Lời cam đoan: “ Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu đưa ra trong luận văn là chính xác, trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế tại đơn vị thực tập”. Tác giả luận văn MỤC LỤC Danh Mục Viết Tắt BĐS : BẤT ĐỘNG SẢN TĐV : THẨM ĐỊNH VIÊN TĐG : THẨM ĐỊNH GIÁ NHNN : NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC TTBĐS : THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp GCNQSDĐ : GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CTXD : CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG CENGROUP : TẬP ĐOÀN THẾ KỶ IVSC : ỦY BAN TIÊU CHUẨN TĐG QUỐC TẾ HĐQT : HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 3- LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng nhất của thị trường bất động sản. Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Đó là những nhân tố tác động làm cho hoạt động định giá bất động sản diễn ra sôi nổi. Tuy nhiên, thị trường định giá bất động sản ở nước ta mới chỉ ở trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành, bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Điển hình là sự bất hợp lý giữa khung giá đất Nhà nước ban hành lại quá chênh lệch so với giá thị trường của bất động sản và sự hạn chế do chưa có những căn cứ pháp lý hay quy định chính thức hướng dẫn chung trong định giá, về cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực hiện định giá theo một qui trình chuẩn đã khiến cho nhiều tổ chức doanh nghiệp và cá nhân gặp khó khăn trong việc xác định giá của bất động sản. Bởi vậy việc nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải pháp tháo gỡ và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng hoàn thiện và phát triển. Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của chính phủ . Thời gian hoạt động chưa lâu do vậy công tác định giá của công ty còn tồn tại nhiều vấn đề cần được Nhà nước và ban lãnh đạo công ty quan tâm và giải quyết để không những giữ vững uy tín mà còn ngày càng nâng cao danh tiếng của công ty, tạo sự tín nhiệm với khách hàng và đóng góp vào quá trình phát triển chung của công ty cũng như hoạt động định giá bất động sản ở nước ta. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 4- Từ thực tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình thực tập tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp của mình là: “Giải pháp nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ”. 2 Mục đích nghiên cứu Đề tài có ba mục đích nghiên cứu chính sau:  Nghiên cứu cơ sở khoa học về bất động sản và định giá bất động sản;  Đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS của công ty thẩm định giá Thế Kỷ  Đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản ở công ty cũng như đối với hoạt động định giá bất động sản ở nước ta nói chung. 3 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: Công tác thẩm định giá bất động sản cả về lý luận và thực tế 4 Phạm vi nghiên cứu Công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ. 5 Phương pháp nghiên cứu Trong luận văn này, em đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử làm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp điều tra, phân tích, thống kê, so sánh nhằm phản ánh đúng thực trạng công tác định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chất lượng công tác định giá bất động sản tại công ty. 6 Kết cấu của luận văn gồm 3 chương Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung luận văn gồm 3 chương:  Chương 1: Cơ sở lý luận về BĐS và thẩm định giá BĐS. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 5-  Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.  Chương 3: Các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá BĐS tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 6- CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÈ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm Ngày nay, khái niệm bất động sản đã trở lên hết sức phổ biến, có ảnh hưởng quan trọng tới nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc hiểu một cách đầy đủ và chính xác thế nào là bất động sản là rất quan trọng. Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau: “BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” 1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau: 1.1.2.1 Tính cố định về vị trí Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích. Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Vấn Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 7- đề vị trí của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản. 1.1.2.2 Tính bền vững BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề: - Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần. - Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó. - Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. 1.1.2.3 Tính khác biệt Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó: - Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 8- - Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau. 1.1.2.4 Tính khan hiếm Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư cách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. 1.1.2.5 Có giá trị lớn Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy: - Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. - Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh. - Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán. - Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS. 1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề: - Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS. - Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác. - Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 9- Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS. 1.1.3 Phân loại bất động sản Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến: 1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm: - Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. 1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó: - Công trình kiến trúc: 5 loại:  Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.  Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.  Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.  Khách sạn và văn phòng cho thuê.  Công trình kiến trúc khác. - Đất đai: Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm:  Nhóm đất nông nghiệp.  Nhóm đất phi nông nghiệp  Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đích sử dụng. Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp - 10- Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển). 1.1.4 Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về TTBĐS. Tuy nhiên, một cách tổng quát nhất, TTBĐS có thể được hiểu như sau: “TTBĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ”. 1.1.4.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên TTBĐS cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các hàng hoá khác. 1.1.4.2.1 Có sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trường có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề nghiệp. 1.1.4.2.2 TTBĐS là thị trường mang tính khu vực TTBĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì vậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung – Chuyên ngành ĐGTS&KDBĐS Luận Văn Tốt Nghiệp [...]... tin thẩm định giá Kết luận chương 1: Chương 1 của luận văn đưa ra những cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá BĐS làm tiền đề cho chương 2 và chương 3 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ 2.1 Khái quát về công ty thẩm định giá Thế Kỷ 2.1.1 Sự ra đời và phát triển của công ty 2.1.1.1 Lịch sử hình thành công ty cổ phần thẩm định giá Thế. .. thuế tài sản, thuế trước bạ,… - Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước - Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá - Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất - Định giá bất động sản để thanh lý tài sản - Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp,... là giá trị thị trường 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá trị bất động sản Định giá bất động sản là một công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một giao dịch được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tình giá trị bất động sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một. .. đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS 1.3 Quy trình thẩm định giá BĐS Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp thẩm định viên đưa... quá trình thẩm định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị trường để có được những kết luận chính xác nhất 1.2 Thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá Điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đưa ra định nghĩa Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài san phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo... nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là: - Thẩm định giá là công việc ước tính - Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn - Giá trị của tài sản được tính bằng tiền - Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS - Xác định tại một thời điểm cụ thể - Xác định cho một mục tiêu nhất định - Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián... lẫn giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, IVSC quy định Thẩm đinh viên khi thẩm định giá trị tài sản dựa theo tiêu chuẩn phi thị trường, phải tuân theo một quy trình, bao gồm: - Xác định rõ tài sản sẽ được thẩm định giá - Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó - Xác định rõ mục đích, ý đồ của thẩm định là gì - Định nghĩa giá trị sẽ được thẩm định - Khảo sát tài sản và bảo... nhu cầu ngày càng cao và đối tượng khách hàng đa dạng trong và ngoài nước, CENVALUE rất chú trọng trong việc trang bị cơ sở vật chất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác nghiệp 2.1.1.2 Giới thiệu sơ lược về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ - Tên Công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN TĐG THẾ KỶ - Chủ tịch HĐQT... vấn đề cơ bản sau:     Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá  Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực  Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành Chuyên... thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô 2.1.2 Chức năng và lĩnh vực hoạt động Mặc dù mới thành lập, song công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ đã và đang đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp Thẩm định giá Bên cạnh dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính, công ty còn hoạt động trên nhiều lĩnh . giá bất động sản;  Đánh giá thực trạng công tác định giá BĐS của công ty thẩm định giá Thế Kỷ  Đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản ở công. giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao công tác chất lượng công tác định giá bất động sản tại công ty. 6 Kết cấu của. tế công tác định giá bất động sản ở nước ta và quá trình thực tập tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ, em lấy tên đề tài luận văn tốt nghiệp của mình là: Giải pháp nâng cao chất lượng công