Đang tải... (xem toàn văn)
Báo cáo Giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNGSố: 189/BC-BTNMTCỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúcHà Nội, ngày 04 tháng 9 năm 2012BÁO CÁO Giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) Kính gửi: Chính phủThực hiện Nghị quyết số 48/2010/QH12 ngày 19 tháng 6 năm 2010 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011, Nghị quyết số 07/2011/QH13 ngày 06 tháng 8 năm 2011 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2012 và điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011; Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương, các địa phương nghiên cứu, chuẩn bị Dự án Luật Đất đai (sửa đổi).Ngày 30 tháng 8 năm 2012, Bộ Tư pháp đã có ý kiến thẩm định Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Công văn số 7057/BTP-PLDSKT. Về cơ bản, Bộ Tư pháp nhất trí với nội dung của dự thảo Luật, đồng thời có ý kiến góp ý cụ thể về một số nội dung và kỹ thuật soạn thảo.Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nghiên cứu tiếp thu và chỉnh sửa vào dự thảo Luật các ý kiến góp ý về nội dung và kỹ thuật soạn thảo văn bản. Tuy nhiên, có một số vấn đề còn có ý kiến khác nhau, Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo giải trình, tiếp thu như sau:I. Về hồ sơ, trình tự, thủ tục soạn thảo văn bảnBộ Tư pháp đề nghị cơ quan soạn thảo cần bổ sung vào hồ sơ dự án Luật các tài liệu theo quy định tại Điều 35 của Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008.Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu ý kiến và hoàn chỉnh hồ sơ dự án Luật theo đúng quy định.II. Về nội dung dự án Luật1. Một số vấn đề chung1.1. Về phạm vi điều chỉnh của dự thảo LuậtBộ Tư pháp cho rằng dự thảo Luật này chỉ điều chỉnh các quan hệ hành chính phát sinh trong lĩnh vực đất đai giữa các cơ quan nhà nước hoặc giữa người sử dụng đất với Nhà nước (ví dụ: vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…), còn các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 26, Điều 81, Điều 82, từ Điều 84 đến Điều 90 của dự thảo Luật) nên được điều chỉnh thống nhất và toàn diện trong dự án Luật Đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính đầy đủ, chặt chẽ và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản đó.Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau: - Đăng ký đất đai là nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về đất đai, đã được quy định liên tục trong tất cả các Luật Đất đai (năm 1988, 1993 và 2003); ý kiến cho rằng nội dung đăng ký không điều chỉnh quan hệ hành chính giữa Nhà nước và người sử dụng đất là không đầy đủ. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải tiếp tục quy định để bảo đảm tính ổn định của pháp luật và đảm bảo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai;- Nội dung quy định như dự thảo Luật là thể chế hóa Kết luận số 22-KL/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XI về việc tổng kết Nghị quyết Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng (khoá IX) về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước: “Thực hiện quy định đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất, về giao dịch bất động sản”;- Đăng ký đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng hồ sơ địa chính để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ đất đai; đăng ký đất đai được xác định là thủ tục hành chính do cơ quan của Nhà nước thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; thông qua đăng ký đất đai Nhà nước mới kiểm soát được các giao dịch đất đai và có cơ sở để thu các khoản thuế liên quan đến đất đai, bất động sản;- Dự án Luật Đăng ký bất động sản hiện không có trong chương trình xây dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XIII. Do vậy, nếu Luật Đất đai (sửa đổi) lần này không quy định việc đăng ký đất đai như ý kiến của Bộ Tư pháp sẽ tạo ra khoảng trống của pháp luật về đăng ký đất đai, dẫn đến tình trạng Nhà nước sẽ không kiểm soát được việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như quyền của người sử dụng đất không được bảo đảm thực hiện.Vì những lý do nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị được giữ nguyên như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định.1.2. Về vấn đề công chứng các giao dịch, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đấtBộ Tư pháp cho rằng dự thảo Luật cần bổ sung quy định có tính nguyên tắc khi người sử dụng đất thực hiện các quyền phải thông qua hình thức nào, tránh quy định chung chung để sau khi Luật được ban hành, Chính phủ có cơ sở để quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành. Bộ Tư pháp đề nghị:- Bổ sung thêm 1 khoản sau khoản 1 Điều 149 của dự thảo Luật:"2. Người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định tại khoản 1 Điều này thông qua hợp đồng. Hợp đồng thế chấp; chuyển nhượng; tặng cho; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; mua bán, 2 đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở phải công chứng. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên tham gia".- Bổ sung thêm 1 điểm vào khoản 1 Điều 176 của dự thảo Luật quy định về "Thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng" để phù hợp với đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 149 của Dự thảo.Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:- Tại Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02 tháng 6 năm 2010 và Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về đơn giản hoá thủ tục hành chính (khoản 6 và khoản 28 mục I Phần 1 của Phụ lục kèm theo Nghị quyết) đã yêu cầu bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;- Ý kiến của Bộ Tư pháp nêu “tinh thần Thông báo kết luận số 63/TB-VPCP ngày 28 tháng 2 năm 2012 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Thủ tướng Chính phủ về lộ trình thực thi phương án đơn giản hoá thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thì các hợp đồng thế chấp; chuyển nhượng; tặng cho; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; mua bán, đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở bắt buộc phải được công chứng” là nêu không đầy đủ và không đúng tinh thần của Thông báo kết luận số 63/TB-VPCP, vì nội dung của Thông báo này là tạm dừng chưa thực thi phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với một số loại giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho đến khi sửa đổi Bộ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các quy phạm pháp luật khác có liên quan; đồng thời giao Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp tiếp tục nghiên cứu đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực các loại hợp đồng về nhà ở và quyền sử dụng đất;- Đề nghị của Bộ Tư pháp về việc bổ sung quy định công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất vào Điều 149 là không phù hợp vì Điều này quy định về quyền của người sử dụng đất; hợp đồng chỉ là hình thức để thực hiện quyền, không phải là điều kiện để thực hiện quyền;- Thể chế hóa nội dung Kết luận số 22-KL/TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về “chỉ quy định các nguyên tắc chung trong việc thực hiện thủ tục hành chính”, nội dung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không quy định cụ thể về trình tự, thủ tục hành chính cụ thể nên không có quy định về vấn đề này. Mặt khác, thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng phải do pháp luật về công chứng, chứng thực quy định để bảo đảm thống nhất trong hệ thống pháp luật. Từ thực tế nêu trên, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị được giữ nguyên như dự thảo Luật.3 1.3. Về đấu giá quyền sử dụng đấta) Về đấu giá quyền sử dụng đất quy định khoản 3 Điều 53, khoản 2 Điều 102 và khoản 2 Điều 170 của Dự thảoBộ Tư pháp cho rằng quyền sử dụng đất là một loại tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Do vậy, khi thực hiện bán đấu giá thì phải tuân theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Theo đó, tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp chỉ bao gồm Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản và doanh nghiệp bán đấu giá tài sản. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau: - Đất đai là loại tài sản đặc biệt, khác với các tài sản thông thường khác: người sở hữu tài sản thông thường có thể không sử dụng tài sản hoặc có thể hủy bỏ tài sản mà không bị pháp luật truy cứu trách nhiệm, nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch, theo quy định của pháp luật; trường hợp không sử dụng đất, hủy hoại đất thì Nhà nước thu hồi đất. Do đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng với yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai và phải theo quy định của pháp luật về đất đai. - Tại Thông báo số 17/TB-VPCP ngày 22 tháng 02 năm 2011 của Văn phòng Chính phủ thông báo Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ đã nêu: trường hợp Tổ chức phát triển quỹ đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đấu giá thì được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Tại Kết luận số 22-KL/TW cũng đã khẳng định: Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch và đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phát huy tốt nguồn lực từ đất đai phục vụ phát triển đất nước. Thể chế hóa chủ trương này, cần quy định theo hướng Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất "sạch", đầu tư phát triển hạ tầng để đấu giá quyền sử dụng đất, đồng thời phải xã hội hoá công tác đấu giá quyền sử dụng đất và trao quyền đấu giá quyền sử dụng đất cho tổ chức có đủ điều kiện theo quy định của Luật này khi giao đất, cho thuê đất.Vì vậy, Luật Đất đai (sửa đổi) cần thiết quy định: tổ chức có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định thành lập của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, có đấu giá viên thì được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, còn trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.b) Về khoản 2, 3 Điều 101 của dự thảo LuậtBộ Tư pháp cho rằng pháp luật chuyên ngành về thi hành án và giao dịch bảo đảm đã có quy định cụ thể về xử lý đối với quyền sử dụng đất để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. Việc xử lý quyền sử dụng đất để thi hành án và quyền sử dụng đất để thu hồi nợ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai. Do đó, đề nghị bỏ quy định tại khoản 2, 3 Điều 101 4 dự thảo Luật.Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:Nội dung Điều 101 chỉ quy định về các trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất và vấn đề này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, trong quá trình tổ chức thực hiện không gặp vướng mắc. Việc đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án và xử lý hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không quy định trong Luật này mà thực hiện theo quy định của pháp luật về thi hành án và giao dịch bảo đảm.2. Một số vấn đề cụ thể2.1. Về quyền của người có đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai (khoản 2 Điều 50 Dự thảo)Bộ Tư pháp cho rằng quy định tại khoản 2 Điều 50 về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là còn cứng nhắc vì việc áp dụng chế tài nào cho phù hợp còn phải căn cứ vào nhiều nguyên nhân cụ thể khác nhau, trong đó có nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn đến sự vi phạm tiến độ thực hiện dự án và để đảm bảo công bằng.Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:- Pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp được xây dựng theo hướng thu hút đầu tư để phát triển kinh tế nên vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư không xem xét kỹ khi thành lập doanh nghiệp, hình thành dự án đầu tư mà Nhà nước tăng cường kiểm tra, giám sát khi thực hiện dự án ("hậu kiểm"). Vấn đề "hậu kiểm" trong lĩnh vực đất đai đối với các dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã được quy định trong pháp luật đất đai, trong đó thu hồi đất là biện pháp hành chính quan trọng. Vì vậy, việc quy định trong dự thảo Luật là phù hợp với pháp luật về đầu tư, doanh nghiệp.- Khi dự án đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng có nhiều giải pháp để khắc phục như cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép gia hạn nếu việc chậm sử dụng đất có lý do chính đáng; chủ đầu tư tìm chủ đầu tư mới có đủ năng lực thay thế tiếp tục thực hiện dự án thông qua hình thức bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng dự án, góp vốn để liên doanh liên kết; chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán bán tài sản gắn liền với đất cho Nhà nước; Nhà nước thu hồi đất chỉ là giải pháp cuối cùng. Vì vậy, quy định trong dự thảo Luật không làm hạn chế quyền của chủ đầu tư mà còn có tác dụng răn đe, ngăn chặn các chủ đầu tư phải tính toán kỹ trước khi quyết định đầu tư, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm.- Quy định như dự thảo Luật sẽ khắc phục vướng mắc hiện nay tại địa phương không thực hiện được việc thu hồi đất do pháp luật đất đai quy định không bồi thường về đất nhưng phải hoàn trả giá trị còn lại của tài sản thuộc sở hữu của chủ đầu tư.2.2. Về trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội (mục 1 Chương V Dự thảo)Bộ Tư pháp cho rằng Điều 53 dự thảo Luật cần quy định rõ các trường hợp nào thì Nhà nước thu hồi cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội, trong trường 5 hợp nào thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng để tránh tình trạng không rõ ràng như hiện nay.Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu và chỉnh sửa vào dự thảo Luật.2.3. Về quyền tham gia vào quá trình xây dựng phương án bồi thường của người có đất bị thu hồi (Điều 54 Dự thảo)Bộ Tư pháp đề nghị cần quy định cụ thể về quyền của người dân trong việc tham gia vào quá trình xây dựng phương án bồi thường, quy định trách nhiệm giải quyết yêu cầu của dân trong trường hợp người dân không đồng ý với phương án bồi thường của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu, tuy nhiên, đây là vấn đề cụ thể nên sẽ xem xét quy định vấn đề này trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.2.4. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (mục 2 Chương V Dự thảo)a) Về các trường hợp cho thuê đất (Điều 64 Dự thảo)Dự thảo Luật quy định theo hướng bãi bỏ quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức sự nghiệp; các tổ chức này phải chuyển sang áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm; nhưng Bộ Tư pháp cho rằng cần xem xét cho phép các tổ chức sự nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:- Việc quy định tổ chức sự nghiệp công lập được thuê đất trả tiền hàng năm là phù hợp với pháp luật về ngân sách; nhà nước chỉ cấp kinh phí cho các đơn vị này hoạt động hàng năm;- Quy định này nhằm hạn chế các tổ chức sự nghiệp công lập chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê. Vì diện tích đất mà các tổ chức này đang sử dụng nguồn gốc chủ yếu là Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất do ngân sách nhà nước đầu tư.b) Về Điều 65 dự thảo LuậtBộ Tư pháp cho rằng cần bổ sung điều kiện cụ thể để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 65 dự thảo Luật. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:Đề nghị của Bộ Tư pháp là hợp lý; tuy nhiên tại khoản 1 Điều 59 của dự thảo Luật đã có quy định cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định nhu cầu sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ phải được Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép. Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị được giữ nguyên như Dự thảo. c) Về Điều 66 của dự thảo LuậtVề thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Bộ Tư pháp cho rằng để tránh sự lạm quyền, tùy tiện của các cá nhân này, pháp luật cần có những quy định cụ thể về quy trình, thủ tục phê duyệt cũng như có chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những hành vi vi phạm trong 6 quá trình thực hiện các quyền hạn của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu và chỉnh sửa theo hướng quy định vấn đề này trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. 2.5. Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Chương VI Dự thảo)a) Về kết cấu của ChươngBộ Tư pháp đề nghị Chương này nên tách thành các mục riêng quy định các trường hợp nào thì Nhà nước bồi thường về đất, quy định điều kiện, cơ chế, phương thức thực hiện bồi thường đối với các loại đất khác nhau: ví dụ đất ở, đất sản xuất nông nghiệp và mục riêng quy định về trường hợp Nhà nước không bồi thường về đất nhằm đảm bảo tính rõ ràng, minh bạch của chính sách bồi thường, hỗ trợ trong dự thảo Luật. Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau: Dự thảo Luật đã dành 12 Điều quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các nội dung được sắp xếp theo hướng từ nguyên tắc chung đến chi tiết, bồi thường, hỗ trợ theo từng loại đất và đối tượng sử dụng đất. Việc sắp xếp như Dự thảo là hợp lý, bảo đảm rõ ràng và minh bạch; nếu tách thành các mục riêng sẽ phân tán và khó áp dụng. Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị giữ nguyên bố cục Chương này như Dự thảo. b) Về Điều 70 của dự thảo LuậtBộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định cơ chế điều tiết của Nhà nước đối với hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp nhằm ổn định đời sống.Về vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau:- Việc điều tiết một phần nguồn thu từ đất để thực hiện hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi nhằm tổ chức lại sản xuất, bảo đảm đời sống và để tái định cư đã được quy định tại khoản 4 Điều 68 (Điều quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư);- Việc sử dụng nguồn thu từ đất để hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất nông nghiệp cũng đã được quy định tại điểm b khoản 3 Điều 70 dự thảo Luật.Do vậy, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị được giữ nguyên như dự thảo Luật đã quy định.c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất tạo raBộ Tư pháp đề nghị trong Dự thảo Luật cần có quy định cụ thể, rõ ràng về quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do người sử dụng đất tạo ra của Nhà nước, đặc biệt trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ đất.Vấn đề mà Bộ Tư pháp nêu không thể quy định cụ thể trong một vài điều Luật mà vấn đề này đã được thể trong dự thảo Luật thông qua các quy định về thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; tài chính đất đai và giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị giữ nguyên như dự thảo Luật 7 đã quy định.2.6. Về giá đất (Điều 97 Dự thảo ) Về quy định giá đất tại Điều 97 dự thảo Luật, Bộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định về trách nhiệm công bố bảng giá đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quy định cụ thể giá đất biến động lớn là bao nhiêu (tăng 20% hay 30% so với giá đất hiện hành) thì được điều chỉnh bảng giá đất. Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp thu để chỉnh sửa vào dự thảo Luật theo hướng quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc công bố công khai bảng giá đất. Riêng ý kiến về việc quy định mức độ biến động giá đất để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ nghiên cứu, tiếp thu trong quá trình xây dựng dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm đảm bảo sự linh hoạt trong điều hành của Chính phủ.2.7. Về quyền thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài của người sử dụng đất (Điều 155 Dự thảo)Bộ Tư pháp đề nghị bổ sung quy định về các điều kiện và các chế tài xử lý đối với các hậu quả có thể phát sinh, đặc biệt là khi người thế chấp mất khả năng thanh toán nợ.Bộ Tài nguyên và Môi trường thấy rằng đây là vấn đề phức tạp và nhạy cảm. Do vậy nội dung này sẽ được nghiên cứu tiếp thu, chỉnh sửa vào dự thảo Luật sau khi có Nghị quyết của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Khóa XI.2.8. Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Mục 5 Chương XI Dự thảo) a) Về Điều 169 của dự thảo LuậtBộ Tư pháp đề nghị dự thảo Luật phải tiếp tục kế thừa quy định của pháp luật đất đai hiện hành là cho phép người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 86 của dự thảo Luật được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đấtVề vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường giải trình như sau: Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 giao Chính phủ quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cũng được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Theo đó, Chính phủ đã quy định cụ thể vấn đề này tại Điều 184 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai: “Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2007 người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển 8 nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.Mặt khác, sau gần 10 năm thực hiện, việc cấp giấy chứng nhận cũng đã cơ bản hoàn thành. Do vậy, để bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị được giữ nguyên như Dự thảo Luật. b) Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (Điều 175 Dự thảo) Bộ Tư pháp đề nghị rà soát, làm rõ từng trường hợp phải thoả mãn điều kiện gì thì được chuyển nhượng và rà soát, đối chiếu với các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất. Bộ Tài nguyên và Môi trường xin tiếp thu và chỉnh sửa vào Dự thảo Luật trong quá trình hoàn thiện để đảm bảo sự thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.Trên đây là ý kiến giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường kính trình Chính phủ xem xét, cho ý kiến chỉ đạo./.Nơi nhận:- Như trên;- Thủ tướng Chính phủ;- PTTgCP Hoàng Trung Hải;- Văn phòng Chính phủ;- Bộ Tư pháp;- Lưu: VT, VP(TH), PC, TCQLĐĐ.BỘ TRƯỞNG(Đã ký)Nguyễn Minh Quang9 . với Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.Trên đây là ý kiến giải trình, tiếp thu ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ. nghiên cứu, chuẩn bị Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Ngày 30 tháng 8 năm 2012, Bộ Tư pháp đã có ý kiến thẩm định Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Công văn số