Đang tải... (xem toàn văn)
Báo cáo thực tập: Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản
Báo cáo thực tập quản lý điều hành sàn giao dich bất động sản Vic phõn loi ti sn thnh bt ng sn v ng sn cú ngun gc t Lut c La Mó, theo ú bt ng sn khụng ch l t ai, ca ci trong lũng t m cũn l tt c nhng gỡ c to ra do sc lao ng ca con ngi trờn mnh t. Bt ng sn bao gm cỏc cụng trỡnh xõy dng, mựa mng, cõy trng v tt c nhng gỡ liờn quan n t ai hay gn lin vi t ai, nhng vt trờn mt t cựng vi nhng b phn cu thnh lónh th.Phỏp lut ca nhiu nc trờn th gii u thng nht ch coi bt ng sn (BS) gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhiờn, h thng phỏp lut ca mi nc cng cú nhng nột c thự riờng th hin quan im phõn loi v tiờu chớ phõn loi, to ra cỏi gi l khu vc giỏp ranh gia hai khỏi nim bt ng sn v ng sn.Hu ht cỏc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn cú liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai, c xỏc nh bi v trớ a lý ca t (iu 517, 518 Lut Dõn s Cng ho Phỏp, iu 86 Lut Dõn s Nht Bn, iu 130 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang Nga, iu 94, 96 Lut Dõn s Cng ho Liờn bang c). Tuy nhiờn, Nga quy nh c th bt ng sn l mnh t ch khụng phi l t ai núi chung. Vic ghi nhn ny l hp lý bi t ai núi chung l b phn ca lónh th, khụng th l i tng ca giao dch dõn s.Tuy nhiờn, mi nc li cú quan nim khỏc nhau v nhng ti sn gn lin vi t ai c coi l BS. iu 520 Lut Dõn s Phỏp quy nh mựa mng cha gt, trỏi cõy cha bt khi cõy l BS, nu ó bt khi cõy c coi l ng sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut Dõn s 1 Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này2 Phn I : giới thiệu về sàn dao dịch 1.Giới thiệu chung vè sàn giao dịch.Tên: công ty cổ phần đầu t tài chính Hà nộiĐịa chỉ:Giấy phép đăng ký kinh doanh :Cơ quan chủ quản:Quy mô hoạt động:Tri qua hn 20 nm hỡnh thnh v phỏt trin, Tp on Nam Cng ó cú nhng bc phỏt trin khụng ngng.Mựa xuõn nm 1984, vi tờn gi ban u l T hp dch v vn ti Xuõn Thy, hot ng trong lnh vc kinh doanh vn ti thy ni a cỏc mt hng phõn bún, xi mng, st thộp phc v cho nhu cu cỏc tnh min Bc Vit Nam.Sau 10 nm hot ng, T hp dch v vn ti Xuõn Thy c i tờn thnh Cụng ty TNHH Nam Cng vo nm 1994.Nm 1996, cụng ty c i tờn thnh Cụng ty TNHH Thng mi v Du lch Nam Cng.Nm 1998 Cụng ty i tờn thnh Cụng ty Thng mi v Du lch Nam Cng.T nm 2001, Cụng ty Thng mi Du lch Nam Cng tng s vn iu l lờn 1.111 t ng v hot ng theo giy phộp ng ký s 07020000148 do s k hoch u t Tnh Nam nh cp.3 Ngày 25/01/2008, Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam CườngTên giao dịch quốc tế: Nam Cuong GroupTrụ sở công ty tại Lô 24 - đường Đông A - khu ĐTM Hoà Vượng - TP. Nam Định.Văn phòng giao dịch: 70 Linh Lang - Ba Đình - Hà Nội.Với tiêu chí “Chữ tín” làm phương châm phát triển, Tập đoàn Nam Cường luôn phấn đấu trở thành đối tác tin cậy và hiệu quả trên mọi lĩnh vực từ đầu tư xây dựng dân dụng công nghiệp, khu đô thị mới đến lĩnh vực thương mại du lịch. Những thành công đã đạt được đã tạo nên nền tảng vững chắc cho công ty phát triển thêm nhiều về mọi mặt.Trong xu thế hội nhập của nền kinh tế, Tập đoàn Nam Cường luôn mong muốn được hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước để được cống hiến nhiều hơn nữa trong quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Hình ảnh về công tyThủ tướng Phan Văn Khải đến thăm và làm việc với công ty(31/1/2004) 4 5 Phó Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng thăm Hải Dương (3/9/2003) 6 7 Bài mới2.Lịch sử hình thành và phát triển1984. Tổ hợp dịch vụ vận tải Xuân Thủy. Đặt trụ sở tại Bùi Chu – Xuân Ngọc – Xuân Trường – Nam Định.1994. Đổi tên thành Công ty TNHH Nam Cường. Mở cửa văn phòng tại Hải Phòng1996. Đổi tên thành Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam Cường. Mở cửa văn phòng tại Hà Nội.1998. Đổi tên thành Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường.1998.28.10 Mở cửa khách sạn 4 sao Tray – Thành phố Hải Phòng.2001 Chính thức mang tên Công ty Thương mại – Du lịch Nam Cường2003. 16.04 Khởi công khu đô thị mới thành phố Hải Dương.2003. 29.08 Khởi công khách sạn Quốc tế 5 sao Nacimex Đồ Sơn.2003. 21.09 Khởi công khu đô thị mới Hòa Vượng – Thành phố Nam Định 2003. 13.12 Bàn giao lấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới Phía Đông thành phố Hải Dương.8 2004. 15.07 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới Hòa Vượng thành phố Nam Định.2004. 29.10 Bàn giao quảng trường trung tâm thành phố Hải Dương.2005. 19.12 Khởi công Trung tâm thương mại Hội Đô.2005. 16.04 Khởi công khách sạn quốc tế 4 sao Nacimex Nam Định.2005 17.04 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương.2005. 25.06 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại Trung tâm thương mại phố chợ Hội Đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương.2005. 15.09 Đạt giải thưởng Sao vàng Đất việt.2005 12.12 Khởi công xây dựng cầu Lộ Cương nối đại lộ 30/10 với quốc lộ 5 hiện tại và đường 5 mới.2006. 01.01 Khai trương nhà đa năng khách sạn Nacimex Hải Dương2006 01.06 Mở cửa khách sạn 4 sao Nacimex Hải Dương2006 01.08 Mở bán khu dân cư Vạn Phúc, Vạn Lộc - TP Hải Dương2007 Giải phóng mặt bằng khu đô thị mới Cổ Nhuế và xây dựng khu văn phòng cho thuê.2008.02.01 Mở bán Khu dân cư An Phú (Tây mở rộng) - TP Hải Dương2008.20.01 Khởi công xây dựng Khu ĐTM Dương Nội - TP Hà Đông - 9 Hà Tây2008.25.01 Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam Cường3. Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức.10 [...]... ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản (tạo vốn đầu tư từ nội lực) Để điểm đột phá này được thực thi, chúng ta cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về bất động sản, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất, đổi mới hệ thống tài chính bất động sản, hoàn thành hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất động sản, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý Pháp luật... sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản Ba là cần nâng cao chất lượng... kinh doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản Năm là cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính,... bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật... kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của bất động sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản Nếu làm tốt cơ chế này thì... các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà 15 nước Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Chủ trương đã có điều. .. tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất động sản gần như không còn Thị trường bất động sản đã gần như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau Thị trường bất 17 động sản đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ... trường bất động sản trong giai đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau: Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối... VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân... sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở 16 trong trạng thái "đóng băng" Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động sản, cần phân tích thật chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau: Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài . pháp lý để dễ dàng chuyển bất ộng sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; côngkhai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản. Ba. trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thịtrường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất ộng sản