Tr-ờng đại học ngoại th-ơng hà nội Khoa kinh tế kinh doanh quốc tế Chuyên ngành kinh tế đối ngoại ********* o0o ******** khoá luận tốt nghiệp Đề tài: Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam: thực trạng triển vọng giai đoạn héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ SV thùc hiÖn : Ngun ThÞ Hun Trang Líp : Anh Khãa : K42 A GV h-ớng dẫn : THS Phạm Thu H-ơng hà nội, tháng 11 / 2007 Nguyn Th Huyn Trang Anh1-K42A-KT&KDQT LỜI NÓI ĐẦU Sự cần thiết đề tài Đối với nước phát triển, nhu cầu vốn để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế thu hẹp dần khoảng cách với nước tiên tiến giới cao Trong năm gần đây, xu hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước (FDI) trở thành xu hướng tất yếu ngày giữ vai trò quan trọng quốc gia giới Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng ta khẳng định việc thu hút FDI chủ trương quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế tạo nên sức mạnh tổng hợp phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trong bối cảnh kinh tế nước ta nay, với phát triển lĩnh vực kinh doanh truyền thống, thị trường Bất động sản (BĐS) có bước tiến triển vượt bậc, đóng góp phần không nhỏ vào việc đẩy mạnh kinh tế - xã hội đất nước tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế Hơn nữa, thị trường BĐS Việt Nam dần trở thành thị trường hấp dẫn nhà đầu tư nước ngồi Trong vịng vài năm trở lại đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực tăng mạnh mẽ, BĐS Việt Nam trở thành điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư Hoạt động thúc đẩy mạnh mẽ cải cách tiến hệ thống luật pháp quy định nhà nước phủ ban hành Tuy nhiên bên cạnh đó, cịn nhiều bất cập, khó khăn thách thức Nhằm phát huy lợi quốc gia, đồng thời loại bỏ khó khăn tồn tại, việc nghiên cứu hoạt động dòng vốn FDI vào BĐS Việt Nam giai đoạn cần thiết Nhận thức tầm quan trọng vấn đề trên, em mạnh dạn chọn đề tài “ Thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam: thực trạng triển vọng giai đoạn hội Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT nhập kinh tế quốc tế ” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Khóa luận nhằm mục đích tìm hiểu tình hình hoạt động chung nguồn vốn FDI Việt Nam đưa tranh tổng quát thực trạng hoạt động thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS, tìm điểm thuận lợi, khó khăn triển vọng phát triển, để từ đưa giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động thu hút FDI vào BĐS giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Đối tƣợng nghiên cứu Với mục đích trên, đối tượng nghiên cứu khóa luận hoạt động đầu tư công ty, tổ chức nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Phạm vi nghiên cứu FDI phép hoạt động Việt Nam từ cuối năm 1980 nhà nước ta thức mở cửa kinh tế, nhiên hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS diễn sôi năm đầu kỉ 21 Trong khóa luận này, số liệu nghiên cứu tập trung chủ yếu vào hoạt động FDI diễn Việt Nam từ năm 2001 đến Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập - thống kê - phân tích số liệu: từ nguồn thơng tin khác nhau, số liệu hoạt động đầu tư nhà đầu tư nước vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thu thập, sau liệt kê tổng hợp để đưa xu hướng vận động chung dòng vốn đầu tư Phương pháp so sánh: phương pháp so sánh thực cách lấy tiêu hai hay nhiều đối tượng khác đem đối chiếu, nhận xét Khóa luận áp dụng phương pháp nghiên cứu nhằm mục đích tìm Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT khu vực thu hút FDI vào BĐS nhiều Việt Nam, hay xác định giai đoạn dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS lớn nhất… Bố cục khóa luận Ngồi phần mở đầu kết luận, nội dung khóa luận trình bày ba chương: Chương 1: Cơ sở khoa học đầu tư trực tiếp nước thu hút đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Chương 3: Triển vọng giải pháp tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Do thời gian nguồn tài liệu bị hạn chế, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em xin chân thành cảm ơn góp ý thầy giáo bạn quan tâm tới vấn đề Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới ThS Phạm Thu Hương tận tình giúp đỡ bảo để em hồn thành khóa luận tốt nghiệp Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT CHƢƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN I ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGỒI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Đơi nét đầu tƣ trực tiếp nƣớc Khái niệm đầu tư trực tiếp nước Cùng với tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế diễn mạnh mẽ toàn cầu, việc di chuyển vốn đầu tư từ nước có nguồn vốn dồi sang nước có nhu cầu vốn trở thành tượng phổ biến Ngày nay, FDI khơng cịn cụm từ xa lạ hầu hết tất quốc gia giới Tuy nhiên lại khơng có khái niệm thực xác chuẩn mực giải nghĩa cụm từ cách thống Có nhiều tổ chức quốc tế, luật nhiều quốc gia giới đưa khái niệm FDI  Theo quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) năm 1977 định nghĩa sau: Đầu tư trực tiếp nước ám số lượng đầu tư thực để thu lợi ích lâu dài hãng hoạt động kinh tế khác với kinh tế nhà đầu tư, mục đích nhà đầu tư giành tiếng nói có hiệu cơng việc quản lý hãng đó.1 IMF đồng thời đưa định nghĩa FDI là: “một khoản đầu tư với quan hệ lâu dài, theo tổ chức kinh tế (nhà đầu tư trực tiếp) thu lợi ích lâu dài từ doanh nghiệp đặt kinh tế khác Mục đích nhà đầu tư trực tiếp muốn có nhiều ảnh hưởng Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng giải pháp FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT việc quản lý doanh nghiệp đặt kinh tế khác đó.2  Theo Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế (OECD): FDI thực nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế lâu dài với doanh nghiệp đặc biệt khoản đầu tư mang lại khả tạo ảnh hưởng việc quản lý doanh nghiệp nói cách: thành lập mở rộng doanh nghiệp chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý chủ đầu tư, mua lại tồn doanh nghiệp có, tham gia vào doanh nghiệp cấp tín dụng dài hạn (trên năm).3  Theo Luật đầu tư nước Liên Bang Nga 1991: Đầu tư trực tiếp nước ngồi tất hình thức, giá trị tài sản giá trị tinh thần mà nhà đầu tư nước đầu tư vào đối tượng sản xuất kinh doanh hoạt động khác nhằm mục đích thu lợi nhuận  Theo Luật đầu tư nước Việt Nam sửa đổi, ban hành ngày 9/06/2000 chương I, điều 2: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài” việc nhà đầu tư nước đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật này”  Còn theo luật Đầu tư 2005 điều 3, khoản 12 quy định: Đầu tư nước việc nhà đầu tư nước đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư Định nghĩa FDI Việt Nam chưa rõ ràng cụ thể phải tham chiếu tới toàn điều khoản Luật Nói chung, đưa cách hiểu khái quát FDI sau: “Đầu tư trực tiếp nước ngồi” quốc gia hình thức mà nhà đầu Nguyễn T Kim Nhã-2005-Giải pháp tăng cường thu hút FDI Việt Nam- Luận án tiến sỹ kinh tế Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng giải pháp FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT Chu Thị Hằng-P2K40E-2005-Thực trạng giải pháp FDI vào ngành du lịch Việt Nam-Khóa luận tốt nghiệp ĐHNT Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT tư nước khác đưa vốn tiền tài sản vào quốc gia đó, nước tiếp nhận đầu tư để có quyền sở hữu quản lý quyền kiểm soát thực thể kinh tế quốc gia đó, với mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động đầu tư đó, dựa sở tuân theo quy định Luật Đầu tư nước ngồi nước sở Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi Các hình thức đầu tư trực tiếp nước giới Thực chất, tùy vào nước, FDI lại phân chia thành hình thức khác Nhưng nhìn chung, nước tư phát triển Mỹ, Anh, Pháp…hay tổ chức kinh tế quốc tế OECD, UNCTAD phân chia FDI theo tiêu chí sau: Theo hướng đầu tư  Dịng vốn đầu tư vào (Inward đơi cịn gọi Inflow): vốn từ nước đầu tư vào nguồn lực quốc gia  Dòng vốn đầu tư (Outward hay Outflow): vốn nước mang đầu tư vào nguồn lực quốc gia khác Theo mục tiêu Theo tiêu chí phân loại FDI chia làm loại: Đầu tư (Greenfield Investment) Sát nhập mua lại (M&As: Mergers and Acquisitions)  Đầu tư (Greenfield Investment) Có thể hiểu cách khái quát hình thức chủ đầu tư thực đầu tư nước ngồi thơng qua việc xây dựng doanh nghiệp mới, hoạt động đầu tư vào máy móc cơng nghệ hồn tồn mới, mở rộng quy mơ hệ thống có từ trước.5 Doanh nghiệp thành lập Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, Doanh nghiệp liên doanh, Hợp tác kinh http://en.wikipedia.org/wiki/Foreign_direct_investment Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT doanh sở hợp đồng hợp tác kinh doanh, Cơng ty cổ phần, Cơng ty Holding (hay cịn gọi công ty Mẹ-con), Công ty hợp danh Chi nhánh nước ngồi…Hình thức đầu tư nước nhận đầu tư trọng ưu mang lại cho nước chủ nhà nhiều lợi ích như: tạo cơng ăn việc làm cho lao động nước, tăng suất lao động, tiếp nhận nhiều cơng nghệ bí cầu nối để tiếp cận với thị trường tồn cầu Do đó, nước phát triển thường đưa hỗ trợ mặt sách, thuế quan biện pháp hỗ trợ khác để khuyến khích hình thức đầu tư Bên cạnh đó, mang đến số vấn đề sau: thị phần cho cơng ty nước ngồi hay gây khó khăn cho nhà sản xuất nước  Sát nhập mua lại (M&As) Là hoạt động đầu tư cách chuyển giao tài sản có sẵn từ công ty mẹ sang cho công ty khác nước ngồi.6 Nó bao gồm hai hoạt động: mua lại sáp nhập Đầu tư mua lại xảy quyền kiểm soát tài sản hoạt động kinh doanh chuyển giao tồn từ cơng ty nước cho cơng ty nước ngồi, cơng ty nước lúc đóng vai trị chi nhánh cơng ty nước ngồi Khơng giống hình thức đầu tư mới, hoạt động đầu tư dường không mang lại lợi nhuận cho kinh tế nước chủ nhà giai đoạn đầu Đầu tư sáp nhập hình thức đầu tư xảy tài sản hoạt động doanh nghiệp từ nước khác góp chung lại để tạo thực thể kinh doanh Hình thức mua lại sáp nhập trở thành hình thức phổ biến nhất, ưa chuộng giới Cho đến nay, hình thức M&As ưa chuộng giới không ngừng tăng số lượng vụ sáp nhập mua lại tổng giá trị đóng góp tổng FDI giới http://en.wikipedia.org/wiki/Foreign_direct_investment Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Các hình thức đầu tư trực tiếp nước Việt Nam Tại Việt Nam, FDI lại phân chia thành hình thức hồn tồn khác Trong Luật đầu tư 2005, hình thức FDI chia làm loại sau: đầu tư thành lập tổ chức kinh tế, đầu tư theo hợp đồng, đầu tư phát triển kinh doanh, góp vốn mua cổ phần sáp nhập, mua lại Đầu tư trực luật Việt Nam bao gồm loại sau: Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn nước - Theo Luật Đầu tư nước sửa đổi bổ sung Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định điều 2, khoản 8: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” doanh nghiệp nhà đầu tư nước đầu tư 100% vốn Việt Nam Doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi có tư cách pháp nhân, hoạt động điều hành quản lý chủ đầu tư nước phải tùy thuộc vào điều kiện môi trường kinh doanh: trị, kinh tế, luật pháp, văn hóa…của nước sở Tại Việt Nam, hình thức doanh nghiệp 100% vốn nước thừa nhận với tư cách pháp nhân hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn công ty cổ phần Thành lập tổ chức quốc tế liên doanh nước nước Theo Luật Đầu tư nước sửa đổi bổ sung Việt Nam ban hành ngày 9/06/2000, quy định điều 2, khoản có cho biết: “Doanh nghiệp liên doanh” doanh nghiệp hai bên nhiều bên hợp tác thành lập Việt Nam sở hợp đồng liên doanh hiệp định kí Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Chính phủ nước ngồi doanh nghiệp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước sở hợp đồng liên doanh Liên doanh hình thức tổ chức kinh doanh mang tính chất quốc tế Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT hoạt động sở đóng góp bên vốn, quản lý lao động chịu rủi ro xảy FDI sử dụng hình thức mang lại lợi ích cho nước đầu tư nước tiếp nhận đầu tư Đối với nước tiếp nhận đầu tư doanh nghiệp liên doanh ngồi việc giải tình trạng thiếu vốn cịn mang lại nhiều công ăn việc làm cho người lao động, giúp người lao động có hội tiếp cận học hỏi cơng nghệ, máy móc thiết bị tiên tiến giới Đối với chủ đầu tư, hình thức kinh doanh giúp họ tận dụng tối đa sở kĩ thuật, hệ thống khách hàng, phân phối có sẵn đối tác nước nhận đầu tư Hơn nữa, việc hình thành doanh nghiệp liên doanh tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước họ không bị hạn chế số lĩnh vực doanh nghiệp 100% vốn nước Nhờ đầu tư vào loại hình này, nhà đầu tư nước ngồi tận dụng thị trường sẵn có đối tác, khơng thêm chi phí nghiên cứu khảo sát, thiết lập mối quan hệ Tuy nhiên, tạo số khó khăn cho hai phía Trước hết chủ đầu tư việc định giá tài sản vốn góp quyền chủ động định kinh doanh trở ngại Đối với nước nhận đầu tư gặp khó khăn việc đàm phán vấn đề công ty với chủ đầu tư nước ngồi, đơi cịn bị lệ thuộc vào cơng ty mẹ Hình thức hợp tác kinh doanh sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Luật Đầu tư 2005, điều 3, khoản 16 định nghĩa: Hợp đồng hợp tác kinh doanh hình thức đầu tư ký nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phảm mà không thành lập pháp nhân Loại hình khác với Doanh nghiệp liên doanh bên hợp doanh phải chịu trách nhiệm vô hạn với khoản nợ Các bên kí kết hợp đồng hợp Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT đáp ứng nhu cầu ngày tăng xã hội  Chú ý áp dụng công nghệ thông tin đại tất ngành kinh tế Đồng thời, trọng đến sách kinh té hợp lý nhằm giảm chi phí nâng cao chất lượng mạng viễn thông  Cải tạo hệ thống giao thông đường bộ, đặc biệt trọng việc thu hút nhà đầu tư vào dự án nâng cấp xây dựng tuyến đường quan trọng Quốc lộ 1, Đường Hồ Chí Minh, đường xuyên Á  Xây dựng hệ thống cầu vượt sông tất tỉnh thành  Nâng cấp hệ thống đường sắt, mở rộng phạm vi hoạt động tỉnh thành nước  Quy hoạch nâng cấp cảng biển dọc theo tuyến đường giao thông, nội địa quốc tế Hiện đại hóa sân bay quốc tế cải tạo sân bay quốc nội  Đảm bảo nước phục vụ đủ cho nhu cầu sử dụng sinh hoạt sản xuất người dân, nhà đầu tư tất tỉnh thành nước Hiện nay, nỗi lo người thuê chung cư 10 tầng nỗi lo nước Các hộ thường xuyên chịu tình trạng thiếu nước trầm trọng Một đất nước có hệ thống CSHT phát triển hồn chỉnh vững mạnh dễ dàng thực mục tiêu kinh tế xã hội, giữ vững tốc độ phát triển nhanh ổn định Tiến hành hoạt động xúc tiến đầu tƣ, nâng tầm hình ảnh Việt Nam giới Mục đích hoạt động xúc tiến đầu tư đến quốc gia giới nhằm cải thiện hình ảnh Việt Nam cộng đồng giới đầu tư, giới thiệu với nhà đầu tư thấy Việt Nam điểm đến đầu tư hấp dẫn thuận lợi Hoạt động xúc tiến đầu tư cầu nối thu hút nhà ĐTNN đến với Việt Nam, giúp nhà đầu tư có nhìn tồn diện, hiểu biết môi trường đầu tư 74 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Việt Nam Hoạt động cần phải có phối hợp đồng thống từ phủ đến ngành liên quan tổ chức đầu tư, doanh nghiệp đầu tư nước Phải đẩy mạnh chương trình hành động cách có trọng điểm, có hiệu quả, tập trung vào đối tác có tiềm năng, tập đoàn kinh tế lớn TNCs Cần phải nâng cao chất lượng hội thảo đầu tư, để chúng thực điểm gặp gỡ, trao đổi thông tin, giải đáp thắc mắc, mở nhiều hội đầu tư cho đối tác nước Tăng cường đội ngũ tổ chức xúc tiến đầu tư, nâng cao trình độ cán bộ, phải thực trở thành người am hiểu sách luật pháp rõ ràng cụ thể nhằm giúp đỡ, giải thích cho nhà ĐTNN hiểu rõ thực theo chủ trương nhà nước Đồng thời, phủ nhà nước ta cần phải tích cực tham gia tổ chức quốc tế, hợp tác song phương đa phương, trở thành thành viên tích cực tổ chức ASEAN, APEC, ASEM, OECD, gần WTO Trong chuyến viếng thăm nước bạn, lãnh đạo nhà nước đồng thời đưa hội đầu tư hấp dẫn giới thiệu cho giới ĐTNN Những động thái tích cực lời chào gọi tốt giới đầu tư nước ngồi, nâng cao hình ảnh đất nước Việt Nam với nhiều tiềm phát triển, hội đầu tư lớn Trong lĩnh vực BĐS, nhà nước, cấp quản lý từ trung ương đến địa phương phải tích cực giới thiệu dự án quy hoạch đến nhà ĐTNN lớn Đồng thời phối hợp với ngành liên quan tổ chức diễn đàn hợp tác đầu tư triển lãm đầu tư Triển lãm Đầu tư trực tiếp nước (Vietnam Forinvest 2005-tại Hà nội vào ngày 2-6/11/2005) vừa qua nhằm tạo hội tốt để nhà đầu tư nước quốc tế gặp gỡ, 75 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT trao đổi, giới thiệu hội hợp tác đầu tư Lập sàn giao dịch bất động sản quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản Theo Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS, đồng thời khuyến khích tổ chức, cá nhân khơng kinh doanh BĐS có trao đổi, mua bán nên thực qua sàn giao dịch Việc hình thành phát triển sàn giao dịch BĐS làm cho hệ thống thông tin thị trường BĐS minh bạch, rõ ràng nhiều Nhà nước phát huy vai trị nhiều việc quản lý đưa biện pháp, luật lệ phù hợp để điều tiết hoạt động thị trường này, giảm nguy tham nhũng, hối lộ sốt đất đai, nhà cửa ảo thật năm vừa qua Đồng thời, giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS, nhà ĐTNN có nhìn tồn diện hơn, rõ ràng thực trạng hoạt động, hội kinh doanh thị trường BĐS Việt Nam, từ thu hút thêm luồng vốn đầu tư từ giới đầu tư toàn giới Việc hình thành sàn giao dịch cần thiết cần phải thực thi cách nhanh Thứ hai việc thành lập quỹ đầu tư tín thác BĐS, gọi tắt REIT (Real Estate Investment Trust) Có thể hiểu REIT quỹ đầu tư công ty lập nên dựa vào uy tín kinh nghiệm cơng ty Các nhà đầu tư mua chứng chỉnh quỹ REIT, ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn quỹ vào BĐS đê kiếm lời Các quỹ đầu tư huy động vốn cách phát hành chứng quỹ,những người sở hữu chứng nhận lợi tức định kỳ, không tham gia quản lý đầu tư mà giao cho nhà quản lý chuyên nghiệp giám sát Nhà nước tổ chức chuyên nghiệp ngân hàng giám sát, tổ chức kiểm toán định giá Các nhà đầu tư ủy 76 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT thác cho công ty quản lý REIT đầu tư vốn quỹ vào BĐS để kiếm lời REIT khai thác BĐS, tìm cách sở hữu điều hành BĐS để tạo thu nhập, cho chủ sở hữu BĐS người khai thác BĐS vay tiền, mua lại khoản nợ chứng khoán đảm bảo BĐS Chứng REIT có tính chất nửa trái phiếu nửa lại cổ phiếu Bởi người có chứng REIT nhận lợi tức định kỳ lại không tham gia quản lý Và đồng thời, họ phải chấp nhận rủi ro thị giá chứng REIT tăng giảm, REIT bị phá sản Các công ty quản lý quỹ bồi thường trường hợp thiệt hại họ trực tiếp gây Mơ hình quỹ đầu tư trở nên phổ biến quốc gia phát triển nhiều quốc gia khu vực Châu Á Trung Quốc, Ấn Độ, Singapore…và thực trở thành kênh huy động vốn hiệu Tại Châu Á, quỹ REIT phát triển nhanh có khả phát triển xa Trong vòng năm qua, thị trường REIT Châu Á tăng từ tỷ USD vào 2001 lên đến 87 tỷ USD vào năm 2007 30 Thị trường BĐS thị trường có tiềm thu hút nhà ĐTNN lớn, quỹ đầu tư lớn giới muốn đổ vốn vào thị trường Vì vậy, Nhà nước nên sớm ban hành Luật quy định việc hình thành, phát triển loại hình quỹ đầu tư nêu rõ cách thức thành lập, hoạt động, đơn vị giám sát quản lý Sự hình thành quỹ REIT quan trọng việc thu hút vốn đầu tư vào dự án phát triển có quy mơ lớn, đại, từ phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hiệu quả, tạo điều kiện thúc đẩy trình cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế 30 http://www.vtc.vn/kinhdoanh/163784/index.htm 77 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT KẾT LUẬN FDI trở thành nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển, có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bổ sung nguồn vốn, tăng thu ngân sách, nâng cao trình độ tay nghề cho nhân công, tạo thêm nhiều công ăn việc làm mới, đồng thời góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại chủ động hội nhập kinh tế quốc tế Nhờ có sở pháp lý phù hợp, sách thu hút FDI linh hoạt đắn, Việt Nam trở thành điểm đến FDI hấp dẫn giới đầu tư toàn giới Đồng thời nâng cao vị trường quốc tế, hội nhập với phát triển kinh tế vũ bão toàn cầu Lĩnh vực BĐS trở thành lĩnh vực có tiềm thu hút FDI mạnh mẽ Việt Nam với ưu môi trường đầu tư cải thiện, lượng cầu cao cung chưa đủ để đáp ứng tạo hàng loạt hội kinh doanh cho giới đầu tư Với ưu thị trường có mức tăng trưởng kinh tế cao, giá lao động rẻ với tay nghề tốt, BĐS Việt Nam tâm điểm ý nhà ĐTNN khu vực Châu Á nói riêng, tồn giới nói chung Đồng thời, học hỏi từ kinh nghiệm thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS từ hai quốc gia có sức thu hút FDI lớn giới Trung Quốc Ấn Độ, việc thiết lập khung pháp lý thống nhất, minh bạch công nữa, đẩy mạnh việc xúc tiến đầu tư giới, kiên trì bước thực chiến lược thu hút đầu tư, Việt Nam chắn tăng sức cạnh tranh trình hội nhập kinh tế quốc tế Hiện nay, gặp nhiều trở ngại thách thức tham gia vào trình hội nhập với giới, thách thức môi trường cạnh tranh 79 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT khắc nghiệt từ cơng ty, tập đồn lớn xâm nhập vào thị trường, khó khăn sở vật chất, hạ tầng kĩ thuật chưa đáp ứng địi hỏi nhà ĐTNN từ yêu cầu tất yếu tăng trưởng kinh tế-xã hội thời gian tới Vì vậy, cấp thiết cần phải có phối hợp chặt chẽ, thống phận từ trung ương đến địa phương việc cải thiện hệ thống luật pháp, nâng cao chất lượng sở hạ tầng, tăng cường biện pháp xúc tiến đầu tư giới thiệu hình ảnh Việt Nam trường quốc tế Việt Nam cần phải chủ động việc tăng cường thu hút FDI giới, trì tăng trưởng kinh tế ổn định vững mạnh, bước nâng cao vị trường quốc tế giai đoạn hội nhập kinh tế toàn cầu 80 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học kĩ thuật Lê Xuân Bá (2006), Tác động FDI tới tăng trưởng kinh tế Việt Nam, NXB Khoa học kĩ thuật Nguyễn Kim Bảo (2000), Đầu tư trực tiếp nước Trung Quốc từ 1979 đến nay, NXB Khoa học xã hội Bộ Kế hoạch đầu tư (2005), Chiến lược thu hút sử dụng vốn FDI đến 2010 tầm nhìn đến 2020, Hà Nội Bộ Kế hoạch đầu tư (2004), Tình hình giải pháp tăng cường thu hút FDI giai đoạn tới, Báo cáo thứ trưởng Nguyễn Bích Đạt trình bày Hội nghị đầu tư nước 2004, Hà Nội Bộ kế hoạch đầu tư, Báo đầu tư (2005), số 72-142-153, Báo đầu tư (2007), số 109-119-122-130 Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản-những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, NXB Tài TS Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản, NXB Xây Dựng Đại học Nông Nghiệp (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Giáo dục 10 Chu Thị Hằng (2005), Thực trạng giải pháp FDI vào ngành du lịch Việt Nam, Khóa luận tốt nghiệp Đại học Ngoại Thương 11 Vũ Chí Lộc (1997), Giáo trình đầu tư nước ngồi, NXB Giáo dục 12 Nguyễn Thị Kim Nhã (2005), Giải pháp tăng cường thu hút FDI Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, Hà Nội 13 Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam (2007), số 36-37-38-42 14 Trần Xuân Tùng (2005), Đầu tư trực tiếp nước Việt Nam thực trạng giải pháp, NXB Chính trị 81 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Tiếng Anh 15 The Investment Commission of India (2005), India: opportunities in the world’s largest democracy 16 UN (2002), FDI in least developed countries at a glance: 2002, UN conference on trade and development - Geneva, New York 17 UN (2007), Doing business in Vietnam 18 UNCTAD, World Investment Report 2001, 2002, 2005, 2006 Website 19 www.en.wikipedia.org 20 www.stats.gov.cn/english/ 21 www.unctad.org 22 www.mofcom.gov.cn/english/ 23 www.worldbank.org 24 www.gso.gov.vn 25 www.vneconomy.vn 26 www.mpi.gov.vn 27 www.vietrees.com 28 www.monre.gov.vn 82 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT FDI : Đầu tư trực tiếp nước BĐS : Bất động sản IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế OECD : Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế UNCTAD : Diễn đàn liên hợp quốc thương mại phát triển M&As : Sát nhập Mua lại BOT : Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao BTO : Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh BT : Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao TNCs : Các công ty đa quốc gia ODA : Hỗ trợ phát triển thức WTO : Tổ chức thương mại giới ĐTNN : Đầu tư nước APEC: Hợp tác kinh tế Châu Á - Thái Bình Dương WIR : Báo cáo đầu tư giới ASEAN : Hiệp hội quốc gia Đông Nam Á AFTA : Khu vực mậu dịch tự ASEAN ASEM : Tổ chức kinh tế Á-Âu UBND : Ủy ban nhân dân REIT : Quỹ đầu tư tín thác bất động sản 83 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Biểu đồ 1: Tổng vốn FDI đăng kí thực Việt Nam giai đoạn 1988- 38 2006 Biểu đồ 2: Phân bổ nguồn vốn FDI theo ngành 2006 42 Bảng 3: Những dự án FDI vào lĩnh vực BĐS lớn cấp phép 2006 44 Biểu đồ 4: Số lượng hộ thuộc dự án qua năm 45 Bảng 5: Giá nhân công số thành phố lớn Châu 50 Bảng 6: Chi phí th văn phịng thành phố lớn Châu 53 Biểu đồ 7: Luồng vốn FDI giới 2002-2011 58 Biểu đồ 8: Tỷ trọng FDI kinh tế giới qua giai đoạn 59 Bảng 9: Đánh giá môi trường đầu tư Việt Nam giai đoạn 2007-2011 62 Biểu đồ 10: Dự báo dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2006-2011 63 PHỤ LỤC 84 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Phụ lục 1: Số lượng hộ thuộc dự án qua năm Năm Hồ Chí Minh Hà Nội 2002 1234 2110 2003 3418 2000 2004 6222 2200 2005 10474 3700 2006 7500 1200 2007 15263 1600 Phụ lục 2: Tỷ trọng FDI kinh tế giới qua giai đoạn (%) 1988-1990 1998-2000 2003-2005 Các kinh tế phát triển 82.5 77.3 59.4 Các kinh tế phát 17.5 21.7 35.9 4.7 triển Các kinh tế khác Phụ lục 3: Dự báo dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2006-2011 (tỷ USD) 2006 2007 2008 2009 2010 2011 4,05 4,2 7,5 7,8 85 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN I ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Đôi nét đầu tƣ trực tiếp nƣớc 1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước 1.2 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi 1.2.1 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước giới 1.2.2 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi Việt Nam Đôi nét bất động sản 12 2.1 Khái niệm bất động sản: 12 2.2 Thị trường bất động sản 14 2.3 Các thành phần thuộc lĩnh vực bất động sản 15 2.3.1 Xét theo phân loại hàng hóa BĐS thị trường BĐS, chia sau: 15 2.3.2 Xét theo đặc điểm loại hình Bất động sản: 16 2.3.3 Theo Luật kinh doanh bất động sản 2006 Việt Nam 17 iI cần thiết việc thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản 17 Tính tất yếu việc thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc 17 1.1 Thu hút FDI phù hợp đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 18 1.2 Khả đáp ứng nhu cầu vốn quốc gia hạn hẹp, nhu cầu lại lớn 18 1.3 FDI có ưu nguồn vốn đầu tư nước khác 18 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT Tác động việc thu hút FDI vào lĩnh vực Bất động sản quốc gia 19 2.1 Bổ sung nguồn vốn nước 19 2.2 Tiếp thu công nghệ bí quản lý 19 2.3 Tăng số lượng việc làm đào tạo nhân công 20 2.4 Tăng nguồn thu ngân sách 20 iiI kinhnghiệm thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản số nƣớc giới 20 FDI vào lĩnh vực Bất động sản Trung Quốc 21 FDI vào lĩnh vực Bất động sản ấn Độ 23 Bài học kinh nghiệm cho việc thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 25 3.1 Bài học từ Trung Quốc 25 3.2 Bài học từ ấn Độ 27 chƣơng 2: thực trạng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 28 i Cơ sở pháp lý cho hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 28 Luật Đất đai 29 Luật Kinh doanh bất động sản 30 Luật Đầu tƣ 32 iI thực trạng hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 33 Đơi nét tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc Việt Nam 35 Thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam 41 2.1 Tình hình chung đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam: 43 2.2 Theo chủ đầu tư 46 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 2.3 Theo địa bàn nhận đầu tư 48 2.4 Theo lĩnh vực đầu tư 49 2.5 Theo hình thức đầu tư 49 iii đánh giá tình hìnhthu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc lĩnh vực bất động sản Việt Nam 48 Những thành tựu nguyên nhân 51 1.1 Những thành tựu 51 1.2 Nguyên nhân 52 Những hạn chế nguyên nhân 55 2.1 Những hạn chế 55 2.2 Nguyên nhân 58 Chƣơng 3: triển vọng giải pháp tăng cƣờng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản việt nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 57 I Triển vọng thách thức việc thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam 57 Xu hƣớng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực 60 bất động sản giới 60 1.1 Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước tiếp tục tăng 60 1.2 Đầu tư trực tiếp nước tập trung vào kinh tế với tốc độ tăng trưởng cao, đặc biệt trọng đến quốc gia khu vực Châu 62 Triển vọng thách thức thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc Việt Nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 63 2.1 Triển vọng vấn đề thu hút đầu tư trực tiếp nước Việt Nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 63 2.2 Một số thách thức vấn đề thu hút đầu tư trực tiếp nước Việt Nam giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế 67 2.2.1 Mức độ cạnh tranh ngày gay gắt 67 Nguyễn Thị Huyền Trang Anh1-K42A-KT&KDQT 2.2.2 Thách thức từ việc xóa bỏ rào cản 68 2.2.3 Lợi ích quốc gia nhận đầu tư ngày bị hạn chế 68 iI giải pháp tăng cƣờng thu hút đầu tƣ trực tiếp nƣớc vào lĩnh vực bất động sản giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Việt Nam 66 Tiếp tục xây dựng hồn thiện hệ thống sách luật pháp, tăng cƣờng hiệu công tác quản lý Nhà nƣớc 69 Giữ vững tăng cƣờng kinh tế ổn định 71 Khắc phục củng cố hệ thống ngân hàng tài 72 Thu hút đầu tƣ nƣớc quốc tế nhằm cải tạo sở hạ tầng 72 Tiến hành hoạt động xúc tiến đầu tƣ, nâng tầm hình ảnh Việt Nam giới 74 Lập sàn giao dịch bất động sản quỹ đầu tƣ tín thác bất động sản 76 kết luận 75 danh mục tài liệu tham khảo 77 danh mục chữ viết tắt 79 danh mục bảng biểu 80 phụ lục 81 ... nước thu hút đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Chương 3: Triển vọng giải pháp tăng cường thu hút. .. tất kinh tế giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Tác động việc thu hút FDI vào lĩnh vực Bất động sản quốc gia 2.1 Bổ sung nguồn vốn nước Đặc điểm chung quan trọng FDI luồng vốn từ nước đổ vào nước... nguồn thu Qua cho thấy, việc thu hút FDI nói chung thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng có tác động to lớn đến kinh tế quốc gia, thúc đẩy phát triển hội nhập vào kinh tế giới Thu hút FDI vấn