nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 5/2007 25 ThS. Nguyễn Thị Nga * 1. Quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca phỏp lut th trng bt ng sn Nghiờn cu quỏ trỡnh hỡnh thnh v phỏt trin ca th trng bt ng sn v s iu chnh ca phỏp lut i vi th trng ny cú th tm chia thnh cỏc giai on sau õy: 1.1. Giai on trc khi ban hnh Lut t ai nm 1993 C s cho vic hỡnh thnh v tn ti th trng bt ng sn c bt u t khi cú Ngh quyt i hi ng ln th VI (nm 1986) v phỏt trin nn kinh t hng húa nhiu thnh phn. Theo ú, hng lot cỏc loi th trng c hỡnh thnh v phỏt trin nh: Th trng sc lao ng, th trng ti chớnh tin t, th trng hng hoỏ dch v, th trng bt ng sn Cỏc vn bn ca ng v Nh nc v th trng bt ng sn trong giai on ny cú th k n nh: Lut t ai nm 1987; Ngh nh s 30/HBT/1989 ca Hi ng b trng v hng dn thi hnh Lut t ai nm 1987; Ngh quyt 10 ca B chớnh tr ngy 5/4/1988 v i mi qun lớ kinh t trong nụng nghip; Phỏp lnh nh ngy 31/12/1991 Tuy nhiờn, cỏc vn bn ny mang nng du n ca c ch c - c ch k hoch húa tp trung quan liờu, bao cp. Cỏc quan h nh t nng v c ch cp phỏt, xin cho. t ai khụng c coi l hng húa c bit cú giỏ tr, quyn s dng t khụng l i tng trong cỏc giao dch dõn s. Quan h ca cỏc ti sn trờn t th hin s bao cp ca Nh nc. Mi hnh vi mua bỏn, chuyn dch t ai di bt kỡ hỡnh thc no u b nghiờm cm. Chớnh s cm oỏn ny ó to iu kin cho th trng ngm v t ai tha h hot ng, tỡnh trng mua bỏn t ai trỏ hỡnh ra sc honh hnh. õy l lớ do chớnh xy ra cn st nh t nhng nm u ca thp k th 9 th k XX, cú nhng thi im giỏ nh t th ụ H Ni v thnh ph H Chớ Minh cao hn gp 7- 8 ln giỏ t Bng Cc - Thỏi Lan v bng vi giỏ t Tokyo - Nht Bn. (1) Thc trng phỏp lut v th trng bt ng sn trong giai on ny cho thy s thiu vng rt nhiu nhng nn tng phỏp lớ cn thit cho vic to mụi trng v hnh lang phỏp lớ th trng bt ng sn hot ng. Cỏc giao dch nh t chu s iu chnh ca phỏp lut cú tn ti nhng vi phm vi v quy mụ nh bộ, ch yu l cỏc giao dch nh thuc s hu t nhõn gn vi khuụn viờn t v sang nhng nh thuc s hu nh nc theo phng thc hoa hng (chuyn quyn cho thuờ). Cỏc giao dch khỏc trng thỏi úng bng khụng vn ng, khụng phỏt trin nhng ch cho th trng t do bựng phỏt. 1.2. Giai on t nm 1993 n trc thi im ban hnh Lut t ai nm 2003 Th trng bt ng sn ch thc s * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi 26 t¹p chÝ luËt häc sè 5/2007 chuyển mình và được định hướng trong một trật tự pháp lí kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời trên cơ sở ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 17) và thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản được phép chuyển dịch. Điều 18 Hiến pháp năm 1992 quy định: Các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau”. Cụ thể hóa tinh thần đó của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã ra đời (được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 và có hiệu lực kể từ ngày 15/10/1993). Theo đó, lần đầu tiên tại Điều 3 Luật đất đai năm 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Với quy định này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá và giá đó được xác định thông qua các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Đây chính là cơ sở pháp lí quan trọng, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vận động trong hành lang, khung pháp lí của Nhà nước. Đúng như nhận định của PGS.TS. Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lí cho thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hình thành và phát triển”. (2) Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất. Trên tinh thần cụ thể hóa các quy định tại Điều 27, 62 và Điều 100 Hiến pháp năm 1992 về các giao dịch nhà ở, hàng loạt các văn bản về giao dịch nhà đất ở đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở được quy định như: Nghị định số 60/1994/CP; Nghị định số 61/1994/CP. Các giao dịch nhà đất có điều kiện để giao dịch bảo đảm và an toàn hơn khi Bộ luật dân sự năm 1995 (được Quốc hội thông qua ngày 28/5/1995 và có hiệu lực kể từ ngày 1/7/1996) ra đời trên cơ sở cụ thể hóa các giao dịch bất động sản từ điều kiện chủ thể, đối tượng hàng hóa giao dịch, các giao dịch cụ thể cũng như các quyền và trách nhiệm pháp lí của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Các văn bản pháp lí nêu trên là những cơ sở nền tảng ban đầu cho việc khai thông thị trường bất động sản và chúng được phát triển trong sự vận động đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, đây là loại thị trường hết sức nhạy cảm, thường xuyên có sự biến động và thay đổi khi có sự thay đổi của các điều kiện kinh tế- chính trị- xã hội và các yếu tố tâm lí. Các quan hệ diễn ra trên thị trường hết sức phong phú và đa dạng. Nhu cầu giao dịch của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản đã vượt ra khỏi phạm vi nhỏ bé là các hộ gia đình, cá nhân, phong phú hơn thế là các tổ chức, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cũng có nhu cầu lớn trong lĩnh vực này. Đặc biệt hơn, một thế mạnh không thể không kể đến, có đóng góp quan trọng, to lớn cho sự phát triển năng động của thị trường bất động sản là sự tham gia của các chủ thể là tổ chức, các nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Nắm bắt được các nhu cầu và tốc độ phát triển nhanh chóng của thị trường bất động nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 5/2007 27 sn trong giai on ny, mt h thng cỏc vn bn phỏp lut c ra i kp thi iu chnh. Lut t ai nm 1993 qua hai ln sa i nm 1998 v 2001; Ngh quyt s 58/1998/NQ ca UBTVQH v hng lot cỏc ngh nh v khung giỏ t, v ci cỏch cỏc th tc hnh chớnh, v bi thng ó ra i iu chnh trc tip i vi th trng bt ng sn. H thng vn bn ny ó to ra nhng khung phỏp lớ tng i y v c th cho cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn, t iu kin tham gia quan h, n cỏch thc thc hin cỏc giao dch v cỏc m bo phỏp lớ cn thit cho cỏc ch th. Nhng u th ni bt ca phỏp lut th trng bt ng sn c biu hin c th qua nhng i mi, tin b sau õy: - Th nht, cu trỳc ca h thng phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn ó tng i mang tớnh h thng c v phỏp lut ni dung v phỏp lut hỡnh thc. Theo ú, phỏp lut th trng bt ng sn xỏc lp c th cỏc nguyờn tc, cỏc cn c, cỏc iu kin cho tng ch th tham gia vo th trng bt ng sn. Xỏc nh rừ cỏc quyn li c hng v cỏc trỏch nhim, ngha v ca cỏc ch th khi tham gia giao dch trờn c s cỏc m bo phỏp lớ t phớa Nh nc. - Th hai, phỏp lut th trng bt ng sn trong giai on ny ó m rng ti a cỏc quyn nng cho cỏc ch th tham gia giao dch bt ng sn. Bờn cnh ú, quy nh v cho phộp a dng cỏc phng thc giao dch cỏc ch th cú c hi la chn nhiu hn khi quyt nh u t. - Th ba, i tng hng hoỏ giao dch trờn th trng a dng hn; quyn s dng t cú ngun gc t giao v cho thuờ hoc c Nh nc cụng nhn u cú th tr thnh hng hoỏ cung cp trờn th trng. Cỏc ti sn gn lin vi t ó hin hu hoc ang dng tim nng u cú th tr thnh hng hoỏ trờn th trng. - Th t, i vi cỏc giao dch bt ng sn trờn t, Nh nc ó tng bc xúa b c ch bao cp v nh t trc õy, xỳc tin vic thanh lớ, hoỏ giỏ nh thuc s hu nh nc; hot ng kinh doanh nh v cỏc dch v vn phũng, khỏch sn, dch v thng mi; th trng v nh theo d ỏn khụng ngng c y mnh v phỏt trin. - Th nm, cỏc ch th tham gia giao dch trờn th trng khụng ch c m rng i vi cỏc thnh phn kinh t trong nc m bt u quan tõm v m rng n khỏch hng y tim nng l i tỏc nc ngoi, c bit i tng l ngi Vit Nam nh c nc ngoi. - Th sỏu, ci cỏch th tc hnh chớnh trong lnh vc bt ng sn trờn c s rỳt ngn thi gian, th tc v ni lngcỏc iu kin ca cỏc giao dch cng l mt trong nhng nột tin b quan trng ca phỏp lut v th trng bt ng sn thi kỡ ny. Tuy nhiờn, xem xột ton b h thng phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn trong giai on ny cú th khng nh rng chỳng ta khụng thiu phỏp lut nu khụng mun núi l ó cú quỏ nhiu phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn. Mt h thng phỏp lut tng i y nh vy l ra hon ton cho phộp chỳng ta tin tng vo mt th trng bt ng sn chớnh quy v hin i s c phỏt trin. Song nghch lớ nghiên cứu - trao đổi 28 tạp chí luật học số 5/2007 din ra trờn thc t l s lng cỏc giao dch phi chớnh quy vn chim t l ln - khong hn 60% lng cỏc giao dch trờn th trng (bỏo cỏo tng kt ngnh a chớnh nm 2002). (3) Tỡnh trng u c t ai, kớch cu o lm cho giỏ t tng quỏ cao v hu qu l st t tip tc bựng phỏt tr li. Tỡm hiu nguyờn nhõn ca thc trng ny cho thy, vi h thng phỏp lut khỏ s nh vy nhng vn khụng kho lp c nhng bt cp trờn thc t v nhng nhu cu, nhng ũi hi khỏch quan ca th trng t ra. Tỡnh trng va tha lut va thiu lut, s tn mn, mõu thun v chng chộo, nhiu tng nc l iu khỏ d nhn thy ca phỏp lut v th trng bt ng sn trong giai on ny. Thc trng ú cng t ra nhim v mi cho cụng tỏc xõy dng phỏp lut trong thi gian tip sau trờn c s khc phc tn ti ny. Chỳng tụi hon ton nht trớ vi quan im ca TS. Bựi Ngc Cng cho rng: Tt c cỏc quy phm phỏp lut, dự c ban hnh trong cỏc vn bn khỏc nhau phi to thnh mt h thng, tc l mt chnh th cú mi liờn h ni ti hu c, khụng mõu thun, chng chộo, loi b hay vụ hiu hoỏ ln nhau. (4) Bờn cnh ú, cỏc th tc phỏp lớ cn thit liờn quan n cỏc giao dch cũn quỏ rm r, phi qua nhiu khõu, nhiu cụng on, nhiu u mi gõy khụng ớt phc tp v phin h cho ngi dõn. c bit, phỏp lut cũn t ra khỏ dố dt khi thit lp c ch phỏp lớ cho cỏc giao dch bt ng sn i vi nh u t nc ngoi, thm chớ cũn th hin s phõn bit i x khỏ rừ nột gia nh u t trong nc vi nh u t nc ngoi trong lnh vc ny. i vi cỏc thnh phn kinh t trong nc, phỏp lut cũn th hin s u ỏi quỏ ln i vi cỏc thnh phn kinh t quc doanh v hn ch i vi thnh phn kinh t ngoi quc doanh t iu kin kinh doanh, n vic tip cn vn ca Nh nc trong lnh vc kinh doanh ny. Nhn xột v thc trng ca phỏp lut v th trng bt ng sn trong thi gian ny, TS. Nguyn S Dng cho rng th trng bt ng sn hin nay ang thiu mt bn tay vụ hỡnh song li tha quỏ nhiu bn tay hu hỡnh. Xột v s can thip quỏ sõu ca c quan cụng quyn i vi th trng, t th tc hnh chớnh cho n giỏ c bt ng sn, c ch hnh chớnh xin - cho, cp - phỏt ó v ang din ra tụi hon ton chia s vi tỏc gi v quan im trờn. Cú th khng nh rng h thng phỏp lut v th trng bt ng sn thi kỡ ny cũn xa ri thc tin, cha xut phỏt t ting núi v khỏt vng ca ngi dõn. Vỡ vy, phỏp lut ra i cha c ụng o ngi dõn ún nhn. õy cng l mt trong nhng vn cn c chỳ trng trong quỏ trỡnh xõy dng v hon thin phỏp lut v th trng bt ng sn giai on sau ny. Chỳng tụi hon ton tỏn ng vi quan im ca PGS.TS. Phm Duy Ngha a ra: Cn phi xỏc nh nguyờn tc gỡ ang c dõn chỳng chp nhn nh l l, t nhng l ú xem xột nõng lờn thnh lut. (5) Thit ngh, cỏc chuyờn gia xõy dng phỏp lut trong lnh vc bt ng sn cng cn chia s quan im ny. 1.3. Th trng bt ng sn t khi cú Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng v Lut t ai nm 2003 ra i Mt thc t khụng th ph nhn l khi th nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 5/2007 29 trng bt ng sn khụng chớnh thc phỏt trin thỡ cú nhiu tỏc ng tiờu cc n i sng xó hi. Cỏc giao dch bt ng sn thc hin th trng khụng chớnh thc cú mc ri ro cao, thiu s tin cy v khụng an ton vỡ khụng cú s m bo no t phớa Nh nc, quyn v li ớch ca cỏc bờn cú th b xõm hi bt kỡ lỳc no l nguyờn nhõn xy ra cỏc tranh chp, khiu kin. Vỡ vy, yờu cu cp bỏch c t ra cho vic xõy dng v hon thin phỏp lut th trng bt ng sn l lm sao phi a th trng ny hot ng mt cỏch cú t chc, di s kim soỏt cht ch ca Nh nc, tin ti xoỏ b s tn ti ca th trng ngm, th trng t phỏt. Vi yờu cu khỏch quan nờu trờn, quỏn trit tinh thn ca Ngh quyt i hi i biu ton quc ln th IX ca ng, Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng ó nhn mnh: Ch ng phỏt trin vng chc th trng bt ng sn (trng tõm l ti cỏc ụ th) cú s qun lớ v iu tit ca Nh nc, vi s tham gia ca nhiu thnh phn kinh t, trong ú kinh t nh nc gi vai trũ ch o, khụng tỏch ri th trng quyn s dng t v cỏc ti sn gn lin vi t, chng u c t ai. (6) Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng cng ó nghiờm tỳc nhỡn nhn nhng tn ti v yu kộm ca th trng bt ng sn trong thi gian qua v ch rừ: Tim nng t ai cha c phỏt huy tt, t ai cha c chuyn dch hp lớ, hiu qu s dng cũn thp Hot ng ca th trng bt ng sn khụng lnh mnh, tỡnh trng u c t ai v bt ng sn gn lin vi t rt nghiờm trng, y giỏ t lờn cao to ra nhng c quyn, c li, dn n tiờu cc v tham nhng ca mt s cỏn b v t chc. (7) Nhng ni dung nờu trờn cng chớnh l nhng quan im ch o xuyờn sut trong quỏ trỡnh xõy dng Lut t ai nm 2003 - Lut cú ý ngha quan trng, nn tng quyt nh s phỏt trin th trng ht nhõn trong th trng bt ng sn - th trng quyn s dng t (Lut ny c Quc hi thụng qua ngy 26/11/2003 v cú hiu lc k t ngy 1/7/2004). Lut t ai nm 2003 quy nh rừ quyn s dng t, iu kin quyn s dng t c tham gia th trng bt ng sn, c ch qun lớ th trng bt ng sn. Lut ny c bit quan tõm hn n vic ci cỏch cỏc th tc hnh chớnh trong qun lớ v s dng t ai, thụng qua ú gúp phn quan trng trong vic khai thụng th trng bt ng sn. Th trng bt ng sn nh c tip sc hn nhiu khi cú s ra i ca B lut dõn s mi (c Quc hi khoỏ IX, kỡ hp th 7 thụng qua ngy 14/6/2005 v cú hiu lc k t ngy 1/1/2006. Nú l ngun lut quan trng trong cỏc giao dch dõn s v t ai, nh thụng qua vic quy nh c th cỏc hp ng mua bỏn nh , hp ng thuờ nh v cỏc hp ng chuyn quyn s dng t. c bit, th trng bt ng sn phỏt trin lnh mnh v minh bch hn, n nh hn khi cựng vi nhng vn bn quan trng nờu trờn l s ra i ca Lut nh c Quc hi thụng qua ngy 09/12/2005 v cú hiu lc k t ngy 01/7/2006; gn õy nht Quc hi thụng qua Lut kinh doanh bt ng sn (cú hiu lc k t ngy 01/01/2007). Cỏc lut ny ra i ó quy nh mt cỏch chi nghiên cứu - trao đổi 30 tạp chí luật học số 5/2007 tit phm vi, i tng, nguyờn tc, cn c, cỏc quyn v ngha v, cỏc trỏch nhim phỏp lớ ca cỏc ch th cng nh ca Nh nc khi tham gia kinh doanh bt ng sn. Cựng vi cỏc lut nờu trờn, cỏc ngh nh trong lnh vc giỏ t, tin s dng t, giỏ t cho thuờ, chớnh sỏch bi thng khi Nh nc thu hi t, cỏc phỏp lnh ca y ban thng v Quc hi gii quyt cỏc giao dch dõn s v nh núi chung v giao dch dõn s v nh ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi ln lt c ban hnh. õy thc s l nhng c s phỏp lớ quan trng, nn tng, cú tỏc ng trc tip n hot ng ca th trng bt ng sn trờn thc t; c bit cú ý ngha to ln trong vic kim ch nhng cn st nh t, u c t ai din ra sụi ng trong thi gian ny. Theo ú, hot ng ca th trng bt ng sn bt u i vo n nh v lnh mnh hn. S khi sc ca phỏp lut v th trng bt ng sn trong giai on hin nay cú th c nhỡn nhn qua nhng thay i quan trng sau õy: Th nht, vn phỏp in hoỏ h thng phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn c quỏn trit rừ nột trong quỏ trỡnh son tho v ban hnh phỏp lut. Thay vỡ mt h thng phỏp lut s, nhiu tng nc, mõu thun v thiu tớnh thng nht trong giai on trc õy thỡ hin nay vi h thng phỏp lut khỏ y , ton din v ng b c ban hnh iu chnh mi giao dch cú liờn quan n bt ng sn trờn th trng. H thng phỏp lut ny ó v ang cú tỏc ng v lm thay i theo chiu hng tớch cc i vi th trng bt ng sn trong thi gian qua. S trm lng trong mt thi gian di ca th trng bt ng sn ang dn c khi thụng tr li; giỏ c nh t khụng tip tc leo thang; trt t cho cỏc giao dch bt ng sn ang dn c xỏc lp li õy l nhng tớn hiu tt cho mt th trng bt ng sn lnh mnh trong tng lai. Th hai, m rng phm vi ch th giao dch trờn th trng trong phỏp lut th trng bt ng sn hin hnh l mt nh hng ỳng n, phự hp vi xu th hi nhp v ton cu hoỏ hin nay. Theo ú, xúa b s cỏch bit gia doanh nghip nh nc vi doanh nghip dõn doanh, gia cỏc ch th trong nc vi ch th u t nc ngoi trong quan h t ai v quan h bt ng sn. c bit, phỏp lut khuyn khớch cỏc nh u t nc ngoi kinh doanh bt ng sn trong cỏc khu cụng nghip, khu kinh t, khu cụng ngh cao; c quyn u t trong lnh vc nh v kinh doanh kt cu h tng bỏn, chuyn nhng hoc cho thuờ Th ba, bc ci cỏch v chớnh sỏch giỏ, v chớnh sỏch thu cng c th hin rừ nột trong phỏp lut v th trng bt ng sn hin nay. Vic ỏp dng c ch mt giỏ khi cho thuờ t i vi nh u t trong nc v nh u t nc ngoi l mt trong nhng bc ci tin ln thu hỳt u t. Bờn cnh ú, vic ỏp dng thu thu nhp t chuyn quyn s dng t kim soỏt cỏc giao dch t ai cng l mt trong nhng bin phỏp iu tit thu nhp, hn ch tỡnh trng u c. õy cng l c hi tt sng lc, loi ra khi cuc chi nhng ch th kinh doanh khụng hiu qu; to cho s cnh tranh bỡnh ng, lnh mnh gia cỏc ch th tham gia th trng bt ng sn. nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 5/2007 31 Th t, i vi th trng ca cỏc ti sn trờn t ó v ang c lnh mnh húa. Vi vic ni lng ngha v ti chớnh v ci cỏch cỏc iu kin, cỏc th tc i vi cỏc ch th mua v thuờ nh, Nh nc ó v ang thc hin mt cỏch cú hiu qu ch trng bỏn nh thuc s hu nh nc; qun lớ ti sn ca Nh nc ó u t trờn t ti cỏc doanh nghip nh nc trc õy c cht ch hn thụng qua c ch kim soỏt nghiờm minh vic nh giỏ ti sn khi doanh nghip c phn hoỏ. Th trng nh t nhõn, nh chung c, kinh doanh vn phũng, khỏch sn, dch v thng mi thụng qua cỏc hỡnh thc bỏn, chuyn nhng, cho thuờ phỏt trin sụi ng, phong phỳ v a dng cha tng thy so vi trc õy. Th nm, th tc hnh chớnh v thit lp v thc hin cỏc giao dch bt ng sn c ci cỏch mt bc ỏng k. c bit, vi s ra i ca mt s t chc dch v hnh chớnh cụng ó giỳp ngi dõn cng nh cỏc ch th u t thc hin cỏc quyn v li ớch ca mỡnh mt cỏch thun li, d dng. Vi c ch mt ca, mt u mi s l c hi tt cho cỏc ch th kinh doanh bt ng sn cú mụi trng giao dch thụng thoỏng; m bo cỏc c s phỏp lớ cỏc giao dch c thc hin an ton; hn ch ri ro. 2. Mt s nh hng nhm thỳc y th trng bt ng sn trong thi gian ti Tu thuc vo iu kin kinh t xó hi ca mi giai on khỏc nhau, trờn c s nm bt cỏc yờu cu ca th trng, cỏc din bin, thc trng ca th trng bt ng sn trờn thc t v yờu cu ca xu th hi nhp, cỏc nh lm lut ó xõy dng phỏp lut iu chnh trong mi giai on cho phự hp. Xuyờn sut h thng phỏp lut v th trng bt ng sn trong 20 nm qua cho thy phỏp lut th trng bt ng sn ó khụng ngng c sa i, b sung v ban hnh mi ỏp ng vi nhng nhu cu v ũi hi ca thc t cuc sng. S thay i ú ang cho chỳng ta nhng kt qu khi sc. Th trng bt ng sn hin nay ang dn i vo qu o chung, cn st nh t ó bt u lng ng; giỏ c theo ú khụng cũn tip tc leo thang; gii kinh doanh bt ng sn v h thng ngõn hng cng bt u thn trng hn trc cỏc quyt nh u t ca mỡnh . C hi cho nhng ngi dõn cú thu nhp trung bỡnh v thu nhp thp cú iu kin ci thin nh ch cũn trong nay mai. C s h tng ngy cng c chnh trang v hon thin; din mo ụ th khang trang hn; b mt nụng thụn nh c khoỏc chic ỏo mi. Tt c kt qu ú l xut phỏt t nhng ch trng v nhng nh hng ỳng n ca ng v Nh nc c th hin rừ nột trong h thng phỏp lut v th trng bt ng sn hin hnh. Chỳng ta hon ton cú th tin tng v kh quan v mt th trng bt ng sn minh bch v hin i trong tng lai. Tuy nhiờn, nh ó cp trờn, th trng bt ng sn l mt th trng vụ cựng nhy cm v thng xuyờn cú s bin ng. Mt khỏc, hu qu t nhng cn st t trong giai on trc õy khụng phi ngy mt ngy hai cú th khc phc. c bit, Vit Nam tr thnh thnh viờn chớnh thc ca T chc thng mi th gii li t ra cho chỳng ta bit bao trn tr phớa trc nh: Lm th no hn ch mt cỏch hu hiu nghiên cứu - trao đổi 32 tạp chí luật học số 5/2007 tỡnh trng u c? Gii phỏp no cú tỏc ng trc tip n vic kim ch nhng cn st t? Vai trũ ca Nh nc trong vic to iu kin cho nhng ngi nghốo cú c hi ci thin nh liu cú tr thnh hin thc? Bin phỏp ti u phỏt trin lnh mnh v chớnh quy húa th trng ny l gỡ? Phỏp lut th trng bt ng sn cn phi sa i, b sung nh th no cho phự hp vi xu th hi nhp? Tt c nhng vn ú ang t ra cho chỳng ta nhng nhu cu mi ca vic tip tc xõy dng v hon thin phỏp lut, cng nh cụng tỏc t chc thc hin phỏp lut trờn thc t trit hn. cú nhng cõu tr li cho nhng vn t ra, theo thin ý ca tụi trong thi gian ti cn phi thc hin mt s cụng vic sau õy: Th nht, cn tin hnh r soỏt, h thng hoỏ cỏc vn bn phỏp lut iu chnh th trng bt ng sn. õy l c s cho chỳng ta ỏnh giỏ mt cỏch sỏt thc h thng phỏp lut hin hnh vi mc ớch tỡm ra nhng quy nh mõu thun, chng chộo v khụng cũn phự hp. Qua ú, kp thi sa i, b sung nhm to ra h thng phỏp lut v th trng bt ng sn thng nht, ng b v hon chnh. Th hai, Lut nh v Lut kinh doanh bt ng sn mi c ban hnh l nhng lut cú vai trũ c bit quan trng, quyt nh n s phỏt trin ca th trng bt ng sn trong thi gian ti. t chc trin khai thc hin cỏc lut ny c tt, cn nhanh chúng ban hnh cỏc ngh nh hng dn c th i vi cỏc lut núi trờn. Th ba, thc trng ca th trng bt ng sn ca Vit Nam trong nhng nm qua cho thy, tớnh minh bch v cụng khai ca th trng ny rt thp, ch yu vn l s sụi ng ca th trng mua bỏn trao tay. khc phc tỡnh trng ny, trong thi gian ti cn nhanh chúng ban hnh Lut ng kớ bt ng sn v xỳc tin thnh lp sn giao dch bt ng sn. õy s l c hi tt cụng khai hoỏ cỏc giao dch bt ng sn. Th t, y mnh v tng cng hn na hot ng cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh cng l nhim v quan trng, cú ý ngha quyt nh cho mt th trng chớnh quy v cụng khai húa. Lm c iu ny thỡ yờu cu ca vic tip tc ni lng cỏc iu kin khi cp giy, ci cỏch trit cỏc th tc hnh chớnh l nhng vn mu cht ca vic hon thin phỏp lut trong thi gian ti. Th nm, mc dự ó cú tớn hiu tt cho thy giỏ c nh t khụng tip tc leo thang, song so vi th gii v cỏc nc trong khu vc thỡ giỏ nh t Vit Nam vn cũn mc khỏ cao. Vi giỏ nh hin nay thỡ ngi cú thu nhp va v thp khú cú th tham gia vo th trng bt ng sn cho dự h rt cú nhu cu. Vỡ vy, vic tỏch bch rừ chớnh sỏch xó hi v chớnh sỏch kinh t trong quỏ trỡnh thit lp quan h gia Nh nc vi cỏc ch u t kinh doanh bt ng sn; ci cỏch trit th tc hnh chớnh, xúa b t quan liờu, ca quyn, tham nhng l nhng cụng vic cn thit khỏch quan phi thc hin. Th sỏu, vic nõng cao cht lng ca cỏc cụng trỡnh xõy dng, ng b hoỏ cỏc yu t c s h tng cú liờn quan l mt trong nhng ni dung cn c chỳ trng trong thi gian ti. Theo ú, thm nh cht ch kh nng ti chớnh ca cỏc ch th u t; giỏm nghiên cứu - trao đổi tạp chí luật học số 5/2007 33 sỏt, qun lớ cht ch cht lng ca cỏc cụng trỡnh; x lớ kiờn quyt, dt im v nghiờm minh nhng cụng trỡnh khụng t cht lng, tiờu chun l vn thit thc cn tin hnh. Vic khi thụng v lnh mnh hoỏ th trng bt ng sn trong thi gian ti ũi hi phi c thc hin mt cỏch tng th v ng b, t vic hon thin h thng phỏp lut n vic t chc trin khai phỏp lut trờn thc t. Cú l, cỏc cp, cỏc ngnh v c bit hn l ụng o qun chỳng nhõn dõn ang trụng ngúng v kỡ vng vo mt chớnh sỏch phỏp lut tip tc c hon thin, mt tinh thn y trỏch nhim ca nhng ngi cm cõn ny mc trong vic t chc thc thi phỏp lut v thỏi nghiờm chnh chp hnh phỏp lut ca nhng ngi dõn./. (1).Xem: Thi bỏo ti chớnh s ra ngy 18/10/2000. (2).Xem: Phm Hu Ngh, V thc trng chớnh sỏch t ai Vit Nam, Tp chớ nh nc v phỏp lut, s 8/2002. (3).Xem: Tng cc a chớnh (2002), Bỏo cỏo ngnh a chớnh nm 2001 - nhim v cụng tỏc nm 2002, thỏng 3/2002. (4).Xem: Bựi Ngc Cng, Xõy dng v hon thin phỏp lut kinh t nhm m bo quyn t do kinh doanh, Lun ỏn tin s lut hc, Trng i hc Lut H Ni, 2001. (5).Xem: Phm Duy Ngha, Vai trũ ca th trng nh t trong vic kim ch nhng cn st t, Hi tho: Xõy dng c s phỏp lớ v th trng quyn s dng t Vit Nam, B mụn phỏp lut kinh doanh - Khoa lut, i hc quc gia t chc ngy 26/5/2002. (6).Xem: ng cng sn Vit Nam, Ngh quyt Hi ngh ln th 7 Ban chp hnh trung ng ng khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏch, phỏp lut v t ai trong thi kỡ y mnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ t nc, Nxb. Chớnh tr quc gia, H. 2003, tr. 58-62. (7).Xem: Sd, tr. 58. PHP LU T U I X H I (ti p theo trang 14) Th tc xỏc nhn i tng c hng ch u ói tuy ó c n gin hoỏ cho phự hp vi hon cnh chin tranh thi ú song chỳng ta li cha cú s qun lớ cht ch nờn ó dn n s lm dng, khai man h s c hng ch u ói ny. Chớnh vỡ vy, bờn cnh vic n gin hoỏ cỏc th tc xỏc nhn i tng ngi cú cụng nhm m bo quyn li cho nhng ngi ó cú nhng cng hin hi sinh cho cỏch mng, chỳng ta cn phi cú nhng bin phỏp trỏnh vic cụng nhn nhm i tng. Bờn cnh ú, cỏc vn bn phỏp lut v u ói xó hi hin nay cũn quỏ nhiu v ri rỏc. Ch ói ng i vi ngi cú cụng c quy nh rt nhiu cỏc vn bn khỏc nhau. Tuy ó cú Phỏp lnh song cũn rt nhiu vn bn v cụng vn hng dn thi hnh nờn vic ỏp dng rt phc tp v gp nhiu khú khn. Vỡ vy, cn phi cú vn bn cú hiu lc phỏp lớ cao hn m bo tớnh h thng cng nh thng nht ca cỏc vn bn phỏp lut v u ói xó hi. Do ú, Nh nc cn sm ban hnh Lut v u ói xó hi. Lut u ói xó hi c ban hnh s khụng ch l s phỏp in hoỏ ch u ói xó hi i vi ngi cú cụng mc cao hn m cũn l ngun c v, ng viờn ln i vi cỏc i tng ang hng ch ny. ng thi nú cũn khớch l nhng cụng dõn khỏc sn sng x thõn vỡ t nc, vỡ nhõn dõn bi h cng nh gia ỡnh h ó c Nh nc v xó hi bo m./. . gia thị trường bất động sản. Các văn bản pháp lí nêu trên là những cơ sở nền tảng ban đầu cho việc khai thông thị trường bất động sản và chúng được phát. thành và phát triển . (2) Thị trường quyền sử dụng đất phát triển tất yếu kéo theo sự phát triển thị trường của các tài sản gắn liền với đất. Trên tinh