Đang tải... (xem toàn văn)
Rất hay bà bổ ích !
1 Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất. Cao Bằng là một tỉnh biên giới thuộc miền núi phía Bắc, cách Thủ đô Hà Nội 286km. Trong những năm gần đây, tại địa bàn thị xã Cao Bằng có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban chủ nhiệm khoa TN&MT, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Nguyễn Thị Yến em tiến hành 1 1 2 nghiên cứu chuyên đề: !"#$%&!'()*+&!'"), //0nhằm nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Cao Bằng nói chung cũng như trên thị xã Cao Bằng nói riêng. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trên địa bàn thị xã Cao Bằng. - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích yếu tố vị trí chi phối đến giá đất ở. - Xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.3. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Cao Bằng. - Các số liệu, tài liệu thu thập có tính khách quan, trung thực. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. 1.4. Ý nghĩa của đề tài - Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế. - Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. 2 2 3 Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở khoa học -1/1/123456 2.1.1.1. Khái niệm giá đất Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003). Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. 2.1.1.2. Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất. - Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một 3 3 4 bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt. 2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất 789 : Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. *8#: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nào đó… Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất. Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất. 4 4 5 Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến đất. Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên. Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7] 786;<: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm giá đất tăng lên. 5 5 6 Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế này ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs). [7] 78$%: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu: Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7] 6 6 7 78=: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng không có ngoại lệ. Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7] 78;: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định. Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. 7 7 8 Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân tích ảnh hưởng của mức đọ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo ra nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng. Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở. Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi xuất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7] 8 8 9 * 8;>: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Điều kiện giao thông: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ mạng lưới giao thông. Điều kiện thiết bị hạ tầng: Có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và cự ly. Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực. Quy hoạch đô thị: Ảnh hưởng đến giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực… Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). * 8"3: Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất. 9 9 10 Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất. Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất. Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó. Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất. Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất. Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học, bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet… Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất. Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đường hay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7] -1/1-1239?@ 2.1.2.1. Khái niệm định giá đất Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một 10 10 [...]... Bằng, phường Ngọc Xuân, phường Đề Thám, xã Duyệt Trung và xã Hòa Trung trên địa thị xã Cao Bằng 3.3 Nội dung nghiên cứu 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Cao bằng 3.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Cao bằng năm 2011 3.3.2.1 Tình hình sử dụng đất 3.3.2.2 Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất 3.3.3 Giá đất ở quy định tại địa bàn thị xã Cao Bằng 3.3.4 Nghiên cứu yếu tố. .. ngày một tăng lên - Sự kiếm việc làm của người lao động từ các huyện vùng sâu, vùng xa về thị xã - Do sự ảnh hưởng của biến động giá đất trong cả nước 22 23 23 Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất ở, tại một số phường trên địa bàn thị xã Cao Bằng năm 2011 3.2 Địa điểm tiến hành Phường Hợp Giang, phường Sông Hiến, phường Sông Bằng, ... của UBND tỉnh Cao Bằng về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng năm 2010 + Quyết định số 96/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Cao Bằng về việc quy định khung giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Cao Bằng 2.3 Cơ sở thực tiễn Vai trò của đất đai càng lớn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất …ngày càng tăng Hàng năm nhà 15... của tỉnh và thị xã được xây dựng toàn bộ trên địa bàn trung tâm thị xã Là trung tâm giao lưu, buôn bán thương mại, dịch vụ thị xã Cao Bằng đang trên đà phát triển, các cơ quan ban ngành cũng như toàn thể nhân dân Cao Bằng đang phấn đấu để có thể công bố thị xã lên Thành Phố Cao Bằng vào 03/10/2012 nên có nhiều sự đầu tư có sở hạ tầng xã hội, nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên Thị xã Cao Bằng. .. sử dụng đất đai Kết quả thống kê đất đai năm 2011 được thể hiện ở bảng 4.2 Theo đó, tổng diện tích tự nhiên của toàn thị xã Cao Bằng năm 2011 là 10.762,81 ha Trong đó có 3 nhóm đất chính là: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Loại đất chủ yếu trên địa bàn là đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong cơ cấu các loại đất Diện tích của các loại đất thay... quy hoạch theo địa giới hành chính có giới hạn: + Phía Bắc giáp xã Vĩnh Quang, xã Ngũ Lão huyện Hòa An + Phía Nam giáp xã Chu Trinh, xã Lê Trung huyện Hòa An + Phía Đông giáp xã Quang Trung, xã Hưng Đạo huyện Hòa An + Phía Tây giáp xã Bạch Đằng, xã Hưng Đạo Huyện Hòa An 4.1.1.2 Địa hình địa mạo Thị xã Cao Bằng nằm ở hợp lưu của Sông Hiến và Sông Bằng Phần nội thị (phường Hợp Giang) nằm trên bán đảo hình... và giá thị trường rất nhiều Hàng năm nhà nước đã đưa ra bảng giá đất chung, cố gắng bám sát với giá thị trường Tuy nhiên vẫn chưa giải quyết được do giá đất có sự biến động liên tục Thị xã Cao Bằng cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng đó Xuất phát từ thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài 2.4 Tổng quan thị trường đất đai 2.4.1 Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã. .. 3.4.2 Phương pháp xử lý số liệu - Từ các số liệu thu thập được ta tiến hành phân tích, tổng hợp chọn lọc các yếu tố cần thiết để tổng hợp thành các số liệu hợp lý Sau khi tính toán số liệu ta tiến hành so sánh số liệu giữa báo cáo và thực tế 3.4.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Cao Bằng năm 2011 và điều kiện thực tế trên địa bàn thị xã Cao Bằng Em lựa chọn các... các phường Tân Giang, Đề Thám và Ngọc Xuân Hiện nay trên địa bàn thị xã hệ thống công viên cây xanh cảnh quan, quảng trường, đài tưởng niệm chiến diện tích chưa lớn Trong thời gian tới các công trình này sẽ được đầu tư mạnh mẽ nhằm xây dựng thành phố Cao Bằng thành một đô thị sinh thái mang bản sắc văn hóa đặc thù của đô thị vùng cao 4.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cao Bằng. .. kết luận và bài học 24 25 25 Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Cao Bằng 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý - Thị xã cao Bằng nằm giữa huyện Hòa An thuộc vùng núi phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 286km theo đường quốc lộ 3, cách thị xã Lạng Sơn 120km theo quốc lộ 4A, ở độ cao trung bình 187,0 m - Có vị trí Địa lý: + Vĩ độ Bắc 22039 - 22042 + Kinh độ . tố vị trí trong công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Cao Bằng nói chung cũng như trên thị xã Cao Bằng nói riêng. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Nghiên cứu yếu tố vị trí ảnh hưởng đến. hưởng đến giá đất ở tại một số phường trên địa bàn thị xã Cao Bằng. - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân. rệt. 2.1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất 789 : Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều