PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.  Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. 2. Các nguyên tắc ứng dụng  Nguyên tắc dự báo  Nguyên tắc Cung cầu  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc cân bằng  Nguyên tắc ngoại ứng 3. Các lợi ích cần định giá  Các lợi ích trong BĐS: - Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông - Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay - Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê  Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh.  Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư  Các loại ích tương lai: - Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) - Tổng thu nhập hiệu quả(EGI) = PGI – thất thu tiền thuê - Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động - Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ - Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế - Tiền thu hồi (giá trị thanh lý) 4. Tỷ lệ vốn hoá 4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá • Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS. - Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. Ro = NOI/Giá BĐS - Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có. Re = EBT / VTC => Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến. 4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá  Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi hàng năm.  Tỷ lệ chiếu khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại.  Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.  Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay.  Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có, đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye có thể lớn hơn Yo. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá  Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá: - Mức rủi ro đi kèm - Lạm phát trong tương lai - Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế - Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ - Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp - Thuế  Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá  Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá: - Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro. - Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu. Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được. - Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này. 4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá  Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo gía cố định.  Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS. + Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua. + Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS. Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá. Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát (Danh nghĩa) 5. Các phương pháp vốn hoá 5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp - Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp. - Công thức: Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro hoặc V = NOI x YP 100/Ro = YP (số nhân) Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được. Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán [...]... tin hnh B1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản cần định giá có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác B2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển bằng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp vốn hóa 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển B4: Lấy tổng giá phát triển - tổng chi phí phát triển = tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại... CP đất = giá trị phát triển CP phát triển giá trị còn lại (đất, BĐS cũ) TH đấu giá đất thì phần giá trị còn lại chính là chi phí để có đư ợc mảnh đất, gồm: - Giá đất - Phí chuyên môn liên quan đến việc mua đất, chuyển nhượng đất - Lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển trên tổng số vốn đầu tư vào đất - Lãi tiền vay trong thời gian phát triển TH bất động sản cũ: thì giá trị còn lại là giá mua bất... chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ cho giá trị đất hay giá trị của bất động sản còn lại ng dng ca phng phỏp BT: Có một vị trí được phê duyệt xây dựng 4 ngôi nhà với diện tích xây dựng là 160 m2 Địa điểm này được bán đấu giá và họ muốn biết phải trả bao nhiêu để có được mảnh đất Biết: - Lãi suất phải trả: r = 16%/năm - CPXD : 2 triệu đồng/m2 - Lợi nhuận... trỡnh Gii: -Tớnh phn úng gúp ca cụng trỡnh trong giỏ tr tin thuờ rũng 1000tr x 0,12 = 120tr -Giỏ tr úng gúp cũn li ca t l 300tr 120tr = 180tr - Giỏ tr ca t 180tr: 0,08 = 2250tr - Giỏ tr ton b BS 2250tr + 1000tr = 3250 tr 8.4 ng dng phõn b nh hng ngoi ng cho t v cụng trỡnh -Quan h t l ca t v cụng trỡnh trong tng giỏ tr BS t: 2250: 3250 x 100% = 69,2% Cụng trỡnh: 1000: 3250 x 100% = 30,8% -T l vn hoỏ... không đổi AD với BĐS là toàn quyền sở hữu áp dụng: với quyền sở hữu, quyền sử dụng có thời hạn xác định giá trị hợp đồng, cho thuê, cho thuê lại Độ chính xác thấp chớnh xỏc cao 6 Cỏch tớnh thu nhp rũng t vic cho thuờ BS Lung thu nhp t BS cú th thc t hoc d oỏn - i vi BS ó cho thuờ thỡ ú l thu nhp thc t - i vi BS cha cho thuờ thỡ cn d oỏn da trờn mc tin thuờ trờn th trng Giỏ tr tin thuờ y l s tin cho... vn hoỏ 5.2 Vn hoỏ li tc hay chit khu cỏc dũng tin -Khỏi nim: L phng phỏp c s dng chuyn i cỏc li ớch tng lai thnh giỏ tr hin ti bng chit khu tng li ớch t l li tc phự hp hoc bng vic phỏt trin t l li tc chung phn ỏnh mt cỏch rừ rng kiu thu nhp ca u t, thay i ca giỏ tr v t sut li tc - Cụng thc: V = CF1 /(1 + r )1 + CF2 /(1 + r ) 2 + + CFn /(1 + r )b -Quy trỡnh chuyn i trờn c gi l k thut chit khu cỏc... hn, ngha l li nhun ch thu c trong thi gian cho thuờ Cỏc quyn li cho thuờ theo hp ng rt ph bin i vi BS -Ngi ch s hu t cho thuờ t ngi i thuờ phỏt trin v hng li ớch ca cụng trỡnh phỏt trin trong giai on thuờ t - Ngi ch s hu cho thuờ nh hoc ngi i thuờ cho thuờ li ngụi nh ó thuờ hng lói trờn tin thuờ nh -Nhim v ca ngi nh giỏ l xỏc nh giỏ tr ca hp ng thuờ 8.2 nh giỏ cỏc quyn li cho thuờ theo hp ng Vớ d... dng phõn b nh hng ngoi ng cho t v cụng trỡnh Phng phỏp phõn b: Theo quan h t l ca tng b phn cu thnh trong giỏ tr ca BS c tớnh phn gim giỏ do nh hng ngoi ng - S dng phng phỏp so sỏnh tớnh phn tht thu tin thuờ do nh hng xu ca yu t ngoi ng - Vn hoỏ khon tht thu tin thuờ hng nm do nh hng xu ca yu t ngoi ng tớnh tng gim giỏ 8.4 ng dng phõn b nh hng ngoi ng cho t v cụng trỡnh Vớ d 6: Phõn b nh hng... nm: PV = 60tr /(1+0,08) + 60tr /(1+0,08)2+ 60tr /(1+0,08)3 + +60tr /(1 + 0,08)10 = 60tr x {(1+0,08)10 - 1}/ {(1+0,08)10 x 0,08 } = 60 tr x6,72=402,6 tr 5.3 c s ca phộp chit khu dũng tin (2) Tớnh chuyn cỏc khon tin phỏt sinh nm sau hn (kộm) nm trc mt t l phn trm khụng i i,j Cụng thc tng quỏt: [ 1-( 1+j) n /(1 + r ) n ] Pv = A r j Khi J# r A l khon tin khụng i hng nm r l t l chit khu J l t l tng ca khon... -Quan h t l ca t v cụng trỡnh trong tng giỏ tr BS t: 2250: 3250 x 100% = 69,2% Cụng trỡnh: 1000: 3250 x 100% = 30,8% -T l vn hoỏ ca BS (0,692 x 8%) + (0,308 x 12%) = 9,23% - Tng gim giỏ do ụ nhim mụi trng 20tr: 9,23% = 216,68tr - Phõn b tng gim giỏ cho t v cụng trỡnh t: 216,68tr x 0,692 = 149,94tr Cụng trỡnh 216,68tr x 0,308 = 66,74tr 5 Hn ch ca phng phỏp Phng phỏp ny ũi hi ngi nh giỏ phi d bỏo cỏc