Đang tải... (xem toàn văn)
Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản
T NG QUAN V D CH V NH Ổ Ề Ị Ụ ĐỊ Gi¸ B T ẤNG S NĐỘ Ả Nguy n Duy Thi nễ ệTr ng phßng CSTH-C c Qu n lý gi¸ưở ụ ả Thị trường- Việc phân bổ các nguồn lực (lao động đất đai, vốn) của nền kinh tế được cơ bản tiến hành theo quy luật cung cầu và giá cả trở thành tín hiệu ra quyết định kinh doanh, tiêu dùng, đầu tư, tiết kiệmGiải quyết rất hiệu quả bốn vấn đề: + Sản xuất cái gì, + Sản xuất như thế nào, + Sản xuất cho ai. Comment:Bàn tay của thị trường VS. vai trò của chính phủ Thị trường đất đai Việt NamLà quá trình nhận thức 15-17 năm từ đổi mới (1986-2003)1986 ĐH Đảng khóa 6: chuyển bao cấp sang kinh tế thị trườngChính sách đổi mới: áp dụng nhanh, hiệu quả đối với thị trường hàng hóa, dịch vụChính sách đổi mới: áp dụng chậm, lậu dài (15-17 năm) đối với thị trường Đất đai15-17 năm : hiểu rõ quyền sở hữu đất đai với thị trường đất đaiThay đổi nhận thức: “có tồn tại và pháp luật công nhận hay không thị trường quyền sử dụng đất” Comment: tạo lập tính đồng bộ giữa các thị trường (lao động, vốn, BĐS, công nghệ, hàng hóa) trong cơ chế kinh tê thị trường VN theo đuổi Thị trường đất đai Việt NamNQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BDS. ĐĐ thuộc sở hữu tòan dân, không cho phép mua bán đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lơi ich tòan dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực yếu kém trong quản lý sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường BĐS… phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà ở. Khuyến khích ácc thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn của nhà nước NQ ĐH IX (2001):” Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người VN ở nước ngòai và người nước ngoài tham gia đầu tư” 7 Đặc điểm thị trường BĐSĐặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhậpCác quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và lợi ích mà BĐS đưa lại giá Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sáchĐặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy hoạch…Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… 7 đặc điểmĐặc điểm 5TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì:+ BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn, CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán tác động TT BĐS)+ Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean crisis) + Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế+ Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-Nhật Bản)Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao: vì sao?+ Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô)+ Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá, pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao. Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái. Yêu cầu của kinh tế thị trườngKhaí niệm: Kinh tế thị trường là nền kinh tế lấy khu vực kinh tế tư nhân làm chủ đạo. Những quyết định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…) được thực hiện một cách phi tập trung bởi các cá nhân người tiêu dùng và doanh nghiệp. Tiền đề và yêu cầu của kinh tế thị trường- Dựa trên đa hình thức sở hữu, bình đẳng giữa các loại hình sở hữu. - Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự ra quyết định: + Quyền tự do của khách hàng trong việc lựa chọn các hàng hóa và dịch vụ cạnh tranh; + Quyền tự do của nhà sản xuất bắt đầu hoặc mở rộng kinh doanh, phân chia rủi ro và lợi nhuận; + Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận ngang nhau tạo thành nền kinh tế thị trường hiện đại. Thị trường BĐSTính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và sở hữu tư nhân TLSX (đất đai) Hình thành và phát triển gắn với mô hình kinh tế thị trườngYếu tố đầu vào của KT thị trường: VốnLao độngĐất đai (BDS) Vai trò của chuyên gia định giá BĐSCác chủ thể tham gia TT BĐSMục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐSThị trường thẩm định giá BĐSVai trò của chuyên gia định giá BĐS Các chủ thể tham gia TT BĐS1. cá nhân: - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…- Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…)3. Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ, tín dụng…), thu hồi đất [...]... đền bù Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS C Tài chính-tín dụng: - Ước tính giá trị tài sản thế chấp - Cơ sở Ngân hàng ra quyết định cho vay D Vấn đề đánh thuế tài sản: ước tính giá trị tính thuế E Bảo hiểm tài sản: giá trị tài sản và mức độ bảo hiểm F Ra quyết định đầu tư: xác định tính khả thi của một dự án, một công trình xây dựng (PV, IRR…) Thị trường thẩm định giá BĐS Thị trường mua bán BĐS Hình... dịch BĐS cho thuê (VP cho thuê) 3 Thị trường giao dịch BĐS làm tài sản thế chấp 4 Thị trường giao dịch BĐS góp vốn liên doanh Comment: tất cả đều cần vai trò chuyên gia định giá tài sản 1 8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến định giá BĐS) 1 Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời >> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị 2 Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động. .. liên quan đến hành nghề (quy tắc hành nghề, phương pháp định giá ) Hành lang pháp lý liên quan đến đối tượng TĐG (đất đai, tài sản trên đất, DN, TS vô hình rủi ro nghề nghiệp rủi ro do yếu kém của bản thân DN thẩm định giá Quản lý nhân sự yếu kém Dịch vụ tư vấn: kinh nghiệm nghề nghiệp, Tổ chức các khẩu thẩm định không theo TC nghề nghiệp, thiếu tổng kết, phân tích… Định giá: mang tính tổng. .. gia định giá tài sản có thể bị: Bên BÁN kiện nếu định giá cao hơn giá phổ biến trên thị trường gây thiệt hại lợi ích của họ Nêu bên BÁN là một bên Đại diện ngân sách nhà nước Ví dụ Rủi ro nghề nghiệp và bảo hiểm nghề nghiệp Đ/n: rủi ro trong TĐG tài sản là những rủi ro tổn thất về tài sản, tiền bạc, uy tín nghề nghiệp… có thể xảy ra một khi TĐV đã tiến hành định giá tài sản một cách khách quan, ... hợp pháp tại Việt Nam Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề... năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng) tùy theo khả năng tài chính của doanh nghiệp Khi Quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ thẩm định giá trong năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng nữa Đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động định giá tài sản Tiêu chuẩn thế giới Tiêu chuẩn... Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Thị trường: là nơi diễn ra quan hệ trao đổi, kết nối giữa cung và cầu, giữa người mua và người bán, theo một cơ chế giá nhất định TT BĐS: Chuyên gia định giá: không thể thiếu để hình thành và phát triển thị trường BĐS 5 đặc trưng của hoạt động định giá BĐS Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường/loại hình tài sản nhất định (ví dụ) Thu thập... trị, kinh tế… Các biện pháp phòng ngừa rủi ro (6 bước) Bước 1: đánh giá bước đầu khách hàng và đối tượng thẩm định giá Bước 2: xây dựng kế hoạch thẩm định giá (7 nội dung): - Đánh giá tổng quát về đối tượng định giá - Thời hạn thẩm định, hợp đồng ký kết - Thông tin, số liệu cần thu thập - Các phương pháp TĐG cần áp dụng - KH thẩm định, chi phí phát sinh - Các bước tổ chức phối hợp giữa các TĐV - Các... + Bên bán: tối đa hóa lợi ích bằng cách tối đa hóa giá bán + Chuyên gia định giá tài sản: trung gian, hòa giải + A và B: có xu hướng lôi kéo, mua chuộc, hối lộ, tác động đến Chuyên gia định giá tài sản nhằm đưa ra mức giá có lợi cho mình - Mức giá tối đa người BÁN chào Vùng thỏa thuận Mức giá tối thiểu người MUA trả Cám dỗ vì sao? + Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> + Thị trường không hòan hảo: thông... dựng, chuyên gia định giá, luật sư, môi giới mua bán 6 Ngân hàng: do đặc tính lâu bền: BĐS là Tài sản thế chấp Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS A Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS Hỗ trợ người bán ra giá chào Hỗ trợ người mua đặt giá trả Thiết lập cơ sở để hai bên đạt được giá thỏa thuận về BĐS Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một BĐS B Bồi thường khi mua cưỡng chế: giá đền bù Mục tiêu/ . và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người VN ở nước. VốnLao động Đất đai (BDS) Vai trò của chuyên gia định giá BĐSCác chủ thể tham gia TT BĐSMục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐSThị trường thẩm định giá