Đang tải... (xem toàn văn)
Bài giảng Định giá bất động sản cung cấp cho người học những kiến thức như: tổng quan về bất động sản và định giá bất động sản; quy trình và phương pháp định giá bất động sản; đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!
Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khái niệmm batt độ̣mns sảaan 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản 1.2 Phạn lộami batt độ̣mns sảaan 1.3 Pháp luật kinh doanh bất động sản 1.3.1 Luật kinh doanh bất động sản 1.3.2 Đăng kí bất động sản 1.4 Định giá Bất động sản 1.4.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.4.2 Mục đích định giá bất động sản 1.4.3 Nguyên tắc định giá bất động sản CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Quy trình định giá bất động sản 2.1.1 Xác định đối tượng mục đích định giá bất động sản 2.1.2 Điều tra thị trường thu thập thông tin bất động sản 2.1.3 Phân tích thơng tin bất động sản 2.1.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản 2.1.5 Xác định giá trị bất động sản 2.1.6 Lập báo cáo định giá bất động sản 2.2 Các phương pháp định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc 2.2.1 Phương pháp so sánh 2.2.2 Phương pháp thu nhập 2.2.3 Phương pháp chi phí 2.2.4 Phương pháp thặng dư 2.2.5 Phương pháp lợi nhuận 2.3 Hồ sơ, chứng thư, báo cáo định giá bất động sản 2.3.1 Hồ sơ định giá bất động sản 2.3.2 Chứng thư định giá bất động sản 2.3.3 Báo cáo định giá bất động sản 2.4 Tổ chức cá nhân định giá bất động sản 2.4.1 Điều kiện hành nghề, quyền nghĩa vụ định giá bất động sản 2.4.2 Yêu cầu chuyên môn đạo đức nghề nghiệp định giá bất động sản Quyền bất động sản liền kề: 2.4.3 Các hành vi bị cấm định giá bất động sản 2.5 Định giá bất động sản đất đai, nhà công trình 2.6 Thẩm định giá bất động sản 2.6.1 Định nghĩa thẩm định giá bất động sản 2.6.2 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản 2.6.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 3: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NĂM 3.1 Những vấn đề đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.1 Khái niệm chung đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.2 Vai trò đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.3 Phân loại hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 3.2 Trình tự, thủ tục thực nội dung loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 3.3 Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản 3.3.1 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.3.2 Nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản 3.4 Thông tin thị trường bất động sản hồ sơ bất động sản 3.4.1 Thông tin thị trường bất động sản 3.4.2 Hồ sơ bất động sản 3.5 Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản 3.6 Hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc GIỚI THIỆU TỔNG QUAN MƠN HỌC Mục đích mơn học - Kiến thức: Cung cấp cho sinh viên kiến thức định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Kỹ năng: Kỹ định giá bất động sản có khả áp dụng kiến thức mơn học để giải vấn đề thực tiễn Yêu cầu mơn học - Vị trí học phần:Giang day cho sinh viên năm thứ 3, học kỳ 5, chuyên ngành Kinh tế Xây dựng (Mã ngành: 301) - Trước học mơn sinh viên phải hồn thành mơn học sau: Kinh tế học Tổ chức lớp tiêu chuẩn đánh giá sv - Yêu cầu sinh viên phải học đầy đủ; phải ghi chép đầy đủ - Kết thúc mơn học có thảo luận nhóm, sv thuyết trình, nộp thu hoạch phải thi hết mơn ( Hình thức: thi tự luận) - Tiêu chuẩn đánh giá: - Điểm trình: + Điểm chuyên cần: 1/10 + Các nội dung kiểm tra trình thực tập: 1/10 (Kiểm tra kỳ, Bài tập lớn, Tiểu luận) - Điểm thi kết thúc học phần: 8/10 Tài liệu học tập – tham khảo - Giáo trình chính: Bài giảng Định giá bất động sản (dành cho sinh viên ngành quản lý đô thị) Bộ môn soạn thảo - Tài liệu tham khảo: BùiMạnhHùng, NguyễnHuyDần (2013), Định giá bất động sản, Trường đại học kiến trúc HN NguyễnMinhHoàng (2011), Đinh giá tài sản, Học Viện tài NguyễnNgọcTuấn (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất tài NguyễnThếPhượng (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Phương Đông Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc ĐỗHậu (2012), Quản lý đất đai bất động sản, Nhà xuất Xây dựng Cac văn ban quy pham phap luât liên quan Hiến pháp 2013; Bộ Luật Dân 33/2005/QH11 Luật kinh doanh BĐS 66/2014/QH13; Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Luật nhà 65/2014/QH13; NĐ, TT hướng dẫn Luật giá 11/2012/QH13; NĐ, TT hướng dẫn Luật xây dựng 50/2014/QH13 văn hướng dẫn thi hành Luật đất đai 45/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu 43/2013/QH13 văn hướng dẫn thi hành Nghị định 11/2013/NĐ-CP quản lý đầu tư phát triển đô Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất Nghị 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản thị xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Thơng tư 20/2013/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định công bố số đánh giá TTBĐS TT 23/2014/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Quyết định 378/QĐ-BXD việc công nhận sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nghị định 121/2013/NĐ-CP: quy định xử phạt hành hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng Thông tư 02/2014/TT-BXD:quy định chi tiết hưỡng dẫn thi hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Khai niêm bât đông san a) Tài sản Luật cổ La Mã: “ Tài sản gồm BĐS động sản BĐS đất đai cải lòng đất tất tạo sức lao động người mảnh đất (các cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng )” Luật dân 2015, Điều 105 quy định: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản.2 Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai.” b) Bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lịng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ c) Quy định bất động sản pháp luật đất đai, bất động sản số nước Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Hiện nay, Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới quy định cụ thể pháp luật quốc gia Ví dụ: Cộng hịa Pháp: Điều 520 Luật Dân Pháp:“mùa màng chưa gặt hái, trái chưa bứt khỏi BĐS; bứt khỏi coi động sản” Vương quốc Thái lan: Điều 100 Luật Dân Thái Lan:“BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai bao gồm quyền gắn với việc sở hữu…” Cộng hòa Liên bang Nga, Luật Dân Nga:“ BĐS mảnh đất BĐS đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng Những tài sản tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ….cũng BĐS” CHXHCN Việt Nam, Điều 107- Bộ Luật dân 2015 Việt Nam quy định: “1 Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật d) Động sản - Động sản tài sản bất động sản Để tránh sai lầm đánh giá bất động sản, người ta phải nghiên cứu để tìm đặc trưng chung bất động sản, nhằm phân biệt Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc động sản bất động sản Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững chắn lâu dài với Như vậy, tài sản coi bất động sản có điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm giữ cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài 1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu bất động sản - Bất động sản có vị trí cố định vể mặt địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm có bất động sản ln gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm vị trí cố định, giới hạn diện tích khơng gian Yếu tố vị trí bất động sản không xác định tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, địa điểm dịch vụ cơng cộng, thương mại, văn hóa, giáo dục…những yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Do mà giá trị bất động sản bị ảnh hưởng nhiều vị trí cụ thể Cũng bất động sản có tính chất cố đinh vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Đó yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường - Bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai (loại tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia, môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, tư lieu sản xuất đặc biệt thay sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp….) Ngồi ra, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăn năm 10 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Phát triển kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh góp phần phát triển kinh tế điều kiện phát triển đồng thị trường + Đẩy nhanh tốc độ thị hóa: cho vay bất động sản giúp cho chủ đầu tư chủ động vốn mạnh dạn đầu tư vào dự án nâng cấp hạ tầng, trung tâm thương mại, tịa nhà cao tầng, góp phần đẩy nhanh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước + Tăng quy mô lợi canh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động sản tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm áp lực vốn đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mơ lợi cạnh tranh q trình hội nhập + Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán cơng chức, cơng nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định sống + Gia tăng dư nợ lợi nhuận cho Ngân Hàng: cho vay bất động sản sản phẩm phổ biến ngân hàng góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng + Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước có cách nhìn tổng quát phát triển thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý + Nâng cao hiệu dự án đầu tư: ngân hàng góp phần nâng cao tính hiệu dự án đầu tư bất động sản ngân hàng nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ toán, nhà đầu tư góp vốn với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều tạo nên gắn kết cung cầu bất động sản thị trường, góp phần phát triển thị trường bất động sản Các yếu tố ảnh hưởng: Yếu tố chủ quan - Từ phía Ngân hàng: 89 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Cách quản trị, quản lý Ngân hàng khơng đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ lỏng lẻo việc kiểm tra kiểm soát + Năng lực thẩm định hồ sơ vay nhân viên ngân hàng thấp, khơng đánh giá dúng tính khả thi phương án vay + Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng khoản vay + Do mối quan hệ thân tín người vay mà xem xét cấp tín dụng, khơng ý đến điều kiện mà người vay không đáp ứng + Thiếu thông tin người vay dẫn đếnđánh giá khơng xác lực trả nợ người vay + Không theo dõi sâu sát trình sử dụng vốn vay khách hàng dẫn đến vốn vay không sử dụng mục đích, khơng hiệu + Khi thẩm định phương án, dự án vay vốn, số ngân hàng thường áp đặt ý kiến chủ quan khách hàng Chính yếu tốnày nguyên nhân làm phát sinh trường hợp rủi ro số ngân hàng thương mại khách hàng thiếu vốn đầu tư phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu + Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với 90% tài sản đảm bảo bất động sản nên rủi ro phát sinh việc đầu tư bất động sản mang tính dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro tài sản đảm bảo bất động sản khó phát để xửlý thu hồi nợ - Từ phía khách hàng: + Che dấu kết hoạt động thua lỗ doanh nghiệp báo cáo có lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay Ngân hàng + Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro đầu tư vàng, đầu tư chứng khoán… Yếu tố khách quan + Sự biến động kinh tế - xã hội + Về hành lang pháp lý 90 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Rủi ro từ điều kiện tự nhiên + Xuất phát từ đặc tính thị trường bất động sản Thuận lời & khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản: Thuận lợi: Những mặt thuận lợi tín dụng bất động sản phải kể đến sở pháp lý thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản Việt Nam Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản minh bạch hóa với: - Luật kinh doanh bất động sản ban hành ngày 25/11/2014 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015; Nghị định phủ 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản; - Luật nhà thông qua ngày 25/11/2014 quốc hội nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ Luật nhà bất đầu có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2015 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thay nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 16/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số nội dung sở hữu nhà phát triển nhà ở, quản lý việc nhà ở, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà quy định luật nhà luật tổ chức tín dụng 2015 thơng qua ngày 20/10/2015 có hiệu lực thi hành ngày 10/12/2015 Trong luật có điều luật kinh doanh bất động sản Mặt khác luật tổ chức tín dung TCTD 2010, tiêu chí phân biệt ngân hàng TCTD phi ngân hàng quy định rõ sở phạm vi hoạt động hai loại hình Cầu tín dụng thị trường bất động sản - Thuận lợi lớn hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam cầu tín dụng lớn, thị trường tài Việt Nam cịn giai đoạn chưa phát triển cao sản phẩm tín dụng cịn khiêm tốn, thị trường thứ cấp chưa đời nên việc huy động vốn từ định chết tài khác vơ khó khăn Lợi ngân hàng thương mại ngày cacngf rõ nét thị trường bất động 91 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc sản Hầu hết doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam dử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại khó khăn việc huy động nguồn vốn khác Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanhh thị trường bất động sản lấy từ tín dụng ngân hàng thương mại - Thêm lý để chứng tỏ thuận lợi tín dụng ngân hàng thương mại thị trường bất động sản nhu cầu xây dựng Việt Nam lớn sở hạ tầng kém, hạ tầng kĩ thuật cịn thơ sơ cầu tín dụng từ ngân hàng để đầu tư để kinh doanh thâm chí đầu bất động Khó khăn: Tuy nhiên có khó khăn tồn như: Cơ sở pháp lý thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện thiếu đồng Hệ thống văn quy phạm tín dụng bất động sản như: Cơ sở pháp lý thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện thiếu đồng Hệ thống văn quy phạm pháp luật tín dụng bất động sản ban hành nhiều số lượng chưa bao quát nội dung cần điều chỉnh khơng đồng Nhiều quy định cịn chồng chéo, mâu thuẫn, chí có quy định bất hợp lý, thực thực tế Vì vậy, nhu cầu có văn luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín dụng bất động sản nhu cầu cấp thiết cần ban hành Một số vấn đề lớn luật tổ chức tín dụng tín dụng bất động sản cịn vướng mắc mà văn luật giải có giải hiệu lực hiệu thấp, cần phải luật hóa Cầu tín dụng bất động sản khơng cân Trong năm vừa qua cầu tín dụng lớn, hàng loạt khu du lịch mọc lên, sở hạ tầng xây dựng với tốc độ nhanh, kèm theo nhu cầu tín dụng bất động sản lớn, nhiên tín dụng ngân hàng bất động sản lại không cân ta phân chia thành loại 92 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tín dụng ngân hàng thương mại nhằm kích cung kích cầu Trong tín dụng kích cung có nhu cầu lớn (đồi hỏi nguồn vốn lớn để đáp ứng việc xâyd ựng khu thị có quy mơ nhiên tín dụng kích cầu bất động sản hạn chế Tỷ lệ xấp xỉ 80 – 20 nghĩa tín dụng ngân hàng dành 80 đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng khu thị , khu chung cu cho vay 20 đồng người có nhu cầu mua sản phẩm bất động sản công ty kinh doanh bất động sản Đây mặt khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản Từ thời kỳ trước đổi đến nay, thị trường bất động sản việt nam có nhiều thay đổi trải qua cấp độ hình thành phát triển Cụ thể sau: - Thời kỳ trước đổi (trước năm 1987) - Giai đoạn 1987-1999: Cấp độ sơ khởi - Giai đoạn 1999-2006: Cấp độ tập trung hóa - Giai đoạn 2006- nay: Cấp độ tiền tệ hóa a Thời kỳ trước đổi (trước năm 1987) - Giai đoạn 1954-1986: Nền kinh tế quốc doanh, tập trung, hợp tác xã - Trước năm 1960 chủ yếu tư nhân mua bán với thoả thuận bàng tiền mặt vàng chủ yếu không thông qua Nhà nước - Những năm 1974 – 1975 Hà Nội thí điểm lần bán nhà cho dân trả dần khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 hộ Có thể nói dạng kinh doanh nhà nhà nước thực hiện, tiếc sau chiến tranh phải dừng lại - Năm 1980 (Hiến pháp sửa đổi ) quy định: - Về đất đai nhà có quy định cụ thể: “Nhà nước đảm bảo quyền sở hữu công dân thu nhập hợp pháp, cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt… 93 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Pháp luật bảo hành quyền thừa kế tài sản công dân (điều 27 theo Hiến pháp sửa đổi 1980) - Việc tạo lập nhà bắt đầu có đổi mới: “ Cơng dân có quyền có nhà Nhà nước mở rộng phạm vi xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà theo quy hoạch chung Việc phân phối Diện tích nhà NN quản lý phải công hợp lý (Điều 62 theo Hiến pháp sửa đổi 1980) =>Có thể nói giai đoạn nước ta bắt đầu có dấu hiệu hình thành TTBĐS với hoạt động thị trường đơn giản, tự phát thị trường khơng thống không công nhận Nhà nước b Giai đoạn 1987-1999: Cấp độ sơ khởi Giai đoạn 1987 - 1993 • Thị trường: + Hầu hết giao dịch khơng thức, tự phát + Giá trị giao dịch thấp + Đối tượng giao dịch • Chính sách pháp luật: - Thị trường sơ cấp: Chính quyền giao đất cho phép chuyển nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao - Theo Điều 3, Điều 49 Luật Đất đai 1987 quy định: “Nhà vật kiến trúc khác đất chuyển nhượng” tạo điều kiện cho giao dịch nhà hoạt động theo quy định Pháp luật - Pháp lệnh nhà năm 1991 đời quy định về: Kinh doanh nhà ở, Quyền sử dụng đất gắn liền với nhà Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Pháp luật Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1995 • Thị trường: 94 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, thị - Một số cơng trình liên doanh đầu tư Nhiều khu đô thị nhỏ lẻ hình thành - Giá đất vùng thị tăng cao, chí có nơi tăng 10 lần - Các giao dịch kinh doanh BĐS giai đoạn chủ yếu hoạt động đơn lẻ sôi động - Lạm phát thấp: 1993 tăng 8,5%, 1994 tăng 9,5% GDP năm 1993 tăng 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% đỉnh điểm 1995 tăng 9,5% • Chính sách pháp luật: - Luật Đất đai 1993:Nhà nước thức cho phép người có quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn thừa kế quyền sử dụng đất =>Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh phân khúc Đất Quyền sử dụng đất Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1995 đến đầu năm 1999 Thị trường: - GDP năm 1995 tiếp tục trì mức tăng trưởng cao (9,5%) nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ tăng tới 16,9% - Tăng trưởng tín dụng năm 1995 cịn 24%, năm 1996 17,57% - GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 đạt mức thấp 4,8% vào năm 1999 - Khủng hoảng tài tiền tệ châu á- 1997 - Các hoạt động đầu tư chủ yếu xây nhà đơn lẻ khu phân lô, bán - Một số doanh nghiệp đầu tư BĐS lâm vào tình trạng khó khăn, phá sản Chính sách pháp luật: 95 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh Quyền Nghĩa vụ tổ chức nước Nhà nước giao đất, cho thuê đất làm cho giới đầu chùn tay.Quy định thuê đất, theo chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền sử dụng đất tiền thuê đất ) Nhà đầu phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng - Nhà nước tăng cường công tác quản lý đất đai => Thị trường BĐS suy thoái, ngưng trệ: Hạn chế đầu đất địa ốc, nhiều doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị phá sản c Giai đoạn 1999 – 2006: cấp độ tập trung hóa Giai đoạn bùng phát mức cao: Từ cuối năm 1999 đến đầu năm 2003 • Thị trường: - Làn sóng đầu tư mới, môi trường đầu tư Việt nam đánh giá ổn định bối cảnh sau kiện 11 tháng năm 2001 - Nguồn vốn ODA tiếp tục cam kết mức cao (trên tỷ USD/năm) - Năm 2000 GDP đạt 6,8% Lạm phát năm 2001-2002 thấp - Thị trường BĐS tăng trưởng quy mô, phạm vi số lượng Nhiều nhà đầu tư mua đất khắp nơi (đỉnh điểm quý năm 2001) Cả giá giao dịch năm tăng cao - Nhu cầu nhà-đất đáp ứng đầy đủ với chất lượng tốt - Rất nhiều dự án lớn, quy mô đưa vào triển khai đầu tư, giao dịch giai đoạn - Rất nhiều đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng thời gian Giai đoạn nói giai đoạn thành cơng doanh nghiệp xây dựng + Rất nhiều doanh nghiệp có chức xây dựng trở thành công ty kinh doanh BĐS bổ sung chức kinh doanh BĐS 96 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc + Các công ty kinh doanh BĐS giai đoạn này, tốn khó khăn tài mà cịn có lợi nhuận lớn Bên cạnh đó, hoạt động đầu tư, giao dịch tăng gấp đôi phạm vi đô thị địa bàn Hà Nội TP Hồ Chí Minh Trên địa bàn tỉnh: Đơng Nam duyên hải miền Trung, nhiều dự án khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí đầu tư giai đoạn • Chính sách pháp luật: - NĐ 71/2001/CP ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê - NĐ 79/2001/CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CPvề thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất - Nghị định giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển nhanh hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh - Chính sách nới rộng với thị trường BĐS: - Chính thức cơng nhận BĐS hàng hố - Cơ chế, sách thuế chuyển quyền, thuế trước bạ - Thêm đối tượng người Việt kiều - Miễn tiền thuê đất cho dự án xây nhà chung cư => Giai đoạn nói giai đoạn thành cơng doanh nghiệp xây dựng Rất nhiều doanh nghiệp có chức xây dựng trở thành công ty kinh doanh BĐS bổ sung chức kinh doanh BĐS Các công ty kinh doanh BĐS giai đoạn này, khơng tốn khó khăn tài mà cịn có lợi nhuận lớn Giai đoạn thoái trào, trầm lắng: Từ nửa cuối năm 2003 đến cuối 2006 97 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Thị trường: Giao dịch BĐS thành công giảm 28% năm 2003, 56% năm 2004 đến 78% năm 2005 - Ban đạo phát triển nhà thị trường BĐS đời Từ đây, Ban đạo phát triển nhà thị trường BĐS đời Đồng thời, Hiệp hội BĐS đời, định hướng phát triển cho thị trường BĐS Nghị giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường • Chính sách pháp luật: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà vào thực tế với ràng buộc khắt khe vốn, lực chủ đầu tư,… khiến cho doanh nghiệpbất động sản rơi vào khó khăn - Hạn chế mua trả trước, mà thực chất chấm dứt tình trạng chiếm dụng vốn nhà đầu tư tiềm nhà đầu tư phát triển - Đòi hỏi chủ đầu tư phải có lượng vốn ban đầu đủ lớn triển khai dự án (20% dự án hạ tầng khu đô thị mới) - Tăng giá khung giá quyền sử dụng đất, mà thực chất tăng giá đầu vào cơng trình - Ngân hàng cảnh báo hạn mức tín dụng cho vay BĐS Thực chất hạn chế tiếp tục mở rộng tín dụng BĐS - Nghị định 181/2004/NĐ-CP chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” - Nghị 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 số giải pháp lành mạnh hóa thị trường, văn mang tính tảng cho phát triển BĐS =>Thị trường diễn biến trầm lắng, khả quan qua năm.Nghị giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường 98 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc d Giai đoạn 2006 đến : cấp độ tiền tệ hóa Giai đoạn từ cuối năm 2006 đến đầu 2008: “cơn sốt giá lần thứ 3” • Thị trường: + Việt Nam gia nhập WTO, GDP tăng vượt 8% + Tăng trưởng tín dụng 2007 lên tới 50%, năm 2008 gần 30% + Thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ, Vốn đầu từ (FDI, FPI) vào Việt Nam lớn + Tăng giá ngắn hạn: giá BĐS năm 2007 tăng khoảng 300% so năm 2004 + Tăng cường đầu tư tất chủ thể Bùng nổ Doanh nghiệp BĐS( 2,5% năm 2005 -> 15% năm 2007) + Mở rộng địa bàn đầu tư + Mở rộng sản phẩm đầu tư + Các ngân hàng mở rộng tín dụng q mức • Chính sách pháp luật: + Từ 1/1/2007 Luât Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cung sự đơi quy định sách kinh doanh bất động sản giúp nhà đầu tư yên tâm tham gia thị trường Hành lang pháp lý cho thị trường ngày trở nên rõ ràng, hợp lý Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… hồn thiện bắt đầu có hiệu lực => Đây quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ bất động sản Bất động sản sôi sục đời sống xã hội trở thành hàng “hot” thu hút nhiều tầng lớp tham gia đầu tư Giá bất động sản bị đội lên cao Địa bàn dự án triển khai rộng lớn Giai đoạn từ tháng 4/2008 đến đầu năm 2013: suy thoái, tiêu điều Năm 2008: 99 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Lạm phát bùng nổ đầu năm 2008, lãi suất tăng vọt, ngân hàng hạn chế cho vay - Cuối năm 2008: Khủng hoảng tài tồn cầu Kinh tế Việt Nam đứng trước nguy suy thoái - Giữa năm 2008: Giá nhà đất xuống dốc (30-40%) Doanh nghiệp nguy phá sản, ngân hàng nợ xấu - Giá đầu vào tăng (nguyên vật liệu đầu vào ) - Thị trường đình đốn, điều chỉnh, chờ xu => Chính phủ: tăng cường chống lạm phát - Ngân hàng tăng cường quản lý nguồn tín dụng, giảm nguồn cung; lãi suất tăng - Chính phủ định thực gói hỗ trợ 16 nghìn tỷ thơng qua hỗ trợ 4% lãi suất Năm 2009 - 2010: - Luồng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản nhà tháo gỡ chưa thực có tiềm - Tình trạng thiếu vốn chi phối thị trường, nóng- lạnh thị trường mang tính thời (theo thời điểm) cực lớn - Tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản tổ chức tín dụng 2010 đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so 2009 - Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà thông tư 16 ban hành năm 2010 giúp thị trường bất động sản minh bạch thuận lợi - Thơng tư 13 Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực thi hành ngày 1/10/2010, tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% khoản vay kinh doanh bất động sản, tăng hệ số an toàn vốn (CAR) ngân hàng lên 9% - Nghị định 69 vấn đề GPMB Chính phủ ban hành vào tháng 8/2009 lại thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án thông qua tăng giá đền bù gấp tối đa đến lần, vơ hình chung làm gia tăng chi phí đầu 100 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc tư gấp nhiều lần chịu tác động tiền vay nhiều hơn, dài hơn, giá nhân công, máy móc, tăng cao Năm 2011 – 2013: Bước sang 2011 BĐS bị đặt vào nhóm khơng sản xuất vật chất Nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng DN rời bỏ thị trường Nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng nợ nần, vốn phá sản Các giao dịch thưa vắng Chỉ số sản phẩm giá thấp có giao dịch Các sản phẩm trung cao cấp trở nên khó khăn Sau khoảng thời gian thực sách thắt chặt mạnh mẽ kinh tế nói chung ngành Bất Động Sản nói riêng bị rệu rã số liệu nợ xấu (chiếm tỷ lệ lớn nợ xấu Bất Động Sản), lãi suất cho vay mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu,… công bố - Ngành bất động sản nói chung thị trường bất động sản nói riêng trầm lắng: có nơi giá BĐS giảm gần 50% - Chính sách phủ nổ lực kiềm chế lạm phát đầu năm 2011 khiến cho thị trường thêm khó khăn - Các ngân hàng lao vào chạy đua lãi suất huy động năm 2011, có lúc lãi suất huy động chạm trần 22% - Nợ xấu BĐS chiếm tỷ trọng lớn; lãi suất cho vay mức cao, gia tăng hàng tồn kho, tổng cầu yếu - Hàng loạt doanh nghiệp Bất Động Sản ngành thay chuyển đổi dự án từ cao tầng thành thấp tầng, chung cư cao cấp sang chung cư giá rẻ Giai đoạn từ năm 2013 – 2016: phục hồi Cụ thể hoá Nghị 02 Chính phủ, gói cho vay hỗ trợ nhà Ngân hàng Nhà nước bắt đầu tung từ 1/6/2013, có giá trị năm, với lãi suất ấn định 6% Một hỗ trợ “không thể tốt hơn” nhận định khơng chun gia, giới đầu tư vào thời điểm thời điểm gói tín dụng thức có hiệu lực 101 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc Cho dù, mặt thu nhập khả trả nợ khoản vay không nhỏ yếu tố định đến tốc độ giải ngân gói tín dụng cho mang đầy tính “nhân văn” Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy 2% tổng giá trị Sự thất vọng nhiều thể khơng với đối tượng hưởng thụ mà người làm sách ngân hàng tham gia chương trình tốc độ giải ngân ì ạch - Tính đến 15/12/2014, kết thực gói tín dụng 30,000 tỷ đồng hỗ trợ nhà xã hội, tổng số tiền 9,417 tỷ đồng, đạt 31.4% Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/10/2014 đạt 299,020 tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm 31/12/2013 Về tồn kho bất động sản, tính đến ngày 15/12/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 73,889 tỷ đồng, giảm 20,569 tỷ đồng (giảm 21.8%) so với tháng 12/2013 Mặt giá nhà nhìn chung ổn định, nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá giảm sâu (trên 30%), 12 tháng qua giá ổn định không giảm tiếp - Trong năm 2015 năm tiếp theo, bối cảnh quốc tế có số thuận lợi TPP kết thúc đàm phán năm 2015 Và với việc gia nhập Hiệp định đối tac chiên lươc xuyên Thai Binh Dương (TPP), luồng tiền đầu tư vận hành vào Việt Nam Tình hình kinh tế giới tốt lên, tiếp tục vào ổn định, luồng tài quốc tế định hướng đến Đơng Nam Á, Đơng Á có Việt Nam tất yếu bối cảnh Luồng tiền kiều hối tiếp tục tăng kinh tế dần ổn định Luồng tiền người nước mua nhà địa bàn lãnh thổ Việt Nam (theo Luật Nhà 2014) vận hành vào Vì vậy, ngắn trung hạn thị trường BĐS có nguồn tiền đặn Về phía Việt Nam chu kì kinh tế hình thành, hồi phục tăng trưởng trở lại Chủ trương tăng cường cải cách thể chế tái cấu kinh tế vào thực chất việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế coi động lực thúc đẩy giai đoạn 2015 năm Tái 102 Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc cấu nhìn nhận cần tiếp tục triển khai, điều hành kinh tế hoạt động theo tín hiệu chế thị trường Đây bước phát triển kinh tế Việt Nam Năm 2015, năm hứa hẹn nhiều hội thách thức, chông gai để thị trường BĐS Việt Nam thử sức, phát triển Bài học 10 năm 2004-2014 không cũ cho tất bước vào ngưỡng cửa chu kì 10 năm 2015-2015 Đặc biệt năm 2015-2020 - Chủ trương tăng cường cải cách thể chế tái cấu kinh tế vào thực chất việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế coi động lực thúc đẩy giai đoạn 2015 - Luồng tiền người nước mua nhà địa bàn lãnh thổ Việt Nam (theo Luật Nhà 2014) vận hành vào - Thị trường bất động sản năm 2016 có nhiều diễn biến bất thường phát triển ổn định bền vững Nguồn cung dồi dào, khách hàng có nhiều lựa chọn yếu tố tác động đến thị trường TT tiếp tục sôi động với phân khúc chung cư giá rẻ 103 ... định chi tiết hưỡng dẫn thi hành Nghị định 121/2013/NĐ-CP Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất. .. nghiên cứu để tìm đặc trưng chung bất động sản, nhằm phân biệt Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc động sản bất động sản Cụ thể, bất động sản bao gồm đất đai tất thứ gắn vững... Kiến thức: Cung cấp cho sinh viên kiến thức định giá bất động sản Bài giảng Định gia bất động sản – ThS.Vương Thị Ánh Ngọc - Kỹ năng: Kỹ định giá bất động sản có khả áp dụng kiến thức môn học để