nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số tháng 3/2003 67 hế chấp quyền sử dụng đất là một trong năm quyền năng quan trọng của ngời sử dụng đất. Trên cơ sở Nghị quyết số 05-NQ/HNTƯ, (1) Hiến pháp 1992, Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan, ngời sử dụng đất đợc dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất hiện hành đ bộc lộ những hạn chế, khiếm khuyết. Trong bài viết này, tôi nêu ra những bất cập đó đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Sự bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất thể hiện ở những điểm sau: 1. Về chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Mối quan hệ giữa phần "Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật dân sự và các quy định của Luật đất đai cha đợc xác định rõ ràng. Điểm đầu tiên là phạm vi chủ thể giữa Bộ luật dân sự và Luật đất đai. Theo quy định của pháp luật đất đai, (2) tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự, chủ thể của quan hệ sử dụng đất nói chung chỉ bao gồm hộ gia đình và cá nhân. Có thể hiểu là khi chuyển quyền sử dụng đất nói chung cũng nh thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ đồng thời các quy định của Bộ luật dân sự và các quy định của Luật đất đai; còn riêng đối với tổ chức, chỉ phải tuân thủ các quy định của Luật đất đai. Rõ ràng, quy định về chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng trong Bộ luật dân sự hiện nay không phù hợp. Mặc dù còn nhiều ý kiến khác nhau về mối quan hệ giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai nhng theo tôi, chúng ta cần thống nhất khi giải quyết các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, trớc hết phải dựa vào các quy định của Bộ luật dân sự, phải phù hợp với Bộ luật dân sự. Bởi vì, thực chất các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất là loại quan hệ dân sự cụ thể. Cho nên, để có sự thống nhất và thuận lợi cho việc áp dụng, trong BLDS cần phải quy định rõ tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ thể của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất nói chung và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Bên cạnh đó, phải phân định rõ ràng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự và Luật đất đai đối với các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất. 2. Về bên nhận thế chấp Theo quy định của pháp luật hiện hành, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đợc Nhà nớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Còn đối với đất ở, đất chuyên dùng, hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng và cá nhân Việt Nam ở trong nớc. Các tổ chức kinh tế đợc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt T * Giảng viên Khoa t pháp Trờng đại học luật Hà Nội T h S. Nguyễn Nh Quỳnh * nghiên cứu - trao đổi 68 Tạp chí luật học số tháng 3/2003 Nam (Điều 729, 730 BLDS; Điều 24, 27 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP). Nh vậy, bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất không thể là chi nhánh ngân hàng nớc ngoài, ngân hàng liên doanh hoạt động hợp pháp ở Việt Nam, tổ chức tín dụng, cá nhân ở nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài. Trong khi nhu cầu vay vốn của các cá nhân, tổ chức trong nớc ngày càng lớn mà các tổ chức tín dụng trong nớc chỉ chấp nhận cho vay tối đa bằng 70% giá trị quyền sử dụng đất đợc thế chấp (3) thì quy định nh vậy sẽ hạn chế khả năng huy động nguồn vốn rất lớn từ các tổ chức tín dụng đầy tiềm năng này. Mặt khác, quy định bên nhận thế chấp chỉ là cá nhân, tổ chức tín dụng Việt Nam không thống nhất với quy định của pháp luật đầu t nớc ngoài. Pháp luật đầu t nớc ngoài cho phép doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam (tức là bao gồm cả tổ chức tín dụng 100% vốn nớc ngoài, chi nhánh của tổ chức tín dụng nớc ngoài, tổ chức tín dụng liên doanh hoạt động tại Việt Nam). Luật các tổ chức tín dụng (1997) cũng khẳng định các tổ chức tín dụng nói chung đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, không phân biệt những tổ chức tín dụng nào đợc nhận thế chấp quyền sử dụng đất của chủ thể nào. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai (năm 2001) quy định rõ tại khoản 12 Điều 1 cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng đợc phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, cần đa quy định này vào Bộ luật dân sự với ý nghĩa là văn bản pháp luật cao nhất điều chỉnh các quan hệ dân sự. 3. Về điều kiện bên thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 693 BLDS, để đợc chuyển quyền sử dụng đất nói chung cũng nh thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, bên thế chấp phải "có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật đất đai". Nếu ngời đang sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhng lại có một trong các loại giấy tờ đợc quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP (ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất) cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất sau khi đ làm thủ tục để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là, ngời sử dụng đất vẫn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đợc thực hiện quyền thế chấp. Quy định này dẫn đến hệ quả là rất nhiều ngời sử dụng đất hợp pháp nhng không thể thực hiện đợc quyền thế chấp. Bởi vì: Thứ nhất, trên thực tế tỉ lệ cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất nhỏ. Trong gần 10 năm mới chỉ cấp đợc khoảng 16% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nớc. Kết quả thống kê cho thấy việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chỉ đợc thực hiện chủ yếu ở ba thành phố lớn là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng. (4) ở các địa phơng khác, tỉ lệ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất thấp. Đất đợc cấp giấy chứng nhận chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp. Còn đất ở, đất lâm nghiệp, đất thuê của các doanh nghiệp đợc cấp ít nhng đây lại là những đối tợng cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn hơn cả. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc biết đến là chứng th pháp lí xác nhận ngời sử dụng đất hợp pháp, đảm bảo sự an toàn cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, chính các loại giấy tờ đợc ghi nhận tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP cũng xác nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Vậy, tại sao không cho phép các chủ thể có những giấy tờ trên đợc thực hiện ngay quyền thế chấp quyền sử dụng đất và đồng thời hoặc sau đó sẽ làm thủ tục xin cấp nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số tháng 3/2003 69 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Nh vậy, sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đợc dùng tài sản này để đảm bảo nghĩa vụ nhanh chóng, rút ngắn thời gian, giảm bớt phiền hà cho họ và cơ quan nhà nớc. Theo các văn bản pháp luật ngân hàng, muốn thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn cũng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để tháo gỡ những vớng mắc nêu trên, ngày 22/11/2000 Ngân hàng nhà nớc, Bộ T pháp, Bộ tài chính và Tổng cục địa chính đ ban hành Thông t liên tịch số 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC TCĐC hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng theo quy định tại Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ. Theo Thông t này doanh nghiệp đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất nếu có một trong các loại giấy tờ sau đây cũng có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn mặc dù cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 1. Quyết định giao đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cùng với chứng từ nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 2. Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cùng với hợp đồng cho thuê đất và chứng từ nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Còn đối với hộ nông dân, chủ trang trại sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản mang tính sản xuất hàng hoá, có phơng án sản xuất hiệu quả, có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng cũng xem xét cho vay tối đa 20 triệu đồng mà không phải thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản, chỉ cần nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy xác nhận của uỷ ban nhân dân cấp cơ sở về diện tích đất đang sử dụng không có tranh chấp và đơn đề nghị vay vốn (Thông t số 10/2000/TT- NHNN1 ngày 31/8/2000 của Thống đốc Ngân hàng nhà nớc). Trong thực tế, các tổ chức tín dụng tại nhiều địa phơng đ chấp nhận cho vay chỉ với điều kiện có giấy xác nhận của uỷ ban nhân dân cấp cơ sở về diện tích đất đang sử dụng không có tranh chấp và đơn đề nghị vay vốn. Nh vậy, cho đến năm 2000 đ có một số văn bản pháp luật đợc ban hành nhằm khắc phục những vấn đề phát sinh liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với ý nghĩa là điều kiện để đợc thế chấp quyền sử dụng đất. Sự ra đời của Thông t số 10/2000/TT-NHNN1, Thông t số 12/2000/TTLT/NHNN-BTP-BTC-TCĐC là cần thiết. Tuy nhiên, xét trong tổng thể hệ thống văn bản pháp luật, những quy định đó lại không phù hợp với các văn bản pháp luật có hiệu lực cao hơn là: Bộ luật dân sự, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng. 4. Về xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp Theo quy định tại Điều 694 BLDS, giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận trên cơ sở bảng giá do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng ban hành theo khung giá do Chính phủ quy định. Quy định này không hợp lí, bởi vì: Thứ nhất, việc xác định giá theo cách thức trên chỉ áp dụng trong các trờng hợp: Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất phát sinh từ sau ngày15/10/1993 nếu cha đợc giải quyết (Điều 5 Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; khoản 1 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001). Thứ hai, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất nh trên không còn phù hợp nữa và ảnh hởng trực tiếp đến lợi ích của bên thế chấp, bởi vì, Nghị định số 87/CP đ ban hành từ lâu và bảng giá do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xác định cũng thấp hơn giá chuyển nhợng trên thị trờng rất nhiều. nghiên cứu - trao đổi 70 Tạp chí luật học số tháng 3/2003 Chính vì quy định không hợp lí nêu trên nên việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp cũng rất khác nhau. Nếu bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng nhà nớc, cách xác định giá nêu trên đợc áp dụng. Nếu bên nhận thế chấp là tổ chức, cá nhân khác thì giá thị trờng đợc áp dụng. Cho nên, đối với những bên nhận thế chấp khác nhau, giá trị quyền sử dụng đất có thể chênh lệch rất lớn. Ví dụ: Trong vụ tranh chấp giữa bà Lâm Ngọc Lắm và bà Lâm Thị Minh (Cần Thơ) toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất và nhà đợc toà án xác định trên cơ sở khung giá là 48.681.600 đồng. Trong khi đó, nguyên đơn lại xác định trên cơ sở giá thị trờng là 300 triệu. Ngày 21/7/2000, Toà án nhân dân tối cao ban hành Công văn số 92/2000/KHXX về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất. Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất đợc xác định theo giá thực tế chuyển nhợng tại địa phơng nơi có tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử. Đây là quy định hợp lí, tuy nhiên chỉ đợc áp dụng trong trờng hợp có tranh chấp xảy ra. Điều chúng ta bàn ở đây là xác định giá tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 5. Về quy định phải thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản Bên thế chấp có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất, có thể thế chấp riêng quyền sử dụng đất hoặc cả tài sản gắn liền với đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vờn cây và các tài sản khác của ngời thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận (Điều 732 BLDS). Nhng trong quan hệ vay vốn ngân hàng, Điều 5 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP lại quy định: Khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trờng hợp pháp luật có quy định khác. Nhiều ngời hiểu quy định này nh sau: Ngời sử dụng đất không đợc thế chấp riêng quyền sử dụng đất mà bắt buộc phải thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản. Có thời gian, một số ngân hàng cũng chỉ nhận thế chấp đối với những quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản. Theo chúng tôi, cách hiểu và áp dụng nh vậy không phù hợp, bởi vì: Thứ nhất, theo quy định của Điều 5 Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, khi thế chấp tài sản gắn liền với đất thì phải thế chấp cả quyền sử dụng đất chứ không có nghĩa khi thế chấp quyền sử dụng đất phải thế chấp cả tài sản gắn liền (có thể thế chấp cả tài sản hoặc không). Thứ hai, nếu hiểu nh vậy sẽ mâu thuẫn với quy định của Điều 346 và Điều 732 BLDS. Thứ ba, cách hiểu này dẫn đến nhiều vớng mắc trong áp dụng. Khi một ngời muốn thế chấp quyền sử dụng đất không (cha có tài sản trên đó) lại phải tạo dựng tài sản, sau đó mới đem thế chấp? Nếu vậy, sẽ ảnh hởng đến thời gian, tiền bạc của họ, hạn chế ý nghĩa của biện pháp bảo đảm này. Hơn nữa, tài sản nh thế nào mới đợc coi là có tài sản gắn liền với đất? 6. Về xử lí quyền sử dụng đất đợc thế chấp Đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đợc xử lí để đảm bảo quyền cho bên nhận thế chấp (Điều 359 BLDS). Điều đó có nghĩa là phơng thức xử lí quyền sử dụng đất thế chấp trớc hết do các bên thoả thuận, thủ tục bán đấu giá chỉ đợc đặt ra trong trờng hợp các bên không thoả thuận. Trong lĩnh vực vay vốn ngân hàng, thứ tự xử lí quyền sử dụng đất thế chấp cũng đợc quy định thống nhất nh BLDS (xem Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, Thông t số 06/2000/TT-NHNN1). Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 737 BLDS, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá ngay khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện đúng nghĩa vụ. Nh vậy, ngay trong BLDS vẫn cha quy định thống nhất. nghiên cứu - trao đổi Tạp chí luật học số tháng 3/2003 71 Về bán đấu giá quyền sử dụng đất, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế bán đấu giá tài sản có quy định: "Trong trờng hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất, thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản đợc kí kết khi cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu giá" (khoản 4 Điều 7). Trong khi đó, các văn bản pháp luật có liên quan khác lại không đặt ra vấn đề cho phép của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền khi bán đấu giá quyền sử dụng đất. 7. Về các văn bản pháp luật Từ những bất cập đ nêu ra trên đây cho thấy mối quan hệ giữa các văn bản pháp luật, các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không thống nhất, còn nhiều quy định chồng chéo; mối quan hệ giữa các văn bản, quy định pháp luật cha rõ ràng. Điều này gây rất nhiều khó khăn trong quá trình áp dụng. Để hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lí vững chắc, an toàn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của mình, tôi xin đề xuất một số kiến nghị sau đây: 1. Phải hoàn thiện các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Việc sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải dựa trên nguyên tắc: Văn bản pháp luật có hiệu lực cao là cơ sở cho việc ban hành các văn bản pháp luật thấp hơn, các văn bản pháp luật có hiệu lực thấp phải phù hợp với văn bản pháp luật có hiệu lực cao hơn; văn bản pháp luật ban hành sau phải phù hợp với văn bản pháp luật đ ban hành trớc. Xuất phát từ nguyên tắc này, Bộ luật dân sự phải là văn bản pháp luật gốc khi điều chỉnh các quan hệ sử dụng đất nói chung và quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Hiện nay, chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Bộ luật dân sự, cần đa vào Bộ luật những quy định mang tính nguyên tắc về thế chấp quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, các văn bản pháp luật đất đai, tài chính, ngân hàng điều chỉnh cho phù hợp nhng phải tính đến đặc thù của từng ngành luật. Hiện nay, nhiều văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất rất phù hợp với thực tiễn (nh Luật các tổ chức tín dụng, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai) mà Bộ luật dân sự lại cha quy định hoặc đ quy định nhng không còn phù hợp. Cho nên, cần phải xem xét để đa những quy định này vào Bộ luật dân sự cho phù hợp. 2. Khi sửa đổi Bộ luật dân sự cần quy định rõ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ thể của quan hệ sử dụng đất nói chung và chủ thể của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. 3. Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kể từ ngày 1/10/2001 (ngày Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 có hiệu lực), cùng với uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, các uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị x, (Xem tiếp trang 85) (1).Xem: Nghị quyết số 05-NQ/HNTƯ "Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế-x hội nông thôn" ngày 10/6/1993 của BCHTƯ Đảng khoá VII. (2).Xem: Luật đất đai năm 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998; Luật số 25/2001/QH10 ngày 22/5-29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai. (3).Xem: Khoản 2 Điều 7 Quyết định số 167/HĐQT Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn ngày 7/9/2000 về việc ban hành quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn. (4). Theo số liệu từ Tổng cục địa chính, tại thành phố Hà Nội cấp đợc 70% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ngoại thành và khoảng 60.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất nội thành. Thành phố Hồ Chí Minh cấp đợc khoảng 40.000 giấy. Thành phố Đà Nẵng đ cấp đợc khoảng 2400 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, 3000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cha xây dựng. . luật về thế chấp quy n sử dụng đất. Sự bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quy n sử dụng đất thể hiện ở những điểm sau: 1. Về chủ thể có quy n thế chấp quy n sử dụng đất. chuyển quy n sử dụng đất nói chung cũng nh thế chấp quy n sử dụng đất nói riêng, bên thế chấp phải "có giấy chứng nhận quy n sử dụng đất do cơ quan nhà nớc có thẩm quy n cấp theo quy định. nhận quy n sử dụng đất. Tức là, ngời sử dụng đất vẫn phải có giấy chứng nhận quy n sử dụng đất mới đợc thực hiện quy n thế chấp. Quy định này dẫn đến hệ quả là rất nhiều ngời sử dụng đất hợp