Đăng ký giao dịch bất động sản Luật dân Pháp so sánh với việc đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam Việc đăng ký giao dịch bất động sản luật dân Pháp chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi bên có quyền quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản Trong đó, luật Việt Nam quan tâm đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, mà cụ thể hợp đồng chấp theo quy định Nghị định 163/CP năm 2006 Và tồn song song bên cạnh Nghị định Nghị định khác điều chỉnh vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định 08/CP năm 2000 Tuy nhiên, hai Nghị định nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế Để bảo vệ quyền lợi bên có quyền cách thật có hiệu quả, quy định pháp luật Việt Nam lĩnh vực cần thiết phải hồn thiện nhanh chóng Chế định đăng ký giao dịch bất động sản luật dân Pháp xuất từ sớm lịch sử Bắt đầu với Đạo luật số tháng Gặt hái năm 17951 chấp tài sản, vấn đề đăng ký đặt cách có hệ thống tất giao dịch chấp tài sản với mục đích nhằm khuếch trương giao dịch chấp tài sản, đưa giao dịch vào quản lý cách có tổ chức pháp luật Tuy nhiên, đạo luật nhanh chóng bị hủy bỏ đạo luật ban hành sau vào năm 1798 Đó đạo luật số 11 tháng Sương mù (ngày 01/11/1798) vấn đề đăng ký giao dịch chấp lại đặt với mục đích quan trọng rõ ràng trước, nhằm bảo vệ quyền lợi chủ nợ nhận chấp Đạo luật thiết lập hệ thống quan đăng ký giao dịch chấp tất đơn vị hành cấp quận, quan chịu trách nhiệm thực việc đăng ký với hai nhóm giao dịch khác nhau, vào sổ đăng ký giao dịch chấp ghi nhận quyền ưu tiên2 số chủ nợ đăng ký việc lại3 giao dịch thiết lập bất động sản Với loại đăng ký thứ hai này, quan đăng ký “sao chép” phần hay tồn văn giao dịch có liên quan đến bất động sản, đặc biệt giao dịch liên quan đến việc định đoạt, chuyển nhượng bất động sản, chép lưu giữ quan đăng ký biện pháp đăng ký đích thực Việc không đăng ký giao dịch phải đăng ký theo luật dẫn đến kết hợp đồng chấp hay giao dịch chuyển nhượng bất động sản nói chung khơng phát sinh giá trị đối kháng với người thứ ba Hay nói cách khác giao dịch có giá trị pháp lý quan hệ bên tham gia giao dịch mà không phát sinh giá trị pháp lý người thứ ba, tức bên viện dẫn việc xác lập giao dịch để bảo vệ quyền người thứ ba có liên quan Có thể nói, quy định ban đầu đăng ký giao dịch bất động sản Pháp nhìn chung tiến so với quy định thời kỳ lĩnh vực pháp lý khác Ngay từ ngày đầu xuất hiện, chế định thể cách rõ ràng quan tâm người làm luật thời kỳ giao dịch bảo đảm, giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản cần phải quản lý cách chặt chẽ Nhà nước Việc đăng ký không dừng lại ý nghĩa đơn để quản lý giao dịch loại này, mà cịn có ý nghĩa đáp ứng u cầu minh bạch, cơng khai hóa tình trạng pháp lý tài sản bất động sản nhằm thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh tế phát triển Luật hành đăng ký giao dịch bất động sản Pháp năm 1955 Nghị định ban hành ngày 04/01/1955 Nghị định đưa vào Bộ Luật Dân Pháp ngày bổ sung qua nhiều lần, quy định Nghị định giữ nguyên giá trị pháp lý Đến thời kỳ này, nhà làm luật Pháp không đơn giản quan tâm đến giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ thời kỳ trước mà vấn đề đăng ký hầu hết giao dịch quan trọng liên quan đến bất động sản đặt Mục đích pháp lý việc đăng ký giao dịch bất động sản Mục đích pháp lý hay ý nghĩa thực việc đăng ký giao dịch bất động sản luật Pháp không khác với việc đăng ký giao dịch bảo đảm luật Việt Nam hành Tuy nhiên, trước tiên cần khẳng định có khác biệt lĩnh vực đăng ký giao dịch có liên quan đến bất động sản luật Việt Nam luật Pháp Theo quy định hành Bộ luật Dân Việt Nam (BLDS) 2005, Nghị định 163/CP ban hành năm 2006 giao dịch bất động sản Việt Nam chia thành hai nhóm, giao dịch bảo đảm xác lập bất động sản giao dịch khác giao dịch bảo đảm Nếu giao dịch bảo đảm (thế chấp, cầm cố… theo quy định Điều 326 BLDS Việt Nam hành, đối tượng biện pháp cầm cố tài sản nói chung, tức động sản bất động sản) bên cạnh việc cơng chứng, chứng thực theo luật chung, giao dịch cịn cần thiết phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền Các giao dịch bất động sản cịn lại khơng cần phải đăng ký, hay nói cách khác quy định hành không thiết lập quy chế pháp lý cho việc đăng ký giao dịch Tuy Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm 2008 có đề cập đến số giao dịch khác bán có thoả thuận chuộc lại bán hàng thơng qua đại lý tài sản động sản giao dịch dân khác nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, nhiên, việc đăng ký đặt với giao dịch bảo đảm xác định phạm vi hẹp sau Theo quy định hành Nghị định số 08/CP (2000) Nghị định 163/CP (2006) việc đăng ký bắt buộc đặt giao dịch bảo đảm thuộc vào loại mà bên nhận bảo đảm không nắm giữ thực tế tài sản bảo đảm (như chấp tài sản, bên chấp tiếp tục giữ sử dụng tài sản chấp cách bình thường suốt thời gian chấp) Cụ thể, theo quy định Điều 12 Nghị định 163/CP trường hợp phải đăng ký bao gồm: chấp quyền sử dụng đất; chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng; chấp tàu bay, tàu biển; chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ; trường hợp khác, pháp luật có quy định Cịn Nghị định 08/CP (2000) đăng ký giao dịch bảo đảm trường hợp sau phải đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm: việc cầm cố, chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu; việc cầm cố, chấp tài sản không thuộc trường hợp quy định bên thoả thuận bên cầm cố, bên chấp người thứ ba giữ tài sản; việc cầm cố, chấp tài sản để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ; văn thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm Nghị định 08/CP ban hành bối cảnh pháp lý BLDS 1995, đó, số quy định khơng cịn phù hợp bối cảnh BLDS 2005 hành, cụ thể trường hợp thứ hai “việc cầm cố tài sản đăng ký quyền sở hữu bên thỏa thuận bên cầm cố giữ tài sản”, quy định khơng cịn phù hợp BLDS 2005 khơng cho phép bên cầm cố giữ lại tài sản BLDS 1995 Trong đó, theo quy định hành luật Pháp khơng riêng giao dịch bảo đảm cần thiết phải đăng ký mà giao dịch khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cần thiết phải đăng ký (ví dụ việc mua bán bất động sản, cho thuê bất động sản…) Việc đăng ký giao dịch bất động sản nói chung có ý nghĩa quan trọng bên giao dịch, đặc biệt bên nhận chấp, bên chủ nợ có đặc quyền, bên nhận chuyển nhượng bất động sản Như vậy, từ phân biệt thấy, đăng ký giao dịch bất động sản đăng ký bất động sản hai khái niệm hồn tồn khác Ở góc độ đăng ký bất động sản khơng có khác biệt chất luật Việt Nam luật Pháp, bất động sản cần thiết phải đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Việc đăng ký bất động sản thực cần thiết cho việc quản lý tài sản góc độ quản lý nhà nước bất động sản Trong đó, việc đăng ký giao dịch bất động sản lại có ý nghĩa pháp lý ý nghĩa thực tiễn khác biệt Mục đích thứ việc thiết lập chế đăng ký giao dịch bất động sản biến việc đăng ký giao dịch thành “kênh” thông tin đáng tin cậy chủ thể có quan tâm Sở dĩ đáng tin cậy thơng tin liên quan đến giao dịch bất động sản bên hoàn toàn trung lập cung cấp bên cung cấp lại quan nhà nước có thẩm quyền Cũng theo quy định Nghị định số 55-22 ngày 04/01/19554, quan đăng ký không chịu trách nhiệm nội dung giao dịch, quy định hoàn toàn giống với tinh thần Nghị định số 08/CP năm 2000 đăng ký giao dịch bảo đảm luật Việt Nam Cơ quan đăng ký trường hợp chịu trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp mặt hình thức yêu cầu đăng ký Nếu yêu cầu đăng ký không hợp lệ quan đăng ký từ chối việc đăng ký giao dịch Điều có nghĩa quan đăng ký có vai trị chức hồn tồn khác biệt so với quan công chứng, quan cơng chứng phải chịu trách nhiệm tính hợp pháp nội dung giao dịch cơng chứng Mục đích thứ hai việc đăng ký giao dịch bất động sản nhằm bảo vệ quyền lợi bên nhận bảo đảm giao dịch bảo đảm, bên có quyền giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác Giao dịch bất động sản đăng ký phát sinh giá trị “đối kháng” với người thứ ba Giá trị đối kháng hiểu trường hợp phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, giao dịch bất động sản có đăng ký bên chủ thể có quyền sẽ: Ví dụ: A bán nhà cho B, B chủ sở hữu đầy đủ bất động sản Nếu sau A bán nhà lần cho C, trường hợp nguyên tắc A định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu người khác cách bất hợp pháp đó, hợp đồng mua bán với C bị tuyên bố vô hiệu Tuy nhiên, C đăng ký hợp đồng mua bán hợp đồng mua bán với A lại trở nên hợp pháp C chủ sở hữu hợp pháp bất động sản5 Một ví dụ thứ hai giá trị đối kháng việc đăng ký giao dịch bất động sản, A chấp nhà cho B, hợp đồng chấp khơng đăng ký, sau A lại chấp bất động sản cho C, hợp đồng chấp đăng ký quan đăng ký chấp Nếu sau A rơi vào tình trạng khơng tốn khoản nợ đến hạn tài sản chấp xử lý để tốn nợ, trường hợp C ưu tiên toán trước B Đây ý nghĩa quan trọng việc đăng ký giao dịch bất động sản mà bên quan tâm việc xác lập giao dịch có liên quan đến bất động sản Việc giao dịch bất động sản không phát sinh “giá trị đối kháng” với người thứ ba, hay nói cách khác việc khơng đảm bảo quyền ưu tiên bên có quyền trường hợp xem loại chế tài pháp lý dành cho bên có quyền trường hợp khơng tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bất động sản phải đăng ký theo quy định pháp luật Tuy nhiên, cần khẳng định việc đăng ký giao dịch bất động sản luật Pháp không thay cho việc cơng chứng hợp đồng Điều có nghĩa pháp luật buộc phải đăng ký giao dịch bất động sản mà bên lại không đăng ký giao dịch có giá trị pháp lý giá trị pháp lý giới hạn quan hệ bên giao dịch mà thôi6 Vấn đề quy định ngược lại luật Việt Nam Theo quy định Điều 10 Nghị định 163/CP năm 2006 hướng dẫn thi hành BLDS 2005 giao dịch bảo đảm, trường hợp giao dịch bảo đảm mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký theo nghị định gồm trường hợp chấp quyền sử dụng đất; chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng; chấp tàu bay, tàu biển; hiệu lực giao dịch bảo đảm phát sinh từ thời điểm giao dịch đăng ký Điều có nghĩa giao dịch thuộc trường hợp mà không đăng ký giao dịch bảo đảm khơng phát sinh giá trị pháp lý tất nhiên kể với bên tham gia giao dịch Như nói Nghị định 163/CP xem việc đăng ký giao dịch bảo đảm điều kiện hình thức để giao dịch có giá trị pháp lý, điều kiện việc cơng chứng hay chứng thực hợp đồng nói chung Trong đó, Nghị định quy định Điều 11 khoản rằng, thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực người thứ ba thời điểm đăng ký giao dịch Trong trường hợp có nhập nhằng giá trị pháp lý việc công chứng, chứng thực hợp đồng đăng ký giao dịch bảo đảm Bản chất pháp lý quan trọng việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản nói riêng nhằm bảo vệ trật tự ưu tiên toán, bảo vệ quyền bên nhận bảo đảm, mà vấn đề có liên quan đến hiệu lực giao dịch người thứ ba Do đó, khơng cần thiết phải có quy định riêng thời điểm có hiệu lực pháp lý giao dịch bảo đảm thời điểm đăng ký, thời điểm giao dịch dân phát sinh hiệu lực quy định chung BLDS Các loại giao dịch bất động sản phải đăng ký vấn đề tổ chức đăng ký giao dịch bất động sản luật Pháp 2.1 Các loại giao dịch phải đăng ký theo quy định pháp luật Theo quy định Điều 2146 BLDS Pháp (1804) trường hợp sau phải đăng ký giao dịch: - Các quyền ưu tiên bất động sản Các quyền bao gồm: • Người bán bất động sản có quyền ưu tiên bất động sản đem bán số tiền bán tài sản • Người cho vay tiền để mua bất động sản, việc vay tiền trường hợp lập thành hợp đồng có xác nhận bên bán bất động sản bất động sản mua số tiền vay • Người cho vay tiền để trả cơng thợ với điều kiện việc vay có hợp đồng có xác nhận bên vay việc dùng số tiền vay để trả công thợ cho công việc liên quan đến việc xây dựng bất động sản • Người quyền sở hữu bất động sản từ hợp đồng thuê mua bất động sản • Người có quyền thừa kế người di tặng bất động sản người chết bất động sản mà người chết để lại cho họ Và số quyền ưu tiên thông thường khác xác lập bất động sản quy định Điều 2104 BLDS Pháp - Các biện pháp chấp theo quy định pháp luật, theo định án theo thoả thuận bên Các biện pháp chấp gọi theo thứ tự chấp luật định, chấp tư pháp chấp theo thoả thuận Điều có nghĩa tất biện pháp chấp luật dân Pháp bị bắt buộc phải đăng ký - Việc tặng cho có đối tượng tài sản chấp tất hợp đồng tặng cho bất động sản khác phải đăng ký theo quy định Điều 939 BLDS7 Hợp đồng tặng cho đăng ký phải có chấp nhận bên tặng cho - Hợp đồng thuê tài sản bất động sản có thời hạn 12 năm 2.2 Tổ chức việc đăng ký giao dịch bất động sản luật Pháp Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc đăng ký giao dịch bất động sản quan đăng ký chấp trực thuộc Bộ Tài tổ chức đơn vị hành cấp quận Việc đăng ký tiến hành theo yêu cầu chủ nợ, bên có quyền nói chung cơng chứng viên, luật sư cá nhân khác có thẩm quyền Người yêu cầu đăng ký phải nộp hai tờ đơn đăng ký cho quan đăng ký, nơi có bất động sản toạ lạc Kèm theo đơn cơng chứng trích lục định tịa án cơng nhận chấp Đơn đăng ký phải có đủ nội dung liên quan đến họ tên bên có quyền, người có nghĩa vụ; nơi cư trú người có quyền lựa chọn phạm vi lãnh thổ Pháp; ngày lập chứng thư loại chứng thư đăng ký; nội dung nghĩa vụ tài sản (gồm phần gốc khoản phụ phát sinh có); bất động sản đăng ký; ngày tháng công bố số thứ tự giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản Đăng ký viên vào sổ việc đăng ký cấp cho bên yêu cầu xác nhận đăng ký có ghi rõ ngày tháng, quyền số thứ tự đơn vào sổ lưu đăng ký Thời hạn có giá trị việc đăng ký là… khơng có thời hạn, nghĩa thời hạn xác định theo yêu cầu người yêu cầu đăng ký Quy định hoàn toàn khác so với quy định Việt Nam theo Nghị định 08/CP, theo Nghị định thời hạn có giá trị pháp lý lần đăng ký năm, trường hợp nghĩa vụ bảo đảm có thời hạn nhiều năm bên có quyền phải tiến hành việc gia hạn đăng ký Mặc dù thời hạn đăng ký hoàn toàn bên yêu cầu đăng ký đề nghị luật Pháp cho phép bên đề nghị đăng ký gia hạn việc đăng ký trường hợp cần thiết, thực tế trường hợp có gia hạn nghĩa vụ bảo đảm Chúng cho rằng, quy định luật Pháp phù hợp với thực tiễn áp dụng Vì lý đề cập trên, nguyên tắc quan đăng ký không chịu trách nhiệm nội dung đăng ký mà xem xét hình thức, việc đăng ký với thời hạn có hiệu lực tùy thuộc vào yêu cầu bên giao dịch cần đăng ký, không cần thiết phải ấn định thời hạn Loi du messidor an III ( 27/6/1795), « tháng Gặt hái », « tháng Sương mù » tính theo lịch Cộng hịa Pháp năm 1792 Privilège Từ gốc “Transcription” theo từ điển pháp lý “Lexique des termes juridiques”, Nxb Dalloz, 2004, hình thức đăng ký giao dịch bất động sản theo quan đăng ký, theo yêu cầu bên có liên quan, chép lại toàn phần giao dịch yêu cầu đăng ký Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 2008-1055 ngày 10/10/2008 Les sûretés- la publicité foncière- Philippe Simler, Philippe Delebecque- Dalloz 2004, trang 639 6 Sûretés- la publicité foncière- Philippe Simler, Philippe DelebecqueDalloz 2004, trang 638 Bản án ngày 8/1/1992 Toà dân thứ 2, Toà thượng thẩm Pháp Ths Đoàn Thị Phương Diệp - Khoa Kinh tế - Luật, ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh  ... đăng ký giao dịch bất động sản đăng ký bất động sản hai khái niệm hoàn toàn khác Ở góc độ đăng ký bất động sản khơng có khác biệt chất luật Việt Nam luật Pháp, bất động sản cần thiết phải đăng ký. .. đề đăng ký hầu hết giao dịch quan trọng liên quan đến bất động sản đặt Mục đích pháp lý việc đăng ký giao dịch bất động sản Mục đích pháp lý hay ý nghĩa thực việc đăng ký giao dịch bất động sản. .. thuê tài sản bất động sản có thời hạn 12 năm 2.2 Tổ chức việc đăng ký giao dịch bất động sản luật Pháp Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc đăng ký giao dịch bất động sản quan đăng ký chấp trực