Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại: Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư Bất động sản
Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư BĐS có vai trò quan trọng trong sự phát triển của một quốc gia, là lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của nền kinh tế.Đầu tư BĐS cũng là kênh đầu tư mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư. Trong những năm vừa qua ,đầu tư BĐS ở Việt Nam có khi đem lại mức lợi nhuận vài trăm phần trăm cho nhà đầu tư nếu xét trong chu kỳ đầu tư giai đoạn từ 1-5 năm.Theo kinh nghiệm quốc tế , khi mức đô thị hoá của một quốc gia ở trong khoảng từ 30% đến 70% thì được coi là thời kỳ thị trường BĐS có tốc độ phát triển nhanh nhất . Các thị trường BĐS trên thế giới còn phát triển nhanh và mạnh đến khi nào GDP đạt 8.000 - 10.000 USD/đầu người, (hiện Việt Nam mới chỉ đạt 800 USD/đầu người).Việt Nam hiện nay đang bắt đầu tiếp cận giai đoạn phát triển với tỉ lệ đô thị hoá 18% và dự kiến đạt 45% vào năm 2025.Do vậy thị trường BĐS Việt Nam tiềm năng còn lớn sẽ còn phát triển mạnh trong tương lai. Nhưng thực tế cho thấy: lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng nhiều(high return , high risk).Theo Donald Trump,ông trùm kinh doanh BĐS tạị Newyork - thị trường BĐS khốc liệt nhất thế giới , “Kinh doanh là phải đối mặt với rủi ro và luôn luôn có những rủi ro . Tôi sẵn sàng đón nhận những rủi ro hợp lý nhưng sẽ không chơi trò may rủi . Tôi kiểm soát rủi ro để một thất bại nhỏ không loại tôi ra khỏi cuộc chơi vĩnh viễn. Rủi ro lớn nhất trong cuộc sống là không sẵn sàng đón nhận rủi ro”.Vậy trong dự án đầu tư BĐS: rủi ro là gì? Chấp nhận rủi ro như thế nào? Đâu là rủi ro hợp lý? Kiểm soát rủi ro ra sao? Việc xem xét và khẳng định tính khả thi, hiệu quả của dự án đầu tư BĐS phải được làm rõ về nhiều mặt trong suốt thời gian phân tích hoạt động của dự án (vòng đời của dự án) trước khi ra quyết định đầu tư thực hiện dự án. Trong số nhiều vấn đề của dự án được xem xét sẽ diễn ra ở tương lai và trong điều kiện các tác động không ổn như: thời SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản gian, tài chính, hiệu quả kinh tế…thì yêu cầu cần phân tích rủi ro khi thẩm định dự án là hết sức cần thiết.Mục tiêu nghiên cứu :Cơ sở lý luận về rủi ro và đánh giá các rủi ro khi thẩm định dự án đầu tư BĐS. Từ đó đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS hiện nay.Kết cấu nội dung đề án:Phần I Giới thiệu về vấn đề nghiên cứuPHần II Nội dung nghiên cứu : Rủi ro và đánh giá rủi roPhần III Tổng kết vấn đề nghiên cứu và đưa ra một số đề xuất Phạm vi nghiên cứu:Nghiên cứu rủi ro đối với đầu tư BĐS đặc biệt đối với thị trường Việt Nam Phương pháp nghiên cứu :Thu thập thông tin từ các nghiên cứu khoa học hoặc từ các phương tiện truyền thông như báo ,tạp chí . Dựa vào phương pháp suy luận logic , duy vật biện chứng để đánh giá,phân tích ,tổng hợpEm xin chân thành cám ơn sự hướng dẫn tận tình của Th.s Vũ Thị Thảo.SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản NỘI DUNG NGHIÊN CỨUI. Dự án đầu tư BĐS1. Khái niệm,đặc điểm , yêu cầu của dự án đầu tư BĐS1.1. Khái niệmDự án là một tập hợp các công việc nối tiếp nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quanTheo luât đầu tư năm 2005: “ Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung hạn và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể , trong khoảng thời gian xác định”Về mặt hình thức :dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương laiTrên góc độ quản lý :dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn , vật tư , lao động để tạo ra các kết quả tài chính , kinh tế xã hội trong một thời gian dàiTrên góc độ kế hoạch hóa :dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết củ một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh , phát triển kinh tế xã hội , là tiền đầ ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn . xét theo góc độ này dự án đầu tư BĐS à một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chungVề nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết , được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới , mở rộng hoặc cải tạo những công trình BĐS nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương laiNhư vậy,một dự án đầu tư BĐS gồm 4 thành phần chính:SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản Mục tiêu của dự án: thể hiện ở 2 mức- Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của sự án vào việc thực hiện các mục tiêu chung của quốc gia thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội-Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư : là các mục tiêu cụ thể cần đat được của dự án thông qua những lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự ánKết quả : là những kết quả cụ thể , có thể định lượng được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự ánCác hoạt động ;là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án để tạo ra kết quả cụ thể nhất định . Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và sự phân công trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kê hoạch làm việc của dự ánCác nguồn lực :về vật chất , tài chính và con người cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án.Giá tri hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần thiết của dự án1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư BĐSTính mục tiêu:• Dự án bao giờ cũng có một hoặc một số mục tiêu rõ ràng. • Định hướng mục tiêu luôn được duy trì trong suốt dự án. • Sản phẩm cuối cùng luôn được đánh giá xem có phù hợp, có đạt được mục tiêu không Có các hạn định rõ ràng - Dự án có phương pháp và lộ trình để có thể thực hiện, triển khai và hoàn thành vá có kế hoạch kiểm tra-giám sát đánh giá mức độ hoàn thành, căn cứ trên nhiệm vụ đề ra: lịch biểu được xác định trước ,các ngày bắt đầu, ngày kết thúc rõ ,các mốc được theo dõi và đem ra đánh giá. SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản -Dự án có chu kỳ phát triển riêng, có các bước công việc được xác định từ trước (mặc dù có thể điều chỉnh) và thời gian tồn tại hữu hạn Sự giới hạn• Giới hạn về nguồn lực. • Giới hạn về kinh phí • Giới hạn về thời gian. -Dự án có sự tham gia của nhiều bên như : chủ đầu tư , nhà thầu , cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư,cơ quan quản lý nhà nước-Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc , độc đáo-Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm “,có sự tương tác phứac tạp giữa dự án này với dự án khác , giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác-Dự án có tính bất định và rủi ro cao, do đặc điểm mang tính dài hạn của hoạt động đàu tư phát triểnNgoài những đặc điểm của dự án đầu tư nói chung ở trên dự án đầu tư BĐS còn mang đặc điểm riêng sau: -Dự án đầu tư BĐS gắn liền với đất đai , phụ thuộc vị trí địa lý , điều kiện tự nhiên , xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động.Sản phẩm của dự án chịu sự chi phối của yếu tố tập quán , thị hiếu , tâm lý xã hội mạnh hơn sản phẩm thông thường .-Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường rất lớn , trong đó vốn dung để mua đất thường chiếm tỷ trọng cao-Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn , thời gian dài.SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản II. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS1. Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro1.1. Khái niệmRủi ro xuất hiện trong hầu hết các dự án. Về định nghĩa chính thống, rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương lai có khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, hay còn gọi là mức kỳ vọng. Sự chênh lệch này tạo ra rủi ro vì giới kinh doanh-đầu tư quan niệm rằng những bất trắc không thể lường hoặc kiểm soát được chính là bản chất của rủi ro.Trong đầu tư chúng ta đối diện với nhiều tình huống mà không thể biết được chuyện gì tốt xấu sẽ xảy ra. Những tình huống như vậy có người gọi là rủi ro có người cho là bất định. Tuy nhiên, hai khái niệm này không hoàn toàn giống nhau, hiểu được sự khác biệt này sẽ giúp chúng ta có cách hành xử hợp lý hơn. Phân biệt 2 khái niệm rủi ro và bất định:- Bất định( uncertainty): là tình huống ta không biết chắc chắn chuyện gì xảy ra cũng như khả năng xảy ra những biến cố này. Người ta không thể chỉ định rõ chuyện gì sẽ xảy ra, khả năng chắc chắn là bao nhiêu phần trăm.(không biết xác suất xảy ra). Doanh nhân khi đầu tư thì không chắc rằng dự án sẽ thành công hay thất bại hoàn toàn, nhưng anh ta tin rằng với nỗ lực của mình, có thể làm cho khả năng thành công cao hơn. Khi chúng ta đầu tư vào BĐS chúng ta không thể biết điều gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng chúng ta biết rằng nếu chúng ta hoạt động tích cực chúng ta sẽ làm tăng khả năng thành công của việc đầu tư này Những gì xảy ra trong thực tế chủ yếu là bất định, chúng ta không biết tất cả các khả năng có thể xảy ra cũng như xác suất xuất hiện của những khả năng này. Điều chúng ta thấy là có những biến cố xảy ra nhiều hơn, và đặc biệt là chúng ta có thể tác động để thay đổi xác suất xuất hiện cũng như kết quả của biến cố. Có một điều là đôi khi chúng ta lại nghĩ rằng đó là những tình huống rủi ro. SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản - Rủi ro (risk) : là những tình huống có nhiều biến cố có thể xảy ra và ta biết xác suất xuất hiện và kết quả của các biến cố nàyTheo nhiều nhà phân tích, rủi ro chỉ phát sinh khi có một sự không chắc chắn về mất mát sẽ xảy ra (uncertainty about the occurrence of a loss). Với khái niệm về rủi ro này, nếu xác suất mất mát là 0 hoặc 1, thì không có rủi ro. ). Nói cách khác rủi ro là khả năng có sự sai lệch giữa sự kiện thực tế với những điều đã được dự kiến từ trước , mà sai lệch này lớn đến mức khó có thể chấp nhận được. Ví dụ, nếu một người nhảy từ tòa nhà cao 30 tầng xuống mặt đất thì cầm chắc cái chết.Mặc dù có chuyện mất mát về nhân mạng nhưng đây không phải là rủi ro vì hậu quả đã thấy trước. Tuy nhiên, nếu một vận động viên nhảy từ lầu cao xuống đất bằng dù thì người này có thể chết hay không chết. Trong trường hợp này có sự không chắc chắn về hậu quả, tức là có rủi ro trong hành động của người vận động viên nhảy dù nàySự khác biệt giữa rủi ro và bất định là khả năng chúng ta có thể tác động để thay đổi xác suất xảy ra các biến cố và kết quả của biến cố. Nếu chúng ta không làm gì cả thì đó là rủi ro, còn nếu chúng ta có thể tham gia làm hạn chế thiệt hại và tăng những lợi ích thì đó là bất định.Khi chạy mô phỏng trong phân tích rủi ro, người ta gán các phân phối xác suất cho các biến đầu vào để xem kết quả thay đổi như thế nào. Đây là cách chúng ta chuyển bài toán bất định thành bài toán rủi ro. Tuy nhiên cách làm này chỉ là giả định để mô hình toán có thể thực hiện được, trong thực tế khó có thể xác định được các giá trị và xác suất một cách rõ ràng. Dù sao đi nữa, bằng cách làm này ta có thể hiểu được những khả năng và phạm vi xảy ra kết quả từ đó ra quyết định tốt hơn. Nói tóm lại, những giải thích ở trên chủ đích muốn nói lên một điều: Tương lai sẽ là bất định chứ không phải rủi ro. Nếu đã là bất định thì chúng ta có thể tác động tích cực nhằm làm giảm xác suất thiệt hại (tăng xác suất thành công), tạo ra SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản nhiều biến cố tốt hơn và làm tăng giá trị cho tương lai. Ngược lại nếu không chủ động can thiệp chúng ta cũng sẽ chỉ phó mặc cho rủi ro xảy ra, và nhiều khi cũng sẽ làm cho kết quả xấu hơn.1.2. Đặc trưngTần số xuất hiện (xác suất xảy ra)Nói đến rủi ro không thể bỏ qua khái niệm về xác suất (probability) hay là khả năng xảy ra mất mát. Xác suất khách quan (objective probability) - còn gọi là xác suất tiên nghiệm (a priori probability) được xác định bằng phương pháp diễn dịch (deduction). Ví dụ như đồng tiền sấp hay ngửa thì xác suất của nó là 50%. Tuy nhiên , xác suất khách quan có lúc không thể xác định bằng tư duy logic. Chẳng hạn như không thể suy diễn rằng xác suất của một người đàn ông lái xe hơi có gây tai nạn hay không trong năm tới là 50% bởi còn nhiều yếu tố liên quan khác như độ tuổi, xe cũ hay mới . Tuy nhiên, bằng cách phân tích kỹ lưỡng những trường hợp tai nạn xe hơi trước đây, người ta có thể ước tính xác suất tai nạn theo lối suy luận quy nạp (inductive reasoning). Ngoài xác suất khách quan, có thể kể thêm xác suất chủ quan (subjective probability) là ước tính của từng cá nhân đối với khả năng xảy ra mất mát. Ví dụ như nếu có 1 triệu vé số bán ra chỉ có 1 người trúng thì xác suất khách quan là 1 phần triệu. Mặc dù vậy vẫn có nhiều người mua nhiều vé số vì xác suất chủ quan của họ cao hơn. Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chủ quan như tuổi, giới tính, trình độ học vấn và cả óc mê tín dị đoan . Mức độ thiệt hại :Thể hiện mặt lượng của rủi ro ,là mức độ mất mát về vật chất và tinh thần có nguyên nhân từ rủi ro. Đặc biệt trong đầu tư BĐS giá trị đầu tư thường lớn nên khi xảy ra rủi ro thì tổn thất thường rất nghiêm trọng. Mặt khác các hiểm họa tự nhiên , sự cầm giữ của chính quyền , khủng hoảng kinh tế , sụt giá , cạnh tranh cũng làm tăng mức độ thiệt hại của rủi roSVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản 1.3. Phân loại1.3.1. Phân loại theo quá trình ra quyết định- Rủi ro trong chuẩn bị đầu tư:Liên quan đến chất lượng và hiệu quả của hệ thống thông tin , xử lý thông tin (dự báo ) lập mô hình- Rủi ro trong quá trình thực hiện đầu tư : rủi ro xảy ra khi bộ máy , năng lực tổ chức yếu ,điều phối họch định chính sách không được nhịp nhàng, ăn khớp giữa các khâu trên từng phần việc cụ thể , chậm trễ và kéo dài thời gian hoàn tất công trình .- Rủi ro trong quá trình hoạt động của dự án : Việc kiểm soát rủi ro phụ thuộc rất nhiều vào tài tổ chức , điều phối và quản lý các mặt hoạt động kinh doanh của nhân viên và bộ máy quản trị doanh nghiệp1.3.2. Phân loại theo phạm vi- Rủi ro theo chiều dọc: Là rủi ro tại các bộ phận chức năng : nghiên cứu , thiét kế , sản xuất kỹ thuật - Rủi ro theo chiều ngang:Là những rủi ro liên quan đến nhiều bộ phận chuyên môn trong xí nghiệp như rủi ro vê pháp lý, môi trường , tổ chức … Trong đó rủi ro về môi trường là quan trọng hơn cả1.3.3. Phân loại theo tính chất tác động- Rủi ro thuần tuý: Những rủi ro xảy ra do các yếu tố ngẫu nhiên , không lường trước được . Rủi ro thuần túy diễn ra khi không hề có khả năng được cuộc, mà chỉ có khả năng thua cuộc-Rủi ro động: Là những rủi ro liên quan đến sự luôn thay đổi, đặc biệt là trong nền kinh tế. Đó là những rủi ro mà hậu quả của nó có thể có lợi, nhưng cũng có thể sẽ mang đến sự tổn thất ( sự thay đổi về thị hiếu khách hàng có thể phù hợp với sản SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản phẩm mà doanh nghiệp đang kinh doanh hay không, sự thay đổi về công nghệ kĩ thuật có phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp hay không, sự thay đổi đó có quá nhanh hay không? .)-Rủi ro tĩnh: Là những rủi ro, mà hậu quả của nó chỉ liên quan đến sự xuất hiện tổn thất hay không, chứ không có khả năng sinh lời, và không chịu sự ảnh hưởng của những thay đổi trong nền kinh tế. Những rủi ro tĩnh thường liên quan đến các đối tượng: tài sản, con người, trách nhiệm dân sự.3. Rủi ro của dự án đầu tư BĐSPhân tích về những yếu tố rủi ro của thị trường BĐS, bà Tạ Thị Ngọc Thảo, Giám đốc Công ty T.T.N.T cho rằng, dự án "treo" là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ biến. Dự án treo đang là một điệp từ nóng gây nhiều bức xúc trong xã hội. Để giải thích hiện tượng treo, không ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm", như: "tay không bắt giặc" (không có vốn), thủ đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi . Và "tằm" ở đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngành BĐS. Theo bà Thảo, ở nước ta hiện nay không chỉ có các dự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà còn một chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài ba cây cọc rồi . ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày kết thúc dự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi nhuận treo, có những dự án không biết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ. Bà Thảo nêu một dẫn chứng ở một dự án cụ thể: Theo quy định của pháp luật, hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân tối đa là 3 ha, nếu quy mô của dự án là 50 ha thì cần đến khoảng 14 người đứng tên đất hộ. Thuận thảo thì trót lọt, nhưng nếu có ai đó động lòng tham thì phải tranh chấp, khiếu kiện . treo. Sau khi "lén" gom được khoảng 80% quỹ đất, chủ đầu tư mới chính thức xin chủ trương đầu tư với chính quyền địa phương, lập tức giá đất của 20% còn lại cao ngất trời. Vậy SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 [...]... phải phân tích đánh giá rủi ro Cần lựa chọn các phương pháp đánh giá phù hợp Từ đó có thể tránh rủi ro hoặc tìm cách giảm thiểu rủi ro Khi đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư phương pháp đánh giá rủi ro thường áp dụng là phân tích hệ số nhạy.Chúng ta cũng có thể sử dụng phương pháp hệ số tín nhiệm để đánh giá doanh nghiệp Đặc biệt đối với đầu tư BĐS ở Việt Nam hiện nay rủi ro lớn nhất và... ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất. .. phí dự án đội lên đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, tiếp cận đất đai - Rủi ro xây dựng thi công SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản Địa điểm xây dựng : ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnh tranh , quyết định hiệu quả của dự án đầu tư BĐS .Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp với dự. . .Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản nguyên nhân của rủi ro dự án “treo” là do đâu ? Chúng ta hãy cùng xem xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư BĐS có thể gặp phải 3.1 Rủi ro về phía chủ đầu tư -Rủi ro năng lực pháp lý BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia , các quan hệ giao dịch BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội... tỷ trọng cao.Thời gian hoàn thành dự án thường dài nên luôn tồn tại rủi ro Rủi ro là khả năng gánh chịu các mất mát về mặt tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tư ng lai làm giảm giá trị BĐS Rủi ro luôn tồn tại trong các dự án đầu tư BĐS Để dự án đầu tư khả thi cần tiến hành phân tích , đánh giá rủi ro Các phương pháp đánh giá rủi ro gồm: -Phân tích định tính • Phương pháp phân tích,... sự tư ng tự − Có thể giúp đỡ trong chuỗi quyết định Nhược điểm: − Không có xác suất của kết quả cuối cùng − Giới hạn trong sự tư ng tác của các biến − Khó khăn đối với các chuỗi quyết định SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản - Phân tích xác suất Phương pháp này được sử dụng trong phân tích đánh giá dự án trong trường hợp có nhiều khả năng và rủi. .. tới rủi ro -Phân tích định lượng • Phân tích độ nhạy • Phân tích rủi ro : Phân tích rủi ro theo phương pháp giải tích Phân tích rủi ro theo phương pháp mô phỏng MONTE – CARLO • Phương pháp tỷ lệ chiết khấu có điều chỉnh trượt giá và lạm phát • Phân tích kịch bản SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản Để ra quyết định đầu tư trong điều kiện có rủi ro. .. tố nào có giá trị lớn hơn giá trị trung bình thì là nguồn rủi ro lớn cần đề phòng và có biện pháp giảm thiểu nguy cơ rủi ro còn ngược lại có thể chấp nhận rủi ro mà không chịu những tổn thất nếu rủi ro xảy ra SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản 4.3.2 Mô hình định lượng - Phân tích hệ số nhạy Câu hỏi đầu tiên trong thảo luận về rủi ro thường là... Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản mới Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro Dù trong qua trình lập dự án chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng nhưng do thông tin không hoàn hảo và mọi thứ đều luôn vận động phát triển nên sẽ luôn có những biến cố bất ngờ xảy ra Mặt khác do quá trình xây dựng BĐS dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chuẩn... chi tiền cho dự án kéo dài;thông tin của thị trường BĐS là không hoàn hảo;Các khác biệt trong khả năng gánh chịu rủi ro của các bên; SVTH: Phạm Thị Lanh - Địa chính 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản Các dự án có thể hấp dẫn khi xét tổng gộp nhưng lại không hấp dẫn đối với một hoặc nhiều phía do những bất trắc về chia sẻ rủi ro và lợi nhuận kết quả là các dự án hấp dẫn không . 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản II. Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư BĐS1. Khái niệm,đặc trưng , phân loại rủi ro1 .1.. 48 Đánh giá rủi ro trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản mới. Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro . Dù trong qua trình lập dự án chủ