1 Mục lục Mục lục T T rang rang LỜI NÓI ĐẦU LỜI NÓI ĐẦU 1 1 Chương I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp Chương I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp 3 3 I- Đất đai là một tài sản I- Đất đai là một tài sản 3 3 1- Vai trò của tài sản đất đai 1- Vai trò của tài sản đất đai 3 3 2- Đặc điểm của tài sản đất đai 2- Đặc điểm của tài sản đất đai 5 5 3- Đất đai là một tài sản 3- Đất đai là một tài sản 8 8 II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp 9 9 1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 9 9 2- Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp 2- Phân loại các mục đích sử dụng đất đem thế chấp 13 13 3- Cơ sở xác định giá thế chấp 3- Cơ sở xác định giá thế chấp 15 15 4- Hình thức thế chấp tài sản đất đai 4- Hình thức thế chấp tài sản đất đai 20 20 Chương II – Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện Chương II – Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 21 21 I- Quyền thế chấp là một quyền lợi của người sử dụng I- Quyền thế chấp là một quyền lợi của người sử dụng 21 21 1- Trong Luật Đất đai 1- Trong Luật Đất đai 21 21 2- Trong Luật Dân sự 2- Trong Luật Dân sự 23 23 3- Các loại văn bản liên quan 3- Các loại văn bản liên quan 23 23 II- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta II- Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ở nước ta 26 26 III- Một số giải pháp III- Một số giải pháp 31 31 2 KẾT LUẬN KẾT LUẬN 34 34 TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU THAM KHẢO 35 35 Lời nói đầu Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu thành nên giang sơn, đất nước, đồng thời cũng là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Với Hiến pháp 1992, Luật Dân sự, Luật đất đai 1993 đã ra đời một hướng đi mới cho sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội đất nước, đó là việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh. Hướng đi mới này đã tạo một tiền đề vững chắc cho sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Xuất phát từ thực tế đó, kết hợp với những kiến thức cơ bản được học em đã chọn đề tài nghiên cứu: “Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp”. Với mục đích nhằm vận dụng, củng cố, bổ sung, mở rộng những kiến thức về lý thuyết và kiến thức thực tế đã được học để nghiên cứu giá trị quyền sử dụng đất và hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử được xuyên suốt trong việc nghiên cứu đề tài. Ngoài ra, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác để làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề về lý luận. Nội dung, kết cấu của đề tài nghiên cứu ngoài phần mục lục, lời nói đầu, tài liệu tham khảo… được thể hiện trong các vấn đề và được bố trí thành các phần chính sau đây: - Chương I: Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp. 3 - Chương II: Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện hoạt động thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Do những kiến thức và sự hiểu biết về hoạt động thế chấp tài sản đất đai còn rất hạn chế đối với em. Bên cạnh đó, với thời gian nghiên cứu gấp rút nên trong bài viết khó có thể hoàn hảo và có những thiếu sót nhất định. Là một sinh viên còn đang trong thời gian học tập và nghiên cứu, khả năng và trình độ có hạn, nên em rất mong nhận được ý kiến đóng góp và phê bình của các thầy, cô và những người quan tâm đến đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Ngô Đức Cát đã nhiệt tình giúp đỡ em hoàn thành đề tài này một cách tốt nhất. Hà Nội, ngày 30 tháng 10 năm 2002 Đỗ Thị Hồng Điệp Sinh viên lớp Địa chính 41- TT Đào tạo ĐC& KD BĐS 4 Chương I Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp I- ĐẤT ĐAI LÀ MỘT TÀI SẢN 1- Vai trò của tài sản đất đai Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông… Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm sứ. Đất đai và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đai có vị trí khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp (theo nghĩa rộng) đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là 5 chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc; là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con người vào cây trồng. Vì vậy, đất đai được đưa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp được gọi là ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế được. Không có ruộng đất, không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Ruộng đất là đối tượng lao động. Trong quá trình phát triển sản xuất xã hội, đất đai vẫn luôn là đối tượng lao động. Để thu được nhiều nông sản phẩm, con người cùng với những kinh nghiệm và khả năng lao động với những phương pháp khác nhau tác động tích cực vào ruộng đất bằng hàng loạt các quá trình lao động như: cày bừa, làm cỏ, chăm sóc… Mục đích của hoạt động đó là nhằm thay đổi chất lượng ruộng đất, tạo ra những điều kiện thuận lợi để sản xuất và tăng nông sản phẩm. Trong nông nghiệp, ruộng đất cũng là tư liệu lao động. Con người lợi dụng một cách có ý thức các tính chất tự nhiên của đất đai như lý học, hoá học, sinh học và các tính chất khác để tác động lên cây trồng. Như vậy, quá trình lao động của con người trong lĩnh vực nông nghiệp gồm 2 giai đoạn: giai đoạn đầu là hoạt động của người lao động biến đất đai có độ màu mỡ thấp thành đất đai có độ màu mỡ cao hơn, giai đoạn kế tiếp là giai đoạn mà con người sử dụng chất dinh của đất để tác động lên cây trồng. Quá trình sản xuất nông nghiệp (trong ngành trồng trọt) là quá trình khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy không có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn xây dựng một nhà máy, trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, 6 nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ… Tất cả những cái đó là cần thiết trước tiên để tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của các nganh công nghiệp đòi hỏi mở rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lượng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân cư đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi một quốc gia. Nói đến chủ quyền của mỗi một quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. 2. Đặc điểm của tài sản đất đai 2.1. Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai Đất đai có vị trí cố định không di chuyển được, với một số lượng có hạn trên phạm vi toàn cầu và phạm vi từng quốc gia. Tính cố định không thể di chuyển từ vị trí này sang vị trí khác của đất đai đồng thời quy định tính giới hạn về quy mô theo không gian gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối. Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được sử dụng triệt để hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh, và do đó có giá trị sử dụng và giá trị kinh tế lớn hơn. Đất đai không thể sản sinh thông qua sản xuất. Độ phì là một thuộc tính tự nhiên của đất và là yếu tố quyết định chất lượng đất. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tuỳ theo mục đích sử dụng mà độ phì của đất có 7 vai trò khác nhau. Chẳng hạn, trong nông nghiệp độ phì hay độ màu mỡ của đất có vai trò cực kỳ quan trọng, quyết định việc tăng năng suất và sản lượng cây trồng. Việc sử dụng và khai thác đất nông nghiệp phải bảo đảm nguyên tắc là không ngừng cải tạo, nâng cao độ phì đất. Tính hai mặt của đất đai (không thể sản sinh nhưng có khả năng tái tạo) có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình sử dụng đất. Một mặt phải hết sức tiết kiệm đất đai, xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất. Mặt khác, phải chú ý ứng dụng tiến bộ kỹ thuật để tăng khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai. 2.2. Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất đa dạng và phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi Ých của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất đai, từ đất đai hoang sơ thành đất đai canh tác được, hoặc đất đai từ sử dụng mục đích này sang mục đích khác, hoặc những tác động để cải tạo chất đất, làm tăng độ màu mỡ của đất đai. Tất cả những tác động Êy của con người làm cho đất đai vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên trở thành một sản phẩm của lao động. “Tuy có những thuộc tính tự nhiên khác nhau nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang” (Mác- Angghen- Tập 25 phần II- trang 248. NXB chính trị Quốc gia,1994). Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn và làm tăng sản lượng ruộng đất. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển và càng làm sâu sắc thêm những mâu thuẫn trong xã hội. 8 Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. 2.3- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai Từ xa xưa, khi loài người còn sống thành bầy đàn, con người chuyển từ săn bắt sang trồng cây trên những đất đai chiếm được và trở thành sở hữu chung của cộng đồng. Cùng với tiến trình phát triển của xã hội loài người, chế độ sở hữu và chiếm hữu đất đai cũng phát triển theo nhiều kiểu khác nhau. Tuy nhiên “Sở hữu ruộng đất khác với các hình thức sở hữu khác ở chỗ là, đến một trình độ phát triển kinh tế nhất định, nó trở nên thừa và có hại, ngay cả khi xét trên quan điểm của phương thức tư bản chủ nghĩa (Mác-Angghen toàn tập, tập 25 phần II- Tr 252.NXB Chính trị Quốc gia, 1994). Chế độ chiếm hữu ruộng đất và biến quyền sở hữu đất đai thành sở hữu tư nhân là một quá trình phát triển lâu dài, gắn liền với lịch sử của từng vùng trên trái đất hay mỗi quốc gia. Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của cộng đồng, bộ lạc. Những nhu cầu sản phẩm nuôi sống con người ngày càng tăng lên do dân số phát triển, những đất đai màu mỡ, dễ khai phá đã được chiếm hữu và được canh tác. Nhà nước ra đời và chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất cũng xuất hiện. Quyền sở hữu đất đai không phải chỉ đem lại lợi Ých kinh tế mà quan trọng hơn còn đem lại địa vị xã hội và quyền lực chính trị. Trong chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, ai nắm nhiều ruộng đất thì không những kẻ đó là người giàu có, mà còn là người có uy lực chính trị. Những người không có đất trở thành kẻ làm thuê, cuộc sống bấp bênh, phụ thuộc. Duy trì chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất sẽ đến ruộng đất tập trung trong tay một số Ýt người, nhóm người hay một tầng lớp nào đó trong xã hội, còn đại bộ phận người làm ruộng trực tiếp sẽ không có ruộng, trở thành người làm thuê. Đồng thời chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất cũng sẽ dẫn đến việc 9 tách người làm ruộng khỏi điều kiện sống và làm việc của họ, tức là tách người lao động với đối tượng lao động và tư liệu sản xuất. Ở nước ta, cùng với sự phát triển của lịch sử, chế độ phong kiến hình thành và dần dần chế độ sở hữu tư nhân cũng bắt đầu xuất hiện. Tuỳ theo từng thời kì lịch sử khác nhau mà sự biểu hiện của quyền sở hữu đó cũng khác nhau và diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau. Ngày nay Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, các đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình , cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất … (Điều 1, Luật đất đai năm 1993). Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Nhà nước giao cho các tổ chức, các cá nhân sử dụng đất đai theo mục đích quy định. Người sử dụng đất đai phải đóng thuế cho Nhà nước. Nhà nước có thể cho thuê đất và người thuê đất phải trả tiền trong thời hạn thuê. 2.4. Tính đa dạng và phong phú của đất đai Tính đa dạng và phong phú của đất đai trước hết do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Với đặc điểm này đòi hỏi con người khi sử dụng đất đai phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. 3. Đất đai là một tài sản Thật vậy, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất. C.Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. 10 Mặt đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống loài người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Chất lượng của đất phụ thuộc vào độ phì nhiêu của nó. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con người trồng trọt, chăn nuôi… Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Luật Đất đai 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”. Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống cả xã hội loài người. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lương thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá [...]... Vị trí 1 Giá tối Giá tối Mức giá chuẩn theo vị trí của đất Vị trí 2 Vị trí 3 Giá tối Giá tối Giá tối Giá tối Vị trí 4 Giá tối Giá tối Nh vậy, sau khi xác định được giá đất thì việc sử dụng quyền sử dụng đất nh một tài sản để thế chấp sẽ vay được khoản tiền có giá trị bằng 70%- 80% giá trị tài 22 sản đem thế chấp Những người sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn không những phục vụ cho nhu cầu sản xuất... 4 Hình thức thế chấp tài sản đất đai Thế chấp tài sản đất đai để vay vốn ngân hàng là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường Tài sản thế chấp thường là các bất động sản như đất đai, nhà cửa, nhà xưởng… mà hình thức chủ yếu của loại thế chấp này là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất - Thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xưởng, khách sạn, kho tàng… Thế chấp tài sản loại này... hội của đất nước Thế chấp đất đai ở nước ta chủ yếu là thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và đựơc Nhà nước quy định bằng pháp luật 23 Chương II Thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất I QUYỀN THẾ CHẤP LÀ MỘT QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Thế chấp đất đai là phương thức hoạt động kinh tế khá phổ biến trên thị trường nhà đất nói chung và trên thị ruộng đất nói... chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa: hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu là cấp theo chủ sử dụng đất mà chưa cấp theo từng thửa đất, nên người sử dụng chỉ được thế chấp tại một nơi cho vay vốn Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi nhiều thửa mà người sử dụng đất muốn thế chấp tại nhiều, thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho... giá trị bằng 70%- 80% giá trị của tài sản thế chấp; nhiều người sử dụng đất sẽ dùng quyền sử dụng đất để vay vốn để sản xuất kinh doanh và trang trải những nhu cầu khác Nếu như trong nền kinh tế tự cung tự cấp đất đai chỉ là tư liệu sản xuất, thì nay đất đai ngoài là tư liệu sản xuất còn là vốn của nền sản xuất hàng hoá Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sản xuất kinh doanh thường thế chấp giá trị quyền. .. QĐ- NH1 có nêu: giá trị đất để thế chấp là tiền sử dụng đất, thuê đất, cộng với giá trị tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất đó Trong thực tế, tiền bồi thường cho người chủ cũ có quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị đầu tư cho bất động sản đó Cũng trong Quyết định 217/ QĐ- NH1, điều 24 có đoạn nêu lên một trong những điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất là Đất có khả năng... Nhà nước Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên, trong thực tiễn quản lý sử dụng đất đai, Nhà nước không phải trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhà nước vừa giao quyền sử dụng, vừa giao cho người sử dụng các quyền năng trong đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất Việc ghi nhận trong... dụng đất ở tại đô thị (gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành - Điều 24 được sửa đổi, bổ sung điều kiện thế chấp giá trị quyền sử dụng đất + Hé gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất. .. phát mãi đất đai được thế chấp để thu hồi vốn Quyền thế chấp sử dụng đất đã mở rộng nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người dân, đồng thời nó là một nhân tố để mở rộng thị trường vốn và kích cầu trong dân cư; vì khi sử dụng quyền sử dụng đất có giá trị như một vật, một thứ tài sản dùng để thế chấp thì nó sẽ có nhiều người sử dụng đất để... người sử dụng có thêm nguồn vốn đầu tư cho sản xuất, đầu tư vào đất làm tăng giá trị của đất đai, làm tăng khả năng sinh lời của đất, tăng thu nhập cho người sử dụng; trong khi đó đất đai được đem thế chấp để vay vốn vẫn được tiếp tục khai thác, sử dụng để trả nợ vay Đồng thời nó cũng mở rộng hơn thị trường vốn hiện có, vì khi sử dụng quyền sử dụng đất có giá trị như một tài sản mà khi đem thế chấp . sản thế chấp II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp 9 9 1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 1- Vai trò là tài sản thế chấp giá trị quyền sử dụng đất 9 9 2- Phân. I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp Chương I- Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thế chấp 3 3 I- Đất đai là một tài sản I- Đất đai là một tài sản 3 3 1- Vai trò của tài sản đất. của tài sản đất đai 3 3 2- Đặc điểm của tài sản đất đai 2- Đặc điểm của tài sản đất đai 5 5 3- Đất đai là một tài sản 3- Đất đai là một tài sản 8 8 II- Giá trị quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp II-