Đang tải... (xem toàn văn)
Bài viết Xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản phục vụ quản lý bất động sản góp phần giải quyết một số nội dung trong việc xây dựng, quản lý, vận hành khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản của các địa phương.
XÂY DỰNG CỞ SỞ DỮ LIỆU BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Thị Kim Thoa, Nguyễn Thị Kim Yến, Nguyễn Thị Dung, Nguyễn Thế Công Trường Đại học Mỏ - Địa chất Tóm tắt Cơ sở liệu bất động sản tập hợp số liệu lựa chọn phân chia người sử dụng Đó nhóm ghi file số liệu lưu trữ tổ chức có cấu trúc thiết kế trước Trong liệu bất động sản chia thành hai phần liệu không gian đối tượng liệu thuộc tính kèm đối tượng Trong khn khổ báo này, dựa kết thiết kế sở liệu bất động sản tiến hành xây dựng sở liệu bất động sản Nghiên cứu góp phần giải số nội dung việc xây dựng, quản lý, vận hành khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường bất động sản địa phương Từ khóa: Bất động sản; Access; ArcGIS; Cơ sở liệu Abstract Building estate database for the management of real estate The estate database is a set of metrics that are selected and separated by the user It is a group of records and data files stored in a predesigned organization Where the real estate data is divided into two main parts are the spatial data of the object and the attribute data associated with the object In the framework of this study, based on the results of the previously designed real estate database design, we studied some of ArcGIS and Access’s applications for building real estate database This research contributes to solving some issues in building, managing and exploiting the infomation system on housing and real estate market in the localities Keywords: Real estate; Access; ArcGIS; Database Đặt vấn đề Công nghệ thông tin đóng vai trị ngày quan trọng lĩnh vực quản lý sản xuất kinh doanh Các hệ thống thơng tin hỗ trợ cho tất loại hình quản lý, sản xuất kinh doanh nhằm nâng cao hiệu hiệu suất sản xuất kinh doanh, quy trình quản lý, trình ban hành định quản lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động nội cấp quản lý Công tác quản lý phát triển thị trường bất động sản (BĐS) Nhà nước đặc biệt quan tâm, có nhiều luật, nghị định, thơng tư có liên quan đến lĩnh vực BĐS ban hành thực Mặc dù vậy, thực tế, thị trường BĐS giai đoạn phát triển, nhiều bất cập quản lý phải hoàn thiện dần sở liệu (CSDL) BĐS nhằm cung cấp thông tin BĐS cách công khai minh bạch, phục vụ thị trường BĐS chưa thiết lập Hiện nay, Bộ Xây dựng triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin hệ thống phần mềm kết nối đến Sở Xây dựng địa phương để thực Nghị định 117/2015/NĐCP ngày 12/11/2015 Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 quy định chi tiết số điều Nghị định số 117/2015/NĐ-CP xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS (Cơng văn 1940/BXD-QLN, 2017) Vì vậy, việc nghiên cứu ứng dụng công nghệ thông tin lĩnh vực quản lý BĐS cấp thiết đóng vai trị quan trọng cơng tác quản lý Hội thảo Quốc gia 2022 435 Từ tính cấp thiết thực tế nhận thấy tầm quan trọng vấn đề nêu trên, tác giả nghiên cứu CSDL BĐS sử dụng MicroStation, ArcGIS Access để xây dựng CSDL BĐS Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu, trình thực hiện, báo sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, chủ yếu sử dụng phương pháp: - Phương pháp thu thập thông tin, - Phương pháp phân tích, xử lý thơng tin Kết nghiên cứu 3.1 Thiết kế CSDL BĐS 3.1.1 Khái niệm CSDL BĐS CSDL tập hợp cách có cấu trúc, có hệ thống liệu mơ tả phần giới thực nhằm mục đích phân tích giới thực CSDL tập hợp liệu chuyên đề đó, khối loại sổ sách giới đại tồn máy tính CSDL BĐS quản lý thơng tin có liên quan đến BĐS Nội dung thông tin phân loại theo đối tượng quản lý: Thửa đất, nhà, cơng trình đất, pháp lý,… Dữ liệu BĐS gồm liệu không gian thuộc tính kèm theo đối tượng quản lý Đối tượng quản lý đất, cơng trình đất, chủ sử dụng, chủ sở hữu mối quan hệ đối tượng 3.1.2 Đặc điểm CSDL BĐS - Thông tin BĐS thể hai dạng: Thông tin đồ họa (Bản đồ), thơng tin thuộc tính (Bảng biểu) Trong liệu đồ địi hỏi độ xác cao vị trí khơng gian thể đa dạng liệu khác: Dạng vector, dạng raster dạng multimedia để mô tả trực quan BĐS - CSDL BĐS có khối lượng thơng tin lớn có nguồn thu thập thông tin đa dạng - Thông tin BĐS sử dụng với đa mục đích cho nhiều ngành, nhiều lĩnh vực, phục vụ nghiên cứu vĩ mô, quản lý phát triển thị trường nhu cầu thông tin xã hội 3.1.3 Nội dung thông tin CSDL BĐS BĐS bao gồm đất đai cơng trình gắn liền với đất nên CSDL BĐS xây dựng tảng CSDL địa chính, bao gồm: Thơng tin đồ; Các thông tin đất; Các thông tin chủ sử dụng, chủ sở hữu; Thông tin cơng trình gắn liền với đất; Thơng tin môi trường xung quanh; Thông tin thị trường, giá đất Mỗi đối tượng quản lý có mối liên hệ với thuộc tính mơ tả yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp luật có liên quan đến BĐS chủ sử dụng, chủ sở hữu cơng trình, giá bán, giá cho th BĐS 3.1.4 CSDL khơng gian BĐS Để khai thác hệ thống thông tin BĐS, trước hết ta cần thực xây dựng CSDL đầy đủ theo tiêu chuẩn tương thích cho phần mềm ứng dụng Xây dựng CSDL không gian cho phần mềm quản lý BĐS có nhiệm vụ chủ yếu tạo CSDL đồ số địa Nó tổ chức theo ngun tắc phân lớp đối tượng, mã hoá, số hoá để có toạ độ điểm hệ toạ độ địa chính, lưu trữ chủ yếu dạng vector Ba loại tư liệu khai thác tạo CSDL khơng gian cho hệ thống thông tin BĐS gồm: Bản đồ số địa chính; Tư liệu đồ địa vẽ giấy; Nguồn tư liệu ảnh hàng không, ảnh vệ tinh Các liệu ban đầu file có đồ hoạ dạng File*.DGN, DWG, DXF, MIF, Các số liệu cần chuyển dạng file đồ hoạ chuẩn tương thích với phần mềm cụ thể 436 Hội thảo Quốc gia 2022 3.1.5 CSDL thuộc tính BĐS * CSDL thuộc tính BĐS bao gồm: Thơng tin đất, nhà cơng trình đất; Thông tin chủ sử dụng, chủ sở hữu; Thông tin giao dịch BĐS khu vực; Thông tin kinh tế, xã hội, môi trường khu vực; Thông tin pháp lý liên quan đến BĐS; Thông tin khác: Lãi suất, thuế, sách ngân hàng, sách đầu tư; Thông tin giá đất: Giá thị trường, khung giá Nhà nước; Thông tin nhà: Giá thành xây dựng, cấp loại nhà, giá trị lại nhà; * Nguồn cung cấp thơng tin thuộc tính: Hồ sơ địa chính; Đơn kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà, sổ mục kê; Hồ sơ chỉnh lý biến động; Phiếu điều tra BĐS; Báo cáo thống kê dự án BĐS, tình hình kinh tế, xã hội địa bàn * Mơ hình CSDL thuộc tính: Mơ hình liệu thể mối quan hệ thực thể (Entity: Đối tượng có thực tế mà cần mô tả đặc trưng nó) Mối quan hệ có kiểu quan hệ: - một, - nhiều, nhiều - nhiều Dữ liệu thuộc tính tổ chức thành bảng, thiết kế CSDL, cần thiết kế bảng thuộc tính, thể số cột, tên cột (tên trường), kiểu liệu (dạng chữ, số nguyên, số thập phân), mô tả nội dung trường, độ dài trường Hình 1: Thiết kế nội dung thơng tin BĐS 3.2 Thực nghiệm xây dựng CSDL BĐS Từ tài liệu thu thập địa bàn, tiến hành chuẩn hóa liệu, biên tập đồ, xử lý, phân tích thơng tin theo mơ hình CSDL BĐS thiết kế Theo cấu trúc CSDL BĐS thiết kế, liệu không gian thực phần mềm Microstation, sản phẩm CSDL không gian đồ địa chính, sau CSDL khơng gian chuyển vào ArcGIS để quản lý, liệu thuộc tính để lưu trữ thơng tin mơ tả BĐS xây dựng hệ quản trị CSDL Access 3.2.1 Xây dựng CSDL không gian CSDL khơng gian thực theo trình tự: a Thu thập liệu: Dữ liệu thu thập đồ địa số b Chuẩn hóa liệu: Tiến hành chuẩn hóa đồ theo quy định biên tập đồ địa (TT25/2014) c Biên tập đồ: Sử dụng phần mềm Microstation Famis tiến hành biên tập biên tập hoàn chỉnh đồ theo quy định Kết thu sản phẩm mảnh đồ địa với đầy đủ thơng tin: Hình dạng, kích thước, diện tích, loại đất đất d Chuyển đổi liệu: Chuyển liệu sang định dạng Shape hãng ESRI Việc chuyển đổi thực ghép nối tất mảnh đồ đơn lẻ foder (Tất đồ đơn vị hành xã, phường) Thực chuyển đổi sau: Vào Xuất đồ, chọn VILIS File sau chuyển đổi có khn dạng TD*.dbf, TD*.shx, TD*.shp Hội thảo Quốc gia 2022 437 Hình 2: Chuyển đổi liệu đồ địa e Thiết kế cấu trúc liệu Sau chuẩn hóa liệu đồ, tiến hành nhập liệu vào ArcGIS Để thực phải tạo Geodatabase, tạo Feature Dataset tạo Feature class chứa đối tượng dạng điểm, đường, vùng ArcGIS quản lý tất lớp thông tin đồ feature class Cấu trúc liệu hình vẽ, đó: Attribute Table TABLE CSDL thuộc tính nhóm (Thơng tin thuộc tính đồ) nhóm (Thơng tin thuộc tính khác có từ hệ quản trị CSDL Access, bảng biểu số liệu, ArcGIS) Hình 3: Cấu trúc liệu phần mềm ArcGIS f Nhập liệu không gian ArcGIS Nhập CSDL không gian phần mềm ArcGIS: Vào Add Data chọn đồ Hình 4: Giao diện nhập liệu không gian ArcGIS 438 Hội thảo Quốc gia 2022 Hình 5: Giao diện hiển thị CSDL khơng gian 3.2.2 Xây dựng CSDL thuộc tính BĐS Access CSDL thuộc tính mơ tả thơng tin đất, thông tin chủ sử dụng, thơng tin cơng trình đất, thơng tin giá BĐS,… Từ số liệu điều tra khảo sát thực địa, thiết kế bảng CSDL BĐS, sau tiến hành nhập thơng tin vào bảng hệ quản trị CSDL Access, ta tệp CSDL thuộc tính BDS “CSDL_BDS.accbd” Và tồn liệu khai thác hệ quản trị Access cách liên kết bảng vào CSDL Xây dựng CSDL thuộc tính sau: Hình 6: Sơ đồ quy trình xây dựng khai thác CSDL Access a Tạo bảng: Mỗi thơng tin thiết kế bảng Hình 7: Bảng thơng tin chủ sử dụng Hình 8: Bảng thông tin bảng giá đất Hội thảo Quốc gia 2022 439 b Tạo mối quan hệ: Các thông tin thiết kế dạng bảng liên kết với tạo mối quan hệ chặt chẽ Hình 9: Sơ đồ quan hệ thực thể c Tạo form (Tạo biểu mẫu) Mỗi bảng tạo biểu mẫu để nhập số liệu sau: Hình 10: Tạo form bảng thơng tin chủ sử dụng d Nhập liệu Sau thiết bảng tạo form xong, ta tiến hành nhập liệu (Có thể nhập trực tiếp bảng form) Kết sau: Hình 11: Kết nhập thơng tin chủ sử dụng 440 Hội thảo Quốc gia 2022 3.2.3 Liên kết CSDL thuộc tính từ Access phần mềm ArcGIS Mở bảng thông tin từ Access, xuất liệu từ Access sang fie Excel sau liên kết liệu khơng gian thuộc tính sau: Chọn Joins and Relates sau liên kết liệu khơng gian thuộc tính Hình 12: Bảng giữ liệu liên kết khơng gian thuộc tính 3.3 Khai thác CSDL BĐS phục vụ quản lý BĐS Sau xây dựng xong CSDL, người sử dụng khai thác liệu phục vụ cho công tác quản lý BĐS thị trường BĐS hữu hiệu Cụ thể sau: 3.3.1 Khai thác CSDL không gian Sau tạo xong CSDL khơng gian, ta khai thác CSDL khơng gian như: Xem thông tin đất, thông tin đất, tạo đồ chuyên đề (bản đồ giá đất, đồ vùng giá,…) Thông tin bao gồm thông tin không gian thuộc tính đồ Hình 12, Hình 13 thể kết tìm kiếm thơng tin khơng gian thuộc tính đất đồ: Hình 13: Thơng tin thuộc tính tất đất tờ đồ Hình 14: Thơng tin đất đồ Hội thảo Quốc gia 2022 441 3.3.2 Khai thác thông tin Access * Tổng hợp thơng tin: Trong CSDL có nhiều thơng tin thơng tin nhiều bảng liệu Để tạo bảng có thơng tin tổng hợp phục vụ mục đích cụ thể ta sử dụng tạo truy vấn tổng hợp Ví dụ: Tổng hợp giá đất theo đất phục vụ lập giá đất chi tiết đến Hình 15: Bảng tổng hợp giá đất theo đất * Tìm kiếm thơng tin: Tạo truy vấn tìm kiếm từ bảng thiết kế bảng tổng hợp để tìm kiếm thơng tin BĐS Tìm kiếm thơng tin BĐS theo vị trí sau: Hình 16: Tạo điều kiện cần tìm Hình 17: Nhập điều kiện cần tìm Hình 18: Kết tìm kiếm thơng tin BĐS có vị trí * Tạo báo cáo Dựa thông tin CSDL BĐS xây dựng để tạo báo cáo phục vụ công tác quản lý BĐS Kết tạo phiếu báo cáo thông tin BĐS: Hình 19: Kết tạo phiếu đơn giá theo tờ đồ 442 Hội thảo Quốc gia 2022 Hình 20: Kết tạo phiếu đất có Hình 21: Kết tạo phiếu thơng tin chủ sử dụng tranh chấp Hình 22: Kết tạo phiếu giá đất cụ thể 3.3.3 Khai thác thông tin CSDL liên kết liệu ArcGIS Access Sau xây dựng hoàn chỉnh CSDL cách liên kết liệu thuộc tính Access với liệu khơng gian thuộc tính ArcGIS phần mềm cho ta nhiều thông tin phương tiện để tìm kiếm, tra cứu liệu Có thể lập loại đồ chun đề, tìm kiếm thơng tin CSDL thuộc tính chủ sử dụng qua mã chủ sử dụng, tìm thơng tin qua mã đất, tìm kiếm thơng tin đặc điểm hình dạng đất CSDL khơng gian,… Dưới số tiêu chí khai thác thông tin CSDL xây dựng: a Thành lập đồ chuyên đề từ CSDL BĐS Hình 23: Bản đồ trạng Hình 24: Bản đồ phân vùng sử dụng đất giá trị Hình 25: Bản đồ giá trị BĐS thơng tin thuộc tính CSDL khơng gian b Tra cứu, tìm kiếm phục vụ cung cấp thông tin BĐS Hội thảo Quốc gia 2022 443 * Tìm thơng tin theo thuộc tính đất: Ví dụ: Tìm tất đất có vị trí 11, kết tìm 55 lựa chọn có đồ bảng thuộc tính sau: Hình 26: Thơng tin khơng gian thuộc tính đất có vị trí 11 * Tìm đất theo số hiệu số tờ đồ: Tờ đồ số 1, số hiệu 2: Hình 27: Thơng tin khơng gian thuộc tính đất có số hiệu 2, tờ đồ * Tìm đất theo diện tích, theo giá, theo loại nhà,… Ví dụ tìm đất có diện tích khoảng 50 - 100 m2, nhà bê tông tầng, ta tìm 42 lựa chọn sau: Hình 28: Thơng tin đất có diện tích 50- 100 m2, nhà bê tông tầng 3.4 Cập nhật, chỉnh sửa liệu Access ArcGIS cung cấp công cụ hiệu việc truy vấn tìm kiếm đối tượng mà cịn cho ta cơng cụ cập nhật, chỉnh sửa liệu dễ dàng thuận tiện ArcGIS cho phép cập nhật, chỉnh sửa liệu đồ, thơng tin thuộc tính cách dễ dàng, đơn giản công cụ Editor 444 Hội thảo Quốc gia 2022 Kết luận CSDL BĐS mà báo xây dựng hoàn toàn phù hợp đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đặt trình xây dựng, quản lý, vận hành khai thác hệ thống thông tin nhà thị trường BĐS địa phương theo quy định Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016. Giải pháp công nghệ cho xây dựng quản lý CSDL BĐS mà nhóm tác giả lựa chọn đạt số hiệu định có tính khả thi, cụ thể: - Việc sử dụng hệ quản trị CSDL Microsoft Access nhập liệu hồ sơ BĐS (CSDL thuộc tính) tận dụng nguồn lao động không cần chuyên môn cao, tận dụng số liệu có sẵn tạo thuận lợi cho người dùng nhờ khả trao đổi qua lại với số phần mềm thông dụng khác - Việc sử dụng phần mềm ArcGIS quản lý, truy vấn, cập nhật CSDL không gian CSDL thuộc tính liệu khơng gian đáp ứng u cầu đặt quan quản lý người sử dụng có chun mơn GIS - Trong trình quản lý khai thác liệu Access ArcGIS hoạt động độc lập liên kết trao đổi liệu cần Access phần mềm ngồi việc xây dựng, quản lý, truy vấn, cập nhật thông tin hiệu liên kết CSDL khơng gian số phần mềm chuyên dụng như: AcrGIS, Mapinfo TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Tổng cục Địa (1998) Dự án khả thi xây dựng sở liệu quốc gia tài nguyên đất [2] Trần Công Uẩn (2005) Giáo trình Cơ sở liệu Nxb Thống kê [3] Phạm Thị Kim Thoa (2008) Nghiên cứu xác định nội dung thông tin quản lý bất động sản Tuyển tập báo cáo Hội nghị khoa học lần thứ 18 - Trường Đại học Mỏ - Địa chất, trang 90 - 96 [4] Phạm Thị Kim Thoa, Đào Văn Khánh (2009) Thiết kế cở liệu bất động sản Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất, số 27, trang 105 [5] Công văn 1940/BXD - QLN (2017) Triển khai thực Nghị định 117/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 Thông tư 27/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng, ngày 22/8/2017 [6] Hướng dẫn sử dụng phần mềm Access, ArcGIS BBT nhận bài: 26/9/2022; Chấp nhận đăng: 31/10/2022 Hội thảo Quốc gia 2022 445 ... ArcGIS để quản lý, liệu thuộc tính để lưu trữ thơng tin mơ tả BĐS xây dựng hệ quản trị CSDL Access 3.2.1 Xây dựng CSDL không gian CSDL khơng gian thực theo trình tự: a Thu thập liệu: Dữ liệu thu... kết khơng gian thuộc tính 3.3 Khai thác CSDL BĐS phục vụ quản lý BĐS Sau xây dựng xong CSDL, người sử dụng khai thác liệu phục vụ cho công tác quản lý BĐS thị trường BĐS hữu hiệu Cụ thể sau: 3.3.1... đất, nhà, cơng trình đất, pháp lý, … Dữ liệu BĐS gồm liệu không gian thuộc tính kèm theo đối tượng quản lý Đối tượng quản lý đất, cơng trình đất, chủ sử dụng, chủ sở hữu mối quan hệ đối tượng 3.1.2