Đang tải... (xem toàn văn)
tiểu luận tài sản đảm bảo
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM VIỆN SAU ĐẠI HỌC TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Chuyên đề 6: TÀI SẢN ĐẢM BẢO GVHD : TS. Nguyễn Thanh Phong Nhóm : 3 Lớp : Ngân hàng đêm 3 Khóa : 21 Hệ đào tạo : Sau Đại Học Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 03 năm 2013 DANH SÁCH NHÓM STT HỌ VÀ TÊN NĂM SINH CHỮ KÝ 1 Nguyễn Thị Nhã Phương 1984 2 Nguyễn Thị Quý 1988 3 Nguyễn Thị Ngọc Quỳnh 1987 4 Hồ Thị Thu Thảo 1986 5 Nguyễn Thị Phương Thoa 1988 6 Huỳnh Thị Cẩm Thương 1986 7 Lương Đỗ Toàn 1984 8 Nguyễn Thị Quỳnh Trang 1987 9 Phạm Thị Khánh Trang 1988 10 Nguyễn Anh Tú 1987 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản KHV : Khách hàng vay MMTB : Máy móc thiết bị NHTM : Ngân hàng thương mại NHNN : Ngân hàng Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất TS : Tài sản TSĐB : Tài sản đảm bảo TCTD : Tổ chức tín dụng MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2 1.1.Tài sản đảm bảo 2 1.2.Nguyên tắc đảm bảo tiền vay 2 1.3.Vai trò của TSĐB 2 1.4.Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB 3 CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4 CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN 15 3.1.Các phương pháp thẩm định bất động sản 15 3.1.1.Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh thị trường) 15 3.1.2.Phương pháp chi phí 16 3.1.3.Phương pháp thu nhập 18 3.1.4.Phương pháp thặng dư 19 3.2.Phương pháp định giá máy móc thiết bị 20 3.3.Phương pháp định giá TS là GTCG 21 3.4.Phương pháp định giá TS tài chính 22 3.5.Quy trình định giá tại các NHTM 22 3.6.Định giá trong thực tế 24 CHƯƠNG 4: ĐĂNG KÝ VÀ TRÌNH TỰ XỬ LÝ TSĐB 27 KẾT LUẬN 35 TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 MỞ ĐẦU Trong bối cảnh hiện nay khi toàn hệ thống NHTM ở Việt Nam đang rơi vào cuộc khủng hoảng nợ xấu chưa có tiền lệ, người ta mới giật mình nhìn lại khối tài sản khổng lồ nằm trong các NHTM liệu có đủ vớt vát phần nào các khoản nợ đã “chết hẳn”. Nhiều biện pháp đã được đề xuất, trong đó có hướng tới công ty mua bán nợ cấp quốc gia để cứu vớt các khoản nợ, cứu lấy khối tài sản đảm bảo ấy. Điều này có vẻ như là nghịch lý khi mà tài sản bảo đảm là phương án thu hồi vốn thứ hai của khoản vay mà lại không đảm bảo đủ cho khoản vay. Đơn giản là trong thời kỳ “phát”, các NHTM “lỡ” định giá cao để thúc tăng trưởng tín dụng, đến giờ giá cả thị trường xuống ôm cục nợ và tài sản đảm bảo không thể thanh lý. Thế nên, cho dù Chính phủ có tài ứng biến như thế nào; các công ty mua bán nợ có “phù phép” giỏi cỡ nào thì thiệt hại cho các NHTM, cho nền kinh tế cũng đã nhãn tiền. Vậy, tại sao khoa học định giá đã du nhập vào Việt Nam được hơn 20 năm mà chúng ta vẫn lúng túng, phải chăng là khó áp dụng hay chúng ta cố tình lờ đi những nguyên tắc cơ bản để hứng chịu hậu quả. Đó là lý do mà chúng tôi cố gắng tìm hiểu về định giá tài sản đảm bảo trong các khoản tín dụng để đưa ra một vài cái nhìn về nguyên nhân nêu trên, cả trên phương diện lý thuyết lẫn phương diện thực tiễn. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản(TS) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7, điều 3, Nghị định 163/2009/NĐ-CP). Theo đó, TSĐB do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng TS đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. TSĐB có thể là TS hiện có, TS hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. 1.2. Nguyên tắc đảm bảo tiền vay TCTD có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảo đảm bằng TS, cho vay không có bảo đảm và chịu trách nhiệm về quyết định của mình. Trường hợp TCTD nhà nước cho vay không có bảo đảm bằng TS theo chỉ định của Chính phủ, thì tổn thất do nguyên nhân khách quan của các khoản cho vay này được Chính phủ xử lý. KHV được TCTD lựa chọn cho vay không có bảo đảm bằng TS, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, TCTD phát hiện KHV vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng thì TCTD có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng TS hoặc thu hồi nợ trước hạn. TCTD có quyền xử lý TS bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật để thu hồi nợ khi KHV hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết. Sau khi xử lý TS bảo đảm tiền vay, nếu KHV hoặc bên bảo lãnh vẫn chưa thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, thì KHV hoặc bên bảo lãnh có trách nhiệm tiếp tục thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết 1.3. Vai trò của TSĐB - Công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của KHV với TCTD - Giảm tổn thất cho TCTD: • Cung cấp nguồn thanh toán “thứ hai” cho khoản vay; 2 • Ngăn ngừa người đi vay có chủ ý lừa đảo hay gian lận; • Phát triển quan hệ giữa TCTD và KHV. 1.4. Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB Trong điều kiện thị trường tài chính Việt Nam chưa đạt được độ hoàn hảo cần thiết, TSĐB là cơ chế tốt nhất nhằm đảm bảo an toàn cho các TCTD. Khi TS được thế chấp, cầm cố tại các TCTD thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. 3 CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 2.1. Theo hình thái TS 2.1.1. Tiền gửi Bao gồm tất cả các khoản tiền của tổ chức hoặc cá nhân gửi tại tổ chức nhận tiền gửi (không phân biệt mục đích, kỳ hạn, đối tượng) 2.1.1.1 Tiền gửi thanh toán Tiền gửi thanh toán (TGTT) là loại hình tiền gửi không kỳ hạn được sử dụng với mục đích chủ yếu là thực hiện các giao dịch thanh toán qua Ngân hàng bằng các phương tiện thanh toán như: séc lĩnh tiền mặt, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu, chuyển tiền điện tử nhằm đáp ứng nhu cầu thanh toán nhanh nhất của khách hàng 2.1.1.2 Tiền gửi tiết kiệm Là khoản tiền của cá nhân được gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm, được xác nhận trên thẻ tiết kiệm, được hưởng lãi theo quy định của tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm và được bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm tiền gửi. (Điều 6, QĐ 1160/2004/QĐ-NHNN) Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố sổ tiết kiệm cũng nhanh chóng, dễ dàng và được đáp ứng tối đa hạn mức hơn là các loại TS thế chấp/cầm cố khác. Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là: -Rủi ro thấp: thực chất nó là bút toán ghi sổ một khoản nợ của TCTD với KH, cam kết thanh toán vô điều kiện số tiền ghi trên đó khi đến hạn và sổ tiết kiệm đó là hình thức của một khoản tiền đã được xác định trong tài khoản của KH. Do đó, tính thanh khoản của nó không khác tiền mặt nhiều (chỉ loại trừ khả năng TCTD phát hành phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại sổ đó). -Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị được ghi nhận của giấy tờ có giá đó. Và theo luật định, TS loại này được định giá làm căn cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 90% đến 100%. Khi tiến hành cầm cố, NHTM quan tâm tới các điều kiện pháp lý như sau: -Đối chiếu với tổ chức phát hành giấy tờ có giá đó (với TCTD khác hoặc giữa các chi nhánh của cùng một TCTD). 4 -Phong tỏa bằng văn bản với bên phát hành khi nhận đảm bảo. 2.1.2. Giấy tờ có giá Giấy tờ có giá là chứng nhận của tổ chức phát hành để huy động vốn trong đó xác nhận nghĩa vụ trả nợ một khoản tiền trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều khoản cam kết khác giữa TCTD và người mua (khoản 1, Điều 4, QĐ 07/2008/QĐ-NHNN). Giấy tờ có giá bao gồm trái phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, cổ phiếu, hối phiếu, séc và các loại giấy tờ có giá khác theo quy định của pháp luật, trị giá được thành tiền và được phép giao dịch. Quy trình định giá cũng như phê duyệt tín dụng cho KHV nào cầm cố giấy tờ có giá cũng nhanh chóng, dễ dàng như sổ tiết kiệm vì thường căn cứ mệnh giá của nó, thời hạn còn lại để tính tỷ lệ chiết khấu. Nhìn chung, đặc điểm của loại TS này là: - Rủi ro thấp: về cơ bản là như vậy. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý tới các GTCG do các doanh nghiệp (đặc biệt các doanh nghiệp chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán) thì rủi ro lại cao, vì thủ tục thành lập và phá sản của doanh nghiệp đơn giản hơn, mức độ quản lý của nhà nước với doanh nghiệp cũng ít hơn so với TCTD (sổ tiết kiệm). Do đó, cũng cần chú ý khả năng tổ chức phát hành phá sản, giải thể làm vô hiệu giá trị của các loại giấy tờ đó. Thực tế hiện nay, hầu như GTCG do các doanh nghiệp phát hành không được “chuộng” tại các NHTM theo như phân tích trên. - Giá trị cầm cố cao: vì ít rủi ro nên giá trị định giá thường xoay quanh giá trị được ghi nhận của giấy tờ có giá đó (tùy thuộc thời hạn còn lại của nó để tính giá trị chiết khấu). Và theo luật định, các chứng chỉ này được định giá làm căn cứ tính giá trị khấu trừ dao động từ 50% đến 95%. 2.1.3. Bất động sản (BĐS) Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các TS bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các TS khác gắn liền với đất đai; Các TS khác do pháp luật quy định”. Là hình thái TSĐB chiếm chủ yếu tại các NHTM hiện nay. Theo báo cáo của các TCTD về NHNN thì đến thời điểm 30/9/2012, tỷ lệ nợ xấu ở mức 4,93%, trong đó hơn 5 80% có TS đảm bảo và trong số này có gần 57% là được đảm bảo bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai, nghĩa là trong 204.800 tỷ đồng nợ xấu là có TS bảo đảm thì có 116.736 tỷ đồng là được bảo đảm bằng BĐS và BĐS hình thành trong tương lai của bên đi vay (nguồn: cafef.vn). Sở dĩ đây là nguồn TSĐB chủ yếu tại các NHTM là do các tính chất của BĐS: i)Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với KHV hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v ii) Tính bền lâu Do đất đai là TS thiên nhiên, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. iii) Yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Việt Nam có tập quán coi trọng đất đai điền thổ, cộng thêm sự khan hiếm về đất đai tại các thành phố lớn khiến nhu cầu về BĐS cao. Nhìn chung, thị hiếu của người dân đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá trị kinh tế cho BĐS. 6 [...]... đề nghị vay vốn (trong đó mô tả cụ thể tài sản đảm bảo) đồng thời cung cấp bản sao (có xác nhận sao y bản chính) các giấy tờ có liên quan đến tài sản đảm bảo - Bước 2: Thẩm định tài sản: Bên nhận thế chấp kiểm tra tính hợp lệ hợp pháp các giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay, nếu đảm bảo các yếu tố pháp lý thì tiến hành thẩm định thực tế tài sản và định giá tài sản - Bước 3: Ký kết hợp đồng: Bên nhận... dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng TS để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác TS bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm Do vậy, nếu phải giao TS bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc người thứ ba giữ, thì mọi hoạt động sản. .. •Đăng ký giao dịch đảm bảo Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ghi vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào Cơ sở dữ liệu về giao dịch bảo đảm việc bên bảo đảm dùng TS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 1, điều 2 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010) − Mục đích, vai trò của công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo •Công - chứng... tài sản mà tài sản bảo đảm khoản vay được hình thành sau giải ngân Hình thức này được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau: Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục vụ đời sống Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm. .. - ký giao dịch đảm bảo Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên 27 quan đến TS bảo đảm đều buộc phải... quan đến TS bảo đảm đã được đăng ký Ngoài quyền truy đòi TS bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn giúp cho bên nhận bảo đảm có được thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý TS bảo đảm so với các chủ nợ khác Trong trường hợp một TS bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì khi xử lý TS đó, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm được xác định căn cứ theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm Về nguyên... trước hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm trước thì được ưu tiên trước” Điều này có nghĩa, bên nhận bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc hoàn thiện lợi ích bảo đảm (nắm giữ TS bảo đảm) sẽ được ưu tiên thanh toán trước Như vậy, thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên nhận bảo đảm với nhau - Đối với bên bảo đảm Một trong những yêu cầu... giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến TS bảo đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp TS bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm... hiện trạng TS (tính sở hữu) 2.3.1 Bảo đảm bằng TS hiện hữu Tài sản hiện hữu Là Tài sản mà tại thời điểm giao kết đã hình thành nhưng có thể thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố hoặc bên bảo lãnh, nghĩa là TS đã hiện hữu, đã xác lập tính sở hữu là của KHV hoặc của bên bảo lãnh 13 2.3.2 Bảo đảm bằng TS hình thành trong tương lai Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản tại thời điểm giao kết chưa... Thời hạn có hiệu lực của đăng ký giao dịch bảo đảm Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xóa đăng ký theo đơn của người yêu cầu xóa đăng ký (điều 6 Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010) - Bước 6: Quản lý tài sản: tài sản đảm bảo được bên nhận thế chấp lưu kho quản lý các giấy tờ bản chính - Bước 7: Hoàn trả tài sản + Trường hợp Bên thế chấp đã hoàn tất các . tiễn. 1 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản( TS) mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (khoản 7, điều 3, Nghị định 163/2009/NĐ-CP). Theo. lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất. Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập. Tuy nhiên, để được vay theo hình thức bảo đảm bằng tài sản hình thành. CƠ SỞ LÝ LUẬN 2 1.1 .Tài sản đảm bảo 2 1.2.Nguyên tắc đảm bảo tiền vay 2 1.3.Vai trò của TSĐB 2 1.4.Sự cần thiết của việc cho vay có TSĐB 3 CHƯƠNG 2: PHÂN LOẠI VÀ ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN ĐẢM BẢO 4 CHƯƠNG