Đang tải... (xem toàn văn)
Luận án tiến sĩ kinh tế những tồn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở việt nam
M ð U S c n thi t c a ñ tài nghiên c u Như ñã bi t b t ñ ng s n liên quan ñ n m i ngư i xã h i dù h b t kỳ cương v B t c đ u c n có nơi trú ng , có nơi làm vi c, có nơi h c hành, có nơi vui chơi gi i trí…do v y có th nói đ n vai trị khơng th thi u ñư c c a BðS m i xã h i Ho t ñ ng kinh doanh BðS có m c tiêu t o d ng cung c p lo i BðS d ch v liên quan ñ n BðS cho c ng đ ng th mà ho t đ ng có tính xã h i r t cao Ho t đ ng kinh doanh BðS có th đư c ti n hành b i m t doanh nghi p có đăng ký th c (ví d doanh nghi p chun phát tri n khu th m i), có th đư c ti n hành b i m t cá nhân b t kỳ (ví d vi c h xây nhà ñ bán, cho th nhà ho c mua BðS sau bán l i ñ thu l i nhu n) Nh ng ngư i mua BðS có th doanh nghi p ñ dùng làm tr s ho c dùng ñ kinh doanh cho thuê BðS, có th h gia đình mua đ ph c v nhu c u c a Chính tính đa d ng c a ho t ñ ng kinh doanh BðS mà lĩnh v c th c s ñư c nhi u ngư i quan tâm, nghiên c u v i m c tiêu chung ñ mua s m ñư c, thuê mư n ñư c, ho c t o d ng đư c BðS theo cách có hi u qu nh t, đem l i l i ích l n nh t cho h Ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam m i th c s có mơi trư ng pháp lý đ ho t ñ ng k t sau Lu t ñ t ñai năm 1993 ñ i ñó cho phép ngư i s d ng có m t s quy n ñ nh ño t liên quan ñ n ñ t ñai quy n chuy n ng quy n s d ng ñ t, th ch p, cho thuê, th a k quy n s d ng ñ t… Chính t s non tr mà r t nhi u v n đ v mơi trư ng pháp lý chung, v th t c hành c a quan ch c liên quan, v l c c a doanh nghi p kinh doanh BðS, v tâm lý, hành vi, thói quen c a ngư i tiêu dùng BðS, v sách tín d ng c p v n cho ho t ñ ng ñ u tư, mua bán BðS…còn nhi u b t c p so v i yêu c u phát tri n c a ho t kinh doanh quan tr ng Xu t phát t th c t ñư c phân tích xu t phát t yêu c u công vi c c a m t ngư i ho t ñ ng lĩnh v c này, tác gi (NCS) ñã quy t ñ nh l a ch n ñ tài nghiên c u ñ làm lu n án ti n sĩ T ng quan tình hình nghiên c u đ tài th gi i Như trình b y Vi t Nam m t s nư c ph n trên, ho t ñ ng kinh doanh BðS c a Vi t nam theo ch th trư ng m i th c s có nh ng bư c phát tri n ñ u tiên k t ñ u nh ng năm 1990 đ n Xét t góc đ qu n lý Nhà nư c năm 1993 đư c ñánh d u ñi m kh i ñ u c a vi c hình thành khn kh pháp lý cho ho t ñ ng kinh doanh v i s ñ i c a Lu t ñ t ñai 1993, l n ñ u tiên cho phép vi c chuy n ng quy n s d ng ñ t, m t văn b n pháp lý quan tr ng nh t lĩnh v c kinh doanh BðS Vi t nam Vi c ñ i c a Lu t ñ t ñai văn b n dư i lu t v ñ t ñai ñã ch ng t bư c ñ u ñã có nh ng nghiên c u v ho t ñ ng kinh doanh BðS Song qua kh o sát nh ng nghiên c u ñã th c hi n lĩnh v c cơng vi c nghiên c u ch y u ñ ng t góc đ c a quan qu n lý nhà nư c lĩnh v c qu n lý nhà ñ t Các nghiên c u trư c ñây thư ng t p trung vào mơ hình qu n lý qu nhà ñ t nhà nư c qu n lý ñ ñ xu t gi i pháp s d ng qu hi u qu s khung pháp lý ñư c quy ñ nh b i Lu t ñ t ñai năm 1993 Lu t ñ t ñai 2003 Vi c nghiên c u ho t ñ ng kinh doanh BðS theo ch th trư ng chưa nhi u, chưa ña d ng, có th nêu ñây m t s cơng trình như: Giáo trình ngun lý th trư ng nhà ñ t c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân GS TSKH Lê ðình Th ng ch biên, sách chuyên kh o “Th trư ng BðS nh ng v n ñ lý lu n th c ti n” c a PGS TS Thái Bá C n ThS Tr n Nguyên Nam, m t s ñ tài nghiên c u h i th o khoa h c v lĩnh v c c a B Tài nguyên Môi trư ng, c a trư ng ð i h c Kinh t Qu c dân, c a Viên Nghiên c u Qu n lý Kinh t Trung ương, c a B Tài chính, c a B Xây d ng…song nhìn chung bên c nh nh ng đóng góp quan tr ng vi c hồn thi n khn kh pháp lý, mơi trư ng kinh doanh BðS cịn hàng lo t v n ñ khác liên quan t i gi i pháp phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS theo ch th trư ng v n b ng V i b i c nh nghiên c u nh m ñ xu t s a ñ i v khn kh pháp lý đ thúc đ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS theo ch th trư ng nh ng xu hư ng nghiên c u m i Vi t Nam s có nhi u ý nghĩa th c ti n cho vi c phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam th i gian t i ð i v i nhi u nư c th gi i, ñ c bi t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS ñã ñư c nghiên c u k lư ng ði u th hi n ch nư c có m t h th ng pháp lu t ñ y ñ , có th gi i quy t ñư c h u h t tình hu ng n y sinh th c ti n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS M t khác, th trư ng BðS phát tri n, ngành kinh doanh BðS ln có v trí quan tr ng xã h i, thu hút ñư c nhi u v n ñ u tư nhi u ngu n nhân l c tham gia V i b i c nh nhu c u c a xã h i c n ñư c thông tin t t v lĩnh v c BðS s t o b i c nh thu n l i cho vi c phát tri n ho t ñ ng nghiên c u v BðS t m i góc đ T i nh ng nghiên c u t ng th v kinh doanh BðS nh ng nghiên c u v t ng v n ñ c th c a BðS v n đ s h u, khn kh pháp lý cho giao d ch BðS, v n ñ hi u qu kinh doanh BðS, v n ñ tài tr cho m t d án phát tri n BðS, v n ñ thu BðS ñ u ñã ñư c th c hi n tương ñ i k nư c hư ng nghiên c u hi n có th t p trung vào v n ñ gi i quy t nhu c u v BðS cho t ng l p có thu nh p th p, m t v n ñ xã h i ph c t p mà b t c m t qu c gia g p ph i mà gi i pháp đưa đ t đư c tính t i ưu t đ i mà thư ng s đánh đ i gi a tính hi u qu tính cơng b ng M c tiêu nghiên c u Xu t pháp t th c tr ng sơ khai c a ho t ñ ng kinh doanh BðS v i tình tr ng sơ khai cơng tác nghiên c u lĩnh v c Vi t Nam, s t m quan tr ng c a BðS ñ i v i ñ i s ng kinh t xã h i ñã ñ c p k trên, Nghiên c u sinh th y r ng vi c nghiên c u nh ng t n t i ch y u c n tr s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam, qua đ xu t gi i pháp ñ gi i quy t t n t i đ i v i quan ho ch ñ nh sách Nhà nư c lĩnh v c h t s c c n thi t Vi c nghiên c u c n ñư c th c hi n s h th ng hố v n đ v lý lu n lĩnh v c BðS ch rõ v n ñ th c ti n chưa phù h p cho vi c phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t nam K t qu nghiên c u c n thi t cho m i ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS h gia đình, nhà qu n lý doanh nghi p, nhà ñ u tư, nhà xây d ng BðS, nhà tài tr cho d án BðS quan qu n lý nhà nư c lĩnh v c nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, t o ñư c nhi u BðS cho xã h i, góp ph n gi i quy t nhu c u v nơi làm vi c, nơi s n xu t, tr s cho doanh nghi p t ch c, nơi khu d ch v cho h gia đình ð i tư ng ph m vi nghiên c u Trên s m c tiêu nghiên c u ñã ñ v i tính ch t đ c thù c a BðS, ñ i tư ng ñư c nghiên c u lu n án là: - Môi trư ng kinh doanh BðS Vi t Nam h th ng lu t ñi u ti t ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñi u ti t th trư ng BðS Vi t Nam - Các sách nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam theo ch th trư ng nh m s d ng hi u qu n a ngu n l c v BðS c a đ t nư c nói chung ngu n tài ngun đ t đai nói riêng ñ ñáp ng nhu c u v BðS ngày tăng c a xã h i V ph m vi khơng gian nghiên c u: lĩnh v c r t r ng l n ph c t p nên lu n án s ch y u t p trung nghiên c u v BðS nhà m i BðS thương Vi t Nam Các d li u dùng đ phân tích v mơi trư ng, sách, th c tr ng ho t đ ng kinh doanh BðS ch y u l y t ñ a bàn Hà N i, m t ph n t ñ a bàn thành ph HCM nh ng nơi mà ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñ c bi t BðS nhà thương m i, có m c đ phát tri n cao nh t, t suy r ng cho ho t ñ ng kinh doanh BðS c nư c V ph m vi th i gian nghiên c u: th i gian ñư c nghiên c u s gi i h n t năm 1993 tr l i ñây Các giai ño n trư c năm 1993 ñư c ñ c p sơ b giai đo n đó, Nhà nư c không cho phép chuy n ng quy n s d ng đ t, nên có th nói chưa t n t i m t cách th c ho t đ ng kinh doanh BðS theo ch th trư ng T sau s ñ i c a Lu t ñ t ñai năm 1993 ñ n nay, mà Nhà nư c cơng nh n nh ng quy n đ nh đo t b n c a ch s d ng ñ t h p pháp quy n chuy n ng, cho thuê, th ch p, th a k … ho t đ ng kinh doanh BðS m i th c đư c th a nh n phát tri n Phương pháp nghiên c u N n t ng c a phương pháp nghiên c u d a phép v t bi n ch ng v t l ch s Các ngu n s li u dùng phân tích lu n án đư c thu th p thông qua cu c kh o sát, nghiên c u thông tin công b c a quan Nhà nư c liên quan ñ n lĩnh v c BðS, doanh nghi p chuyên doanh BðS tham kh o cơng trình nghiên c u ñã th c hi n lĩnh v c Kinh nghi m c a nư c vi c phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS (trong đ c bi t kinh nghi m c a Trung Qu c nư c có n n kinh t ñang giai ño n chuy n ñ i gi ng Vi t Nam kinh nghi m c a M , qu c gia có n n kinh t nói chung ho t ñ ng kinh doanh BðS nói riêng r t phát tri n) ñã ñư c ý tham kh o thông qua n ph m, vi t nh ng trang web chuyên ñ c a nư c Internet Ngồi đ b sung thêm ngu n d li u, NCS ñã th c hi n c cu c ph ng v n, trao ñ i v i chuyên gia lĩnh v c Nh ng ñi m m i mà lu n án ñ c p So v i nh ng nghiên c u trư c ñây t i Vi t Nam lĩnh v c nghiên c u c a lu n án có m t s ñi m m i sau: - Phân tích, đánh giá nh ng v n đ tác ñ ng ñ n s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS n n kinh t th trư ng - Phân tích, t ng h p nh ng ñi m phù h p nh ng ñi m chưa phù h p cho s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS t khuôn kh pháp lý, môi trư ng kinh doanh hi n Vi t Nam, qua ñ xu t gi i pháp ñ i v i quan qu n lý Nhà nư c, ñ i v i ch th tham gia th trư ng BðS nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh K t c u lu n án Lu n án g m chương Chương ñ u nghiên c u v t ng quan v n đ tác đ ng đ n s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, chương hai s nghiên c u hi n tr ng v n ñ liên quan ñ n ho t kinh doanh BðS Vi t Nam hi n chương cu i s s t ng h p ñ xu t gi i pháp thúc ñ y s phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam ñ i v i quan Nhà nư c có trách nhi m t o d ng môi trư ng cho ho t kinh doanh BðS ñ i v i ñ i tư ng tham gia th trư ng BðS Vi t Nam CHƯƠNG T NG QUAN CÁC V N ð CHÍNH TÁC ð NG T I HO T KINH DOANH B T ð NG S N (BðS) TRONG N N KINH T TH TRƯ NG 1.1 KHÁI NI M V BðS, VAI TRÒ C A BðS TRONG XÃ H I 1.1.1 Khái ni m v BðS BðS có ý nghĩa khác đ i v i nh ng ngư i khác Ngư i nông dân có th coi BðS m t ba y u t c a n n s n xu t theo ý nghĩa c a kinh t h c c ñi n: ñ t ñai, lao ñ ng, v n M t s ngư i khác có cương v ñi u hành doanh nghi p l n có th coi BðS m t tài s n l n c a doanh nghi p Lu t sư coi BðS m t tài s n mang theo nhi u quy n trách nhi m cho ngư i ch s h u Các cá nhân, h gia đình (HGð) coi BðS nơi cư ng hàng ngày c a h M t s ngư i khác ho t ñ ng lĩnh v c liên quan ñ n BðS môi gi i, ñ nh giá, qu n lý, xây d ng, c p v n vay coi BðS ho t ñ ng kinh doanh c a h Như ta ñã bi t t t c đ u c n có nhà , có nơi làm vi c, h c t p, có nơi vui chơi v y có th nói t t c đ u có “cơng vi c” v i BðS dù ý nghĩa n a có th nói g n t t c ñ u ph i ñưa quy t ñ nh liên quan ñ n BðS nh t m t l n, tuỳ thu c vào v trí, vai trị c a c ng đ ng, gia đình Do v y vi c hi u bi t nguyên lý b n c a BðS m t vi c có ích cho h u h t m i ngư i BðS, ý nghĩa m t lĩnh v c nghiên c u ho c m t ho t đ ng kinh doanh, cịn có ý nghĩa bao trùm m t lo i tài s n ñ c bi t Theo qui ñ nh t i B Lu t Dân S hi n hành BðS tài s n không di d i ñư c bao g m: ñ t ñai, nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i ñ t ñai, k c tài s n g n li n v i nhà , công trình xây d ng đó, tài s n khác g n li n v i ñ t ñai tài s n khác pháp lu t quy ñ nh1 V i ý nghĩa BðS ngu n l c qu c gia b t k s h u cá nhân hay s h u công c ng Tuỳ theo ch c s d ng, BðS có th đư c phân lo i sau: Nhà : BðS nhà ngơi nhà đ c l p khu nhà chung cư, khu ñ t dành ñ xây d ng nhà/khu nhà Lo i BðS có th n m thành ph , vùng ngo i ô, vùng nông thôn BðS Thương m i: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương m i, ch , c a hàng, khách s n, nhà hàng, khu ngh mát, khu ñ t tr ng dành cho vi c xây d ng BðS thương m i k H u h t BðS thương m i nh ng BðS ñem l i thu nh p ti n cho thuê s d ng, thư ng ñư c g i BðS t o thu nh p thư ng th y nhi u thành ph , nơi di n thư ng xuyên ho t ñ ng kinh doanh d ch v BðS Công nghi p: BðS công nghi p bao g m nhà máy, kho tàng, cơng trình ti n ích kèm, m , khu ñ t tr ng ñ xây d ng BðS công nghi p Nh ng BðS công nghi p l n thư ng n m ph thư ng công vi c vùng ngo i ô thành ñây ph thu c vào ngu n nhân l c có t i th M t s lo i BðS cơng nghi p có th vùng nơng thơn ho c vùng có tài ngun thiên nhiên tuỳ m c ñ ph thu c c a ngành cơng nghi p vào ngun li u ñ u vào nông s n (công nghi p ch bi n th c ph m) ho c tài nguyên thiên nhiên (ch bi n qu ng khai thác t m , thu ñi n ) Trong trư ng h p này, lao ñ ng vùng khác s ñư c chuy n t i xung quanh khu v c s m c lên th m i BðS nông, lâm, ngư nghi p: Nh ng cánh r ng, nh ng cánh ñ ng tr ng ho c nuôi tr ng thu h i s n, tr i chăn nuôi, trang tr i, h th ng tư i tiêu [24 §iỊu 181] BðS n hình c a nhóm Nó có th n m nh ng vùng sâu vùng xa có th n m g n khu th m t tương lai thư ng ñư c chuy n ñ i sang m c đích s d ng khác có hi u qu BðS cơng c ng: khu văn phịng c a quan Nhà nư c, BðS ph c v l i ích chung Nhà nư c ñ u tư b nh vi n cơng, cơng viên, đư ng xá, trư ng h c cơng Thơng thư ng BðS thư ng đư c xây d ng s d ng lâu dài đư c mua bán th trư ng BðS tr nh ng trư ng h p ñ c bi t Các lo i BðS khác: BðS khơng thu c nhóm nhà th , chùa chi n, mi u m o, s t thi n, sân golf, sân bóng… 1.1.2 Các thu c tính c a BðS Là m t lo i tài s n ñ c bi t, BðS có nh ng thu c tính riêng nh ng ñ c ñi m khác bi t so v i lo i tài s n khác Tuỳ thu c vào t ng góc đ nghiên c u, có th phân chia lo i thu c tính c a BðS thành nh ng nhóm sau: 1.1.2.1.Thu c tính v t lý: Tính b t đ ng: khu đ t có tính b t đ ng, nghĩa khơng di chuy n đư c khơng gian Các thành ph n v t ch t ñ t đ t đá, khống s n, d u l a có th đư c di chuy n t ch sang ch khác song m nh ñ t c th theo ý nghĩa đ a lý khơng th di chuy n ñư c nghĩa m i m nh đ t đ u có ch s kinh đ vĩ đ xác đ nh, khơng thay ñ i Tính b t ñ ng c a ñ t làm cho ñư c xác ñ nh BðS V i thu c tính này, th trư ng đ t có khuynh hư ng mang tính ch t ñ a phương Nhu c u s d ng ph i “di chuy n” t i v trí c a BðS Tính khơng th b phá hu : đ t v i ý nghĩa m t ph n c a không gian không th b phá hu , s t n t i Tính b n v ng làm cho đ t có khuynh hư ng tr thành kho n ñ u tư c a cơng chúng Các nhà đ u tư 10 thư ng phân bi t rõ s phá hu mang tính v t ch t s b n v ng mang tính kinh t V m t v t ch t, đ t đai khơng th b phá hu song giá tr c a có th b hu ho i b ng vi c thay ñ i u ki n Ví d , giá tr m t m nh đ t có th b gi m đáng k b tác đ ng x u c a môi trư ng xung quanh làm cho vi c s d ng khơng đư c quan tâm Tính khơng đ ng nh t: khơng có hai m nh đ t gi ng h t m i m Tính ch t có th g i tính khơng đ ng nh t hay tính khác bi t Các m nh đ t bao gi có m t v trí khơng gi ng c a b t c m nh ñ t khác S khác bi t gi a m nh đ t cịn có th s khác bi t c a hình d ng, kích c , ñ a hình vv Ti p theo, h t ng cơng c ng đư ng xá cơng trình ti n ích đ i v i t ng m nh ñ t thư ng khác làm cho chúng khác Cu i cùng, ngo i c nh t o s khác bi t gi a m nh đ t 1.1.2.2 Thu c tính th ch : Th ch nh ng ph n c a xã h i ñư c thành l p đư c cơng nh n Thu t ng có th hi u t ch c, tơn giáo, lu t l ho c t p quán Th ch t o cách suy nghĩ c a có th t o nh hư ng sâu s c t i giá tr c a Lu t, quy đ nh cơng c ng lĩnh v c BðS: lĩnh v c BðS thư ng có b lu t riêng Do tính ch t c a BðS khác v i lo i tài s n khác nên lu t ñi u ti t quan h lĩnh v c BðS khác v i lu t ñi u ti t lo i tài s n khác Vi c s h u tài s n khác có th đư c hi u m t s s h u t ñ i song ñ i v i BðS khơng hồn tồn v y Do tính đ c thù c a BðS nên Nhà nư c ñưa lu t l , sách theo hư ng h n ch m t s quy n c a ngư i s h u s d ng ði u m t yêu c u t t y u c a m i qu c gia có qu c gia cơng nh n quy n s h u cá nhân ñ i v i ñ t ñai c qu c gia ch công nh n quy n s d ng (QSD) cá nhân ñ i v i ñ t ñai Vi t Nam Nhà nư c c n ñ t ñai ñ ph c v l i ích chung c a c ng ñ ng ñ t dành cho qu c phịng, an ninh, đư ng xá, cơng trình thu 164 t ch c cho ho t ñ ng kinh doanh BðS Các bi n pháp khuy n khích có th là: ưu đãi v thu thu nh p ñ i v i Qu ñ u tư BðS (do hi n Vi t Nam kho n thu nh p t c t c, lãi cho vay v n ñ u chưa ph i ch u thu thu nh p cá nhân nên khơng áp d ng đư c kinh nghi m c a M ), ưu ñãi v quy n ưu tiên tham gia ñ u tư xây d ng khu th m i, quy n ưu tiên th c hi n d án ñ u tư BðS theo ñơn ñ t hàng c a Nhà nư c… 3.4.1.4 Thành l p t ch c c a Chính ph khuy n khích nhà đ u tư khác cung c p v n th trư ng tín d ng th c p cho kho n cho vay ñ u tư BðS B n ch t c a bi n pháp kho n v n cho vay tr c ti p ñ ñ u tư BðS sau ñó có th ñư c chuy n thành lo i ch ng khoán ñ bán cho nhà ñ u tư khác th trư ng tín d ng th c p Thơng qua ch v n ñ u tư cho ho t ñ ng kinh doanh BðS ñư c b sung thêm ngu n cung m i, làm cho kho n cho vay đ u tư BðS có tính th trư ng cao có tính kho n cao hơn, làm h n ch s m t cân ñ i cung c u ngu n v n ñ u tư vào th trư ng BðS nh ng vùng có t c đ tăng trư ng nhanh ch m khác nhau, t i th i ñi m tăng trư ng khác c a th trư ng BðS Các t ch c tín d ng cho vay tr c ti p kho n ñ u tư vào BðS nh ng ngư i cho vay c p Nh ng t ch c thư ng Ngân hàng, Qu tín d ng, công ty B o hi m nhân th vv Nh ng ngư i cho vay th c p mua l i kho n n c a t ch c cho vay c p ñ b sung thêm ngu n v n cho th trư ng BðS Các t ch c thư ng t ch c Chính ph b o tr , qu b o hi m hưu trí ho c công ty b o hi m nhân th N u khơng có ch nh ng ngư i cho vay c p s khơng đ v n ñ cho vay nh ng giai ño n khan hi m ti n Vi c t ch c th trư ng th c p ph i Nhà nư c th c hi n, ch ng h n M quy n liên bang xây d ng th ch có vai trị H th ng Ngân hàng Cho vay mua nhà Liên Bang (Federal Home Loan Bank Systems – FHLBS), T ng công ty kinh doanh tài s n c m c n cho vay mua 165 nhà Liên Bang (The Federal Home Loan Mortgage Corporation - FHLMC), Hi p h i tài s n c m c Liên Bang (The Federal National Mortgage Association – FNMA)…đ tăng cư ng tính kho n cho kho n n vay ñ u tư BðS, ñ c bi t BðS nhà Các t ch c có th cho t ch c tín d ng c p vay v n ho c mua l i kho n n cho vay ñ u tư BðS Trong c hai trư ng h p t ch c tín d ng c p ñ u ñư c tăng cư ng ngu n v n cho kho n ñ u tư ti p theo Khi th ch tín d ng th c p ñư c Nhà nư c hình thành t ch c tín d ng khác th trư ng v a ngư i cho vay c p v a có th ngư i cho vay th c p ñ gi i quy t kho n ti n nhàn r i c a m t giai đo n v y s làm cho qui mơ ngu n v n đ u tư cho ho t đ ng kinh doanh BðS có th đư c tăng lên nhanh chóng m t có nhu c u phát sinh t th trư ng 3.4.2 Gi i quy t t t v n ñ b o ñ m v n vay cho t ch c tín d ng V n ñ tr ng tâm nh t ch th ch p, gi i quy t phát m i tài s n th ch p m t cách đơn gi n, tính hi u l c c a phán quy t c a Toà án tranh ch p v vay v n ñ u tư BðS ph i cao Trong th c ti n ho t đ ng tín d ng vi c phát m i tài s n c m c , th ch p c a ngư i vay v n m t vi c hay x y nh m ñ m b o thu h i v n cho vay c a t ch c tín d ng M t cơng vi c phát m i tài s n th ch p ñư c th c hi n m t cách ñơn gi n, chi phí th p t ch c tín d ng s khơng ng n ng i cho vay ñ u tư BðS Th c so v i kho n cho vay thương m i khác, tài s n c m c th ch p cho vay ñ u tư BðS thư ng BðS v lý thuy t s d đư c ki m sốt b i BðS, tên c a nó, khơng th di d i ch khác mà g n v i m t m nh đ t c đ nh nên vi c t u tán tài s n th ch p khơng th th c hi n đư c Như v y v n đ n m th t c phát m i vi c th c hi n th t c có d dàng hay khơng? Chính s đơn gi n cơng tác phát m i s thúc đ y th trư ng v n cho ho t ñ ng kinh doanh BðS Thông thư ng vi c phát m i tài s n b ph n thi hành án th c hi n theo l nh c a 166 Tồ án Song nhi u lý khác vi c ch nhà (ngư i ñi vay khơng tr đư c n ) chưa có ch khác, hồn c nh khó khăn ho c nh ng lý xã h i khác mà vi c th c thi quy t đ nh c a Tồ án liên quan ñ n vi c phát m i BðS thư ng g p khó khăn, tr thành v t c n ñ i v i sách cho vay mua nhà c a t ch c tín d ng Các quan qu n lý Nhà nư c t ch c liên quan c n xác ñ nh vi c gi i quy t dây dưa, khơng tri t đ bi n pháp nh m giúp t ch c tín d ng thu h i v n s làm cho vi c vay v n ñ u tư BðS nói chung đ c bi t đ mua BðS nhà nói riêng tr nên khó khăn, HGð s khó có th ti p c n đư c ngu n v n 3.4.3 C i ti n m t s lo i thu liên quan ñ n BðS Chính sách thu m t cơng c quan tr ng ñ ñi u hành ho t ñ ng kinh t c a Nhà nư c Chính sách thu đ n s góp ph n tăng thu cho Ngân sách Nhà nư c t o thu n l i cho s phát tri n c a ho t ñ ng s n xu t, kinh doanh M t s lo i thu có nh hư ng tr c ti p ñ n lĩnh v c kinh doanh BðS ñã ñư c phân tích chương là: thu nhà đ t th , thu chuy n QSD ñ t, thu ti n m t l n giao ñ t s d ng ti n th đ t Ngồi đ xu t v vi c b sung thu ch ng ñ u ñ t ñã ñư c phân tích trên, t i ph n NCS đ xu t m t s gi i pháp ñi u ch nh ñ i v i lo i thu kho n thu c a Nhà nư c lĩnh v c ñ t ñai sau: - Thu chuy n QSD ñ t: lo i thu mang s c thái c a thu thu nh p, t c ñánh thu nh p phát sinh Hi n lo i thu ñánh t ng giá bán theo ñơn giá ñ t ñai Nhà nư c quy ñ nh, v y chưa th c s phù h p Trong tương lai c n ti n t i vi c c i ti n lo i thu thành m t lo i thu thu nh p, t c c n ñánh thu nh p c a ngư i bán BðS Thu nh p đư c tính s giá bán th c t tr giá mua trư c có tính đ n m t s chi phí đ u tư thêm c a ch s d ng (n u có) chi phí giao d ch phát sinh trình bán BðS 167 - Thu ti n s d ng ñ t: Kho n thu c n ñư c hi u giá chuy n ng QSD ñ t c a Nhà nư c cho t ch c, cá nhân s d ng v y giá c c n ñư c xác ñ nh theo giá th trư ng, nâng cao hi u qu khai thác qu ñ t c a Nhà nư c, tránh hi n tư ng ñ u ñư c giao ñ t v i giá r , kh c ph c ñư c hi n tư ng tiêu c c c a ch xin cho lĩnh v c ñ t ñai hi n - Thu nhà ñ t th : Nên có m c thu lu ti n t ng ph n ñ i v i m c di n tích khác đ tránh vi c ñ u ñ t ñai nh m phân b ngu n tài nguyên ñ t ñai theo hư ng trú tr ng ñ i v i HGð có m c thu nh p th p Ví d có th xác đ nh m t m c thu th p cho di n tích đ t t 200 m2 tr l i/1 HGð Sau di n tích đ t t 200m2 đ n 400m2 s có m t m c thu cao sau m c cao n a cho di n tích đ t cao 400m2/HGð vv Như v y cách tính thu s làm gi m xu hư ng tích t đ t đai đ dành ho c đ ñ u hi n nay, làm cho vi c khai thác ñ t ñai tr nên hi u qu dư i góc đ tồn xã h i, u ti t ñư c thu nh p c a h gi không làm nh hư ng ñ n ñ i s ng c a ñ i b ph n HGð s h u BðS qui mô nh nư c phát tri n lo i thu tương ñương v i thu s h u BðS, t c giá tr công trình đ t đư c tính đ n thu áp theo giá tr c a BðS ñ t (bao g m c giá ñ t cơng trình đ t) Song thi t nghĩ mơ hình ch có th áp d ng Vi t Nam dài h n địi h i r t nhi u cơng s c đ đ nh giá t ng cơng trình xây đ t cơng trình hồn tồn gi ng v y kh i lư ng công vi c mà ngành thu ph i th c hi n r t l n, chưa có tính kh thi ñi u ki n hi n - Ti n thuê ñ t ñ i v i t ch c cá nhân thuê ñ t ñ làm m t b ng s n xu t kinh doanh: Ti n thuê ñ t ñ ng m c r t th p hi n c n ñư c nâng lên m i b o đ m cho vi c s d ng đ t có hi u qu N u m c ti n thuê ñ t ch b ng 0,5% (ñ i v i h s n xu t) 0,7% giá ñ t c a Nhà nư c 168 (ñ i v i h kinh doanh thương m i, d ch v ) s ch khuy n khích vi c th đ t giá thuê ñ t chưa b ng chi phí tài (m c lãi ti n vay ngân hàng) c a ti n tr m t l n ñư c Nhà nư c giao ñ t ñó ñi u b t h p lý C n nâng m c giá thuê ñ t lên tương đương v i m c chi phí tài m i công b ng cho c hai phương án giao ñ t ho c cho thuê ñ t Nhà nư c s có thêm ngu n thu Ngồi ra, tương t vi c ñ xu t b sung thu ch ng ñ u ñ t ñã trình bày m c 3.3 đ i v i ti n th đ t nên có gi i pháp tương t Các ch thuê ñ t c a Nhà nư c ln ph i xu t trình m t d án s n xu t kinh doanh h sơ xin th đ t Do v y nên có quy đ nh m t m c ti n thuê ñ t h p lý cho th i gian xây d ng cơng trình đ t sau th i gian ho t ñ ng c a d án Trong trư ng h p th i h n hoàn thành cơng trình xây d ng quy đ nh h p ñ ng thuê ñ t mà ch s d ng ñ t v n chưa ñ u tư ho c đ u tư d dang chưa hồn thành ti n thuê ñ t s ñư c nâng lên m t m c m i cao nhi u so v i ti n thuê ñ t theo qui ñ nh M c ti n thuê cao m c ti n thuê ch ng ñ u găm ñ t ñ chuy n ng l i quy n thuê cho ngư i khác ñ ki m l i khơng đáng 3.5 ð I M I CƠNG TÁC HÀNH CHÍNH TRONG LĨNH V C QU N LÝ BðS HI N NAY 3.5.1 Hồn thi n cơng tác c p GCN QSD ñ t, quy n s h u cơng trình đ t Hi n vi c c p GCN QSD ñ t ñã ñư c lu t hố đư c tri n khai r ng rãi c nư c đ có th k t thúc đư c cơng vi c m t vài năm t i G n ñây, theo ñ ngh c a B Xây D ng, Chính ph ban hành Ngh đ nh 95/CP ngày 12/07/05 qui ñ nh vi c S Xây d ng c p GCN quy n s h u công trình đ t song song v i Gi y ch ng nhân QSD ñ t theo Lu t ñ t đai 2003 Ti p B Tư Pháp so n d th o Lu t ñăng ký BðS có nêu quan m đưa m t lo i GCN ñăng ký BðS bao g m c ph n đ t 169 ph n cơng trình đ t, v y có th thay th s ñ s h ng V i b i c nh nêu có th nói hi n Nhà nư c cịn lúng túng vi c c p GCN QSD ñ t quy n s h u cơng trình đ t, v y m i B v n ñ xu t vi c c p GCN thu c lĩnh v c qu n lý Gi i pháp v vi c c p GCN cho BðS theo ý ki n c a NCS ch nên c p m t GCN, xác nh n c QSD đ t quy n s h u cơng trình đ t Vi c c p lo i GCN nên giao cho B Tài nguyên Môi trư ng th c hi n v i tư cách ñ i di n Chính ph cơng nh n b o h QSD quy n s h u BðS c a ngư i dân Do BðS bao g m nhà ñ t hai lĩnh v c hai B qu n lý song B nh ng quan tham mưu cho Chính ph , tr c thu c Chính ph n u v i tư cách Chính ph khơng th có hai GCN đư c V n đ cách tư qu n lý phân theo lĩnh v c c a B nên lĩnh v c thu c B ph trách đ xu t cách gi i quy t, lĩnh v c không thu c B ph trách khơng đ c p t i ng i va v i B khác ñó d n ñ n hi n tư ng qu n lý ch ng chéo ñã ñ c p Vi c c p m t GCN v BðS bao g m c nhà ñ t ñư c coi th c ti n ph bi n h u h t nư c, k c nh ng nư c có n n kinh t r t phát tri n BðS có GCN có ñ n hàng trăm năm ñó s ti n l i tính h p lý c a khơng có ph i tranh lu n nhi u Vi c ñ y nhanh ti n ñ c p GCN QSD ñ t quy n s h u cơng trình đ t s làm cho BðS có th có đ y đ u ki n tham gia giao d ch th c th trư ng, tránh vi c ñ y ch s h u BðS ph i tham gia giao d ch ng m làm th t thu cho Nhà nư c, gây nên nh ng tranh ch p không ñáng có xã h i lĩnh v c mua bán BðS ð ñ y nhanh ti n ñ c p GCN c n đơn gi n hố th t c gi y t g c ñư c yêu c u, ch p nh n nh ng sai sót có th x y coi ñó h qu t t y u c a cách qu n lý l ng l o m t th i gian dài trư c ñây Vi c thu ti n s d ng ñ t c p GCN nên ñư c xem xét l i theo hư ng nên b kho n thu m t tr ng i cho trình hồn thành cơng tác c p GCN QSD đ t 170 M t v n ñ khác t n t i vi c c p GCN QSD ñ t hi n vi c ñ nh nghĩa ranh gi i c a m i th a ñ t tương ñ i ñơn gi n th c t ngun nhân c a r t nhi u tranh ch p v ranh gi i gi a ch s d ng ñ t khác Trong m u GCN hi n t i ch có b n v sơ đ th a đ t ñư c ñ t theo hư ng th c t v i kích thư c c nh tính b ng đơn v mét Sơ b s khơng th y l song th c t có r t nhi u tranh ch p phát sinh th c t mà GCN hi n không x lý đư c Ví d ranh gi i m t m nh ñ t v i nguyên kích thư c đư c d ch sang m t v trí khác cách m t đo n (th hình dung ta nh c m nh đ t t nh ti n v m t bên mà khơng làm xoay hư ng c a m nh đ t), t c có th l n vào m t m nh ñ t bên c nh ñ l i cho m nh ñ t khác phía đ i x ng m t kho ng ñ t tr ng b ng ph n ñã l n sang m nh ñ t ñ u tiên Như v y n u ch c vào b n GCN hi n khơng th xác đ nh ñư c ch m nh ñ t ñã l n sang m nh đ t bên c nh kính thư c hư ng, nh ng đ i lư ng có th đư c ki m tra ñư c, c a m nh ñ t ñó th c t khơng sai khác so v i GCN ði u có v khơng quan tr ng song th c t có nhi u đ t cơng b l n theo cách mà khơng b phát hi n ki m tra ph n đ t l n đư c có th đư c chia chác v i h li n k Kinh nghi m nư c phát tri n cho th y GCN c a t ng m nh đ t ranh gi i c a m nh đ t đư c xác đ nh b ng ñi m t a ñ theo h t a đ qu c gia m c dù ranh gi i ñ t (tư ng rào) th i gian dài có th thay đ i th n a c n thi t v n có th xác đ nh xác v trí ban đ u c a nó, v y tranh ch p v ñ t ñai, ñ c bi t v ranh gi i s ñư c gi i quy t nhanh chóng Tuy v n đ nh song có ý nghĩa xã h i l n lao hi n tư ng l n chi m ñ t công, tranh ch p ranh gi i b cõi hi n ph bi n c n ph i ñư c gi i quy t tri t ñ 3.5.2 ð i m i vi c cung c p thông tin ph c v giao d ch BðS Các thông tin lĩnh v c kinh doanh BðS, ñ c bi t lo i thơng tin có ngu n g c t quan qu n lý Nhà nư c có nh hư ng m nh ñ n ho t ñ ng 171 giao d ch BðS c n có ch qu n lý phù h p ñ cho có th truy c p đư c chi phí cho vi c có đư c thơng tin khơng cao Ví d thơng tin v quy ho ch, thơng tin v tình tr ng pháp lý c a khu đ t, BðS, thơng tin v giao d ch BðS ñã di n ñ c bi t giao d ch BðS th trư ng sơ c p nơi mà Nhà nư c m t bên giao d ch Cách t ch c h th ng thơng tin v a mang tính th trư ng, khơng có ch xin cho, v a mang tính b t bu c ñ i v i quan Nhà nư c s h u ngu n thông tin Ví d vi c bán thơng tin có th đư c ti n hành b i (t hai tr lên) doanh nghi p có quy n khai thác s d li u c a quan Nhà nư c s tr m t kho n ti n mua c ñ nh cho m t kho ng th i gian M c phí bán lo i thơng tin có th đư c Nhà nư c n đ nh n u có t ch c nh n th u cung c p thơng tin (đ ñ phòng t ch c liên k t v i nâng giá thông tin) ho c giá cung c p thơng tin có th th n i cung c u quy t ñ nh (n u có nhi u t ch c tham gia cung c p thông tin), t c h th ng cung c p thơng tin đư c t ch c theo ch c nh tranh Cách t ch c h th ng thông tin BðS làm cho Nhà nư c gi m đư c chi phí trì b máy c a riêng đ cung c p thơng tin cho th trư ng h th ng v a t n l i thư ng ho t ñ ng hi u qu , d bi n thành h th ng xin cho t ch c Nhà nư c thư ng không quan tâm đ n l i nhu n nên khơng có n l c ph bi n d ch v c a h t i đơng đ o c ng ñ ng, vi c cung c p d ch v thông tin v y ch nhi m v hành ch khơng ph i ñ ng l c c a t ch c Vi c thơng tin th trư ng d dàng đư c ti p c n v i chi phí th p s làm cho th trư ng BðS minh b ch hơn, đ khuy t t t s làm cho phát tri n hư ng hơn, gi m b t hi n tư ng tiêu c c h u qu x u cho ch th tham gia th trư ng 3.6 NÂNG CAO CH T LƯ NG CÔNG TÁC QUI HO CH, T L I CÁC D CH V H TR HO T ð NG KINH DOANH BðS CH C 172 3.6.1 Nâng cao ch t lư ng công tác qui ho ch l p k ho ch s d ng đ t Cơng tác quy ho ch k ho ch s d ng đ t có vai trò r t quan tr ng tr ng lĩnh v c qu n lý s d ng ñ t ñai m t cách có hi u qu nh t Trong Lu t ñ t ñai 2003 ñã dành ñ n 10 ñi u, t ñi u 21 ñ n ñi u 30, ñ qui ñ nh v công tác qui ho ch nói lên t m quan tr ng c a công vi c M t s v n ñ v qui ho ch ñã ñư c đ c p nhi u nơi song ln có vai trị quan tr ng nên c n đư c nh c đ n tính khoa h c c a công tác l p qui ho ch k ho ch s d ng đ t, tính kh thi b i c nh ñi u ki n kinh t xã h i c a ñ t nư c, c a t ng vùng mi n tính cơng khai vi c công b thông tin qui ho ch đư c thơng qua Tính khoa h c c a qui ho ch s d ng ñ t ph i phù h p v i k ho ch phát tri n kinh t xã h i t ng th c a ñ t nư c, c a t ng vùng, t ng ñ a phương, phù h p v i ñi u ki n t nhiên, ñi u ki n kinh t , xã h i nhu c u th trư ng Qui ho ch ph i ph n ánh ñư c hi n tr ng nhu c u s d ng ñ t tương lai N u khơng đ t đư c yêu c u qui ho ch s khơng có tính kh thi, tr thành qui ho ch treo bi n thành nh ng tr ng i cho ho t ñ ng s n xu t kinh doanh, cho ñ i s ng hàng ngày c a ngư i dân V n đ cơng b quy ho ch ñã ñư c t hi n m t v n ñ hay ñư c ñ c p t i Hi n chưa có ch rõ ràng v v n ñ nên làm cho thơng tin v qui ho ch khơng đư c ph bi n r ng rãi d n ñ n nh ng sai ph m, nh ng t n th t khơng đáng có c a nh ng ngư i s d ng ñ t xây d ng ñ t qui ho ch, mua bán khu ñ t ñã ñư c qui ho ch s d ng vào m c đích khác Hơn n a vi c khơng có ch cơng b r ng rãi k p th i qui ho ch ñư c t ñã t o ñi u ki n cho nh ng ngư i có l i th bi t s m đư c thơng tin tr c l i cá nhân t o nh ng tiêu c c lĩnh v c Như v y ngồi vi c cơng b r ng rãi vi c công b k p th i s r t quan tr ng v y h i th trư ng s ñư c chia ñ u cho m i công dân, tránh hi n tư ng b t bình xã h i Do c n qui đ nh c th có tính pháp lý cao qui đ nh v vi c công b qui ho ch k p th i, r ng rãi công b t báo ñã 173 ñư c qui ñ nh kênh thơng tin th c v qui ho ch, cơng b website c a quan ñã ñư c ch ñ nh, công b b ng bi n nh ng nơi công c ng, g n tr c giao thơng chính… M t v n đ ñã ñư c ñ c p chương th i gian c a kỳ qui ho ch theo qui ñ nh hi n ng n cho ho t ñ ng ñ u tư BðS (10 năm) Do v y Nhà nư c c n nghiên c u kéo dài kỳ quy ho ch đ n nh t 30 năm có kèm theo cam k t trách nhi m c a Nhà nư c thay đ i qui ho ch mà d n ñ n thi t h i cho ch s h u BðS ñã tuân th nghiêm ch nh quy ñ nh c a Nhà nư c vi c đ u tư xây d ng cơng trình N u kỳ qui ho ch ng n hi n s t o tâm lý lo ng i c a nhà ñ u tư BðS n h s r t lư ng l k ho ch dài h n v BðS c a M t v n đ quan tr ng khác mà NCS mu n ñ c p ñây tính m c a phương án qui ho ch Như bi t, tốn qui ho ch thư ng xu t phát t nh ng k ho ch, ch tiêu mang tính vĩ mơ, v y n u qui ho ch ñư c th c hi n khoa h c di n bi n c a môi trư ng kinh t , xã h i di n theo ñúng d báo v b n s đem l i hi u qu t t q trình đưa đ t ñai vào s d ng c a c ng ñ ng nói chung Nhưng trư ng h p nh ng d báo v s phát tri n c a n n kinh t nói chung c a khu v c nói riêng khơng chu n xác s u ch nh th c t s d ng ñ t ñ ñ t ñư c hi u qu cao nh t m t u c u đáng Ví d quy ho ch s d ng đ t m t khu v c qui đ nh t l ñ t dành cho nhà , ñ t dành cho cơng trình cơng c ng, đ t làm trung tâm thương m i, ñ t làm khu văn phịng…Trong vài năm đ u có th vi c s d ng ñ t phương án qui ho ch h p lý song năm ti p theo ñi u ki n kinh t , xã h i có nh ng thay ñ i không d báo n cho khu v c tr nên đơng đúc ngư i qua l i n cho đư c ưu chu ng ñ i v i ho t ñ ng thương m i nhu c u nhà t i khu v c gi m xu ng n nhu c u xây d ng trung tâm thương m i, khu văn phịng cho th tăng lên Do đ t đai ñư c qui ho ch nên 174 vi c chuy n m c đích s d ng đ t hi n khó khăn nên nh hư ng đ n tính linh ho t q trình s d ng ñ t c a ngư i s d ng B i c nh cho th y công tác qui ho ch hi n c n ti n t i cách qui ho ch m làm cho vi c s d ng ñ t tr nên linh ho t hơn, phù h p v i yêu c u c a cu c s ng, nâng cao hi u qu s d ng ñ t gi m b t s can thi p c a Nhà nư c vào nh ng v n ñ mà s v n đ ng c a nên ñ th trư ng, nên ñ yêu c u c a cu c s ng quy t ñ nh mà khơng làm nh hư ng đ n tr t t xã h i Tính m c a qui ho ch ñây ñư c hi u m t m nh ñ t có th ñư c s d ng vào m c đích khơng b c m, ví d m t m nh ñ t t i m t khu th có th v a đư c làm khu văn phịng, v a có th đư c làm nhà … khơng đư c xây d ng s s n xu t công nghi p, ho c khơng đư c làm ch …Thi t nghĩ tính m c a qui ho ch s nâng cao hi u qu s d ng ñ t chung xã h i có th suy lu n r ng n u m i m t ch s d ng đ t ln s d ng m nh đ t c a v i hi u qu cao nh t mà khơng làm gi m tính hi u qu s d ng ñ t c a ch s d ng khác có nghĩa hi u qu s d ng ñ t ph m vi toàn xã h i s tăng lên Vi c tăng tính m cho qui ho ch s d ng đ t cịn có tác d ng làm gi m h i phát sinh hi n tư ng tiêu c c cơng tác qu n lý đ t đai hi n ngư i s d ng đ t có th thay đ i m c đích s d ng khu đ t c a theo nh ng m c đích khơng b c m không ph i th c hi n th t c chuy n đ i m c đích s d ng ñ t hi n 3.6.2.Các d ch v h tr ho t ñ ng kinh doanh BðS Ho t đ ng tư v n, mơi gi i có vai trị quan tr ng ho t ñ ng kinh doanh BðS Do th c tr ng l n x n c a ho t ñ ng hi n nên vi c t ch c l i, ch n ch nh l i ho t ñ ng c n thi t Các ho t đ ng tư v n, mơi gi i BðS ph i ñư c coi m t ngh nhi u ngh khác xã h i ho t ñ ng ph i ch u s ñi u ti t c a lu t liên quan ñ b o ñ m cho d ch v phát tri n ñúng hư ng b o đ m l i ích c a ch th tham gia th trư ng BðS Gi i pháp ñư c ñưa ñây nh ng tham gia ho t ñ ng 175 ph i ñăng ký v i quan Nhà nư c có th m quy n Nhà nư c c n ban hành văn b n qui ph m pháp lu t ñ qu n lý d ch v này, ñó c n qui ñ nh rõ ñi u ki n mà t ch c, cá nhân tham gia cung ng d ch v ph i có, ví d gi y ñăng ký kinh doanh, gi y phép hành ngh , yêu c u v ñ a ñi m giao d ch, quy ñ nh tr n m c phí, qui đ nh trách nhi m c a t ch c cá nhân m t h làm thi t h i cho khách hàng D ch v ñ nh giá BðS th trư ng th c p d ch v quan tr ng h th ng ngh c a ho t ñ ng kinh doanh BðS hi n m i phát tri n m c r t sơ khai, ch có nh ng trung tâm giao d ch BðS l n song th c s chưa ñư c nh ng ch th tham gia th trư ng tin c y Nhà nư c c n ñưa ho t ñ ng m t ngh kinh doanh có u ki n b i vi c đ nh giá địi h i nh ng chun gia gi i, đư c đào t o b n, có nhi u kinh nghi m th c ti n Các qui đ nh v trình t cơng vi c, v trách nhi m c a ngư i cung c p d ch v ñ i v i ch t lư ng d ch v mà cung c p, v m c tr n c a phí d ch v … c n ñư c qui ñ nh ñ ñ m b o ho t ñ ng phát tri n ñúng hư ng Kinh nghi m nư c phát tri n cho th y n u ñư c t ch c t t trung tâm ñ nh giá có th tr nên r t uy tín, h tr nhi u cho ho t đ ng kinh doanh BðS, không nh ng cung c p d ch v cho giao d ch gi a cá nhân t ch c xã h i mà cung c p d ch v cho c giao d ch Nhà nư c m t bên tham gia Trong Lu t kinh doanh BðS m i ñư c Qu c h i thơng qua có hi u l c t 11-2007 ñã ñưa d ch v m t b ph n c a ho t ñ ng kinh doanh d ch v BðS nh ng yêu c u ñ i v i ch th cung ng d ch v ñư c ñưa tương t ñ xu t t i Lu n án Vi c ñưa Lu t vào cu c s ng ph thu c vào văn b n dư i lu t cách tri n khai c a quan liên quan song ch c ch n r ng s góp ph n làm minh b ch ho t ñ ng kinh doanh BðS d ch v kèm theo Vi t Nam 176 K T LU N Có th nói k t nh ng ph n đ u nghiên c u t ng th v n ñ c a ho t đ ng kinh doanh BðS nói chung, đ n phân tích th c tr ng ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam mư i năm qua, ñ n vi c ñ xu t gi i pháp nh m thúc ñ y ho t ñ ng kinh doanh Vi t Nam, h u h t v n ñ , khía c nh c a ho t đ ng kinh doanh BðS …ñ u ñã ñư c nghiên c u đ c p Có nh ng v n ñ ch ñư c ñ c p sơ b , có nh ng v n đ đư c phân tích t m tuỳ thu c vào m c ñ quan tr ng c a liên quan đ n ch ñ c a Lu n án Trong Lu n án ñã ñ c p khái ni m b n v BðS kinh doanh BðS, nghiên c u v n đ c a ho t đ ng kinh doanh BðS nghiên c u th trư ng, ñ nh giá BðS, huy ñ ng v n cho ho t ñ ng kinh doanh BðS Kinh nghi m phát tri n ho t ñ ng kinh doanh BðS nư c Trung Qu c, M ñư c nghiên c u ñ b sung th c ti n cho ñ xu t c a NCS ñư c nêu Lu n án Trên s lu n c khoa h c c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, th c tr ng v n ñ liên quan ñ n ho t ñ ng Vi t Nam, Lu n án sâu phân tích nh ng y u t thu n l i khó khăn hi n đ qua m nh d n đ xu t m t h th ng gi i pháp nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam Các gi i pháp ñư c ñưa trư c tiên xu t phát t ñ c thù c a h th ng pháp lu t, môi trư ng kinh doanh Vi t Nam sau s ch t l c ưu ñi m th ch qu n lý, th c ti n sinh ñ ng c a ho t ñ ng kinh doanh BðS nư c phát tri n, ñó NCS hy v ng gi i pháp v a có tính kh thi cao, v a có th tr thành địn b y thúc đ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñáp ng nhu c u v BðS ngày tăng c a xã h i Các gi i pháp đư c đ xu t bao g m: 177 Th nh t gi i pháp v th ch liên quan ñ n ho t ñ ng kinh doanh BðS mà ñ u tiên vi c c n ñ i m i tư c a quan qu n lý Nhà nư c lĩnh v c BðS theo hư ng ñ cho cho qui lu t th trư ng ñi u ti t ho t ñ ng kinh doanh này, gi m t i đa s can thi p hành c a Nhà nư c V n ñ ti p theo đ xu t xem xét vi c cơng nh n quy n s h u ñ i v i ñ t thay cho QSD ñ t giao vô th i h n hi n nh m khuy n khích, đ ng viên vi c s d ng ñ t có hi u qu v n không làm gi m hi u l c qu n lý c a Nhà nư c lĩnh v c đ t đai Tách b ch sách xã h i ho t ñ ng kinh doanh BðS chương trình gi i quy t nhà cho ñ i tư ng c n ñư c ưu tiên Th hai gi i pháp ñ ng b vi c giao ñ t, cho thuê ñ t ñ nh giá ñ t th trư ng sơ c p, nơi Nhà nư c ñ c quy n ngu n cung ñ t, nh m ñ m b o ngu n cung d i dào, giá c h p lý ñ ñáp ng t t nh t nhu c u c a th trư ng nguyên t c Nhà nư c tăng ñư c ngu n thu t ñ t ñai m i ngư i ñ u bình ñ ng h i nh n QSD ñ t t Nhà nư c Gi i pháp phân tích sách ch ng ñ u tích tr ñ t phương th c kh c ph c tính đ c quy n c a quan có nhi m v thay m t Nhà nư c gi i quy t th t c giao ñ t, m t nh ng nguyên nhân t o nhi u khuy t t t c a th trư ng BðS ngu n g c c a nhi u hi n tư ng tiêu c c v ñ t ñai xã h i hi n Th ba gi i pháp ñ i m i h th ng tài liên quan đ n ho t đ ng kinh doanh BðS v n ñ v n ñư c coi m t nh ng v n ñ quan tr ng hàng ñ u ñ i v i ho t ñ ng M t nh ng n i dung quan tr ng ñây Nhà nư c nên ch ñ ng t o th trư ng v n th c p ñ tài tr cho t ch c cho vay v n kinh doanh BðS nh m bơm thêm ngu n v n cho th trư ng tăng tính kho n c a kho n n dài h n ñ c trưng cho kho n tín d ng BðS Bên c nh Nhà nư c nên t o th ch phù h p ñ thu hút ngu n v n nhàn r i c a t ch c, HGð cho th trư ng BðS nh m 178 ñ nh hư ng kho n ñ u tư theo yêu c u c a th trư ng, tránh hi n tư ng ñ u theo phong trào, thi u thông tin, gây nên nh ng h u qu tiêu c c cho th trư ng BðS C i ti n l i m t s lo i thu m t s kho n thu liên quan ñ n BðS ñ t ñai ñ nâng cao hi u qu s d ng ñ t nói riêng BðS nói chung Th tư đ i m i cơng tác hành lĩnh v c qu n lý BðS hi n vi c hồn thi n cơng tác c p GCN QSD ñ t s m t gi y cho c đ t cơng trình đ t vi c xác ñ nh ranh gi i th a ñ t s h t a ñ qu c gia vi c gi i quy t tính minh b ch s ti p c n đư c ngu n thơng tin lĩnh v c BðS Cu i vi c nâng cao ch t lư ng công tác qui ho ch s d ng đ t đai có đ xu t v tính m c a qui ho ch s d ng ñ t ñ tăng hi u qu s d ng đ t ph m vi tồn xã h i v n ñ liên quan ñ n vi c t ch c l i h th ng cung c p d ch v cho ho t ñ ng kinh doanh BðS tư v n, mơi gi i, đ nh giá BðS V i q trình nghiên c u lâu năm v n đ lý thuy t chung liên quan ñ n ho t ñ ng kinh doanh BðS, k t h p v i vi c phân tích th c tr ng v n ñ liên quan ñ n ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam s kinh nghi m nhi u năm ho t ñ ng lĩnh v c này, NCS hy v ng r ng Lu n án s đóng góp m t ph n nh n l c chung ñ ñưa ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam lên m t t m cao m i, t o nhi u BðS n a cho xã h i Tuy nhiên, dù ñã h t s c n l c song v i kh có h n v n ñ c n gi i quy t tương ñ i ph c t p nên ch c ch n Lu n án không tránh kh i nh ng h n ch , thi u sót c n đư c u ch nh, b sung NCS mong mu n nh n ñư c s ch d n, góp ý c a th y giáo, cô giáo, c a chuyên gia c a t t c nh ng quan tâm ñ n lĩnh v c ... trư ng kinh doanh BðS Vi t Nam h th ng lu t ñi u ti t ho t ñ ng kinh doanh BðS, ñi u ti t th trư ng BðS Vi t Nam - Các sách nh m thúc đ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS Vi t Nam theo... s phát tri n c a ngành kinh doanh cịn có nhi u h n ch so v i ngành kinh doanh khác ði u cho th y ho t ñ ng kinh doanh BðS Trung Qu c hi n g p nh ng thu n l i v th trư ng, v t c ñ phát tri n kinh. .. BðS nh m thúc ñ y s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh K t c u lu n án Lu n án g m chương Chương ñ u nghiên c u v t ng quan v n đ tác đ ng ñ n s phát tri n c a ho t ñ ng kinh doanh BðS, chương