Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết Đánh giá tình hình phát triển bất động sản công nghiệp tại một số khu công nghiệp trên địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhằm mục đích trình bày thực trạng và đánh giá tình hình phát triển bất động sản công nghiệp trên địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu dựa trên việc thu thập các số liệu và tham vấn ý kiến của các cán bộ về tình hình hoạt động của 2 khu công nghiệp trọng điểm trên địa bàn thị xã Phú Mỹ là khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3 và khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Đại Dương trong giai đoạn 2015-2020.
TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NƠNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TẠI MỘT SỐ KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ MỸ, TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU Nguyễn Hữu Ngữ1*, Trần Văn Hiền2, Nguyễn Văn Tiệp1, Dương Quốc Nõn1, Trương Đỗ Minh Phượng1, Lê Hữu Ngọc Thanh1, Trần Quốc Hùng3 Trường Đại học Nơng Lâm, Đại học Huế; Phịng Tài ngun Môi trường thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng *Tác giả liên hệ: nguyenhuunguwx@huaf.edu.vn Nhận bài: 07/10/2021 Hoàn thành phản biện: 12/11/2021 Chấp nhận bài: 19/11/2021 TÓM TẮT Bài báo nhằm mục đích trình bày thực trạng đánh giá tình hình phát triển bất động sản công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu dựa việc thu thập số liệu tham vấn ý kiến cán tình hình hoạt động khu công nghiệp trọng điểm địa bàn thị xã Phú Mỹ khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 - Đại Dương giai đoạn 2015-2020 Kết nghiên cứu cho thấy công tác sử dụng đất triển khai xây dựng sở hạ tầng khu cơng nghiệp hồn thành theo quy hoạch ban đầu Số lượng doanh nghiệp thuê đất nhà xưởng tăng giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 Tuy nhiên, chi phí bất động sản công nghiệp khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ cao so với chi phí bất động sản công nghiệp khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Bên cạnh thuận lợi mặt pháp lý sách nhằm thu hút đầu tư, thì khó khăn, tồn việc phát triển bất động sản công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ xác định công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến cơng tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, thời gian thuê đất lại chủ đầu tư ngắn (chỉ 30 năm), hạ tầng số dự án khu công nghiệp chưa đầu đồng tỷ lệ lấp đầy khu cơng nghiệp cịn thấp Từ khóa: Bà Rịa – Vũng Tàu, Bất động sản, Khu công nghiệp, Thuê đất, Thị xã Phú Mỹ ASSESSMENT ON INDUSTRIAL REAL ESTATE DEVELOPMENT IN INDUSTRIAL ZONES IN PHU MY TOWN, BA RIA - VUNG TAU PROVINCE Nguyen Huu Ngu1*, Tran Van Hien2, Nguyen Van Tiep1, Duong Quoc Non1, Truong Do Minh Phuong1, Le Huu Ngọc Thanh1, Tran Quoc Hung3 University of Agriculture and Forestry, Hue University; Department of Resources and Environment in Phu My town, Ba Ria - Vung Tau Province; Da Nang Department of Natural Resources and Environment ABSTRACT This paper aims to present the results of the assessment on industrial real estate development in Phu My district, Ba Ria - Vung Tau province in the period of 2015- 2020 based on collecting data and consulting with officials on the operation situation of two main industrial zones in Phu My town, Phu My Specialized Industrial Zone and My Xuan B1 – Dai Duong Industrial Zone The research results have shown that land use and infrastructure construction in two industrial zones are still being completed according to the initial plan The number of businesses renting land and factories increased between 2015 and 2020 However, industrial real estate costs in Phu My Industrial Zone was higher than industrial real estate costs in My Xuan B1– Dai Duong Industrial Zone Besides, the legal and policy advantages to attract investors, obstacles in the development of industrial real estate in Phu My town have also been identified such as the progress of compensation for site clearance is slow leading to many difficulties in land acquisition, the remaining land lease period is quite short (more than 30 years), infrastructure in some industrial zone projects has not been synchronously invested and the occupancy rate of industrial zones is still low Keyword: Ba Ria - Vung Tau, Real estate, Industrial zone, Land lease, Phu My town https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 3317 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY MỞ ĐẦU Việt Nam chuyên gia kinh tế đánh giá 16 kinh tế thành công giới năm 2020 (Nguyễn Minh Phong, 2021) Việc hình thành phát triển khu cơng nghiệp tạo điều kiện để thu hút khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp, phát triển kinh tế - xã hội đạt kết tích cực (Bộ Kế hoạch Đầu tư, 2021) Khu cơng nghiệp khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp thực dịch vụ cho sản xuất cơng nghiệp, thành lập theo điều kiện, trình tự thủ tục theo quy định quản lý KCN khu kinh tế (Chính phủ Việt Nam, 2018) Khu công nghiệp chuyên sâu coi hướng đầu tư đặc thù việc hình thành khu cơng nghiệp tập trung, có tính chun ngành sâu với nhiều chế, chính sách ưu đãi đầu tư, chế hoạt động, mơ hình quản lý, thiết kế hạ tầng, nhà xưởng, dịch vụ tiện ích khác biệt so với mô hình KCN trước (Trần Hải, 2021) Liên quan vấn đề này, Bộ Kế hoạch Đầu tư đề nghị Chính phủ xem xét, sớm ban hành chế, sách khuyến khích huy động vốn đầu tư phát triển hạ tầng thu hút đầu tư nước vào KCN chuyên sâu địa phương Hải Phòng Bà Rịa – Vũng Tàu (Nguyễn Linh, 2013) Hiện nay, bất động sản (BĐS) công nghiệp Việt Nam đứng trước hội lớn tạo dựng niềm tin mạnh mẽ sự tăng trưởng mắt nhà đầu tư quốc tế Trước sóng dịch chuyển cơng nghiệp, BĐS liền kề KCN hưởng lợi theo Những năm qua, thị trường BĐS tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận sự phát triển mạnh mẽ tất phân khúc, có BĐS cơng nghiệp (Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa - Vũng Tàu, 2020) Ngày nhiều nhà sản xuất nước xem Bà Rịa - Vũng Tàu điểm đến đầu tư, gần cảng nước sâu Cái Mép KCN 3318 ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 chuyên sâu Phú Mỹ 3, KCN Cái Mép gần sân bay Long Thành xây dựng thời gian tới Thị xã Phú Mỹ thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xem khu vực bật sóng dịch chuyển sản xuất từ tập đồn lớn từ nước ngồi sang Việt Nam có lợi cảng biển KCN hữu (UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, 2020) Theo Ban quản lý KCN Bà Rịa - Vũng Tàu, hầu hết KCN thuộc địa bàn thị xã Phú Mỹ nằm liền kề với hệ thống cảng Cái Mép – Thị Vải có khả đón tàu có trọng tải đến 200.000 (Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa Vũng Tàu, 2020) Hệ thống cảng khai thác tàu trọng tải lớn vận chuyển hàng hóa trực tiếp đến nước Âu – Mỹ mà qua trạm trung chuyển quốc tế Thị xã Phú Mỹ nhắc đến nhiều với loạt điểm sáng hạ tầng giao thông kết nối Đây khu vực có lợi kết nối trực tiếp sân bay quốc tế Long Thành cảng Cái Mép, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức Long Thành kết nối tỉnh Đông Nam Bộ Tây Nam Bộ, đường cao tốc xuyên Á hoàn thiện yếu tố giúp kết nối giao thương cho Phú Mỹ cách thuận lợi Bên cạnh những lợi tiềm để phát triển BĐS cơng nghiệp thị xã Phú Mỹ, cịn nhiều vướng mắc cần nghiên cứu nhằm thúc đẩy sự phát triển theo hướng lành mạnh ngày thu hút nhiều nhà đầu tư lớn nước Vì vậy, báo nhằm mục đích phân tích thực trạng đánh giá tình hình phát triển BĐS công nghiệp lấy trường hợp KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giai đoạn 2015 2020, qua đề xuất số giải pháp nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển BĐS công nghiệp địa bàn theo hướng lành mạnh thu hút nhà đầu tư thời gian tới Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu Để đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS công nghiệp địa bàn nghiên cứu, nhóm tác giả lựa chọn KCN trọng điểm địa bàn thị xã Phú Mỹ để đánh giá so sánh KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 - Đại Dương Đây KCN có vị trí quan trọng sách phát triển thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 2.2 Phương pháp nghiên cứu 2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp Thu thập số liệu gồm thủ tục hành chính cho thuê đất để thực dự án KCN, số liệu diện tích đất quy hoạch, diện tích cho thuê KCN, tỷ lệ lấp đầy KCN, trạng sử dụng đất KCN chuyên sâu, trạng sở hạ tầng KCN chuyên sâu, giá cho thuê đất BĐS công nghiệp trung bình KCN, phí quản lý KCN, giá nước, phí xử lý nước thải sách đầu tư KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ giai đoạn 2015-2020 Các số liệu thứ cấp thu thập từ quan UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Sở Công Thương, Sở Tài nguyên Môi trường, Ban quản lý KCN tỉnh, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh, UBND thị xã Phú Mỹ, Phịng Tài ngun Mơi trường thuộc UBND thị xã 2.2.2 Phương pháp vấn Để đánh giá sâu vấn đề liên quan đến tình hình phát triển dự án KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ, nhóm tác giả tiến hành tham vấn ý kiến cán công tác quan có liên quan đến lĩnh vực BĐS công nghiệp địa bàn nghiên cứu Sở Cơng thương (3 người), Phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Phú Mỹ (3 người), Ban quản lý KCN tỉnh (2 người), Trung tâm Phát https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 triển quỹ đất tỉnh (2 người), chủ đầu tư (3 người) đại diện số công ty đơn vị thuê đất dự án KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương (10 người) Các nội dung chính tham vấn gồm Quy hoạch chi tiết KCN có thay đổi so với định phê duyệt ban đầu; Chủ đầu tư KCN cho nhà đầu tư thuê lại đất; Những thuận lợi, khó khăn chủ đầu tư KCN, nhà đầu tư, công ty thuê lại đất gặp phải; Các chế độ, chính sách ưu đãi theo thời gian thuê; Doanh nghiệp, chủ đầu tư KCN có đề xuất gì để giải khó khăn, vướng mắc cịn tồn để phát triển BĐS công nghiệp thời gian tới 2.2.3 Phương pháp xử lý số liệu Trên sở tài liệu, số liệu thu thập được, nhóm tác giả tiến hành xử lý số liệu, xếp kiểm tra mức độ nguồn thông tin phân loại theo chủ đầu tư/đơn vị thuê đất theo năm, theo phân khu, theo quốc gia; phân tích thông tin thu thập nhằm đảm bảo số liệu thu thập có tính đồng cao, tính xác thơng tin Các số liệu tiến hành xử lý phần mềm Microsoft Excel 2013 để xây dựng bảng biểu, biểu đồ nhằm đánh giá trực quan đưa nhận xét khách quan nội dung nghiên cứu KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Thực trạng phát triển khu công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ giai đoạn 2015 – 2020 Kết nghiên cứu cho thấy, đến tháng 12 năm 2020, địa thị xã Phú Mỹ có 10 KCN đầu tư chuẩn bị vào hoạt động Trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020, diện tích đất quy hoạch cho thuê KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ thể Hình 3319 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 Hình Diện tích đất quy hoạch cho thuê khu công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ giai đoạn 2015 – 2020 Hình cho thấy, tính đến năm 2020 địa bàn thị xã Phũ Mỹ có 10 KCN với tổng diện tích đất quy hoạch 5.349,44 diện tích đất cho thuê 2263,34 Trong đó, KCN có diện tích lớn Phú Mỹ với diện tích đất quy hoạch cho thuê 959,38 708,17 đạt tỷ lệ lấp đầy 73,8% diện tích quy hoạch KCN Phú Mỹ – PM với diện tích đất quy hoạch cho thuê 1023,6 361,37 đạt tỷ lệ lấp đầy 57,61% diện tích quy hoạch KCN chuyên sâu Phú Mỹ với diện tích đất quy hoạch cho thuê 999 121,44 đạt tỷ lệ lấp đầy 12,16% diện tích quy hoạch Cịn lại KCN có diện tích vừa nhỏ Một số KCN có tỷ lệ lấp đầy chưa cao, nguyên nhân thực cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng để đầu tư cho thuê Nghiên cứu Trương Đỗ Minh Phượng cs (2018), Đồng Văn Phong (2018), Châu Võ Trung Thông cs (2020) địa bàn thành phố Biên Hòa huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai cho thấy, tỷ lệ lấp đầy quỹ đất công nghiệp bình quân 90% Có thể thấy rằng KCN Biên Hòa đạt tỷ lệ cao tỉnh Đồng Nai nằm tam giác phát triển công nghiệp lớn vùng Đông Nam Bộ nước, 3320 đó, tỷ lệ lấp đầy KCN thường nhanh cao KCN thị xã Phú Mỹ Nghiên cứu John Campbell (2020), cho thấy tỉnh công nghiệp trọng điểm miền Bắc miền Nam có mức tăng tỷ lệ lấp đầy thuê theo năm tốt, tỷ lệ lấp đầy giá thuê tăng mức 8,5% Hà Nội; mức 6,25% 12,9% Bắc Ninh Ở miền Nam, tỷ lệ lấp đầy giá thuê Bình Dương tăng theo mức 27% 54% Với dòng chảy đầu tư dự án sản xuất, nhà phát triển khu công nghiệp tích cực chuyển đổi vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung tương lai Có thể thấy vùng kinh tế miền Trung điểm đến đầu tư sản xuất thay cho miền Bắc miền Nam (Ngọc Tân, 2020) Vì vậy, UBND thị xã Phú Mỹ ban ngành cần có hình thức cụ thể để đẩy mạnh thu hút, kêu gọi nhà đầu tư nhằm góp phần đạt tỷ lệ lấp đầy cao thời gian tới Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NƠNG NGHIỆP 3.2 Đánh giá tình hình phát triển bất động sản công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ giai đoạn 2015 – 2020 3.2.1 Thủ tục hành cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp a Dự án Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ Năm 2009, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 3565/QĐ-UBND việc thành lập Khu Công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ Năm 2014, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2715/QĐUBND việc phê duyệt đề án Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ Ban Quản lý Khu Công nghiệp tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 6101076757, cấp lần đầu ngày 21 tháng 12 năm 2007; thay đổi lần thứ 05, ngày 13 tháng 11 năm cho Công ty Cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ thực dự án KCN chun sâu PM3, quy mơ diện tích 999 Dự án Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 định số 4653/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007; số 1383/QĐ-UBND ngày 18 tháng năm 2013; số 2040/QĐ- ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 UBND ngày 03 tháng năm 2015 số 2742/QĐ-UBND ngày 28 tháng năm 2017 phê duyệt điều chỉnh cục quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 dự án Theo điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thị xã Phú Mỹ Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt Quyết định số 547/QĐ-UBND ngày 12 tháng năm 2019, khu đất thực dự án quy hoạch đất KCN chuyên sâu Phú Mỹ giao cho Công ty Cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ để phát triển dự án (UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, 2020) Quy trình thủ tục hành chính cho thuê đất thể Hình Như vậy, thấy, so với dự án cho thuê đất khác địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu địa phương khác quy trình thủ tục hành chính cho thuê đất Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ chặt chẽ nhiều thông qua việc phải lập quy hoạch chi tiết, lập quy hoạch phân khu điều chỉnh cục quy hoạch phân khu cho phù hợp với thực tiễn chưa có quy định cụ thể cho loại hình khu cơng nghiệp chuyên sâu Hình Quy trình thủ tục hành chính cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 3321 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY b Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Kết điều tra nghiên cứu tài liệu cho thấy, Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ban hành định thu hồi 145,7 đất thị xã Phú Mỹ để đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật KCN Mỹ Xuân B1- Đại Dương Tính đến thời ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 điểm cuối năm 2020, KCN Mỹ Xuân B1Đại Dương lập thủ tục thuê đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 92,4 Phần diện tích cịn lại khoảng 53,3 chưa thực xong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nên chưa thực việc thuê đất Quy trình thủ tục hành chính cho thuê đất thể Hình Hình Quy trình thủ tục hành chính cho thuê đất để thực dự án khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Hình cho thấy, quy trình thuê đất KCN Mỹ Xuân B1- Đại Dương tương đồng với địa phương Quảng Bình, Quảng Trị Hải Phòng nghiên cứu Nguyễn Hữu Ngữ (2014, 2015), KCN Nam Cầu Kiền (2021) tuân thủ theo quy định quy trình thuê đất công nghiệp nhà nước Chủ dự án trước tiên tiến hành ký kết hợp đồng với UBND tỉnh tiến hành đặt cọc để giữ đất Sau đó, xin cấp phép đầu tư dự án theo quy định Tiếp theo ký kết hợp đồng thuê đất công nghiệp chính thức Sau nhận cấp phép, nhà đầu tư triển khai xây dựng hạ tầng, thực thủ tục hồn cơng, đưa dự án vào hoạt động quy định, đảm bảo tuân thủ nội dung đăng ký Giấy chứng nhận đầu tư Điều cho thấy, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quan chuyên môn quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, thực quy 3322 định Luật đất đai năm 2013, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế Quyết định số 3247/QĐUBND việc phê duyệt quy hoạch phát triển cụm công nghiệp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu giai đoạn 2016 - 2020, có xét đến năm 2030 3.2.2 Đánh giá thực trạng sử dụng đất hệ thống sở hạ tầng khu công nghiệp a Thực trạng sử dụng đất Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Kết nghiên cứu tổng hợp từ Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa Vũng Tàu cho thấy, tính đến năm 2020, số liệu trạng sử dụng đất KCN chuyên sâu Phú Mỹ Mỹ Xuân B1 – Đại Dương thể qua Bảng Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NƠNG NGHIỆP ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 Bảng Hiện trạng sử dụng đất khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Khu công nghiệp chuyên sâu Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1Hiện trạng sử dụng đất Phú Mỹ (ha) Đại Dương (ha) Đất khu kỹ thuật 8,495 6,05 Đất công trình hành chính, dịch 2,028 1,1 vụ Đất giao thông 40 8,6 Đất xanh 9,3 9,5 Đất nhà máy, xí nghiệp, bến 452,8 67,16 bãi Bảng cho thấy, diện tích đất KCN chuyên sâu Phú Mỹ hoàn thiện mặt bằng để đưa vào cho thuê 512,62 tổng 999 đất quy hoạch, có 452,8 đất nhà máy xí nghiệp bến bãi, 40 đất giao thông, 9,3 đất xanh KCN chuyên sâu Phú Mỹ có 20 nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất với diện tích 121,44 ha, diện tích cịn lại 391,19 chủ đầu tư kêu gọi cho doanh nghiệp thuê lại Diện tích đất KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương hoàn thiện mặt bằng để đưa vào cho thuê 92,4 145,7 đất quy hoạch, có 67,16 đất nhà máy xí nghiệp bến bãi, 8,6 đất giao thông, 9,5 đất xanh So với nghiên cứu số khu công nghiệp Nam Đông Hà, Quán Ngang địa bàn tỉnh Quảng Trị, khu kinh tế Hòn La tác giả Nguyễn Hữu Ngữ cs (2014, 2015), nghiên cứu KCN Amata, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Đồng Văn Phong (2018), bên cạnh diện tích đất nhà máy, xí nghiệp, bến bãi chiếm tỷ lệ lớn thì đất phục vụ mục đích xanh có diện tích đáng kể với 30 ha, 22 69,78 Điều cho thấy, đơn vị quản lý khu công nghiệp Nam Đơng Hà, Qn Ngang, khu kinh tế Hịn La KCN Amata trọng đến môi trường làm việc xanh, thống mát, khơng khí lành so với KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ Vì vậy, Ban quản lý KCN chuyên sâu Phú Mỹ cần xem xét, đề xuất điều chỉnh cục quy hoạch để đảm bảo có diện tích đất xanh lớn hơn, góp phần tạo nên khu công nghiệp sinh thái quy định Nghị định 82/2018/NĐCP quản lý khu công nghiệp khu kinh tế Chính phủ đề xuất sửa đổi thời gian tới b Thực trạng sở hạ tầng Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Kết nghiên cứu cho thấy, tính đến năm 2020, số liệu trạng sở hạ tầng KCN chuyên sâu Phú Mỹ Mỹ Xuân B1 – Đại Dương thể qua Bảng Bảng Hiện trạng sở hạ tầng KCN chuyên sâu Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Hiện trạng sở hạ tầng Khu công nghiệp chun sâu Khu cơng nghiệp Mỹ Xn B1chính Phú Mỹ Đại Dương Hệ thống giao thông nội Mặt đường rộng 16m, 24m, Mặt đường rộng 10m, 12m, 37m (bề rộng mặt đường) 36m Hệ thống điện (công suất) Công suất 110KV Công suất 110KV Hệ thống cấp nước 50.000 m3/ngày 40.000 m3/ngày (công suất) Hệ thống xử lý nước thải 45,000 m3/ngày - đêm 10.000 m3/ngày - đêm (công suất) Bảng cho thấy, trạng sở hạ tầng KCN tương đối đồng Trong đó, hệ thống giao thống nội xây dựng rộng rãi với kết cấu bê tông nhựa bao gồm https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 loại đường xe xe đảm bảo cho xe vận chuyển có tải trọng từ 60 – 80 lại dễ dàng, thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa thiết bị từ cảng 3323 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY khu vực kinh tế khác thành phố lân cận Hệ thống điện cung cấp nguồn điện 110 KV đảm bảo cung cấp điện 24/24 bằng hệ thống đường dây 22KV tới tận hàng rào nhà máy Hệ thống cấp nước 50.000 m3/ngày KCN chuyên sâu Phú Mỹ 40.000 m3/ngày KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương đảm bảo cung cấp đầy đủ cho toàn sở sản xuất KCN Hệ thống xử lý nước thải hoạt động 24 suốt 365 ngày theo tiêu chuẩn môi trường Việt Nam xử lý nước thải QCVN24:2011/BTNMT Ngoài ra, KCN cịn có dịch vụ tiện ích khác phận hành (hải quan, thuế); phận văn phịng & dịch vụ ngân hàng, bưu điện, trung tâm thương mại; phận phụ trách đào tạo nghề; khu hoạt động giáo dục (nhà trẻ, trường học); khu dịch vụ y tế (phịng khám, bệnh viện); khu giải trí (công viên, khu thể thao, trung tâm mua sắm) Kết nghiên cứu tương tự Đồng Văn Phong (2018) cho thấy, KCN Amata có hệ thống giao thơng nội mặt đường rộng 24m, 34m, 52m; Hệ thống điện có cơng suất 110KV; Hệ thống cấp nước với bể chứa 32.000m3 hệ thống xử lý nước thải 12.000 m3/ngày – ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 đêm Từ cho thấy, KCN thị xã Phú Mỹ trọng đến việc cung cấp nước xử lý nước thải cho doang nghiệp tốt so với KCN khác, KCN Amata trọng đến việc đầu tư hạ tầng giao thông nội tốt nhằm giúp giao thông lại thơng thống xun suốt KCN Vì vậy, Ban quản lý KCN cần có đề xuất bổ sung nội dung quy hoạch mở rộng đầu tư hạ tầng giao thông nội đảm bảo quy định Nhà nước để hoạt động sản xuất giao thơng KCN thuận lợi có thêm nhiều doanh nghiệp đến thuê đất thời gian tới c Giá th đất cơng nghiệp trung bình khu công nghiệp Kết nghiên cứu cho thấy, giá đất KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương xếp vào đất thương mại, dịch vụ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đô thị Mức giá cho thuê đất cơng nghiệp trung bình (tính bằng USD theo quy định Chính phủ khu cơng nghiệp) thể Bảng Bảng Giá cho thuê đất cơng nghiệp trung bình khu cơng nghiệp thị xã Phú Mỹ năm 2020 Khu công nghiệp chuyên Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Khu công nghiệp sâu Phú Mỹ Đại Dương Tổng diện tích 999 145,7 Chu kỳ thuê 70 năm 50 năm Giá thuê đất công nghiệp trung 160 USD/m2/chu kỳ 100 USD/m2/chu kỳ thuê bình thuê Bảng cho thấy, tổng diện tích đất cho thuê KCN chuyên sâu Phú Mỹ 999 với chu kỳ thuê 70 năm, giá thuê đất trung bình KCN 160 USD/m2/chu kỳ thuê, chuyên hoạt động sản xuất ngành nghề chính công nghệ lượng, sản phẩm hóa học, luyện kim, sản xuất phân bón, cơng nghiệp vận tải thủy, công nghiệp phụ trợ, khu cảng kho bãi Tổng diện tích đất cho thuê KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương 145,7 với chu kỳ thuê 50 năm, giá thuê đất trung bình KCN là100 USD/m2/chu kỳ thuê, 3324 chuyên hoạt động sản xuất ngành nghề chính công nghệ chế tạo, sửa chữa lắp ráp khí, chế biến nông, lâm sản, chế biến thực phẩm đồ uống, cơng nghiệp nhẹ văn phịng phẩm, đồ nhựa, điện tử, điện lạnh, vật liệu xây dựng ngành không gây ô nhiễm môi trường Theo Ban Quản lý khu kinh tế công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế (2020), giá th đất cơng nghiệp trung bình 55 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm với tổng diện tích quy hoạch 126,7 Có thể thấy, giá thuế đất KCN Tứ Hạ thấp KCN thành lập bắt Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NƠNG NGHIỆP đầu hoạt động năm 2014, sở hạ tầng đầu tư chưa hồn thiện Trong đó, KCN Phú Mỹ KCN chuyên sâu, chuyên sản xuất ngành, nghề cụ thể KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương hình thành từ lâu, sở hạ tầng đồng bộ, đại nên ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 giá thuê đất cao Điều phù hợp với xu giá bất động sản công nghiệp tăng lên doanh nghiệp nước tìm đến Việt Nam để đầu tư mở rộng sản xuất Hình Giá cho thuê đất công nghiệp trung bình khu cơng nghiệp Phú Mỹ Mỹ Xuân B1 – Đại Dương giai đoạn 2015-2020 Hình cho thấy, giá cho thuê đất công nghiệp trung bình KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2020 có xu hướng tăng năm qua Tuy nhiên, có sự chênh lệch giá hai khu công nghiệp Trong giai đoạn này, giá cho th đất cơng nghiệp trung bình KCN chuyên sâu Phú Mỹ tăng 90 USD/m2/chu kỳ thuê, từ 70 USD/m2/chu kỳ thuê năm 2015 đến 160 USD/m2/chu kỳ thuê năm 2020 Tại KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương, giá cho thuê đất công nghiệp trung bình tăng 60 USD/m2/chu kỳ thuê, từ 40 USD/m2/chu kỳ thuê năm 2015 đến 100 USD/m2/chu kỳ thuê năm 2020 Kết nghiên cứu cho thấy, nguyên nhân sự tăng giá cho thuê sở hạ tầng hai khu công nghiệp đầu tư hoàn thiện, đồng theo Ban quản lý khu cơng nghiệp Bà Rịa – Vũng Tàu thì có sự dịch chuyển nhà máy khu vực giới sang đầu tư Việt Nam chiến thương mại Mỹ Trung Quốc diễn hai năm qua (Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa - Vũng Tàu, 2020) Hình Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương từ năm 2015 đến năm 2020 https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 3325 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY Hình cho thấy, diện tích đất doanh nghiệp thuê hai KCN có xu hướng tăng dần qua năm Tuy nhiên, KCN có tỷ lệ lấp đầy thấp KCN chuyên sâu Phú Mỹ có tỷ lệ lấp đầy năm 2015 đạt 7,81% tăng lên 23,69% năm 2020 KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương có tỷ lệ lấp đầy năm 2015 26,89% tăng lên 51,3% năm 2020 Số liệu cho thấy rằng, KCN chuyên sâu Phú Mỹ có tỷ lệ lấp đầy thấp so với KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Kết nghiên cứu nguyên nhân tổng diện tích KCN Phú Mỹ lớn gấp 7,8 lần so với tổng diện tích KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Mặc dù KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương có tỷ lệ lấp đầy cao khu ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 công nghiệp Phú Mỹ lại có giá cho th trung bình lớn Kết nghiên cứu tương tự Trần Văn Hiền (2021) cho thấy, KCN Mỹ Xuân A có diện tích đất công nghiệp cho thuê 229,93 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy 100% Vì thế, thời gian tới, Ban quản lý KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương cần có nhiều chính sách ưu đãi đầu tư nhằm thu hút tạo điều kiện cho doanh nghiệp đến đầu tư d Đánh giá tác động yếu tố khác ảnh hưởng đến giá bất động sản cho thuê khu công nghiệp Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Bảng Các yếu tố khác tác động đến giá bất động sản công nghiệp cho thuê khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Khu công nghiệp chuyên sâu Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 – Yếu tố Phú Mỹ Đại Dương Năm triển khai 2007 2006 Thời hạn 70 năm 50 năm Phí quản lý 0,5 USD/m2/tháng 0,35 USD/m2/tháng Giá nước 0,4 USD/m 0,4 USD/m3 Phí xử lý nước thải 0,32 USD/m 0,28 USD/m3 - Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng - Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm bằng 10% thu nhập chịu thuế năm bằng 10% thu nhập chịu thuế 15 năm kể từ dự án bắt đầu 15 năm kể từ dự án bắt đầu hoạt động kinh doanh bằng 28% hoạt động kinh doanh bằng 28% năm năm - Được miễn thuế thu nhập doanh - Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 04 năm kể từ có thu nghiệp 04 năm kể từ có nhập chịu thuế giảm 50% số thuế thu nhập chịu thuế giảm 50% số phải nộp vòng 09 năm tiếp thuế phải nộp vòng 07 năm Chính sách thu hút đầu theo tư - Doanh nghiệp miễn thuế - Doanh nghiệp miễn thuế nhập hàng hóa nhập nhập hàng hóa nhập theo luật thuế xuất khẩu, thuế theo luật thuế xuất khẩu, thuế nhập năm 2005 nghị định nhập năm 2005 nghị định 149/2005/NĐ-CP ngày 14/6/2005 149/2005/NĐ-CP ngày 14/6/2005 Chính phủ Chính phủ - Được miễn tiền thuê đất 20 năm kể - Được miễn tiền thuê đất 11 năm kể từ ngày hoàn thành xây dựng đưa dự từ ngày hoàn thành xây dựng đưa dự án vào hoạt động án vào hoạt động Bảng kết nghiên cứu cho thấy, bên cạnh vị trí, sở hạ tầng KCN thì yếu tố phí quản lý, giá nước, phí xử lý nước thải chính sách thu hút đầu tư tác động nhiều đến giá 3326 BĐS công nghiệp cho thuê KCN Kết nghiên cứu tổng hợp từ Ban Quản lý khu kinh tế công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế (2020) cho thấy, KCN Tứ Hạ, tỉnh Thừa Thiên Huế bắt đầu triển khai xây Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NÔNG NGHIỆP dựng năm 2014 với thời hạn thuê 50 năm, loại phí phí quản lý 0.2 USD/m2/tháng, giá nước 0.4 USD/m3, phí xử lý nước thải 0.28 USD/m3 thấp so với KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 - Đại Dương Các sách thu hút đầu tư ưu đãi đất đai với đơn giá thuê đất năm dự án đầu tư vào KCN Tứ Hạ tính bằng 0,25% giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm; Ưu đãi thuế thu TNDN với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp phổ thông 20%, hưởng thuế suất thuế TNDN ưu đãi 17% thời hạn 10 năm, miễn thuế TNDN 02 năm giảm 50% số thuế phải nộp 04 năm tiếp theo; Ưu đãi hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư với dự án đầu tư vào KCN Tứ Hạ có phần chênh lệch (nếu có) số tiền ứng trước nhà đầu tư vượt so với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp, tỉnh hỗ trợ 50% phần chênh lệch Trong đó, hai KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 - Đại Dương có chính sách ưu đãi nhằm thu hút nhà đầu tư miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 04 năm kể từ có thu nhập chịu thuế giảm 50% số thuế phải nộp vòng 09 năm KCN chuyên sâu Phú Mỹ giảm 50% số thuế phải nộp vòng 09 năm KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương, miễn thuế nhập hàng hóa nhập quy định cho KCN, miễn tiền thuê đất đến 20 năm KCN chuyên sâu Phú Mỹ 11 năm KCN Mỹ Xuân B1 - Đại Dương kể từ ngày https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 hoàn thành xây dựng đưa dự án vào hoạt động chính sách ưu đãi khác Từ cho thấy, tùy thuộc vào vị trí, sở hạ tầng KCN, quy định, chính sách ưu đãi địa phương mà thời hạn thuê giá loại chi phí KCN khác Hiện nay, sự dịch chuyển nhà đầu tư quốc tế vào KCN Việt Nam nói chung tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng ngày nhiều, đó, địi hỏi sở hạ tầng phải đồng bộ, chính sách ưu đãi đầu tư phải thiết thực, phù hợp Những yếu tố KCN địa bàn tỉnh làm tốt, vì vậy, số lượng doanh nghiệp nước vào đầu tư KCN nhiều Do đó, giá trị th đất cơng nghiệp địa bàn tỉnh nói chung hai KCN chuyên sâu Phú Mỹ KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương nói riêng thời gian tới tăng nhiều Tuy nhiên, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Ban quản lý KCN cần có dự báo xác sự tăng/giảm giá thuê đất đại dịch Covid 19 tiếp tục kéo dài doanh nghiệp khó khăn việc tìm kiếm nguồn hỗ trợ tài chính để đầu tư sản xuất để từ có giải pháp phù hợp, góp phần tăng diện tích hiệu sử dụng đất KCN năm 3.2.3 Những thuận lợi khó khăn phát triển bất động sản cơng nghiệp dự án lựa chọn nghiên cứu Kết nghiên cứu phỏng vấn sâu đối tượng thuận lợi khó khăn trình phát triển BĐS KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ Kết thể Bảng 3327 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 Bảng Thuận lợi khó khăn phát triển bất động sản công nghiệp dự án khu công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ Khu công nghiệp Mỹ Xuân B1 Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ - Đại Dương - KCN Mỹ Xuân B1 - Đại - Quy hoạch Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; Dương thành lập theo thực việc bồi thường, giải phóng mặt bằng định Ủy ban nhân 879 đạt tỷ lệ 88%; lập thủ tục thuê đất, cấp dân tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích lập thủ tục cho thuê đất cấp đất thực xong cơng tác bồi thường, giải phóng Giấy chứng nhận quyền sử mặt bằng; miễn tiền thuê đất 20 năm; sử dụng dụng đất diện tích đất Thuận lợi đất mục đích, quy hoạch sử dụng đất; thực xong công tác bồi - Hạ tầng kỹ thuật KCN chuyên sâu Phú Mỹ hồn thường, giải phóng mặt bằng; thành giai đoạn theo tiến độ tiếp tục sử dụng đất mục đích, thực đầu tư xây dựng hạ tầng giai đoạn theo quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch duyệt - Đã có doanh nghiệp thuê lại - Đã có 20 doanh nghiệp thuê lại đất với tổng diện tích đất với diện tích 47,40 ha/92,4 121,44 ha/ 512,63 đạt tỷ lệ lấp đầy 23,69 % ha, đạt tỷ lệ 51,30 % - Diện tích đất lại 120 chiếm tỷ lệ 12% chưa - Công tác thu hồi đất, bồi thực xong công tác bồi thường, giải phóng mặt thường giải phóng mặt bằng bằng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm, kéo dài chính sách - Diện tích đất cơng nghiệp cịn lại 397,09/512,63 ha, thay đổi dẫn đến cơng tác thu đất trống chưa có nhà đầu tư thứ cấp thuê để thực hồi đất gặp nhiều khó khăn dự án - Khó khăn việc chờ phải - Liên quan đến phần mặt nước dự án: UBND thị lập thủ tục xin chủ trương đầu Khó khăn xã Phú Mỹ chưa tổ chức di dời lồng bè hộ tư cho đơn vị thứ cấp (theo quy dân sông Mỏ Nhát sông Nhật theo Quyết định định 03 tháng) số 459/QĐ - UBND ngày 06 tháng năm 2020 - Do việc thu hồi đất kéo dài Ủy ban nhân dân tỉnh việc hợp Ban đạo nên thời gian thuê đất lại giải tỏa đăng đáy Ban đạo cưỡng chế lồng, bè chủ đầu tư ngắn (hơn nuôi trồng thủy sản hoạt động trái phép phạm vi 30 năm), vì dẫn đến khó thu vùng nước cảng biển thuộc địa phận tỉnh Bà Rịa hút nhà đầu tư Vũng Tàu 3.3 Đề xuất số giải pháp góp phần thúc đẩy phát triển bất động sản công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ theo hướng lành mạnh thu hút nhà đầu tư Căn vào kết tham vấn ý kiến bên liên quan trình bày phần phương pháp nghiên cứu khó khăn nêu trên, số giải pháp đề xuất sau: - Nhanh chóng giải tỏa, di dời hộ dân sinh sống khu vực quy hoạch hành lang xanh dọc KCN để trồng xanh, tạo hành lang cách ly KCN khu dân cư Đồng thời, tổ chức kiểm tra định kỳ công tác bảo vệ mơi trường KCN để có biện pháp xử lý kịp thời - Thành lập sở đào tạo nghề nơi dự kiến phát triển KCN để trực 3328 tiếp đào tạo nghề cho lao động nông nghiệp em người dân có đất chuyển đổi sang làm KCN, góp phần xeđáp ứng nhu cầu doanh nghiệp nâng cao chất lượng lao động Có sách khuyến khích doanh nghiệp sử dụng lao động địa phương đào tạo tay nghề kỹ thuật cho lao động Ưu tiên tuyển dụng lao động nằm diện thu hồi đất xây dựng KCN, đảm bảo thu nhập ổn định cao so với trước để người dân tin tưởng vào sách phát triển KCN địa phương - Việc xây dựng KCN gắn chặt với phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội hàng rào KCN phải tiêu chí bắt Nguyễn Hữu Ngữ cs TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ NƠNG NGHIỆP buộc phê duyệt dự án xây dựng hạ tầng KCN - Cần đổi nội dung phương pháp vận động, xúc tiến đầu tư Chú trọng xúc tiến đầu tư theo lĩnh vực, địa bàn đối tác cụ thể, trọng thu hút đầu tư tập đoàn xuyên quốc gia doanh nghiệp vừa, nhỏ Thực chủ động công tác vận động, xúc tiến đầu tư vào KCN với sự tham gia tích cực, đồng sở, ngành quyền địa phương - Cần có quy định chủ đầu tư việc hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng KCN nhằm tạo nguồn cung ổn định đất đai, nhà xưởng cho thị trường bất động sản công nghiệp đồng thời phải tiến hành quản lý chặt chẽ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất KCN - Nhà nước cần có chính sách miễn giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp, miễn giảm gia hạn nộp thuế cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng đại dịch Covid-19 Ưu tiên tiêm vắc xin phòng chống Covid-19 cho người lao động KCN nhằm trì, ổn định sản xuất doanh nghiệp - Tập trung cải thiện môi trường pháp lý, kinh doanh thuận lợi minh bạch, loại bỏ thủ tục gây chậm trễ, rườm rà để thu hút đón đầu sóng chuyển dịch nhà máy khu vực giới sang đầu tư Việt Nam từ ảnh hưởng chiến thương mại Mỹ Trung Quốc diễn - Cần tham khảo mơ hình Khu kinh tế tự Hàn Quốc có điều kiện kinh tế, xã hội, sở hạ tầng sách thu hút đầu tư tương đồng với tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để chọn lọc, áp dụng Việt Nam Đây nơi tập trung nguồn vốn thơng tin tồn cầu, cung cấp mơi trường quản lý lý tưởng cho công ty đa quốc gia định đặc biệt để cải thiện môi trường kinh doanh môi trường sống cho doanh nghiệp FDI Trong khu kinh tế tự do, nhà đầu tư miễn giảm thuế, thuế mua lại thuế tài sản, nhận hỗ trợ tài chính, sở hạ tầng tiền thuê Mỗi https://tapchi.huaf.edu.vn DOI: 10.46826/huaf-jasat.v6n3y2022.895 ISSN 2588-1256 Tập 6(3)-2022: 3317-3330 khu kinh tế tự định nhà quản lý dự án riêng lẻ hỗ trợ tất thủ tục đầu tư Các nhà quản lý dự án không cung cấp tư vấn kinh doanh cho hội đầu tư mới, hỗ trợ hành cho vấn đề pháp lý, kế toán, quản lý thuế Điều giúp nhà đầu tư đưa định kinh doanh nhanh chóng KẾT LUẬN Khu cơng nghiệp chun sâu Phú Mỹ có tổng diện tích quy hoạch 999 ha, thời hạn cho thuê 70 năm, có 20 nhà đầu tư thuê lại đất công nghiệp với diện tích 121,44 ha/ 512,62 đạt tỷ lệ 23,69% KCN Mỹ Xuân B1 - Đại Dương có tổng diện tích quy hoạch 145,7 ha, thời hạn cho thuê 50 năm, có nhà đầu tư thuê lại đất công nghiệp với diện tích 47,40 ha/ 92.4 ha, đạt tỷ lệ 51,30% Về công tác sử dụng đất triển khai xây dựng sở hạ tầng hai KCN hồn thành theo quy hoạch ban đầu Trình tự cho thuê đất xây dựng giá cho thuê đất công nghiệp thực theo quy định Nhà nước Số lượng doanh nghiệp thuê đất nhà xưởng tăng giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2020 Tuy nhiên, chi phí BĐS công nghiệp KCN chuyên sâu Phú Mỹ cao so với chi phí bất động sản cơng nghiệp KCN Mỹ Xuân B1 – Đại Dương Bên cạnh thuận lợi quy hoạch KCN phê duyệt quyền địa phương có chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư, thì khó khăn việc phát triển BĐS công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ xác định cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm chính sách thay đổi dẫn đến công tác thu hồi đất gặp nhiều khó khăn; thời gian thuê đất lại chủ đầu tư ngắn (chỉ 30 năm), vì vậy, dẫn đến khó thu hút nhà đầu tư Việc đầu tư hạ tầng số dự án KCN chưa đồng tỷ lệ lấp đầy KCN cịn thấp Cần có đề xuất điều chỉnh quy hoạch cục mở rộng đầu tư sở hạ tầng thời gian tới KCN 3329 HUAF JOURNAL OF AGRICULTURAL SCIENCE AND TECHNOLOGY Đề xuất số giải pháp đổi đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư nước, đào tạo nguồn lao động có tay nghề cao, có chính sách ưu đãi, miễn giảm tiền thuê đất cho doanh nghiệp, miễn giảm gia hạn nộp thuế cho doanh nghiệp bị ảnh hưởng Covid-19 nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển BĐS công nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ theo hướng lành mạnh thu hút nhà đầu tư thời gian tới TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa - Vũng Tàu (2020) Báo cáo hoạt động cụm công nghiệp khu công nghiệp địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Ban Quản lý khu kinh tế cơng nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế (2020) Báo cáo tình hình xây dựng phát triển khu cơng nghiệp, khu kinh tế năm 2019 Bộ Kế hoạch Đầu tư (2021) Tình hình phương hướng phát triển khu cơng nghiệp nước ta thời kỳ 2006-2020 Chính phủ Việt Nam (2018) Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2018 quy định quản lý khu công nghiệp khu kinh tế Trần Hải (2021) Sổ tay điều cần biết khu công nghiệp Tạp chí Thị trường hôm Châu Võ Trung Thông, Phạm Ngọc Sơn Nguyễn Hữu Ngữ (2020) Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất khu công nghiệp Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, Kỷ yếu Hội thảo khoa học thực trạng quản lý đất đai bất động sản miền Trung Tây Nguyên, NXB Đại học Huế, trang 363-375 Đồng Văn Phong (2018) Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất Khu công nghiệp Amata, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế Tồn cảnh bất động sản cơng nghiệp Việt Nam (2020) Khai thác từ 3330 ISSN 2588-1256 Vol 6(3)-2022: 3317-3330 https://batdongsancongnghiep.vn/toancanh-bat-dong-san-cong-nghiep-vietnam.html Khu công nghiệp Nam Cầu Kiền (2021) Hướng dẫn thủ tục thuê đất công nghiệp Việt Nam Khai thác từ https://namcaukien.com.vn/huong-danthuc-hien-quy-trinh-thue-dat-cong-nghieptai-viet-nam/ Trần Văn Hiền (2021) Đánh giá tình hình phát triển bất động sản cơng nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế Nguyễn Linh (2013) Đề xuất chế khu công nghiệp chuyên sâu Chuyên đề Kinh tế vĩ mô – Đầu tư, Tạp chí Cafef Nguyễn Hữu Ngữ, Nguyễn Bích Ngọc Lê Cơng Thành (2015) Đánh giá hiệu sử dụng đất dự án khu kinh tế Hịn La, tỉnh Quảng Bình Tạp chí Kinh tế sinh thái, (49), 65-71 Nguyễn Hữu Ngữ, Nguyễn Thị Lan Hương, Nguyễn Thị Hải Trần Trọng Tấn (2014) Đánh giá hiệu sử dụng đất số khu công nghiệp địa bàn tỉnh Quảng Trị Tạp chí Khoa học Đại học Huế, 94(6), 111-122 Nguyễn Minh Phong (2021) Hội thảo đánh giá kinh tế Việt Nam năm 2020, triển vọng năm 2021, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội Trương Đỗ Minh Phượng, Nguyễn Đình Nghĩa, Nguyễn Đức Sách Nguyễn Hữu Ngữ (2018) Đánh giá hiệu sử dụng đất khu công nghiệp Bàu Xéo, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai Tạp chí Kinh tế sinh thái, (56), 51-57 Ngọc Tân (2020) Bất động sản công nghiệp miền Trung nhiều dư địa phát triển Báo Đầu tư điện tử, Bộ Kế hoạch Đầu tư Uỷ ban Nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (2020) Quyết định số 547/QĐ-UBND việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Nguyễn Hữu Ngữ cs ... KHẢO Ban quản lý khu công nghiệp Bà Rịa - Vũng Tàu (2020) Báo cáo hoạt động cụm công nghiệp khu công nghiệp địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Ban Quản lý khu kinh tế công nghiệp tỉnh Thừa Thiên Huế... (2021) Đánh giá tình hình phát triển bất động sản cơng nghiệp địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Đại học Huế Nguyễn Linh (2013) Đề xuất chế khu. .. đánh giá tình hình phát triển BĐS cơng nghiệp lấy trường hợp KCN địa bàn thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu giai đoạn 2015 2020, qua đề xuất số giải pháp nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển