Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Khái niệm 1.1.1.Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.2.Dặc điểm hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản 1.2.1 Đặc điểm hàng hoá bất động sản 1.2.1.1 Bất động sản hàng hố có vị trí cố định di dời 1.2.1.2 Bất động sản hàng hố có tính lâu bền 1.2.1.3 Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt khan 1.2.1.4 Hàng hoá bất động sản chịu chi phố mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước 1.2.1.5 Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 1.2.1.6 Hàng hoá bất động sản có tính thích ứng 1.2.1.7 Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn 1.2.1.8 Hàng hoá bất động sản phụ thuộc vào lực quản lý 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.2.1 Thị trường bất động sản thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản 10 1.2.2.2 Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc .10 1.2.2.3 Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật 10 1.2.2.4 Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo 11 1.2.2.5 Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản 11 1.2.2.6 Giao dịch thị trường bất động sản cần đến loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao 12 1.2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn .12 1.3.Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường bất động sản.12 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -1- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ SỰ ĐIỀU CHỈNH BẰNG PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC 14 2.1 Cộng hoà liên bang Đức 14 2.1.1 Về khung pháp luật cho thi trương bất động sản 14 1.1.2Về đối tượng mua bán thị trừng bất động sản 15 1.1.3 Các bên tham gia thị trường bất động sản 16 1.1.4 Thực giao dịch .17 1.1.5.Can thiệp Nhà nước vấn đề tài bất động sản 17 2.2.Cộng hoà SEC 17 2.2.1 Về khung pháp luật cho thị trường bất động sản 17 2.2.2về đối tượng mua bán thị trường bất động sản 18 2.2.3Các bên tham gia thị trường 18 2.2.4Can thiệp nhà nước vấn đề tài bất động sản 18 2.3 Thị trường bất động sản ÚC 18 3.QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 20 3.1.Các giai đoạn hình thành 20 3.1.1 Thị trường bất động sản Việt Nam trước năm 1993 .20 3.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 1993 đến 21 3.2.Vai trò thị trường bất động sản cần thiết ban hành Luật kinh doanh bất động sản 22 3.2.1Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất .22 3.2.2 Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển 23 3.2.3 Phát triển thị trường bất động sản cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước 24 3.2.4 Thị trương bất động sản góp phần mở rộng thị trường quan hệ đối ngoại 24 3.2.5 Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến ổn định xã hội 24 3.2.6Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân 25 3.2.7 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, quản lý bất động sản 25 4.VAI TRÒ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 28 4.1.Vai trò Nhà nước 28 4.2 Trách nhiệm quản lý Nhà nước .30 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -2- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ 4.2.1.Trách nhiệm Bộ, ngành .30 4.2.2 Trách nhiệm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương .31 CHƯƠNG 2: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN THEO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 32 1.KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 32 1.1.Một số quy định kinh doanh bất động sản 32 1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản 32 1.1.2.Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh 33 1.1.2.1 Nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh 34 1.1.2.2 Quyền sử dụng đất 35 1.1.3 Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 37 1.1.4Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản phạm vi hoạt động 39 1.1.4.1 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 39 1.1.4.2 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 40 1.1.5.Công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 11) .42 1.1.6.Những quy định giá hoạt động kinh doanh bất động sản 43 1.2.Các loại hình kinh doanh bất động sản 45 1.2.1 Kinh donh nhà công trình xây dưng .45 1.2.1.1 Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh 45 1.2.1.1.1.Quyền nghĩa vụ chủ đầu tư 46 1.2.1.1.2.Chuyển nhượng toàn dự án khu đô thị mơi, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 48 1.2.1.2 Mua bán nhà, cơng trình xây dựng .50 1.2.1.2.1.Nguyên tắc mua bán nhà, cơng trình xây dựng 50 1.2.1.2.2.Bảo hành nhà, cơng trình xây dưng 51 1.2.1.2.3 Quyền nghĩa vụ bên bán bên mua nhà cơng trình xây dựng .52 1.2.1.2.4 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng 53 1.2.1.3 Th nhà cơng trình xây dưng 55 1.2.1.3.1 Nguyên tắc thuê nhà, cơng trình xây dựng 55 1.2.1.3.2 Hợp đồng 55 1.2.1.3.3 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê bên thuê .56 1.2.1.4.Th mua nhà, cơng trình xây dựng 58 1.2.1.4.1 Ngun tắc th mua nhà, cơng trình xây dựng 58 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -3- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ 1.2.1.4.2Hợp đồng thuê mua nhà,cơng trình xây dựng bao gồm nội dung sau 59 1.2.1.4.3 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê mua bên mua 59 1.2.2 kinh doanh quyền sử dụng đất .61 1.2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất .61 1.2.2.1.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng 61 1.2.2.1.2.Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng .62 1.2.2.1.3.Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .62 1.2.2.2.Thuê quyền sử dụng đất 63 1.2.2.2.1Quyền nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất 63 1.2.2.2.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê quyền sử dụng đất 64 1.2.3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản 64 1.2.3.1.Môi giới bất động sản 65 1.2.3.2 Định giá bất động sản 67 1.2.3.3.Sàn giao dịch bất động sản 69 1.2.3.4 Các dịch vụ bất động sản khác 71 1.2.3.4.1 Tư vấn bất động sản 71 1.2.3.4.2 Đấu giá bất động sản 71 1.2.3.4.3.Quảng cáo bât động sản 72 1.2.3.4.4.Quản lý bất động sản 73 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HƯỜNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ CHÍNH SÁCH CÓ LIÊN QUAN 74 1.THỰC TIẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .74 1.1.Tình hình kinh doanh bất động sản Việt Nam .74 1.2.Xung quanh thực tiễn vấn đề kinh doanh bất động sản giá bất động sản số tỉnh thành lớn 79 1.2.1Thành Phố Hồ Chí Minh .79 1.2.2.Hà Nội 81 1.2.3.Cần Thơ 81 1.3.Nóng bỏng thị trường bất động sản Việt Nam nước .84 1.4.Hạn chế 85 1.5.Triển vọng kinh doanh bất động sản thời gian tới 86 CHÍNH SÁCH CĨ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 90 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -4- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ 2.1.Chính sách pháp luật đất đai thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 90 2.1.1.Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 91 2.1.2.Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .91 1.1.3.Thông tin đất đai 91 2.2.Chính sách xây dựng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản .93 2.1.2.Tác động sách lĩnh vực đầu tư bất động sản .93 2.3.Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 94 2.3.1.Tín dụng ngân hàng hoạt động kinh doanh bất động sản 94 2.3.1.1.Cơ chế xử lý cho vay kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng 94 2.3.1.2.Cơ chế chấp bất động sản .95 2.3.2.Hiện trạng cho vay vốn tổ chức tín dụng kinh doanh bất động sản 95 2.4.Chính sách tài 96 3.HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 97 3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 97 3.2.Hồn thiện sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 101 KẾT BÀI .104 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -5- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2006 Bộ luật dân 2005, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2005 Luật tổ chức tín dụng, NXB Chính trị quốc gia Hà Nội, 2007 Luật đất đai, NXB Sở Tư Pháp Bến Tre, 2003 Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản Nghị định 181/2004/ NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ quy định thi hành Luật đất đai Đỗ Đông- Nguyễn Văn, Thị trường giá bất động sản số 22+23, 2008 Lê Xuân Bá( chủ biên), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2006 PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS Trần nguyên Nam, NXB Tài chính, Hà Nội, 2006 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -6- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -7- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ LỜI MỞ ĐẦU Kinh doanh bất lĩnh vực kinh doanh đặc biệt hoạt động kinh tế nước ta nói riêng giới nói chung Hiện lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhu cầu nóng, lẽ có vai trị quan trọng đời sống sản xuất Bất động sản tài sản cố định có giá trị lớn, gắn liền với sống Hiện nước ta đất nước phát triển đó, nhu cầu bất động sản cao Nhu cầu nhà vấn đề nan giải xã hội ta Nhà không tài sản có giá trị kinh tế đơn mà có nhiều ý nghĩa mặt xã hội Nhà nơi người trú ngụ, nơi diễn sở hữu chủ yếu người, chổ nghỉ ngơi để tái tạo sức lao động, nơi đồn tụ gia đình Đối với người Việt nam, nhà nơi gắn bó tình cảm gia đình gần gũi thiêng liêng, gắn với đặc trưng văn hoá Việt nam, xuất phát từ quan niệm “an cư lạc nghiệp”, nhu cầu nhà vấn đề xúc tầng lớp dân cư từ đô thị đến nông thôn đặc biệt nhu cầu cải thiện chổ cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện sách xã hội Trong điều kiện nước ta với dân số 85 triệu người, diện tích đất hạn chế, điều kiện tự nhiên đa dạng, kinh tế chưa phát triển, thu nhập người dân cịn thấp việc giải tốt vấn đề nhà tiền đề quan trọng góp phần trực tiếp nâng cao mức sống nhân dân, tạo điều kiện để thực công xố đói giảm nghèo, bước phát triển vững hai khu vực đô thị nông thôn theo hướng Chủ nghĩa xã hội Mặc khác ý nghĩa mặt kinh tế: đất nước ta đường hội nhập với kinh tế quốc tế, để làm tốt cơng tác hồ nhập, đẩy mạnh sản xuất địi hỏi phải có cơng trình nhà xưởng, trụ sở tốt phục vụ cho sản xuất Do đó, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đời để giải vấn đề khó khăn Kinh doanh bất động sản ngành ý cao doanh nghiệp nước, lĩnh vực kinh doanh chiếm tỷ lệ đầu tư cao vào nước Đặc biệt với đời Luật kinh doanh bất động sản làm tiền đề quan trọng cho loại hình kinh doanh Xét thấy tầm quan trọng hình thức kinh doanh kinh tế nước ta để giúp cho tổ chức, cá nhân tiếp cận vận dụng tốt hoạt động kinh doanh qua giúp cho sư quản lý quan có thẩm quyền làm tốt chức để đưa loại hình kinh doanh tiến xa có hiệu nên em thực đề tài “Kinh doanh bất động sản Việt Nam- thực tiễn hướng hoàn thiện pháp luật” GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -8- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Phạm vi nghiên cứu:Kinh doanh bất động sản vấn đề mẽ chúng ta, để tổ chức, cá nhân tiếp cận thực điều khó khăn.Bởi thực làm tốt phải nắm rõ cách thức am hiểu Luật, để giúp cho cá nhân thông thường hiểu tiếp cận quy định luật dễ Do yêu cầu đề tài luận văn khuôn khổ thời gian cho phép nên người viết tập trung vào nghiên cứu quy định hành pháp luật kinh doanh bất động sản, ưu nhược điểm việc áp dụng quy định vào thực tế, từ rút nhận định, giải pháp cho pháp luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Những quy định pháp luật kinh doanh bất động sản xây dựng Tuy nhiên, vấn đề áp dụng vào đời sống thực tế nhiều bất cập Mặc dù tổ chức, cá nhân hiểu luật việc thực cịn gặp nhiều khó khăn Kinh doanh bất động sản gặp nhiều vấn đề bàn cãi Vậy làm để giải cách hữu hiệu vấn đề kinh doanh bất động sản tương lai vấn đề không đơn giản Chính lẽ mà người nghiên cứu nhận thấy phải sâu vào nghiên cứu sách pháp luật để làm rõ kinh doanh bất động sản nay, tìm ưu nhược điểm việc áp dụng vào thực tiến công tác quản lý xử lý sở vạch hướng cụ thể, đề xuất giải pháp Phương pháp nghiên cứu: Trong luận văn người viết tập trung vào phương pháp: -Dùng phương pháp lịch sử để đánh giá vấn đề -Sử dụng phương pháp phân tích luật viết, phương pháp tổng hợp, so sánh kết hợp lý luận với thực tiễn; -Bên cạnh sâu tìm hiểu trạng kinh doanh bất động sản thông qua việc thu thập tài liệu, thông tin nghiên cứu sẵn tìm hiểu tình hình thực tế để nhìn nhận vấn đề Cùng số phương pháp khác mà người viết vận dụng để hoàn thành luận văn Cơ cấu luận văn: Luận văn gồm có ba chương: Chương1:Khái quát chung thị trường bất động sản luật kinh doanh bất động sản Chương 2:Kinh doanh bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản Việt Nam GVHD: Dương Kim Thế Nguyên -9- SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Chương 3:Thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam hướng hồn thiện pháp luật sách có liên quan GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 10 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ hội nước quốc tế đột biến lớn, khó có bùng nổ đổ đáng kể thị trường vàng Việt Nam bắt nguồn từ nhân tố nước Trong đó, thị trường chứng khốn thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian trước mắt, tính quốc tế giá chưa cao, chịu ảnh hưởng nhiều từ nhân tố phi thị trường nước với nhiều tính đột biến khó tiên liệu Vì vậy, việc toán vàng kinh doanh thị trường bất động sản khơng cịn mang tính chặt chẽ trước Mối tương quan trực tiếp liên thông truyền thống thị trường này, giá cả, mờ nhạt dần Tóm lại, tổng thể trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện với hoàn thiện thể chế thị trường Việt Nam Tiềm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam gắn liền với dồi nguồn quỹ đất cơng chưa giao, khó giao, đất xen kẽ, cần thu hồi để đưa vào thị trường bất động sản Tiềm phát triển thị trưởng bất động sản liên quan đến việc nâng cao hệ số sử dụng đất sở tăng suất, tận dụng không gian, phát triển kết cấu hạ tầng đẩy nhanh q trình thị hóa Ngồi tiềm phát triển thị trường bất động sản liên quan đến hồn thịên sách khuyến khích góp quyền sử dụng đất để phát triển quỹ bất động sản cho thuê trực tiếp phục vụ phát triển sản xuất-kinh doanh người sở hữu Đặc biệt, triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ tăng nhanh chóng nhu cầu khả toán người dân mua- bán bất động sản q trình thị hoá, cải thiện thu nhập yêu cầu nâng cao chất lượng sống.Về dài hạn với tích luỹ kinh nghiệm ứng xử quan Nhà nước, nhà đầu tư nhân dân thị trường nhà đất, thị trường bất động sản Việt Nam ngày mở rộng, cân đối, đồng có tổ chức hơn, mang tính thị trường cao hơn, phát triển lành mạnh hơn, kết cấu chặt chẽ với thị trường khác phát triển đồng thị trường hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nước ta, người thận trọng tiếp tục lựa chọn thị trường bất động sản sân chơi quen thuộc cách thức đầu tư an tồn thản CHÍNH SÁCH CĨ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.Chính sách pháp luật đất đai thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản Luật đất đai Việt Nam Quốc hội thông qua vào năm đầu 1987, Nhà nước ban hành Luật đât đai 1993 sửa đổi, bổ sung năm GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 97 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ 1998 năm 2001 đạo luật quan trọng thể đường lối đổi Đảng Nhà nước ta Tổng kết 10 năm thực Luật đất đai từ năm 1993, rút ưu nhược điểm sách quản lý đất đai đặt nhiệm vụ phải tiếp tục sửa đổi bổ sung hoàn thịên để phù hợp với u cầu cơng nghiệp hố phát triển đất nước, Luật đất đai năm 2003 đời 2.1.1Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Kinh tế Việt Nam sau 20 năm đổi hội nhập chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước Việt Nam quản lý hoạt động kinh tế cơng cụ pháp lý, kế hoạch sách Trong việc quản lý bất động sản, đặc biệt quản lý đất đai, công tác quy hoạch công cụ quan trọng góp phần bảo đảm phát triển tăng giá trị bất động sản Quy hoạch sử dụng đất xác định sách quản lý đất đai có tầm quan trọng đặc biệt 2.1.2Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đăng ký đất đai nội dung bảo đảm quyền người sử dụng, thực văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.Mặt khác, thông qua đăng ký giúp Nhà nước quản lý đất đai đến người sử dụng đất Trong luật đất đai năm 1987 nội dung chưa quy định cụ thể, chưa thể rõ quyền người sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 quy định rõ ràng bổ sung quyền cho người sử dụng đất Đây điểm Luật đất đai năm 2003 so với luật khác trước Sở dĩ quy định Luật xác định rõ quan hệ sở hữu đất đai sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, quy định luật quy định rõ vai trò, quyền hạn Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu quyền hạn người sử dụng đất 1.1.3 Thông tin đất đai Điều 67 Nghị định số 181/2004 CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật đất đai quy định “thông tin đất đai bao gồm thông tin đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tình trạng thực quyền người sử dụng đất cung cấp cơng khai cho người có u cầu” Thơng tin đất đai nhằm thể tính minh bạch trình quản lý sử dụng đất đai Luật đất đai năm 2003 quy định thời hạn không 30 ngày làm việc, kể từ ngày quan Nhà nước có thẩm quyền định xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố công khai Việc công bố công khai trụ sở UBND quan quản lý đất đai thực suốt thời gian kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 98 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Qua việc thực sách pháp luật đất đai đem lại số mặt sau đối vơi đầu tư kinh doanh bất động sản: Quy định pháp luật đất đai góp phần thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản giữ vai trò quan trọng.Việt Nam q trình đổi sách tài đất đai nhằm điều chỉnh hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản phù hợp với lộ trình đổi sách pháp luật đất đai, góp phần cải thiện mơi trường đầu tư khai thác cao nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển Tất quyền nghĩa vụ doanh nghiệp quy định cụ thể, rõ ràng, minh bạch theo tinh thần thơng thống Tuy nhiên, quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê,thế chấp, góp vốn liên doanh, bảo lãnh, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi thu hút quan tâm chủ yếu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản Theo số liệu điều tra tình hình vốn kết sản xuất, kinh doanh hộ kinh doanh bất động sản qua năm 2000 đến 2004 cho thấy: Tổng số vốn đầu tư kinh doanh bất động sản tăng qua năm; năm 2000 4.905 triệu đồng, năm 2002 tăng lên 6.819 triệu đồng, năm 2003 tăng mạnh 28.433 triệu đồng, nhiên đến năm 2004 số giảm xuống là23.093 triệu đồng, số vốn chủ yếu đê đầu tư vào xây dựng bất động sản Điều chứng minh sách đất đai có tác động lớn vào đầu tư bất động sản nên phân tán phần nguồn vốn nhàn rỗi dân cư đầu tư vào lĩnh vực khác đồng thời hạn chế tình trạng đầu đất thời gian qua.1 Mặc dù pháp luật quy định rõ trình tự thủ tục lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất đai triển khai dự án đàu tư thực tế triển khai chưa nghiêm, nên nhà đầu tư nhiều thời gian để có quyền sử dụng đất Kết điều tra doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản , không kinh doanh bất động sản , tư vấn môi giới bất động sản , tổ chức tín dụng chung nhận định thủ tục đất đai nhiều phức tạp, điều khó khăn cho hoạt động kinh doanh bất động sản Hơn nữa, nguyên nhân hạn chế đầu tư vào đât đai thiếu hiểu biết sách đất đai Ngưịi sử dụng đất thực khơng biết khơng có nhiều điều kiện để biết, tìm hiểu quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Vì họ thơng thường khơng chủ động có kế hoạch đầu tư, sử dụng đất đai Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 192 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 99 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Công tác quản lý Nhà nước đất đai dựa tảng hệ thống pháp luật đất đai ngày hoàn thiện rõ rệt Tuy nhiên, đến hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý đất đai theo quy hoạch kế hoạch chưa trở thành ý thức quan người quản lý 2.2.Chính sách xây dựng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản Nội dung sách thơng qua Nghị định :NĐ 42.CP NĐ số 52/1999/NĐ-CP, 12/2000/NĐ-CP 7/2003/NĐ-CP Luật xây dựng 2003 thông qua Luật văn luật Nhà nước góp phần tạo điều kiện ngày tốt vào việc thu hút đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Ngồi ra, Nhà nước cịn quy định liên quan đến đầu tư xây dựng bất động sản cóvốn đầu tư nước ngồi Việt Nam; sách ưu đãi đầu tư xây dựng dự án nhà 2.1.2 Tác động sách lĩnh vực đầu tư bất động sản Vai trị cơng tác quy hoạch xây dựng lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản bình diện vĩ mô Phần lớn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trí cho cơng tác quy hoạch có ảnh hưởng quan trọng quan trọng tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.Điều cho thấy hầu hết doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nhận thức vai trò quan trọng ảnh hưởng yếu tố quy hoạch hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Mặt khác sách thuế lệ phí xây dựng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản Ngoài lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản cịn chịu ảnh hưởng cơng tác thiết kế đô thị: Kết điều tra cho thấy có tới 92,1% ý kiến trả lời cho cơng tác thiết kế thị có ảnh hưởng tới lĩnh vực đầu tư bất động sản, nhận định hồn tồn phù hợp với logic thiết kế thị có mối quan hệ mật thiết với cơng tác quy hoạch xây dựng.1 Quy địnhphân cấp phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết: Kết điều tra cho thấy, đa số trường hợp vấn cho nội dung phân cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tương đối hợp lý.Mặt khác kết điều tra cho thấy ý kiến phản ánh doanh nghiệp nội dung lập, thẩm định dự án đầu tư, khảo sát thi công xây dựng cơng trình, lựa chọn nhà thầu hợp đồng xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng công trình yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hoạt Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 256+257+258 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 100 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ động đầu tư kinh doanh bất động sản Cụ thể 75% ý kiến cho quy định dự án đầu tư xây dựng cơng trình vấn đề quan trọng trình đầu tư: 76,3% ý kiến cho công tác khảo sát thiết kế có ảnh hưởng tới q trình đầu tư, 83,4% trí cho chất lượng xây dựng cơng trình có ảnh hưởng tới đầu tư kinh doanh bất động sản.1 Thuế lệ phí xây dựng: kết điều tra cho thấy có 55% ý kiến trả lời vấn cho thuế lệ phí xây dựng có ảnh hưởng đáng kể tới lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản 2.3 Chính sách tín dụng thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản 2.3.1 Tín dụng ngân hàng hoạt động kinh doanh bất động sản Theo quy định Luật tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng khơng trực tiếp kinh doanh bất động sản, việc cho vay kinh doanh bất động sản ngày mở rộng nhu cầu vốn như: Xây dựng đường sá, cơng trình giao thơng, khai thác tài nguyên lòng đất; Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; Xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị;Xây dựng khu thương mại, siêu thị, chợ thành phố, thị xã; Xây dựng nhà để bán, cho thuê; Xây dựng nhà xưởng, kết cấu hạ tầng dự án đầu tư sản xuất kinh doanh 2.3.1.1Cơ chế xử lý cho vay kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng Hiện nay, tổ chức tín dụng thực chế cho vay kinh doanh bất động sản phù hợp với quy chế cho vay ban hành định số 1627/2001/QĐ-NH NN ngày 31/12/2001 định số 127/2005/QĐ-NH NN số 783/2005 Theo đó, số tổ chức tín dụng ban hành riêng quy định nội chế cho vay kinh doanh bất động sản tuân theo quy định hành chế cho vay ngân hàng Nhà nước Một số quy định cụ thể tổ chức tín dụng thực chế cho vay gồm: -Điều kiện vay vốn: Một số tổ chức tín dụng yêu cầu khách hàng có phần vốn tự có tham gia vào phương án vay vốn, mức vốn tự có tham gia tối thiểu vào dự án từ 0-20% cho vay trung dài hạn Riêng ngân hàng công thương Việt Nam hành quy định, khách hàng vay phải bảo đảm có 50% vốn tự có tham gia vào dự án, phương án đầu tư.1 -Mức cho vay: Các tổ chức tín dụng đưa vào giá trị tài sản bảo đảm nhu cầu vốn vay để xem xét, định mức cho vay cho phù hợp Mức cho vay 40-100% giá Lê Xuân Bá- Trần Kim Chung- Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS NXB trị quốc gia Hà Nội trang 277+278 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 101 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ trị tài sản bảo đảm không vượt 70-75% tổng nhu cầu vốn đầu tư phương án/ dự án vay vốn1 -Kỹ thuật thẩm định khoản vay: Các tổ chức tín dụng dựa sở phân tích định lượng định tính xem xét khoản vay ngồi tổ chức tín dụng thực kiểm tra, giám sát vốn vay trước, sau cho vay khoản vay Các tổ chức tín dụng áp dụng chế lãi suất thoả thuận linh hoạt dựa mức xếp hạng tín dụng hồ sơ vay khách hàng; tổ chức tín dụng chế lãi suất cố định khách hàng vay có thời hạn 12 tháng chế lãi suất thả thời hạn vay 12 tháng.1 2.3.1.2.Cơ chế chấp bất động sản Cơ chế chấp tổ chức tín dụng ngân hàng thực chủ yếu dựa vào Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật dân Trong quy định tài sản chấp bao gồm: giá trị quyền sử dụng đất, nhà cửa cơng trình, tài sản khác gắn liền với đất Tài sản chấp, bão lãnh vay vốn tổ chức tín dụng phải có đầy đủ điều kiện thuộc quyền sở hữu khách hàng, phép giao dịch khơng có tranh chấp 2.3.2 Hiện trạng cho vay vốn tổ chức tín dụng kinh doanh bất động sản Hệ thống tổ chức tín dụng có chuyển biến sâu sắc mơ hình tổ chức hoạt động để phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội Dư nợ cho vay nhu cầu kinh doanh bất động sản đến cuối năm 2004 chiếm khoảng 18% tổng dư nợ, góp phần tăng cung, ổn định thị trường bất động sản Vốn cho vay xây dựng nhà tăng nhanh, dư nợ cho vay cuối năm 2004 gắp 4,8 lần so với cuối năm 1998 Vốn cho vay xây dựng kết cấu hạ tầng, cao ốc, nhà xưởng thuê tăng năm gần Đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, vốn tự có tham gia cịn ít, thơng thường số vốn cho vay huy động khác chiếm 70% tổng số vốn đầu tư cho vay xây dựng Hiệu cho vay: Việc cho vay vốn tổ chức tín dụng thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương, hiệu kinh tế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản địa bàn.Tín dụng bất động sản yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển cầu nối người sản xuất, xây dựng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất góp phần phát triển kinh tế hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh thuận lợi sách tín dụng ngân hàng cịn khó khăn, vướng mắc cho vay kinh doanh bất động sản: Khả đáp ứng nguồn vốn vay tổ chức tín dụng kinh doanh bất động sản nhiều hạn chế nhu cầu vay chủ yếu dùng vốn trung dài hạn Trong nguồn vốn trung dài hạn GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 102 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ chiếm khoảng 30-35% tổng nguồn vốn huy động Các tổ chức tín dụng chủ yếu cân đối nguồn vốn ngắn hạn vay kinh doanh bất động sản Như dẫn đến viẹc tổ chức tín dụng khơng đáp ứng nhu cầu vay dài hạn khách hàng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Mặt khác chế sách: Hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động đặc thù, bất động sản thường gắn liền với quyền sử dụng đất Nhà nước chưa có quy định phù hợp với thực tế nên gây khó khăn cho đối tượng tham gia như: xác định giao dịch bất động sản cho vay, giải ngân Hơn rủi ro lớn cho vay bất động sản biến động giá thị trường dẫn đến hiệu dự án bị ảnh hưởng lớn khó khăn chấp bất động sản pháp luật đất đai, liên quan đến bất động sản chưa đồng bộ, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chưa thống nhất, chưa rõ ràng gây khó khăn cho việc chấp 2.4 Chính sách tài Nhà nước ban hành số sách như: Chính sách giá đất qua việc ban hành NĐ 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Đây Nghị định quan trọng quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất hướng dẫn định giá loại đất Ngồi ra,Chính phủ ban hành sách thu tiền sư dụng đất Được quy định Nghị định số198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 Bọ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định này.Ở Nghị định 198 quy định việc thu tiền sử dụng đất trường hợp khi: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Bên cạnh đó, Nhà nước đưa sách tiền thuê đất: Các sách tiền thuê đất quy định cho hai đối tượng tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất hình thức đầu tư nước Việt Nạm Nhà nước đưa số sách sau: Chính sách bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất: Chính sách thông qua Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03-122004 Chính phủ bồi thường hỗ trợ tài định cư Nhà nước thu hồi đất; Chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất; sách thuế nhà, đất sách phí lệ phí GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 103 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Bên cạnh sách vĩ mơ nêu trên, Nhà nước cịn có số quy định mang tính chất vi mơ đối tượng tham gia thị trường bất động sản Để hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, Chính phủ ban hành Nghị định số ngày 5/10/01 ưu đãi xây dựng nhà để bán cho thuê Theo đó, chủ đầu tư dự án doanh nghiệp nước hưởng ưu đãi tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế suất thu nhập doanh nghiệp Cụ thể, chủ dầu tư dự án miễn tiền sử dụng đất diện tích xây nhà chung cư cao tầng, giảm 50% tiền sử dụng đất xây dựng nhà nhà chung cư, cao tầng phạm vi dự án; miễn tiền sử dụng đất xây dựng loại nhà ở, dự án thuộc địa bàn kinh tế- xã hội khó khăn đặc biệt khó khăn Tình hình triển khai thực sách tài bất động sản doanh nghiệp: Các doanh nghiệp có hướng phát triển, kinh doanh lành mạnh có hiệu quả, góp phần thu hút vốn dầu tư cách tập trung, có trọng điểm để xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng, đầu tư vào lĩnh vực Nhà nước khuyến khích đầu tư Với mục đích đưa sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cao tầng, kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê đến với người cần hưởng- người mua nhà chung cư, người thuê kết cấu hạ tầng tạo sân chơi bình đẳng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, với việc chuyển từ thuế chuyển quyền sử dụng đất trước đây( doanh nghiệp không kinh doanh bất động sản) song thuế thu nhập doanh nghiệp tạo cạnh tranh lành mạnh doanh nghiệp kinh doanh khơng kinh doanh bất động sản HƯỚNG HỒN THIỆN PHÁP LUẬT 3.1.Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản Từ thực tiễn hạn chế phân tích trên, để hoạt động kinh doanh bất động sản tốt ta đưa số giải pháp sau: Giải pháp trước mắt: -Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ: Bộ Xây dựng đề nghị điều chỉnh bổ sung pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế Bất động sản) theo hướng điều tiết hộ gia đình, cá nhân Trường hợp tài sản nhà đất đưa vào kinh doanh nộp thuế kinh doanh thuế thu nhập bất động sản khơng bị đánh thuế luỹ tiến Giảm mức thuế chuyển nhượng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Ngược lại, để hạn chế đầu mua bán lại gây lộn xộn thị trường, cần đánh thuế với thuế suất cao trường hợp bán nhà GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 104 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ đất vòng năm kể từ mua.Thuế suất tính kinh doanh bất động sản với thuế suất 25-28% chênh lệch giá mua bán -Phát triển nhà có quy mô, chất lượng giá phù hợp Quỹ đất để phat triển nhà cho thuê nhà xã hội phải triển khai chuẩn bị từ quy hoạch phát triển thị Ngồi quy định 20% quỹ đất quy hoạch phát triển đô thị, phải đảm bảo quỹ đất để xây dựng nhà cho thuê nhà xã hội chiếm tỷ lệ 10% tổng diện tích đất phát triển thị Để khuyến khích có nhiều hộ diện trung bình thấp phù hợp đa số nhu cầu thị trường nay.Bộ Xây dựng kiến nghị cần nghiên cứu điều tiết thông qua sắc thuế (chuyển nhượng, thu nhập ) hộ có diện tích lớn -Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư Điều chỉnh, bổ sung sách giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án -Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường Quy định rõ thời gian địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Thực nghiêm quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà chuyển quyền sử dụng đất dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thông tin mua bán Hàng hoá tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không bán công khai qua sàn giao dịch chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu -Cho vay tín dụng người thực có nhu cầu Chỉ nên hạn chế người vay để mua bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trường, cịn người có nhu cầu nhà thực cần cho vay đê cải thiện nhà -Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm Theo dân trí- giải pháp bình ổn TTBĐS Báo điện tử 26/03/2008 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 105 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm trường hợp vi phạm Luật kinh doanh bất động sản Đôn đốc triển khai dự án, kiên thu hồi đất mà người mua đầu găm giữ khơng xây dựng chờ lên giá để chuyển nhượng Ngồi giải pháp trước mắt Luật cần có biện pháp sau: Cần mở rộng đối tượng tham gia giao dịch thị trường kinh doanh bất động sản.Theo pháp luật hành có hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao đất tổ chức kinh tế nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngồi pháp luật cịn quy định tổ chức kinh tế nước có quyền chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê người nhận tài sản nhà nước tiếp tục cho thuê với quy định pháp luật vậy, nay, số đối tượng không tham gia giao dịch mua bán , chuyển nhượng bất động sản quyền sử dụng đất: Cơ quan Nhà nước, đơn vị nghiệp, tổ chưc trị, tổ chức hoạt động đời sống xã hội; Tổ chức, cá nhân nước ngoài.3 Ngoài cần giảm bớt hạn chế điều kiện để tham gia giao dịch bất động sản.: Theo quy định pháp luật hành, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, tính đến cuối năm 2000, cịn có 95% đất chưa có cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơng thể giao dịch thức Trong đó, áp dụng nhiều biện pháp tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm trung bình cấp 1% Bên cạnh đó, luật pháp cịn quy định điều kiện cụ thể chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Những quy định hạn hẹp, chưa phù hợp với chất quan hệ thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế- xã hội nước ta làm thu hẹp đối tượng tham gia giao dịch thị trường Chính vậy, luật pháp bất động sản cần sửa đổi bổ sung sau: -Cho phép tổ chức, cá nhân quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất UBND xã, phường xác nhận đất sử dụng khơng có tranh chấp.Nếu hoạt động kinh doanh bất động sản mở rộng tạo PGS-TS Thái Bá Cẩn- Thạc sỹ Trần Nguyên Nam TTBĐS NXB Tài 2006 GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 106 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ nhiều điều kiện cho nhiều người tham gia giao dịch lĩnh vực kinh doanh bất động sản Mặt khác cần hồn thiện sách giá đất: Cơ chế quản lý Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động thị trường bất động sản đến hoạt động kinh doanh loại hình này, nhiên, thời gian qua, chế nhiều bất cập, khơng khuyến khích phát triển kinh doanh bất động sản nói riêng thị trường bất động sản nói chung Việc tồn taị hệ thống hai giá đất nhà (giá Nhà nước, giá thị trường) với khác biệt thực tế từ 2-4 lần làm nảy sinh nhiều tiêu cực, vận dụng tuỳ ý quan có thẩm quyền trì chế “xincho” giao dịch đất đai, kiềm hãm việc mua bán lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước; tạo nhu cầu nhà, đất; tạo điều kiện để quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện tích đất, trụ sở chưa sử dụng thành nhà ở, đất ở, cho thuê trái phép nhằm kiếm lợi riêng Để đổi công tác quản lý Nhà nước giá theo hướng khuyến khích phát triển thị trường bất động sản nâng cao hiệu quản lý nhà nước bất động sản, chế quản lý giá cần đổi mơi như: Khung giá bất động sản Nhà nước ban hành áp dụng phạm vi giao dịch Nhà nước với tổ chức cá nhân việc giao, bán, khoán cho thuê bất động sản, bồi thường hỗ trợ giả phóng mặt Bãi bỏ quy định bắt buộc bên Nhà nước tham gia giao dịch thị trường bất động sản phải tuân thủ khung giá qui định Nhà nước Một phương hướng hoàn thiện pháp luật để tạo điều kiện tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản là: Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trị quan trọng hoạt động thị trường bất động sản Các doanh nghiệp chủ thể chủ yếu tạo hàng hoá bất động sản cho thị trường, cung ứng dịch vụ tư vấn, môi giới đối tượng tham gia giao dịch bất động sản Hiện nay, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước ta nhiều hạn chế: thiếu bình đẳng thành phần kinh tế, hoạt động tự phát nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước, thiếu số loại hình doanh nghiệp Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có số giải pháp sau: -Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc thành phần kinh tê bình đẳng việc thành lập doanh nghiệp, ưu đãi vốn, giao đất, cho thuê đất, sách hỗ trợ Nhà nước giãm, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật, công nghệ đào tạo chuyên gia, lao động ; GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 107 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ - Tất doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định thống pháp luật, không phân biệt thành phần kinh tế Đối với tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước cần có hạn chế phát triển, tiến tới bước giảm loại bỏ, đồng thời, thành lập tổ chức tư vấn cho giao dịch bất động sản, tư vấn thông tin pháp luật, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn giá cả, tư vấn hợp đồng giao dịch; -Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất: doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng để xây dựng cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dân dụng tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp quản lý tất vùng đất Nhà nước quản lý chưa giao cho sư dụng Ngoài doanh nghiệp thực thu hồi đất thực đền bù theo định quan Nhà nước sau giao lại cho dự án 3.2.Hồn thiện sách thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản Giải pháp chung: Tiếp tục xây dựng hồn thiện hệ thống sách liên quan đến kinh doanh bất động sản Trong thời gian tới cần ban hành văn luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, trước mắt có Luật kinh doanh bất động sản, cần ban hành văn luật: văn pháp lý tham gia tổ chức tín dụng, ngân hàng vào việc kinh doanh bất động sản, đầu tư vào thị trường bất động sản; văn pháp lý tham gia chủ thể tài vào đầu tư bất động sản Cần hoàn thiện hệ thống quan quản lý Nhà nước lĩnh vực đầu tư vào kinh doanh bất động sản: Nhà nước xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức hoạt động có liên quan đến hoạt động có liên quan đến phận cấu thành bên bất động sản, đầu tư bất động sản, cho quan hệ thống bốn cấp Nhà nước phải chịu trách nhiệm nội dung theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Theo đó, khơng có nội dung liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản đầu tư vào thị trường bất động sản mà không quan chịu trách nhiệm (chẳng hạn, thị trường q nóng đóng băng phải có quan chịu trách nhiệm chính) Hồn thiện nhóm sách đất đai: Trước hết sách quy hoạch cần kết nối quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển ngành phát triển đô thị tổng thể Việc công khai quy hoạch nội dung quan trọng sách đất đai Nếu khả làm quy hoạch có hạn, phải th chun GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 108 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ gia nước ngồi, khơng nên sử dụng quy hoạch chất lượng gây tổn hại lớn cho kinh tế Nhóm sách xây dựng: Chính sách xây dựng để thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tập trung vào sách liên quan đến đầu tư phát triển dự án, sách phát triển nhà sách nhà cho người có thu nhập thấp Dự án nhà cơng trình xây dựng phải hình thành sở tảng quy hoạch phát triển đô thị Để thu hút nguồn đầu tư từ nguồn ( nhà đầu tư, chiến lược, nhà đầu tư phát triển nhà đầu tư tiềm năng) cần phân lớp cấp độ phát triển dự án Đối với nhà đầu tư, cần có sách phù hợp đê trao cho họ dự án tương hợp với khả Chính sách xây dựng cần phối hợp đựơc nhà đầu tư để tạo quỹ bất động sản cho xã hội, đồng thời đảm bảo tính tổng thể q trình phát triển bất động sản xã hội với lộ trình phù hợp tránh lảng phí Nhóm sách tín dụng: Trong điều kiện với trình độ phát triển thị trường bất động sản, sách tín dụng, ngân hàng kinh doanh bất động sản trở nên quan trọng Hàng loạt biện pháp để tín dụng tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần quan tâm -Thứ nhất, điều chỉnh cấu tín dụng, ban hành chế chấp bất động sản; minh bạch đơn giản hố quy trình vay đầu tư bất động sản; nâng cấp trình độ cập nhật thơng tin bất động sản thơng tin tín dụng bất động sản -Thứ hai, mở rộng kênh thu hút tín dụng từ nguồn nước tổ chức tài chính, ngân hàng quốc tế để tăng cường tín dụng cho thị trường bất động sản -Thứ ba, đơng hố giải pháp huy động từ thị trường nước sở đảm bảo an toàn hiệu tín dụng đồng thời với tăng cường đảm bảo hệ thống, chống rủi ro hệ thống -Thứ tư, tăng cường số lượng chất lượng đội ngũ cán bộ, nhân viên làm nhiệm vụ kiểm soát nội hoạt động tín dụng; đổi phương thức kiểm sốt tín dụng theo hướng quản lý tập trung, giám sát chặt chẽ xử lý kịp thời rủi ro Tăng cường kiểm soát cho vay dự án kinh doanh nhà ở, dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu đô thị khu công nghiệp, đảm bảo tỷ lệ thích hợp dư nợ cho vay dự án này, khoản cho vay có nhận chấp bất động sản.Mở rộng tín dụng trung dài hạn mức thích hợp, đảm bảo cân đối thời hạn nguồn vốn huy động Nhóm sách tài chính: GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 109 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ Chính sách chủ thể tài chính, quỹ đầu tư, dầu tư gián tiếp cho hoạt động kinh doanh bất động sản bước phát triển cao thị trường bất động sản, cần xem xét nghiêng cứu ban hành để hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản Cần triển khai nhiều sách, cơng cụ tổ chức đầu tư tài cho thị trường bất động sản, nhằm: bảo đảm tài cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản thông qua trái phiếu, quỹ cho vay, bảo đảm uỷ thác bảo đảm đàm phán chấp; đẩy mạnh phát triển quan, định chế tài trung gian cho hoạt động kinh doanh bất động sản; tăng cường định chế dịch vụ tài trung gian cho hoạt động kinh doanh; hoàn thiện sách đồng hành với việc hính thành cơng cụ tổ chức Nhà nước cần ban hành làm tốt hưỡng sách đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản thực có hiệu ngày hồn thiện giao dịch lĩnh vực bất động sản Qua đó, pháp luật kinh doanh doanh bất động sản hoàn thiện phục vụ tốt cho nhu cầu giao dịch lĩnh vực phức tạp này- kinh doanh bất động sản GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 110 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư Luận văn tốt nghiệp Khoa Luật- Đại học Cần Thơ KẾT BÀI Kinh doanh bất động sản nước ta có sơi động trở lại vài năm gần đây, nhu cầu nhà cần có sở hạ tầng để đáp ứng cho sản xuất, hoạt động kinh doanh bất động sản bùng lên dội sau thời gian đóng băng làm cho nhà kinh doanh tưởng chừng rơi vào tình trạng bế tắc Hơn với ban hành Luật kinh doanh bất động sản bước ngoặc quan trọng báo hiệu tốt cho hoạt động kinh doanh bất động sản.Nhưng mà kinh doanh bất động sản nước ta thật bình ổn theo hướng mà Luật quy định, lẽ cịn bất ổn thị trường bất động sản, giá lên xuống thất thường, nạn đầu giao dịch ngầm diễn thực tế, cần có giải pháp thật hữu hiệu từ phía Nhà nước để đưa ngành kinh doanh hoạt động hướng, mục đích Từ phân tích tình hình thực tiễn, hướng hoàn thiện pháp luật nêu ba chương phần giúp cho cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch hiểu biết tốt mong họ vận dụng có hiệu , pháp luật quy định, có đưa kinh doanh bất động sản nước ta ngày tiến xa hơn, vận hành có hiệu góp phần đẩy mạnh kinh tế nói chung , lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng Qua tạo đà vũng cho hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam Trong trình phân tích tìm hiểu đề tài kiến thức cịn hạn chế, mặc khác quy định Luật loại hình kinh doanh bất động sản cịn chưa nhiều đó, khơng tránh khỏi sơ suất mong đóng góp ý kiến thầy Luật văn hoàn thiện Chân thành cám ơn GVHD: Dương Kim Thế Nguyên - 111 - SVTH: Tô Thị Hoa Lư ... bất động sản đưa vào kinh doanh Xuất phát từ đặc điểm hàng hoá bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản quy định cụ thể loại bất động sản đưa vào kinh doanh điều kiện bất động sản đưa vào kinh. .. kinh doanh ta tìm hiểu số quy định Luật kinh doanh bất động sản 1.1 Một số quy định kinh doanh bất động sản 1.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản Điều Luật kinh doanh bất động. .. LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 32 1 .KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 32 1.1.Một số quy định kinh doanh bất động sản 32 1.1.1.Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động