Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Thị trường bất động sản cung cấp cho người học những kiến thức như: Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản; pháp luật về bất động sản; quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam;...Mời các bạn cùng tham khảo!
Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bât đông san 1.1.1 Khai niêm bât đông san 1.1.2 Phân loai bât đông san 1.1.3 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản 1.1.4 Điêu kiên để bât đông san trở hang hoa thị trương 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.4 Cac yêu tố tac đông đên sự hinh va phat triển cua thị trương bât đông san 1.2.5 Hàng hoá thị trường bất động sản CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khung phap lý vê bât đông san 2.1.1 Hê thống văn ban phap luât vê bât đông san 2.1.2 Phạm vi điều tiết khung pháp lý bất động sản 2.2 Cac nôi dung ban cua Phap luât vê bât đông san thị trường bất động sản 2.2.1 Cac nôi dung ban cua phap luât vê bât đông san 2.2.2 Cac nôi dung ban cua Luât kinh doanh bât đông san 2014 CHƯƠNG Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản 3.1.1 Cá nhân 3.1.2 Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh bất động sản 48 3.1.3 Nhà nước 3.1.4 Nhà thầu xây dựng 3.1.5 Các tổ chức môi giới, tư vấn 3.1.6 Các tổ chức tài 3.2 Vai trò quan lý nha nươc đối vơi thị trương bât đông san 3.2.1 Xây dựng sach vê thị trương bât đông san 51 3.2.2 Xây dựng phap luât vè thị trương bât đông san 52 3.2.3 Thực hành cơng liên quan đến hoat đông cua thị trương bât đông san 3.2.4 Tổ chức dịch vụ công liên quan đến hoạt đông cua thị trương bât đông san 3.3 Nôi dung quan lý nha nươc đối vơi thị trương bât đông san 3.3.1 Quản lý giá bất động sản 3.3.2 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS thị trường bất động sản 3.4 Cac công cụ quan lý nha nươc đối vơi thị trương bât đông san 3.4.1 Đăng ký bất động sản 3.4.2 Định giá bất động sản Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 3.4.3 Thông tin bất động sản 3.4.4 Tài bất động sản: thuế, phí, lệ phí 3.4.5 Ngân hàng, Tín dụng, bảo hiểm bất động sản, thị trường bất động sản CHƯƠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 4.1 Khai quat qua trinh phat triển thị trương bât đông san ở Viêt Nam 4.1.1 Cac giai đoan phat triển cua thị trương bât đông san ở VIêt Nam 4.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 124 4.2 Kinh nghiêm cua môt số nươc viêc hinh va phat triển thị trương BĐS 4.2.1 Quy định sở hữu bất động sản 4.2.2 Giao dịch bất động sản 4.2.3 Chứng hành nghề môi giới động sản 4.2.4 Chính sách phát triển nhà 4.2.5 Mua bán, cho thuê BĐS hình thành tương lai 4.3 Quan điểm va định hương phat triển thị trương bât đông san ở Viêt Nam 4.3.1 4.4 Quan điểm phát triển TTBĐS Môt số giai phap cụ thể phat triển thị trương bât đông san ở Viêt Nam Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MÔN HỌC Mục đích mơn học - Kiến thức: Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Cung câp kiên thưc, kỹ vê phân tích thị trương bât đơng san để có thể ap dụng vao công tac quan lý + Cung câp cac kiên thưc mơi vê cac phương phap phat triển thị trương bât đông san + Cung câp kiên thưc ban vê quan lý nha nươc va cac văn ban phap quy, quy định cua luât phap liên quan đên thị trương bât đông san, phat triển thị trương bât đơng san - Kỹ năng: Sinh viên có khả hiểu phân tích thị trường bất động sản, vận dụng văn quy phạm pháp luật liên quan để áp dụng tham gia vao công tac quan lý nha nươc liên quan đên bât đông san ở địa phương Yêu cầu môn học - Môn học dành cho sv năm Chuyên ngành Quản lý xây dựng (môn học giảng dạy vào kỳ 5, năm 3) - Trước học môn sinh viên phải hồn thành mơn học sau: Ngun lý quy hoạch Đồ án quy hoạch Nhà nước Pháp luật Quản lý thị Tài thị Tổ chức lớp tiêu chuẩn đánh giá sv - Yêu cầu sinh viên phải học đầy đủ; phải ghi chép đầy đủ - Kết thúc môn học có thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp thu hoạch phải thi hết môn ( Hình thức: thi tự luận) - Tiêu chuẩn đánh giá: - Điểm trình: + Điểm chuyên cần: 1/10 + Các nội dung kiểm tra trình thực tập: 1/10 (Kiểm tra kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận) - Điểm thi kết thúc học phần: 8/10 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Điểm báo cáo cuối kỳ: + Điểm thi kết thúc học phần: 3/10 5/10 Tài liệu học tập – tham khảo - Giáo trình chính: TS Nguyễn Thanh Trà, TS.Nguyễn Đình Bồng 2005, Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội Thị trường bất động sản Nhà xuất Nông ngiệp .- Tài liệu tham khảo: BùiManhHùng, NguyễnHuyDân (2011), Tài liệu giảng Thi trương Bât đông sản ĐỗHâu, NguyễnĐinhBông (2005, 2012), Trương Đai học Kiên Trúc Hà Nội, Quản lý đât đai Bât đông sản, NXB Xây dựng Tài liệu tham khảo: HoangVănCương (2006),Thi trương bât đông sản, Trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB xây dựng LêĐinhThăng (2000), Nguyên lý thi trương nhà đât, Trương ĐH Kinh tê quốc dân, NXB Chính trị q́c gia TS Bùi Mạnh Hùng, THS Phùng Anh Tiến Bài giảng Định giá bất động sản (2013) Cac văn ban quy pham phap luât liên quan Hiến pháp 2013; Bộ Luật Dân 33/2005/QH11 Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật nhà 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn Luật xây dựng 50/2014/QH13 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 45/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu 43/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển đô Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Nghị 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản thị xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Thông tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định cơng bố số đánh giá TTBĐS TT 23/2014/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất Quyết định 378/QĐ-BXD việc công nhận sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nghị định 121/2013/NĐ-CP: quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng Thông tư 02/2014/TT-BXD:quy định chi tiết hưỡng dẫn thi hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bât đông san 1.1.1 Khai niệm bât đông sản a) Tài sản Luật cổ La Mã: “ Tài sản gồm BĐS động sản BĐS đất đai cải lịng đất tất tạo sức lao động người mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng )” Luật dân 2015, Điều 105 quy định: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.2 Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” b) Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ c) Quy định bất động sản pháp luật đất đai, bất động sản số nước Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Hiện nay, Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới quy định cụ thể pháp luật quốc gia Ví dụ: Cộng hịa Pháp: Điều 520 Luật Dân Pháp:“mùa màng chưa gặt hái, trái chưa bứt khỏi BĐS; bứt khỏi coi động sản” Vương quốc Thái lan: Điều 100 Luật Dân Thái Lan:“BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai bao gồm quyền gắn với việc sở hữu…” Cộng hòa Liên bang Nga, Luật Dân Nga:“ BĐS mảnh đất BĐS đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng Những tài sản tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ….cũng BĐS” CHXHCN Việt Nam, Điều 107- Bộ Luật dân 2015 Việt Nam quy định: “1 Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật d) Động sản - Động sản tài sản bất động sản Để tránh sai lầm đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để tìm đặc trưng chung bất động sản, nhằm phân biệt động sản bất động sản Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững chắn lâu dài với Như vậy, tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.2 Phân loai bât đơng sản a Dựa vào đặc tính vật chất - Đất đai: Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, tổ chức, cá nhân; đất xác định bất động sản phải đất đai xác định chủ quyền; đo lường giá trị ( số lượng chất lượng đất đai) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể tài sản gắn liền với cơng trình xây dựng đó: + Nhà xây dựng cố định khơng thể di dời, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… + Các cơng trình xây dựng giao thơng, cơng nghiệp đường xá, bến cảng, sân bay…được xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền với cơng trình máy điều hịa trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình ( tài sản tháo dời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng coi bất động sản máy điều hòa di dộng, tranh ảnh, cảnh vường treo ); - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: Vườn lâu năm bao gồm trồng đất trồng Các cơng trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số cơng trình khai thác tài ngun lịng đất • Các tài sản khác pháp luật quy định: tàu hỏa, tàu thủy, máy bay 10 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc -Anh Quốc:Thẻ hành nghề môi giới bất động sản cấp Hiệp Hội Bất động sản (National Association of Estate Agents -NAEA) Cơng ty mơi giới phải có giấy phép, phải có người mơi giới trung tâm có thẻ hành nghề, đủ tư cách việc giao dịch mua bán nhà ở, có trình độ cấp thống, có kinh nghiệm ngành bất động sản; - Úc Newzeland: Danh sách người môi giới phải đăng ký với quan quản lý kinh doanh - Úc Uỷ ban tài phán thương mại) Nếu không đăng ký mà thực dịch vụ bị phạt 50 đơn vị phạt, bỏ tù tháng vừa bị phạt tiền vừa bị bỏ tù, ngồi khơng hưởng lương, hoa hồng từ dịch vụ Người môi giới đủ tư cách phải có cấp tổ chức đào tạo Hiệp hội ANTA cấp; - Ba Lan: Để có chứng hành nghề, ứng viên phải trải qua trình đào tạo thực hành nghiêm túc Ngoài phải đáp ứng đủ nhiều yêu cầu theo quy định để có chứng hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp Cho đến Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội nhà môi giới thuộc 16 tỉnh nước Các Hiệp hội địa phương tập hợp lại Liên hiệp Hiệp hội môi giới bất động sản Ba Lan; - Trung Quốc: Chính phủ ban hành số luật môi giới bất động sản, có quy định hành nghề mơi giới phải qua lớp huấn luyện sát hạch thống trước hành nghề Cục nhà đất thành phố phụ trách định kỳ biên soạn tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi thống nhất, thẩm tra cấp phép cho tổ chức huấn luyện, sát hạch giấy chứng nhận hành nghề Công tác kiểm chứng quan quản lý giao dịch BĐS khu, huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành theo tổ chức thống cục nhà đất thành phố, Cứ hai năm lần Cục phải kiểm chứng lại cá nhân có giấy chứng nhận hành nghề môi giới bất động sản - Thụy Điển: Cá nhân cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản phải có tốt nghiệp từ phổ thông trung học trở lên; phải nộp khoản 146 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu 10.000 USD phải có định cho phép hành nghề quan có thẩm quyền; - Hàn Quốc: Để trở thành chun gia mơi giới bất động sản phải trải qua kỳ thi kiểm tra trình độ chun mơn lãnh đạo tỉnh, thành phố tổ chức Căn theo nghị định hướng dẫn, Bộ trưởng Bộ Xây dựng trực tiếp đề kiểm tra trực tiếp tổ chức kỳ thi kiểm tra dựa sở đồng kỳ thi kiểm tra trình độ chun mơn môi giới bất động sản Muốn hành nghề môi giới bất động sản Hàn Quốc, phải thành lập Văn phịng mơi giới với lãnh đạo quyền địa phương.Người chuyên viên môi giới bất động sản người khơng có tư cách pháp nhân khơng thể xin đăng ký thành lập Văn phịng Nhà môi giới định sa thải tuyển dụng trợ lý, chuyên viên môi giới trực thuộc phải khai báo với quan đăng ký theo quy định Bộ Xây dựng Mọi hành vi hoạt động trợ lý chuyên viên môi giới bất động sản trực thuộc coi hành vi nhà mơi giới Nhà mơi giới chun viên môi giới trực thuộc phải đăng ký dấu với quan đăng ký theo quy định Bộ Xây dựng Trường hợp thay đổi dấu đăng ký phải làm tương tự Đồng thời, nhà môi giới phải niêm yết giấy chứng nhận đăng ký văn phịng, bảng giá tiền phí hạng mục khác theo quy định Bộ Xây dựng Về tiêu chuẩn đăng ký văn phịng mơi giới đăng ký dấu quy định cụ thể nghị định thơng tư hướng dẫn Ngồi ra, Hàn Quốc cịn đưa mức phí mơi giới 0.9% số tiền giao dịch trường hợp mua bán, trao đổi, 0.8% trường hợp thuê mướn Với quy định đăng ký văn phịng mơi giới, Hàn Quốc quản lý chặt chẽ đảm bảo tính minh bạch cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản 4.2.4 Chính sách phát triển nhà - TRUNG QUỐC + Về sách phát triển nhà xã hội: - Địa phương chủ động lập kế hoạch xây dựng nhà xã hội 147 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Chính phủ miễn số loại thuế, cho vay vốn công ty tham gia xây dựng nhà xã hội - Phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà xã hội: 2-5% diện tích đất dự án nhà thương mại - Giá bán, giá cho thuê khoảng 50% giá thị trường - Về đối tượng thuê mua nhà quyền địa phương quy định Có điều kiện áp dụng với đối tượng thuê mua nhà: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình qn địa phương, có diện tích nhà bình qn 7m2/người có tài khoản ngân hàng khoảng 90 nghìn tệ trở xuống + Về phát triển nhà quản lý thị trường bất động sản: Về huy động vốn cho xây dựng nhà ở: Chủ đầu tư phép huy động vốn người mua nhà cơng trình xây dựng 25% khối lượng, Nhà nước không khống chế mức huy động vốn.Quá trình mua bán nhà thông qua mạng website để quan quản lý nhà kiểm soát Về thuế: Trung Quốc thu thuế bất động sản người dân thực giao dịch bất động sản + Về cải tạo chung cư cũ: - Đối với nhà khu phố cũ thực bảo tồn; - Đối với nhà khu vực khác thực tân trang lại - Kết quả: Năm 2008, Cục quản lý nhà Trung Quốc, tổng đầu tư cho nhà đất nước chiếm khoảng 20% tổng đầu tư quốc gia Nhà nước xây dựng 500 triệu m2 nhà xã hội, hỗ trợ cho khoảng triệu hộ gia đình có nhà ở, tỷ lệ hỗ trợ cho nhà khoảng 1/6 mức hỗ trợ toàn xã hội Năm 2009, ngân sách trung ương đầu tư khoảng 49 tỷ nhân dân tệ (khoảng tỷ USD) để hỗ trợ xây dựng nhà cho khoảng triệu hộ gia đình có thu nhập thấp Trong năm tiếp theo, Trung Quốc đầu tư cho khoảng 15 triệu hộ gia đình có thu nhập thấp 148 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Singapore: Ủy ban phát triển nhà (HDB) tạo nhà cho 87% dân số Chính phủ cung cấp khoản vay, dân cư trích 20% lương tháng trả dần, thiết lập quỹ nhà trung ương bắt buộc xã hội tham gia - kinh nghiệm: + Lập quan, tổ chức chịu trách nhiệm nhà + Từ công tác quy hoạch, thiết kế thu hồi đất xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, nhiệm vụ liên quan đến nhà nằm tổng thể chung, trọn vẹn + Chính phủ quốc gia ln hỗ trợ mạnh mẽ hình thức cam kết trị, tài pháp lý giúp đưa chương trình nhà chất lượng với giá phải quỹ đạo xây dựng chỗ cho người dân 4.2.5 Mua bán, cho thuê BĐS hình thành tương lai - Việc mua bán nhà hình thành tương lai quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi ích khách hàng, người mua nhà nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư - Ở Hàn Quốc, Chính phủ thành lập Tổng công ty bảo lãnh nhà quốc gia (GHLC) chịu trách nhiệm xem xét lực tài doanh nghiệp bất động sản.từ cung cấp mức bảo lãnh phù hợp theo hợp đồng bảo lãnh nhằm cam kết thực nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư hết thời hạn hợp đồng mà chủ đầu tư không thực thực không hợp đồng hai bên ký kết để tránh rủi ro cho khách hàng Để thực hiên sach bao lãnh giao dịch nha ở hinh tương lai, Han Quốc lâp Tổng Công ty Bao lãnh Nha ở Han Quốc từ năm 1993 Theo quy định cua phap Luât Nha ở Han Quốc, tổng công ty đươc lâp để bao lãnh cho mua nha, đặt cọc thuê nha ở hinh tương lai, bao lãnh cho cac chu đâu tư ca nhân vay vốn ngân hang để đâu tư xây dựng nha mua nha ở, góp phân tao thêm nguôn cung vê nha ở cho thị trương Chê đô bao lãnh nha ở cua Han Quốc đơi nhăm góp phân 149 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc quan lý loai hinh xây dựng nha ở hinh tương lai va bao vê quyên lơi cua mua, thuê nha ở chu đâu tư xây dựng châm tiên đô bị pha san ma không thể ban giao nha ở cho mua thuê nha theo hơp đông ký kêt Hiên nay, Tổng Công ty Bao lãnh Nha ở Han Quốc la môt dang công ty CP, hiên có tổng số vốn la 2,938 tỷ USD Trong đó: vớn Chính phu chiêm 55% (gân 1,617 tỷ USD), vớn cua cac tổ chưc tai chiêm 18% (gân 0,525 tỷ USD), vốn tự có cua tổng công ty chiêm 14% (khoang 0,425 tỷ USD Cac san phẩm bao lãnh Tổng cơng ty thực hiên gơm có: - Bao lãnh cho mua nha ở hinh tương lai - Bao lãnh vay vốn tai cac ngân hang để mua đâu tư xây dựng nha ở - Bảo lãnh tiền đặt cọc cho thuê nhà - Bao lãnh cho vay vốn để thực hiên dự an cai tao nha ở Theo quy định cua phap luât nha ở Han Quốc, nêu cac chu đâu tư dự an muốn ban cho thuê nha ở hinh tương lai thi phai đăng ký vơi Tổng Công ty Bao lãnh Nha ở để đươc câp Giây bao lãnh va phai nơp mơt khoan phí bao lãnh cho tổng công ty Sau có Giây bao lãnh thi chu đâu tư phai nôp giây lên quyên địa phương (câp tinh) để phê duyêt, sau đươc qun thơng bao phê dut thi chu đâu tư mơi đươc phep ban nha ở hinh tương lai Như vây, Giây bao lãnh đươc coi mơt loai giây tơ thẩm định tính phap lý cua dự an, lam sở để quyên cho phep ban nha ở Trương hơp chu đâu tư hoan xây dựng xong nha ở rôi mơi ban thi khơng phai lam thu tục bao lãnh Phí bao lãnh ma chu đâu tư dự an phai nôp gơm phí bao lãnh đât va phí bao lãnh chi phí xây dựng, đó phí bao lãnh đât đươc tính băng 0,192% gia đât (ap dụng cho tât ca cac loai dự an), phí bao lãnh chi phí xây dựng đươc tính dựa theo mưc xêp hang tín nhiêm tín dụng doanh nghiêp (có 15 bâc xêp hang tín nhiêm tín dụng từ cao đên thâp), doanh nghiêp đươc xêp hang tín nhiêm cao thi phai nơp mưc phí bao lãnh thâp va doanh nghiêp có mưc xêp hang tín 150 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc nhiêm thâp thi phai nôp mưc phí phí bao lãnh cao Mưc tín dụng cao nhât la loai AAA thi mưc phí bao lãnh la 0,204%/năm/gia ban nha ở, mưc tín dụng thâp nhât la loai D thi mưc phí bao lãnh la 0,613%/năm/gia ban nha ở (chênh lêch vê phí bao lãnh giưa loai có tín nhiêm cao nhât va tín nhiêm thâp nhât la khoảng 3,5 lần/năm) Mỗi năm, Tổng Công ty Bảo lãnh Nhà Hàn Quốc thực cấp bảo lãnh cho khoảng 480 dự án, tỷ lệ dự án gặp cố mà Tổng Công ty Bảo lãnh Nhà Hàn Quốc phải đứng xử lý chiếm khoảng 7% Các dự án bị sự cố đươc Tổng công ty bao lãnh giai quyêt theo hai cach cư vao phap luât nha ở cua Han Quốc: - Nêu dự an xây dựng đươc khoang 80% thi trương hơp Tổng Công ty Bao lãnh sẽ phai đưng đâu thâu lựa chọn nha thâu thi công để tiêp tục thực hiên dự an va ban giao nha ở cho mua, tiên đâu tư xây dựng 20% cịn lai đươc lây từ phí bao lãnh va vốn điêu lê cua tổng công ty - Nêu dự an xây dựng chưa đươc 80% ma có khoang 2/3 số mua nha ở đê nghị hoan tra lai số tiên ma mua nha ở nôp cho chu đâu tư thi Tổng Công ty Bao lãnh sẽ hoan tra lai số tiên cho mua va thực hiên chuyển nhương dự an cho công ty khac để thu hôi vốn (theo phap luât Han Quốc, viêc nôp tiên mua nha ở hinh tương lai đươc thực hiên theo đơt: đơt đâu sau ký hơp đông nôp 30%, đơt nôp từ 30-40% va đơt nôp 30%) Nêu không đu 2/3 số mua nha đê nghị tra lai tiên thi Tổng công ty sẽ tiêp tục thực hiên dự an va ban giao nha ở cho mua Sau cân đối thu – chi, nêu khoan thu chuyển nhương dự an cao cac khoan chi thi tổng công ty sẽ tra lai cho chu đâu tư phân lai, nêu khoan chi cao khoan thu thi tổng công ty sẽ yêu câu chu đâu tư bôi thương, nêu chu đâu tư không có tai san để bôi thương thi đươc coi la rui ro cua Tổng Công ty Bao lãnh Tuy nhiên, theo tổng công ty thi không có nhiêu trương hơp bị rui ro 151 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 4.3 Quan điêm định hương phát triên thị trường bât đông san ở Viêt Nam 4.3.1 Quan điểm phát triển TTBĐS Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển TTBĐS nước ta phải quán triệt quan điểm: - Nước ta TTBĐS muốn phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Người mua, bán nhà cơng trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh BĐS sử dụng giá trị sử dụng đất chấp góp vốn liên doanh Giá trị sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất… để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho người sử dụng đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển TTBĐS phải phát huy cao quyền sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống quản lý mà vấn để Nhà nước phải quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích, nhà nước – người đại diện quyền sở hữu toàn dân đất đai phải thực quyền định đoạt tối cao quyền thu hút đất - Bình đắng thành phần kinh tế Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào TTBĐS, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị BĐS (giá trị sử dụng đất) … sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BĐS như: biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vốn ban đầu (tạo vốn xây dựng sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi giao đất, thuê đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế… 152 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Dân hóa quan hệ chuyển dịch BĐS TTBĐS phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước – người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường công cụ vĩ mơ: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn… Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu cơng cụ biện pháp kinh tế thực thị trường - Phát triển TTBĐS kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường xã hội có phân hố giàu nghèo; người nghèo, người có thu nhập thấp khơng có khả tự lo chỗ ở, đô thị Mặt khác, hoạt động thị trường có doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thời kỳ gặp khó khăn (cá biệt có trường hợp phá sản), xã hội lại cần doanh nghiệp tồn phát triển lợi ích chung xã hội Những khuyết tật vốn có mặt trái chế thị trường phải Định hướng phát triển TTBĐS Để thực tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định hướng phát triển TTBĐS thời gian tới: + Xây dựng khung thể chế pháp luật TTBĐS: - Xây dựng khung pháp luật TTBĐS Luật Kinh doanh BĐS; - Thành lập tổ chức phủ để quản lý phát triển TTBĐS; - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà đất + Từng bước xây dựng TTBĐS thức: -Xây dựng chế vận hành TTBĐS; - Quyền người bán nhà, đất quyền người mua nhà, đất đảm bảo; - Phải có chế người mua người bán tìm đến thơng qua phương tiện thông tin quảng cáo, môi giới, đại lý; 153 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Các hợp đồng mua, bán thông dụng, cộng đồng chấp nhận người mua bán có thê thực cách dễ dàng; - Việc mua bán kê khai, đăng ký cách công khai nơi đăng ký công cộng; - Quyền sử dụng đất bán nhà cho người mua qua kiểm sốt xét duyệt hành + Các sách phát triển BĐS: - Thuế khoản lệ phí phải nộp (thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính); - Tạo lập thị trường vốn; - Sắp xếp doanh nghiệp sản xuất kinh doanh BĐS + Coi trọng trước bước công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch đảm bảo tính khoa học, phù hợp với thực tiễn Phải có quy hoạch chi tiết cơng khai hố + Tổ chức định giá đất, giá nhà phù hợp với giá thị trường điều kiện bình thường Xố bỏ giá bao cấp, giá xin – cho + Hình thành tổ chức đăng ký BĐS Hình thành phát triển hệ thống tổ chức đăng ký nhà đất xác nhận biến động chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà + Phát triển nhà dành cho người nghèo: giao đất làm nhà, bán nhà trả góp, cho vay tiền, giảm giá thuê đất, phát động xây dựng nhà tình nghĩa + Đào tạo nghiệp vụ chun mơn hoạt động kinh doanh BĐS: ban hành quy chế pháp lý quản lý hoạt động đại lý, môi giới dịch vụ BĐS, hành nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề tư vấn BĐS… 4.4 Môt sô giai pháp cụ thê phát triên thị trường bât đông san ở Viêt Nam 4.4.1 Giải pháp chung: Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật Việc 154 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội; với việc khẩn trương xây dựng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường bất động sản Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Thơng qua thuế, phí lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt địa tô chênh lệch trường hợp Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước Bộ Tài chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung loại thuế lệ phí liên quan đến bất động sản nhà đất theo hướng để Chính phủ trình Quốc hội thơng qua năm 2005 Hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện chế sách chấp - giải chấp, bảo lãnh việc xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân chấp bất động sản nhà đất 155 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp xây dựng nhà cho thuê, bán trả dần loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình Chính phủ ban hành năm 2004 sách đăng ký giao dịch bảo đảm sách chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo xử lý bất động sản chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê Tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản đất cho sản xuất kinh doanh bất động sản nhà để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực sách xã hội Để thực có kết giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho thuê, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, ngun tắc xố bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà khơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Lao động - Thương binh Xã hội, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhà áp dụng người thu nhập thấp đối tượng sách xã hội trình Chính phủ vào q IV năm 2004; đồng thời phối hợp với Bộ Kế hoạch Đầu tư hướng dẫn địa phương kiểm tra việc thực dự án 156 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc phát triển nhà đô thị, tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào quý II năm 2005 Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì nghiên cứu chế sách thu hút nguồn lực từ dân cư tổ chức kinh tế nước nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản đồng trình độ phát triển với thị trường khác kinh tế để trình Chính phủ ban hành năm 2004 Từng bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản đặc biệt trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực cơng khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu Trong năm 2004, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn địa phương trọng điểm thực thí điểm mơ hình tổ chức hoạt động “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực giao cho th đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản thủ tục nhằm đạt hiệu cao Bộ Xây dựng hoàn thành năm 2004 việc hướng dẫn địa phương kiện tồn mơ hình tổ chức hoạt động “Trung tâm giao dịch bất động 157 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc sản” theo hướng xã hội hoá nhằm tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu thị trường, tăng khả lưu thơng hàng hố, bảo đảm cho thị trường cơng khai, minh bạch có quản lý Nhà nước Uy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để chủ đầu tư dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phép huy động vốn thông qua việc áp dụng phương thức bán đấu giá, công bố giá công khai để người có nhu cầu nhà tham gia 4.4.2 Giải pháp cụ thể: Tiếp tục triển khai hiệu giải pháp Chính phủ 2014, 2015 Nghị số 02/NQ-CP, Chính phủ đưa nhóm giải pháp giúp phục hồi thị trường BĐS Cụ thể như: Giảm nhẹ áp lực nghĩa vụ tài cho doanh nghiệp (DN); đó, giảm số loại thuế, giảm tiền thuê đất, cho phép chậm nộp tiền sử dụng đất triển khai thực Từ đó, trợ lực cho DN hoạt động lĩnh vực BĐS vượt qua khó khăn phục hồi sản xuất kinh doanh Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014, Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Trong đó, “gói” tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ thị trường BĐS năm 2014 với trọng tâm sau: Một là, sửa đổi thời gian hỗ trợ đối tượng vay vốn mua, thuê mua, thuê nhà xã hội nhà thương mại cấp có thẩm quyền phê duyệt 15 năm; Hai là, bổ sung thêm đối tượng vay vốn; Ba là, bổ sung thêm số ngân hàng thương mại cổ phần Ngân hàng Nhà nước định tham gia cho vay ưu đãi Năm 2014, thị trường BĐS đón nhận hàng loạt sách cởi mở Trong đó, đáng ý Luật quan trọng BĐS Quốc hội 158 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc thông qua như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) Cụ thể, Luật Nhà có nội dung sau: Mở rộng đối tượng nới lỏng điều kiện cho phép người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước mua sở hữu nhà thương mại Việt Nam Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung quy định vừa mở rộng phạm vi, vừa tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, với nội dung như: Bãi bỏ quy định bắt buộc DN kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS; mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước Việt Nam; quy định kinh doanh BĐS phải thành lập DN, tăng vốn pháp định tối thiểu DN kinh doanh BĐS Đặc biệt Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định Nghị định số 71/2014/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 16/6/2014) Theo đó, Thơng tư cho phép đối tượng thu nhập thấp dùng hộ mua dự án nhà thu nhập thấp, nhà xã hội chấp ngân hàng vay vốn từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng Điều này, góp phần vào giải “nút thắt” quan trọng tài cho người mua nhà, đối tượng có thu nhập thấp… Cơng tác quản lý - Đổi công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành quy hoạch phát triển đô thị, nông thơn - Tăng cường vai trị quản lý Nhà nước khai thác sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản phát triển bền vững - Hoàn thiện cấu, tổ chức nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường bất động sản để bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách lành mạnh chuyên nghiệp 159 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Xây dựng hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm sở cho hoạch định sách, quản lý thị trường bất động sản; thực cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động cách công khai, minh bạch - Hoàn thiện hệ thống tổ chức quản lý nhà nước thị trường bất động sản thống từ Trung ương đến địa phương Cải cách thủ tục hành đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai 160 ... Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc Để cho thị trường bất động sản phát triển, cần phát triển hàng hoá cho thị trường Hàng hoá thị trường bất động sản bao gồm bất động sản. .. quyền bất động sản khác 40 Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc - Quyền bất động sản liền kề: Quyền bất động sản liền kề (Điều 245) Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất. .. Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC Mục đích môn học - Kiến thức: Bài giảng Thị trường bất động sản – ThS .Vương Thị Ánh Ngọc + Cung