Đang tải... (xem toàn văn)
Sự biến động của thị trường bất động sản và ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế Việt Nam
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG KHOA KINH TẾ VÀ KINH DOANH QUỐC TẾ CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ ĐỐI NGOẠI ===================== KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Họ tên sinh viên Lớp Khóa Giáo viên hướng dẫn : Phạm Thị Quyên : Nhật : 44 - KTĐN : TS Nguyễn Xuân Nữ Hà Nội, 2009 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Những vấn đề bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản 13 Các nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển thị trƣờng bất động sản 14 2.1 Sự phát triển kinh tế 14 2.2 Sự gia tăng dân số 15 2.3 Yếu tố pháp luật 15 2.4 Chính sách kinh tế, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước 16 2.5 Tập quán, truyền thống thị hiếu 17 Các tiêu phản ánh phát triển thị trƣờng bất động sản 18 3.1 Số lượng giao dịch thị trường bất động sản đơn vị thời gian 18 3.2 Sự phát triển chủ thể tham gia thị trường bất động sản 20 Vai trò thị trƣờng bất động sản kinh tế 22 4.1 Thị trường bất động sản cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng mua bán bất động sản…… .…………………… ……… 22 4.2 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển23 4.3 Thị trường bất động sản ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài - tiền tệ…………………………………………………………………………… 23 4.4 Thị trường bất động sản phát triển liên thông với thị trường lao động….24 4.5 Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước nước, mở rộng quan hệ quốc tế………………………………24 4.6 Thị trường bất động sản nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh bất động sản……………………………………… 25 4.7 Thị trường bất động sản thúc đẩy doanh nghiệp áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ…………………………………………………… 25 4.8 Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy hồn thiện sách quản lý đất đai, quản lý bất động sản………………………………… 26 CHƢƠNG SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÁC ĐỘNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 27 Sự biến động thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua………………………………………………………………………… 27 1.1 Sự biến động cung thị trường bất động sản Việt Nam ………… 27 1.2 Sự biến động cầu bất động sản Việt Nam thời gian qua……… 32 1.2.1 Cầu xuất phát từ nhu cầu sử dụng bất động sản thực sự……….32 1.2.2 Cầu bất động sản thông qua hoạt động đầu cơ…………….34 1.3 Biến động giá bất động sản Việt Nam thời gian qua………… 36 1.3.1 Hệ thống giá Chính phủ quy định……………………… 37 1.3.2 Giá thị trường………………………………………………….38 Ảnh hƣởng biến động thị trƣờng bất động sản đến kinh tế Việt Nam……………………………………………………… 43 2.1 Ảnh hưởng đến thu Ngân sách Nhà nước … ……………………….43 2.2 Ảnh hưởng đến tổng sản phẩm quốc nội 45 2.3 Ảnh hưởng đến đầu tư nước 47 2.4 Ảnh hưởng đến nguồn vốn 51 CHƢƠNG GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 56 Đánh giá thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua .56 1.1 Ƣu điểm……………………………………………………………… 56 1.2 Hạn chế……………………………………………………………… 58 1.2.1 Hệ thống pháp luật chưa đầy đủ chưa đủ mạnh 58 1.2.2 Thị trường khơng thức hoạt động mạnh 59 1.2.3 Hàng hố bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hạn chế số lượng, chủng loại chất lượng 59 1.2.4 Việc đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật diễn phổ biến, làm biến dạng quan hệ cung - cầu giá thị trường 60 1.2.5 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nước cịn non trẻ thiếu tính chun nghiệp…………………………………… 61 1.2.6 Hoạt động quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều yếu 62 Dự báo xu hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản thời gian tới 62 Một số giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam để thúc đẩy tăng trƣởng kinh tế 63 3.1 Các giải pháp từ phía Nhà nước 63 3.1.1 Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý thị trường bất động sản 63 3.1.2 Chính sách thuế kinh doanh bất động sản 65 3.1.3 Đổi cơng tác hành lĩnh vực quản lý bất động sản 66 3.1.4 Đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản 68 3.1.5 Các giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản 73 3.2 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp 76 3.2.1 Các giải pháp tài 76 3.2.2 Chiến lược kinh doanh 78 3.2.3 Dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt 79 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng Thống kê trạng sử dụng đất phân theo mục đích sử dụng 28 Bảng 2: Diện tích nhà nước thời gian qua 29 Bảng 3: Khung giá đất đô thị Chính phủ quy định 37 Bảng 4: Giá hộ thời gian 2007 - 2008 41 Bảng 5: Quyết toán thu Ngân sách Nhà nước thời gian qua 44 Bảng 6: Cơ cấu thu Ngân sách Nhà nước thời gian qua 45 Bảng 7: Tốc độ tăng trưởng GDP GDP bình quân đầu người Việt Nam năm vừa qua 46 Bảng 8: Đóng góp vào GDP theo giá thực tế ngành xây dựng qua năm… 47 Bảng 9: Số dự án vào thị trường bất động sản năm 2001-2008 48 Bảng 10: Cơ cấu FDI vào thị trường bất động sản tính đến ngày 19/12/2008 ( tính dự án hiệu lực ) 49 Bảng 11: Điều chỉnh lãi suất Ngân hàng Nhà nước thời gian qua…… 53 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế thị trường quốc gia Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua trải qua nhiều bước thăng trầm, từ hoạt động tự phát số cá nhân, tổ chức mua bán, trao đổi “ngầm” bất động sản đến có quản lý, điều chỉnh Nhà nước Khi thị trường bất động sản biến động thị trường khác biến động theo ảnh hưởng lan rộng đến kinh tế Nhất xảy khủng hoảng thị trường bất động sản làm cho kinh tế chao đảo chí dẫn đến suy thối kinh tế dài hạn Vì vậy, việc nghiên cứu biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế, từ đề định hướng, giải pháp phát triển thị trường bất động sản việc quan trọng cần thiết quan quản lý Nhà nước doanh nghiệp đã, tham gia thị trường bất động sản Bởi việc nghiên cứu đề tài: “Sự biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam” cần thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục đích nghiên cứu Tìm hiểu biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam, từ rút kinh nghiệm đưa giải pháp hữu hiệu cho phủ, doanh nghiệp nhằm phát triển thị trường bất động sản phát huy vai trò kinh tế thị trường Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Sự biến động thị trường bất động sản Việt Nam (biến động cung, cầu, giá bất động sản) ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển gần 20 năm biến động ảnh hưởng sâu rộng tới nhiều lĩnh vực kinh tế Khóa luận tập trung nghiên cứu biến động thị trường bất động sản Việt Nam, chủ yếu hai thành phố lớn Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng tới số lĩnh vực kinh tế Việt Nam thời gian từ năm 2001 trở lại Phƣơng pháp nghiên cứu Khoá luận sử dụng tổng hợp phương pháp nghiên cứu khác thống kê tổng hợp, phân tích, liệt kê, diễn giải, kết hợp nghiên cứu lý luận phân tích thực tiễn, từ rút đánh giá, làm rõ vấn đề nghiên cứu Nội dung nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, nội dung nghiên cứu kết cấu gồm chương: Chương 1: Lý luận chung thị trường bất động sản Chương 2: Sự biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam CHƢƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Những vấn đề bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại bất động sản 1.1.1 Khái niệm Một quốc gia thành lập giới cơng nhận, điều thể quốc gia có tên gọi, có chủ quyền, có tài sản quan trọng có vùng lãnh thổ Vì tài sản sở quốc gia quyền sử dụng đất đai tài nguyên liên quan đến đất đai Ngày nay, người tìm tài sản cho quốc gia Tuy nhiên, khơng phủ nhận đất đai tài sản gắn liền với tiền đề tạo tài sản quốc gia Tài sản quốc gia phân loại theo nhiều tiêu thức để nhà nước dễ quản lý hình thức sở hữu, hình thức tồn hay tính chất…Một tiêu thức thường quốc gia sử dụng phân chia theo tính chất dịch chuyển Theo đó, tài sản quốc gia có hai loại: động sản bất động sản…Động sản tài sản di chuyển từ địa điểm đến địa điểm khác, bất động sản khơng di dời Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hầu coi bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Bên cạnh đó, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi bất động sản Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi bất động sản, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm bất động sản bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định bất động sản có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung bất động sản “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” bất động sản Tại chương XI, điều 174, Bộ luật dân nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2006, bất động sản định nghĩa tài sản bao gồm: - Đất đai - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Từ định nghĩa ta thấy bất động sản loại tài sản lại khơng thể di chuyển Tuy nhiên tuỳ vào quy định quốc gia mà tính “ bất động” tuyệt đối 1.1.2 Đặc điểm 1.1.2.1 Bất động sản hàng hố có vị trí cố định địa lý, địa diểm khơng có khả di dời Hàng hố sản phẩm lao động thơng qua q trình trao đổi mua bán Hàng hố có hai tính chất: giá trị giá trị sử dụng Bất động sản mang hai tính chất hàng hố Bất động sản có giá trị sử dụng thể lợi ích bất động sản mang lại nhà để ở, mặt để xây dựng, khu vui chơi giải trí, khu thương mại mua sắm…Để có bất động sản giao dịch thị trường cần phải thơng qua nhiều q trình quy hoạch, thiết kế, xây dựng Điều thể tính chất giá trị bất động sản Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai mà đất đai khơng thể di chuyển từ nơi sang nơi khác Do vậy, bất động sản hàng hoá đặc biệt, giá trị bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố vị trí Vị trí khơng nên hiểu đơn vị trí tuyệt đối địa lý mà nên hiểu rộng hơn, bao gồm vị trí tương đối so với trung tâm kinh tế, khu thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí… Khi bất động sản gần nơi làm tăng giá trị chúng lên gấp nhiều lần so với bất động sản cách xa đáp ứng tiện ích thiết yếu cho người sử dụng chúng 1.1.2.2 Bất động sản tài sản có tính lâu bền Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu bất động sản tuổi thọ vật kiến trúc công trình xây dựng Ở nước ta nay, tổ chức bảo hiểm bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xã hội có nguồn vốn nhàn rỗi lớn, tổ chức có khoản thu khách hàng để thực nghĩa vụ chi trả cho họ tương lai thường dài hạn từ vài năm đến vài chục năm nhà nước phải có sách phù hợp để khuyến khích họ đầu tư trực tiếp đầu tư gián tiếp hình thức cho tổ chức, cán nhân vay tiền để đầu tư bất động sản; cần có sách để định hướng đầu tư nguồn vốn nhàn rỗi để tổ chức thực hiện; cần có ưu đãi họ đầu tư tiền nhàn rỗi vào hoạt động kinh doanh bất động sản ưu đãi thuế, sách bảo lãnh tín dụng đầu tư vào hoạt động kinh doanh bất động sản Bên cạnh nguồn vốn nước cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước thực đầu tư kinh doanh bất động sản cách thiết lập quy chế thu hút đầu tư nước vào dự án bất động sản, xác lập dự án đầu tư bất động sản kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài, đơn giản thiết thực thủ tục hành việc cấp giấy phép đầu tư vào trình hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện nay, nước ta có gần triệu Việt kiều Nhà nước cần có chế sách thơng thống với họ, cho phép họ quyền sở hữu bất động sản có nghĩa mở rộng đối tượng mua nhà Việt Nam Do đầu tư vào bất động sản nhà gặp nhiều rủi ro cao tính khoản khơng cao doanh nghiệp thường đầu tư vào loại bất động sản này, Nhà nước phải khuyến khích thành lập ngân hàng, tổ chức tín dụng cho vay để đầu tư vào bất động sản nhà từ giải vấn đề nhà xã hội đặc biệt vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Một thực tế nhiều nhà đầu tư muốn rót vốn vào lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, có hàng triệu USD để tự thực dự án Vì nhà đầu tư phải liên kết với nhà đầu tư có tiềm lực liên kết với nhằm biến khu đất trống bị bỏ hoang lâu ngày thành tài sản mang lại giá trị gia tăng Đây mơ hình quỹ đầu tư bất động sản (REIT) thu nhỏ Việt Nam, năm cần tới trăm ngàn m văn phòng cho thuê hàng triệu m nhà Thông qua quỹ đầu tư bất động sản nhà đầu tư có dịp tiếp cận vào dự án bất động sản lớn mà họ tự thực thị trường bất động sản có tính rủi ro lớn nhà đầu tư phân tán rủi ro cách đầu tư vào nhiều chỗ Thơng thường cá nhân đầu tư vào REIT cách trực tiếp mua cổ phần họ gửi tiền vào tổ chức tài chuyên phát triển bất động sản REIT tạo cho nhà đầu tư hội với đặc trưng So với đầu tư trực tiếp vào bất động sản REIT cho phép đầu tư vào tài sản mang tính khoản cao cổ phần REIT mua bán dễ dàng REIT cho phép đầu tư vào công ty quản lý chuyên nghiệp Quỹ mua phát triển bất động sản để vận hành quản lý chúng khơng phải bán sau dự án hồn tất tình trạng kinh doanh phổ biến nước ta Quỹ đầu tư bất động sản kênh thu hút tiền nhàn rỗi nhiều nhà đầu tư tư nhân Việt Nam, tham gia nhà đầu tư nước ngồi Chính lợi ích Nhà nước cần khuyến khích thành lập quỹ đầu tư bất động sản sở ưu đãi thu nhập quỹ đầu tư, ưu tiên tham gia đầu tư xây dựng khu thị Có thể ưu tiên cho nhà đầu tư nước thành lập REIT trước dần phát triển cho khối nhà đầu tư nước Một biện pháp để làm tăng khả huy động vốn mà thời gian tới cần thực “Chứng khốn hố bất động sản” trước mắt cho phép phát hành chứng bất động sản số dự án bất động sản đầu tư doanh nghiệp kinh doanh bất động sản uy tín Đây loại chứng khốn kết hợp hình thức đầu tư chứng khốn đầu tư kinh doanh đảm bảo giá trị bất động sản Chủ đầu tư bất động sản phát hành rộng rãi chứng bất động sản không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia chứng bất động sản tự chuyển nhượng để tăng tính khoản Ngồi trước phát hành chứng bất động sản nhà đầu tư phải cơng bố bảng cáo bạch tình hình tài chính, nội dung dự án, quyền lợi trách nhiệm bên tham gia, tiến độ thực dự án vấn đề bồi thường cho nhà đầu tư dự án chậm tiến độ, rủi ro xảy Đây sở để công chúng định việc mua chứng bất động sản Bên cạnh ngân hàng chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiên độ thi công, đảm bảo vốn nàh đầu tư sử dụng mục đích Khi dự án hoàn tất, toàn bất động sản đưa đấu giá nhà đầu tư chia từ số tiền thu theo tỷ lệ chứng bất động sản nắm giữ Với chứng bất động sản nhà đầu tư huy động nguồn vốn trung dài hạn với số lượng lớn, thu hút vốn đầu tư ngân hàng trung gian tổ chức tài phi ngân hang Chứng bất động sản giao dịch thị trường chứng khốn sữ tạo tính khoản cao có lợi cho người nắm giữ quyền lợi nhà đầu tư đảm bảo dự án huy động vốn thông qua phát hành chứng bất động sản phải công khai, minh bạch việc sử dụng vốn huy động vốn giám sát chặt chẽ 3.1.5 Các giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản 3.1.5.1 Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước bước nhằm phát triển thị trường bất động sản mục đích, cân đối hiệu Cơng tác quy hoạch sử dụng đất năm qua triển khai diện rộng, bộc lộ nhiều hạn chế Cơng tác quy hoạch sử dụng đất cịn mang tính chủ quan nhà quản lý, chưa bám sát yêu cầu thực tế định hướng phát triển kinh tế xã hội Các phương án quy hoạch sử dụng đất, vùng đô thị thường không công khai công khai chậm, không chi tiết; có phương án quy hoạch cơng khai khơng có tiến độ thực khơng thực khơng có phương án thay đổi, điều chỉnh nên để tình trạng quy hoạch treo gây khó khăn cho nhà đầu tư, chủ sử dụng đất Để giải tình trạng cần phải coi trọng cơng tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm đầu tư phát triển sử dụng bất động sản cân đối hiệu quả, góp phần phát triển thị trường bất động sản hướng từ thúc đẩy phát triển cảu hoạt động kinh doanh bất động sản Nội dung quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, triển khai hồn thành nhanh, sử dụng đất tiết kiệm co hiệu Q trình triển khai dự án quy hoạch cần có quan đạo chung địa phương để xử lý vấn đề liên ngành, liên vùng vấn đề vướng mắc cân đối quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trong lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có số phương án so sánh hiệu phương án mặt kinh tế - xã hội – môi trường Trong xây dựng quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia người dân cần có quy hoạch chi tiết cơng khai hố Quy hoạch đất đai cấu đất đai, đất đai sử dụng theo mục đích khác nhau, kể việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Vì cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai trước bước xác định cấu nguồn cung đất đai cho mục đích sử dụng giá tri thương mại đất phù hợp với mục tiêu định Thực tế cho thấy chênh lệch giá đất đai thị trường phụ thuộc vào nhiều yếu tố, có yếu tố thay đổi mục đích sử dụng đất Nếu công tác quy hoạch sử dụng đất trước bước quy hoạch công khai rộng rãi chênh lệch giá đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất bắt đầu vận động từ Nhà nước cần có sách điều tiết phần chênh lệch theo nguyên tắc lợi ích quốc gia chủ lực ý đến lợi ích người chủ sử dụng đất trước quy hoạch 3.1.5.2 Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản, tƣ vấn giá đất: Dịch vụ mơi giới bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động tích cực góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản phát triển thiếu dịch vụ môi giới bất động sản Nhu cầu giao dịch bất động sản doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, trị, xã hội tầng lớp dần cư ngày phong phú đa dạng Thông qua tổ chức trung gian mơi giới bất động sản nhu cầu đáp ứng cách nhanh chóng dễ dàng Sự hình thành phát triển dịch vụ môi giới bất động sản tất yếu khách quan thị trường bất động sản Vì vậy, nghề bao ngành nghề khác cần phải quản lý hoạt động theo khuôn khổ pháp luật Bên cạnh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn giá đất có vai trị quan trọng khơng phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt hoạt động kinh doanh bất động sản Hoạt động giúp thực chủ trương, sách nhà nước cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê… doanh nghiệp Nhà nước Việc định giá bất động sản xác góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định, chống lại tượng tiêu cực nạn đầu hay “đóng băng” thị trường bất động sản Các giao dịch bất động sản diễn nhanh chóng thuận tiện nhiều tâm lý yên tâm bên giao dịch nắm giá trị thị trường bất động sản Để phát triển hoạt động tư vấn mơi giới bất động sản Nhà nước cần ban hành văn quy phạm pháp luật hướng dẫn điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động tư vấn môi giới bất động sản Những người có nguyện vọng tham gia dịch vụ tư vấn môi giới bất động sản phải đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền nhà nước cho phép tư vấn, môi giới, tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản phải bao gồm người có trình độ chun mơn mơi giới bất động sản có đầy đủ tư cách pháp nhân Các tổ chức phải chịu trách nhiệm kết quả, chiến lược hoạt động tính pháp lý tư vấn mô giới bất động sản quy định trách nhiệm tổ chức họ làm thiệt hai khách hàng Một vấn đề nhà nước cần phải phối hợp với sở đào tạo để đào tạo thẩm định viên giá thực có chun mơn đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá người đưa thước đo giá trị Đối với kinh tế nay, Nhà nước người mua, người bán lớn nên việc đưa thước đo giá trị phù hợp thị trường nhà nước mua bán tài sản giá trị nó, yêu cầu thiết nay, đảm bảo công thương mại đảm bảo chống thất q trình mua sắm tài sản Trong thời gian tới Nhà nước cần thành lập Hiệp hội Thẩm định giá, để đảm bảo vệ quyền lợi tất doanh nghiệp, thể nhân, pháp nhân thực công việc thẩm định giá, tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất Hội nghề nghiệp giới, Hội nhận giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm giới, góp phần vào việc xây dựng tiêu chuẩn kiểm , đánh giá 3.2 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp 3.2.1 Các giải pháp tài Vấn đề tài vấn đề quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh bất động sản việc giải toán nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản coi đóng vai trò then chốt cho phát triển hoạt động Dưới vài biện pháp nhằm thu hút nhiều nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán bất động sản: Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh bất động sản Việc vay vốn để đầu tư bất động sản nhà hộ gia đình bất động sản thương mại, công nghiệp doanh nghiệp thường đòi hỏi vay vốn trung dài hạn Điều dẫn đến nhu cầu phải có nguồn cung vốn tương ứng để đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng Hiện ngân hàng thương mại đóng vai trị tổ chức cung ứng vốn có dự án đầu tư bất động sản song họ lại khơng có đủ nguồn tiền gửi dài hạn để đáp ứng nhu cầu Vì doanh nghiệp cần phải: Huy động nguồn vốn từ tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm: Thông thường tổ chức có khoản thu khách hàng để thực nghĩa vụ chi trả cho họ tương lai, thường dài hạn, từ vài năm tới vài chục năm Chính tính chất dài hạn loại dịch vụ kể làm cho nguồn vốn nhàn rỗi tổ chức phù hợp với cho việc đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện công ty Bảo hiểm nhân thọ Việt Nam có nguồn vốn Nhà nước vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp cần hợp tác để thu hút nguồn vốn ưu đãi cho hoạt động kinh doanh hình thức đầu tư cho vay trực tiếp gián tiếp tổ chức Theo nhận định chuyên gia kinh tế, tham gia quỹ đầu tư nước đời loạt quỹ đầu tư hiệu Việt Nam làm cho thị trường bất động sản Việt Nam thêm sôi động thời gian tới Giải pháp doanh nghiệp phải liên kết với chặt chẽ từ tạo nguồn vốn lớn cho phép đầu tư vào khu đất có diện tích lớn có giá trị cao từ làm giảm phần việc đầu đất đai Thành lập sàn giao dịch bất động sản: Chứng khoán hoá biểu cao khả huy động nguồn vốn lớn xã hội thể tính khoản cao Thơng qua đó, nhà đầu tư huy động vốn để thực dự án chuyển nhượng chứng bất động sản cách nhanh chóng Loại hình chắn nhiều nhà đầu tư tham gia.Và kênh huy động vốn sịng phẳng, rõ ràng doanh nghiệp thực dự án bất động sản Thông qua việc giới thiệu, nhà đầu tư nước gặp gỡ chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhượng dự án Các doanh nghiệp hỗ trợ kết phân tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý dự án, xếp vốn thực dự án hỗ trợ tài có nhu cầu Điều khơng có lợi nhà đầu tư, chủ dự án mà người có nhu cầu bất động sản tìm thấy sàn giao dịch thơng tin minh bạch, đủ tính pháp lý có khả chuyển nhượng thời gian sớm Tất nhiên, đầu hoạt động ngân hàng kết nối Ngoài ra, việc mở sàn giao dịch dự án bất động sản góp phần tích cực cho gắn kết thị trường tài thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển cách lành mạnh Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư nay, doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần có hình thức huy động vốn theo kiểu chứng khốn địa ốc cần liên doanh, hợp tác để phát triển Hình thức chứng khốn hố bất động sản nước giới áp dụng từ lâu kênh huy động vốn hiệu Từ thực tế Việt Nam cần có chế tài rõ ràng, việc huy động vốn từ khách hàng doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản khơng khó Người dân trọng đến thị trường bất động sản, lĩnh vực đầu tư hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận cao 3.2.2 Chiến lược kinh doanh Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tìm chiến lược kinh doanh hợp lý Quá trình hội nhập vừa hội vừa thách thức cho tất ngành lĩnh vực kinh tế Để không thua sân nhà doanh nghiệp bất động sản Việt Nam tìm cho hướng riêng nhằm tiếp cận với thị trường quản lý tư vấn địa ốc nước Theo giới chun gia bất động sản nước ngồi, có nỗ lực định thời gian qua thị trường quản lý tiếp thị địa ốc Việt Nam sân chơi khó khăn doanh nghiệp Việt Nam Sự xuất nhà đầu tư nước giúp cho thị trường bất động sản nước thêm sơi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ Nhưng điều đặt cho doanh nghiệp bất động sản nước nhiều thách thức lớn, họ hợp lực, khơng biết nâng cấp lên theo dịng chảy thị trường, khơng có hỗ trợ Nhà nước chắn bị đào thải sân nhà 3.2.3 Dịch vụ khách hàng phải hồn thiện tốt Quy trình mua bán cải tiến, tránh qua nhiều khâu không cần thiết tốn thời gian, chi phí giao dịch cao Giá biến động nhiều nơi tăng nhảy vọt so với mặt giá chung thực tế Khắc phục hệ thống hai giá, yếu tố gây bất ổn cho nhà kinh doanh việc dự báo nhu cầu bất động sản dể đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tới doanh nghiệp tư nhân Ngoài thông tin phải tiếp cận thường xuyên tới khách hàng cách đầy đủ, minh bạch thông qua phương tiện truyền thơng (internet, truyền hình, báo chí) Qua người dân tiếp cận thơng tin với quy hoạch, với địa bàn đầu tư Do chi phí đầu tư dự báo Do tính đặc thù hàng hố bất động sản thị trường bất động sản nên hệ thống thông tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường Hệ thống thông tin bao gồm thơng tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu, mức cung… Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt sụp đổ Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Hoạt động tư vấn mơi giới cần có chuyên nghiệp Do thực trạng lộn xộn hoạt động nên việc tổ chức lại, chấn lại hoạt động cần thiết Các hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phải coi nghề xã hội, hoạt động phải chịu điều tiết luật định liên quan bảo đảm cho dịch vụ phát triển hướng đảm bảo lợi ích cho chủ thể tham gia thị trường bất động sản Giải pháp đưa với cá nhân tham gia hoạt động phải đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Nhân viên môi giới phải đào tạo lĩnh vực bất động sản, nắm rõ quy định pháp luật bất động sản Như họ đủ khả tư vấn xác cho khách hàng Các nhân viên hoạt động lĩnh vực cần phải tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp KẾT LUẬN Thị trường bất động sản hình thành phát triển với phát triển toàn kinh tế xã hội, phát triển thị trường bất động sản kích thích tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Ở nước ta, trước năm 1986 kinh tế Việt Nam kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số doanh nghiệp Nhà nước, nhu cầu bất động sản tổ chức cá nhân toàn xã hội Nhà nước định nói thời gian chưa tồn thị trường bất động sản theo nghĩa Sau kinh tế Việt Nam chuyển sang chế thị trường với đời Luật đất đai 1993, sau Luật đất đai 2003 tạo hành lang pháp lý cho đời phát triển thị trường bất động sản, 10 năm qua, thị trường bất động sản có bước phát triển nhanh đáp ứng phần nhu cầu tăng cộng đồng bất động sản loại Hoạt động thị trường bất động sản góp phần vào việc đáp ứng nhu cầu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân kinh tế bất động sản, làm cho bất động sản trở thành nguồn lực to lớn cho đầu tư phát triển Song nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam cịn nhiều hạn chế: thị trường khơng thức hoạt động mạnh; hàng hố bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hạn chế số lượng chất lượng; giao dịch bất động sản cịn đơn sơ, tự phát, thơng tin thị trường cịn nhiều hạn chế, tình trạng đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật, nạn tham nhũng liên quan đến bất động sản diễn nhiều nơi với nhiều mức độ khác Để khắc phục hạn chế trên, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, cần thực giải pháp cách đồng bộ: Thứ giải pháp thể chế pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản Đầu tiên việc cần đổi tư quan quản lý Nhà nước lĩnh vực bất động sản theo hướng quy luật thị trường điều tiết, giảm thiểu tối đa can thiệp hành Nhà nước Thứ hai cải tiến số loại thuế liên quan đến bất động sản nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển Thứ ba đổi công tác hành lĩnh vực quản lý bất động sản nay, việc hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sở hữu công trình đất tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý Thứ tư đổi hệ thống tài liên quan đến thị trường bất động sản Đó việc đa dạng hố nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh bất động sản Thứ năm giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Trước tiên phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Sau cần tạo hành lang pháp lý điều kiện hoạt động tư vấn môi giới bất động sản phát triển Và cuối giải pháp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc huy động nguồn vốn từ tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm, quỹ đầu tư nước, thành lập sàn giao dịch bất động sản để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho doanh nghiệp Tiếp theo việc đưa chiến lược kinh doanh dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài chính, Tạp chí thị trường giá cả, bất động sản đầu tư số từ năm 2001 đến 2008 Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ kế hoạch đầu tư, Tạp chí đầu tư số từ năm 2001 đến 2008 Bộ kế hoạch đầu tư, Tạp chí kinh tế Dự báo số từ năm 2001 đến 2008 Bộ thương mại, Tạp chí giá - vật tư số từ năm 2001 đến 2008 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất Chính phủ, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 quy định khung giá đất Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 10 PGS TS Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, Nhà xuất tài chính, Hà Nội 11 TS Trần Quốc Hùng (2006), Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản Việt Nam 12 Quốc hội, Bộ Luật dân (2006), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội, Luật đất đai năm 1993, 2003, 2006 văn pháp luật có liên quan 14 Quốc hội, Luật đầu tư (2005), Nhà xuất lao động, Hà Nội 15 Quốc hội, Luật kinh doanh bất động sản (2006), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội, Luật nhà (2005), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 17 Quốc hội, Luật kinh doanh bất động sản (2006), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 GS TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 19 GS TSKH Lê Đình Thắng, Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000-2005: Thực trạng giải pháp 20 THS Đinh Thị Thuý (2008), Thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam - Thực trạng giải pháp 21 Viện kinh tế Việt Nam, Tạp chí nghiên cứu kinh tế số từ năm 2001 đến 2008 Danh mục website: 22 Tài Nguyên Môi Trường, www.monre.gov.vn 23 Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn 24 Cục đầu tư nước ngoài, http://fia.mpi.gov.vn 25 Cục quản lý nhà thị trường bất động sản, http://quanlynha.vietreal.net.vn 26 Ngân hàng Nhà nước, http://www.sbv.gov.vn 27 Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn 28.http://beta.baomoi.com/Home/NhaDat/www.tintuconline.vietnamnet.vn/Vo n-ngoai-tiep-tuc-chay-manh-vao-thi-truong-BDS-Viet-Nam/1993559.epi\ 29.http://www.diaoconline.vn/web/tintuc/tintucdiaoc/2008/05/09/052246/7814/ Thị trường BĐS - thực trạng giải pháp phát triển bền vững 30.http://khoahocphothong.com.vn/index.php?mid=NjE=&nid=MzM1OQ==& act=dmlld2RldGFpbA/ Thị trường bất động sản có ấm lại? 31.http://www.laodong.com.vn/Home/Rong-cua-voi-tin-dung-bat-dongsan/20091/122852.laodong 32.http://my.opera.com/qtdn/blog/doc-bao-dinh-huong-thi-truong-bat-dongsan 33.http://nhadat24h.net/newscontent.aspx?id=780/Thị trường nhà đất vào đợt giảm giá mới? 34.http://vietnamnet.vn/kinhte/chinhsach/2006/03/553327/ Nghiền nát thị trường bất động sản để đúc lại 35.http://vtc.vn/kinhdoanh/fdi-vao-bat-dong-san-loi-bat-caphai/194642/index.htm 36.http://www.metvuong.com/thongtin/305_Dau-tu-vao-bat-dong-san-datmuc-ky-luc.html ... mơi trường pháp lý lành mạnh thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển CHƢƠNG SỰ BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ẢNH HƢỞNG CỦA NÓ ĐẾN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM Sự biến động thị trƣờng bất. .. Lý luận chung thị trường bất động sản Chương 2: Sự biến động thị trường bất động sản ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam CHƢƠNG LÝ... KINH TẾ VIỆT NAM 27 Sự biến động thị trƣờng bất động sản Việt Nam thời gian qua………………………………………………………………………… 27 1.1 Sự biến động cung thị trường bất động sản Việt Nam ………… 27 1.2 Sự biến động