Chun đề Quy trình mơi giới Bất động sản Xây dựng theo : CHƯƠNG TRÌNH KHUNG ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN L
u ý : Hình ảnh xử dụng chun đề có tính chất minh họa Download tài liệu : http://www.facebook.com/phhbac Tự giới thiệu Phạm Hoàng Hữu Bắc - Cử nhân công nghệ thông tin, thạc sỹ quản trị kinh doanh - Nguyên Trưởng sàn giao dịch bất động sản Sacomreal - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Nhà Xanh - Giảng viên bất động sản: 10 11 Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh (Trung tâm CEDZO) Đại học mở Tp Hồ Chí Minh (Trung tâm CPA) Viên nghiên cứu Châu Á Viện Quản trị - Tài Chính (IFA Institute) Viện Quản trị doanh nghiệp (Trung tâm BMTC) Viện Quản trị kinh tế kỹ thuật (IETM) Viện Khoa học phát triển nhân lực Quốc tế Sài Gòn Viện kinh tế Tp Hồ Chí Minh (Trung tâm CIT) Công ty Cổ phần Định giá Đầu tư Quốc tế Trung tâm thẩm định giá - Bộ tài (VVFC) Trường Quảng cáo & Tiếp thị VietnamMarcom, Giảng viên Phạm Hoàng Hữu Bắc - Tư vấn, cố vấn kinh doanh, đầu tư bất động sản, Liên lạc: Email : phhbac@nhaxanhs.com- phhbac@gmail.com www.nhaxanhs.com Facebook: facebook.com/phhbac facebook.com/nhaxanhs.realestate Mobile : 0986 102 065 Nội dung trình bày Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản Lập hồ sơ thương vụ môi giới Thời hạn bước thực thương vụ môi giới Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Khu Nam Sài Gòn Khu Đồng Diều Khu đô thị Phú Mỹ Hưng 10km Đại lộ Bắc Nam (60m) Khu đô thị Hiệp Phước Lê Văn Lương (40m) Khu cảng Hiệp Phước Khu đô thị, công nghiệp Long Hậu Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Nguồn : Tạp chí Thị trường giá bất động sản & tài sàn Số 17 (28/12/2007) Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản 10 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Thơng tin từ báo chí, truyền thơng đại chúng Hành lang pháp lý "Khó cho sàn giao dịch bất động sản" "Những vướng mắc sàn giao dịch bất động sản" 11 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Thơng tin từ báo chí, truyền thông đại chúng Sự biến động thị trường "Giá nhà đất giảm 15-20%" "Nhà phố thời" 12 Thu thập thông tin cung, cầu bất động sản Mua, Bán Nhà đất dự án Nhà đất riêng lẻ Chủ đầu tư Chủ nhà/ đất Tìm hiểu dự án, sản phẩm Thủ tục sang tên hợp đồng, sang tên sổ hồng, sổ đỏ Công ty môi giới Nhà mơi giới độc lập Khách mua Khách bán Tìm kiếm khách mua Tư vấn giá mua Thủ tục sang tên Tìm kiếm khách bán Tư vấn giá bán Thủ tục sang tên Tìm hiểu sản phẩm Thủ tục sang tên sổ hồng, sổ đỏ Công ty môi giới Nhà mơi giới độc lập Khách mua Khách bán Tìm kiếm khách mua Tư vấn giá mua Thủ tục sang tên Tìm kiếm khách bán Tư vấn giá bán Thủ tục sang tên Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 13 Thuê, Cho thuê Nhà đất dự án Nhà đất riêng lẻ Chủ đầu tư Chủ nhà/ đất Tìm hiểu dự án, sản phẩm Thủ tục thuê, điều kiện thuê Công ty mơi giới Khách cần th Tìm kiếm khách cần thuê Tư vấn giá thuê Thủ tục thuê Nhà môi giới độc lập Khách cho thuê Tìm kiếm khách cho thuê Tư vấn giá cho thuê Thủ tục thuê Xác định đối tượng bên tham gia thương vụ mơi giới bất động sản Tìm hiểu sản phẩm Hợp đồng thuê Công ty môi giới Khách cần thuê Tìm kiếm khách cần thuê Tư vấn giá thuê Thủ tục thuê Nhà môi giới độc lập Khách cho thuê Tìm kiếm khách cho thuê Tư vấn giá cho thuê Thủ tục thuê 14 Trình tự thủ tục Nhà đất dự án Mua Bán Thuê Cho thuê Nhà đất riêng lẻ Nghiên cứu thông tin dự án Ký hợp đồng, đặt cọc Thanh toán Nhận chủ quyền nhà/ đất Nghiên cứu thông tin nhà/ đất Ký hợp đồng, đặt cọc Thanh toán Nhận chủ quyền nhà/ đất Ký gửi bán nhà/ đất dự án Thỏa thuận phí mơi giới Nhận đặt cọc khách/ tốn phí Nhận toán, sang nhượng chủ quyền Ký gửi bán nhà/ đất Thỏa thuận phí mơi giới Nhận đặt cọc khách/ tốn phí Nhận tốn, sang nhượng chủ quyền Nghiên cứu thông tin nhà, đất dự án Ký hợp đồng, đặt cọc Thanh toán Nhận quyền sử dụng nhà/ đất Nghiên cứu thông tin nhà, đất Ký hợp đồng, đặt cọc Thanh toán Nhận quyền sử dụng nhà/ đất Ký gửi bán nhà/ đất dự án cho th Thỏa thuận phí mơi giới Nhận đặt cọc khách/ tốn phí Thanh tốn, trao quyền sử dụng nhà/ đất Ký gửi bán nhà/ đất dự án cho thuê Thỏa thuận phí mơi giới Nhận đặt cọc khách/ tốn phí Thanh toán, trao quyền sử dụng nhà/ đất 15 Lập hồ sơ thương vụ môi giới Tiếp theo Trình tự thủ tục Thủ tục phát sinh : Phiếu ký gửi sản phẩm bán/ cho thuê Phiếu đăng ký nhu cầu cần mua/ thuê BĐS Hợp đồng thỏa thuận phí mơi giới với chủ nhà/ đất, chủ dự án Biên đặt cọc với khách mua (trong trường hợp đại diện cho khách bán) Biên hủy cọc (sử dụng tranh chấp) Hợp đồng mua bán bất động sản (trong trường hợp đại diện cho khách bán) Biên hủy hợp đồng (xử dụng tranh chấp) Biên nghiệm thu/ lý hợp đồng Thư cảm ơn 16 Lập hồ sơ thương vụ môi giới Bất động sản riêng lẻ Nhà phố Nhà phố Nhà phố Biệt thự Nhà phố Đất phố Biệt thự Khách sạn Văn phịng 17 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Quy trình bán BĐS riêng lẻ Bước : Bước : Tiếp nhận, phân loại yêu cầu khách hàng Giới thiệu cho khách hàng Bất Động Sản thơng qua tài liệu có Tư vấn cho KH có nhu cầu vay vốn mua BĐS Bước : Ghi nhận yêu cầu khách hàng BĐS dự định mua thuê Tư vấn KH Bước : Sắp xếp cho khách hàng xem thực tế BĐS Bước 11 : Thực thủ tục mua bán Làm thủ tục chuyển nhượng BĐS cho KH có nhu cầu( P.Dịch vụ) Bước 12 : Thanh lý HĐ mơi giơí Thanh lý hợp đồng dịch vụ Bước : Bước : Cập nhật thông tin khách hàng, nhu cầu khách hàng vào sở liệu Bước : Đưa khách hàng xem thực tế BĐS Bước : Bước 13 : Lưu trữ tài liệu, cập nhật thông tin giao dịch vào sở liệu Xúc tiến mơi giơí Niêm yết thơng tin Bước 14 : Bước 10 : Bước : Chọn lưạ BĐS phù hợp vơí YCKH Xử lí Chốt hợp đồng Nhân viên tín dụng lập hồ sơ vay đốI vơí KH có nhu cầu vay 18 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp nhận, phân loại yêu cầu khách hàng Bước : Nhân viên giao dịch tiếp nhận yêu cầu khách hàng chuyển cho nhân viên môi giới Lễ tân Nhân viên mơi giới 19 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Ghi nhận yêu cầu khách hàng BĐS dự định mua thuê Tư vấn KH Bước : Tiếp xúc, ghi nhận chi tiết thông tin khách hàng, nhu cầu khách hàng bất động sản vào phiếu đăng kí mua/ thuê bất động sản - Tên, địa chỉ, điện thọai liên hệ - Xác định khách hàng người đứng mua hay tìm mua hộ người khác (Xác định người có quyền định mua) Ghi nhận yêu cầu khách - Mục đích sử dụng BĐS: Để ở, kinh doanh, cho thuê… - Khả tài khách hàng: Mức giá tối đa khách hàng mua 20 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 10 Nội dung thực Tiếp theo Niêm yết thông tin Bước : Niêm yết thông tin nhu cầu mua thuê khách hàng, Bảng niêm yết phổ biến rộng rãi cho phận kinh doanh biết nhằm khai thác tối đa nguồn lực, xúc tiến mạnh họat động môi giới Niêm yếu thông tin kho sản phẩm (Trừ thông tin liên hệ với khách hàng, thơng tin có nhân viên trực tiếp nhận yêu cầu khách hàng nắm giữ) 23 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp theo Chọn lưạ BĐS phù hợp vơí YCKH Bước : Sau phân tích, đánh giá nhu cầu, mục đích sử dụng, khả tài … khách hàng, nhân viên mơi giới xử lí liệu bất động sản, Chọn lọc số bất động sản phù hợp với yêu cầu khách hàng (Số lượng khỏang 3-5 BĐS) Tư vấn sản phẩm phù hợp 24 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 12 Tiếp theo Nội dung thực Giơí thiệu cho khách hàng Bất Động Sản thơng qua tài liệu có Bước : - Chuẩn bị tài liệu giới thiệu cho khách mua/ th: Bản mơ tả bất động sản, hình ảnh, đọan phim (nếu có), vẽ, hồ sơ pháp lí bất động sản, thông tin quy họach có Tư vấn cho khách hàng phù hợp BĐS - Tư vấn cho khách mua giá bất động sản, khách hàng có nhu cầu vay vốn mua bất động sản, nhân viên tín dụng tư vấn cho khách hàng - Nếu nhân viên bán hàng khơng phải người nhận hàng hai phối hợp bán hàng 25 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp theo Sắp xếp cho khách hàng xem thực tế BĐS Bước : Chủ động thiết lập với hẹn chủ bất động sản, xếp thời gian hợp lí báo cho khách mua/ thuê biết Sắp xếp hẹn 26 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 13 Tiếp theo Nội dung thực Đưa khách hàng xem thực tế BĐS Bước : Đưa khách mua/ thuê xem thực tế bất động sản Ghi nhật kí, đề nghị chủ BĐS kí nhận Ghi lại ý kiến, nhận xét người mua/ thuê bất động sản để có tiếp tục làm việc với người mua/ thuê Khách hàng ký tên (Nhật kí chứng để giải vấn đề phát sinh sau này) 27 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Hình ảnh sản phẩm Căn nhà cần bán Cơ sở pháp lý Khu vực quanh nhà Phòng khách Chủ nhà Cơ sở hạ tầng Phịng vệ sinh Các tiện ích Các phịng khác 28 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 14 Nội dung thực Tiếp theo Xúc tiến môi giơí Bước : - Thường xuyên liên lạc với khách mua/ thuê, giải vấn đề phát sinh… tư vấn cho khách mua/ thuê để đạt tới định mua/ thuê sớm - Tư vấn cho người bán giá bán Liên lạc với khách - Khách đồng ý mua /thuê, muốn thương lượng giá cả, nhân viên môi giới đàm phán, tư vấn cho bên mua bán để thống mức giá phù hợp - Trường hợp khách mua/ thuê không đồng ý bất động sản xem chuyển qua bước 14 Liên lạc với khách 29 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp theo Chốt hợp đồng Bước 10 : Hai bên thống giá mua/ bán, thuê/ cho thuê điều kiện mua bán, thuê/ cho th, nhân viên mơi giới (hoặc nhân viên pháp lí) Hướng dẫn khách hàng thực hợp đồng đặt cọc, tóan tiền đợt 1, tóan hoa hồng mơi giới Khách hàng tốn 30 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 15 Nội dung thực Tiếp theo Chốt hợp đồng Bước 10 : Khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà , nhân viên tín dụng thực hồ sơ vay, với nhân viên môi giới làm việc với khách hàng (Người mua, người bán), ngân hàng Vay vốn ngân hàng 31 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp theo Thực thủ tục mua bán Bước 11 : Nhân viên môi giới (hoặc nhân viên pháp lí) hỗ trợ khách hàng thực thủ tục mua bán, sang nhượng, công chứng hợp đồng thuê Nếu khách hàng không yêu cầu thực dịch vụ sang tên Thanh lí hợp đồng mơi giới sau nhận đủ hoa hồng môi giới Tư vấn khách hàng 32 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 16 Tiếp theo Nội dung thực Thanh lý HĐ mơi giơí Bước 12 : Hịan tất thủ tục sang tên, chuyển nhượng, người mua nhận giấy tờ chủ quyền bất động sản, người bán nhận đủ tiền… Thanh lý hợp đồng môi giới, hợp đồng dịch vụ Hồn tất thủ tục 33 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Nội dung thực Tiếp theo Lưu trữ tài liệu, cập nhật thông tin giao dịch vào sở liệu Bước 13 : Lưu trữ tài liệu, cập nhật giá giao dịch , tình trạng BĐS giao dịch vào liệu làm tài liệu nghiên cứu Hồ sơ BĐS 34 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ 17 Tiếp theo Nội dung thực Xử lí Bước 14 : Nhân viên môi giới làm việc lại với khách mua/ thuê nguyên nhân không đồng ý: - Không lòng với bất động sản xem Đánh giá lại nhu cầu thực khách hàng Tư vấn khách hàng - Đồng ý chưa chuẩn bị đủ tài (Tư vấn dịch vụ hỗ trợ vay vốn) Xúc tiến mơi giới 35 Quy trình bán bất động sản riêng lẻ Bất động sản dự án Căn hộ cao cấp Đất dự án Trung tâm thương mại Đất dự án Căn hộ cao cấp Văn phòng cho thuê Biệt thự sinh thái, sân golf 36 Quy trình bán bất động sản dự án 18 ĐL Nguyễn Văn Linh 1,5 Km 37 Quy trình bán bất động sản dự án Thái Sơn Thái Sơn 38 Quy trình bán bất động sản dự án 19 Quy trình bán BĐS dự án Bước : Tập hợp hồ sơ dự án Lập kế hoạch tiếp thị cho dự án Bước : Chuẩn bị tài liệu huấn luyện dự án Bước : Hợp đồng Bước : Tìm hiểu nguyên nhân khách hàng khơng mua Bước : Quyết tốn, tốn Bước : Huấn luyện dự án Bước : Khảo sát thực tế dự án Bước : Bán hàng 39 Quy trình bán bất động sản dự án Nội dung thực Tập hợp hồ sơ dự án Bước : Tập hợp toàn hồ sơ dự án: pháp lý dự án, thuyết minh dự án, thơng tin, hình ảnh dự án… Những tài liệu sở để xây dựng tài liệu bán hàng, tài liệu huấn luyện cho nhân viên bán hàng Thông tin dự án Lập kế họach tiếp thị cho dự án 40 Quy trình bán bất động sản dự án 20 Nội dung thực Chuẩn bị tài liệu huấn luyện dự án Bước : Phân tích dự án Từ thơng tin nghiên cứu thị trường, bảng phân tích SWOT xây dựng bảng câu hỏi câu trả lời dự án Sau tổng hợp toàn hồ sơ liên quan đến dự án, lên kế hoạch huấn luyện, phổ biến dự án đến nhân viên kinh doanh dự án 41 Quy trình bán bất động sản dự án Nội dung thực Tiếp theo Huấn luyện dự án Bước : - Tổ chức giới thiệu dự án, huấn luyện nhân viên bán hàng dự án, đảm bảo toàn nhân viên kinh doanh dự án phải hiểu biết đầy đủ có thơng tin xác dự án công ty tiến hành môi giới Huấn luyện dự án - Cung cấp cho nhân viên bán hàng thông tin đối thủ cạnh tranh, sản phẩm thay (Đối với dự án triển khai) 42 Quy trình bán bất động sản dự án 21 Hình ảnh huấn luyện dự án Giới thiệu dự án Giới thiệu dự án Giải đáp thắc mắc Trao đổi kinh nghiệm Xử lý tình Trao đổi kinh nghiệm 43 Quy trình bán bất động sản dự án Nội dung thực Tiếp theo Khảo sát thực tế dự án Bước : Tham quan dự án Sau huấn luyện dự án, tổ chức cho nhân viên bán hàng khảo sát thực địa dự án Nắm rõ thơng tin vị trí dự án, mối liên hệ vùng, môi trường xung quanh dự án, tiến độ thực hạ tầng…các dự án lân cận dự án công ty tiến hành môi giới 44 Quy trình bán bất động sản dự án 22 Hình ảnh nhà mẫu Vật liệu xây dựng Đồ nội thất Động thổ dự án Tiến độ thi công Hạ tầng dự án Liên kết vùng Môi trường sống Mơ hình dự án Dự án cạnh tranh Thơng tin liên lạc Chăm sóc sau bán hàng Hỗ trợ từ chủ đầu tư 45 Quy trình bán bất động sản dự án Nội dung thực Bán hàng Bước : - Thực quảng cáo tìm kiếm khách hàng tiềm cho dự án - Giới thiệu dự án đến khách hàng tiềm - Mời khách hàng xem nhà mẫu (nếu có), đưa khách hàng xem thực tế dự án - Tư vấn, thuyết phục khách hàng - Tư vấn tài khách hàng có nhu cầu vay vốn Tham quan nhà mẫu 46 Quy trình bán bất động sản dự án 23 Nội dung thực Hợp đồng Bước : Khách hàng đồng ý mua, nhân viên bán hàng làm việc với chủ đầu tư hướng dẫn khách mua : - Đặt chỗ, Đặt cọc - Kí hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… Tư vấn khách hàng - Thủ tục xác nhận giao dịch thành công làm sở tóan hoa hồng mơi giới 47 Quy trình bán bất động sản dự án Nội dung thực Tiếp theo Tìm hiểu ngun nhân khách hàng khơng mua Bước : Nếu khách hàng không chọn dự án tìm hiểu nguyên nhân Tìm cho khách hàng sản phẩm khác phù hợp Tư vấn khách hàng 48 Quy trình bán bất động sản dự án 24 Nội dung thực Tiếp theo Quyết toán, toán Bước : Lập tổng hợp sản phẩm bán hàng tháng sau tiêu thụ hết dứt điểm dự án, gửi cho chủ đầu tư phịng kế tóan làm sở tóan Tổng hợp thơng tin 49 Quy trình bán bất động sản dự án Tiêu chí lựa chọn đầu tư 50 Quy trình bán bất động sản dự án 25 Download tài liệu : http://www.facebook.com/phhbac Trân trọng cảm ơn, Chúc Anh/ Ch thành công, h nh phúc ! 26