Đàm phán giống đua, bí giành chiến thắng nằm chỗ phải biết chạy cách thông minh Trước tham gia đàm phán nào, phải nghĩ đến phiên họp trọng yếu đối tác vào khoảng thời gian chín muồi bạn Để giải vấn đề này, sử dụng mơ hình P.O.S.T - P : Person : Để người tham gia đàm phán Tìm hiểu xem họ chức họ Đừng đàm phán với người mà bạn khơng thể xác định họ Tìm hiểu vai trò họ giao dịch xem người định sau vấn đề thảo luận - O : Objective : Chỉ mục đích mà bạn muốn đạt lần gặp Hãy điều trước phiên họp Mục tiêu phải đánh giá sau gặp nên hữu ích.nếu bạn tin : mục tiêu bạn lần gặp nhanh chóng tới thoả thuận cuối có lẽ bạn xác định nhầm Một mục tiêu tốt cụ thể " thử xem làm ăn với đối tác hay khơng" Đó mục tiêu rõ ràng dễ đánh giá - S : Strategy : Chỉ chiến lược mà bạn dự định sử dụng đàm phán Đây kế hoạch hay hướng tiếp cận tổng quát mà bạn định áp dụng chiến lược phải ra, nói chủ đề nào, trả lời câu hỏi bất ngờ đối phương đưa đàm phán, ghi chép lại nội dung đàm phán kết nhữbng trao đổi - T : Tactics : Tượng trưng cho chiến thuật sử dụng Đây danh mục phụ nhằm bổ sung cho chiến lược Đó chi tiết q trình thực kế hoạch Ví dụ : ta nói : áp dụng sách nhu cương kết hợp" Việc lên kế hoạch đàm phán tuỳ bạn đừng vội đàm phán chưa lên kế hoạch bạn định làm nói Tuy nhiên, chiến thuật khác bạn định phát triển mối quan hệ lâu dài thời gian ngắn Quan hệ lâu dài cần trọng vun đắp chút đàm phán thuộc quan hệ ngắn hạn QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I/QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Thu thập thơng tin cung cầu bất động sản Xác định đối tượng & bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản Lập hồ sơ thương vụ môi giới Thời hạn & bước thực thương vụ mơi giới II/KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Marketing bất động sản Kỹ giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán giao dịch bất động sản .. .QUY TRÌNH & KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN I /QUY TRÌNH MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Thu thập thông tin cung cầu bất động sản Xác định đối tượng & bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản Lập... dịch vụ môi giới + Giải vấn đề sau thương vụ II/KỸ NĂNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Marketing bất động sản Kỹ giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán giao dịch bất động sản MARKETING BấT ĐộNG SảN ... sơ thương vụ môi giới Thời hạn & bước thực thương vụ mơi giới II/KỸ NĂNG MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN : Marketing bất động sản Kỹ giao tiếp – thuyết phục & Đàm phán giao dịch bất động sản 1.THU THẬP