Đang tải... (xem toàn văn)
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án: “Cụm công nghiệp” Địa điểm thực hiện dự án:, Tỉnh Long An. Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 176.257,0 m2 (17,63 ha).(UBND huyện Tân Thạnh sẽ cho phép mở rộng diện tích khi tỷ lệ diện tích cụm công nghiệp đã lấp đầy) Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác. Tổng mức đầu tư của dự án: 220.891.613.000 đồng. (Hai trăm hai mươi tỷ, tám trăm chín mươi mốt triệu, sáu trăm mười ba nghìn đồng)
CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ THUYẾT MINH DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP Địa điểm: Tỉnh Long An CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ - - DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP Địa điểm:, Tỉnh Long An ĐƠN VỊ TƯ VẤN 0918755356- 0903034381 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ Chủ tịch hội đồng thành viên Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 MỤC LỤC MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU .6 I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 10 V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 11 5.1 Mục tiêu chung 11 5.2 Mục tiêu cụ thể 11 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN .13 I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 13 1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án13 1.2 Điều kiện kinh tế xã hội vùng thực dự án 16 II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 18 2.1 Tình hình phát triển bất động sản cơng nghiệp 18 2.2 Xu hướng bất động sản công nghiệp Việt Nam 22 2.3 Giá thuê nhà xưởng khu công nghiệp vào chu kỳ tăng nhanh III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 24 3.1 Các hạng mục xây dựng dự án 24 3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho hạng mục đầu tư 26 IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 29 4.1 Địa điểm xây dựng 29 4.2 Hình thức đầu tư 29 23 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO29 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 29 5.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án 30 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 31 I PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 31 II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 31 2.1 Phân khu chức 31 2.2 Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 33 2.3 Nhà xưởng cho thuê 39 2.4 Hệ thống văn phịng cho th 41 2.5 Quy trình xử lý nước thải khu công nghiệp 45 CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 51 I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 51 1.1 Chuẩn bị mặt 51 1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật 51 II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH 2.1 Các phương án xây dựng cơng trình 2.2 Các phương án kiến trúc 51 51 51 52 III PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 53 3.1 Phương án tổ chức thực 53 3.2 Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 54 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 55 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 I GIỚI THIỆU CHUNG 55 II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG III SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 55 56 IV NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MƠI TRƯỜNG 56 4.1 Giai đoạn thi cơng xây dựng cơng trình 56 4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 58 V PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ, CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT 60 VI BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG 60 6.1 Giai đoạn xây dựng dự án 60 6.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 62 VII KẾT LUẬN 64 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 65 I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 65 II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 67 2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 67 2.2 Dự kiến nguồn doanh thu công suất thiết kế dự án: 67 2.3 Các chi phí đầu vào dự án: 67 2.4 Phương ánvay.68 2.5 Các thơng số tài dự án 68 KẾT LUẬN 71 I KẾT LUẬN 71 II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ.71 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH .72 Phụ lục 1: Tổng mức, cấu nguồn vốn thực dự án 72 Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 75 Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm 77 Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 82 Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 83 Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn 84 Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu 87 Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) 90 Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) 93 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 CHƯƠNG I I MỞ ĐẦU GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI – DỊCH VỤ Mã số doanh nghiệp: - Sở Kế hoạch đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp Địa trụ sở: Thông tin người đại diện theo pháp luật doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm: Họ tên: Chức danh:Chủ tịch hội đồng thành viên Sinh ngày: Quốc tịch: Việt Nam Chứng minh nhân dân số: Ngày cấp: Nơi cấp: Cơng an Thành phố Hồ Chí Minh Địa thường trú: I MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN Tên dự án: “Cụm công nghiệp” Địa điểm thực dự án:, Tỉnh Long An Diện tích đất, mặt nước, mặt dự kiến sử dụng: 176.257,0 m2 (17,63 ha) (UBND huyện Tân Thạnh cho phép mở rộng diện tích tỷ lệ diện tích cụm cơng nghiệp lấp đầy) Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác Tổng mức đầu tư dự án: 220.891.613.000 đồng (Hai trăm hai mươi tỷ, tám trăm chín mươi mốt triệu, sáu trăm mười ba nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (54,73%) + Vốn vay - huy động (45,27%) : 120.891.613.000 đồng : 100.000.000.000 đồng Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Công suất thiết kế sản phẩm/dịch vụ cung cấp: Cho thuê đất nhà máy 89.719, Cho thuê đất hạ tầng kỹ thuật 1.829,0 m m II SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ Tỉnh Long An với vị trí chiến lược, thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển mạnh mẽ, số PCI năm 2020 đứng thứ nước, nắm giữ những lợi phát triển công nghiệp – dịch vụ, thu hút FDI vị trí địa lý kết nối liên vùng thuận lợi Tuy nằm vùng ĐBSCL, song Long An lại thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, có vai trị quan trọng chiến lược phát triển kinh tế Việt Nam Giai đoạn 2016-2020, tăng trưởng kinh tế bình quân Long An đạt 9,11%/năm, dẫn đầu khu vực ĐBSCL Với gần triệu dân đứng thứ 15 nước, Long An cũng địa phương có mật độ dân số đông, nguồn lao động trẻ dồi phục vụ phát triển kinh tế Long An dấu gạch nối giữa vùng kinh tế trọng điểm Đông Tây Nam Bộ Trong chiến lược chuyển đổi cấu kinh tế TP.HCM, Long An xem khu vực mở rộng để di dời nhà máy công nghiệp thuận tiện Hiện Long An có 36 Khu/Cụm Công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy đạt 80% từng bước trở thành trung tâm công nghiệp & dịch vụ vùng ĐBSCL Sự hình thành phát triển KCN thúc đẩy q trình thị hóa tập trung dân cư, mở rộng thị tạo lập thêm nhiều đô thị địa bàn Theo quy hoạch giai đoạn 2021-2030, Long An phát triển 29 đô thị khu vực giáp ranh TP.HCM Các chiến lược kết nối Long An TP.HCM thực thông qua việc phát triển tuyến quốc lộ, cao tốc, đường vành đai Tp.HCM, đường sắt TP.HCM – Cần Thơ… mạng lưới giao thông thủy đầy tiềm Hiện Long An hoàn thành nâng cấp tuyến quốc lộ 1A, 50, 60, N2 Các tuyến Cao tốc Tp.HCM-Trung Lương, Bến Lức – Long Thành giúp Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Long An kết nối trực tiếp sân bay quốc tế Long Thành Các chủ trương định hướng xây dựng tuyến đường sắt qua địa bàn TP.HCM, Long An, Tiền Giang, Vĩnh Long, Cần Thơ cũng cao tốc Bến Lức – Long Thành, TP.HCM – Trung Lương – Cần Thơ chuẩn bị đưa vào hoạt động… Cùng với những kế hoạch phát triển hạ tầng dài hạn rõ ràng tỉnh Long An dự án hạ tầng nói khơng kiện tồn hệ thống giao thơng qua TP.HCM cịn mở lối hình thành thị vệ tinh Long An, góp phần đưa Long An trở thành điểm đến hấp dẫn nhà đầu tư nước Về bất động sản công nghiệp cho thuê Đầu tư đầu tư bất động sản nói riêng đứng trước nhiều hội cũng thách thức giai đoạn kinh tế có chuyển giao, đại dịch Covid-19 vẫn chặng hành trình “chiến đấu” Có thể nói, kiện nhiều tạo nên những “chao đảo” cho toàn thị trường, khiến cá nhân, doanh nghiệp có ý định đầu tư phải đứng trước nhiều cân nhắc việc thay đổi chiến thuật Giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng tạm thời đứng chững, đất nền, nhà phố nỗ lực trì giao dịch mức tương đối tốt bất động sản công nghiệp tạo nên bất ngờ không nhỏ Phân khúc cho thấy khả “trụ vững” giữa dịch bệnh, cung - cầu tăng cao mặt giá xê dịch theo chiều hướng lên Đặc biệt, với bùng nổ lần này, bất động sản công nghiệp đưa xu hướng xây nhà xưởng cho thuê trở lại đầy “ngoạn mục” thị trường góc độ đầu tư Chứng kiến kinh doanh nhà xưởng cho thuê trở nên sôi động, không riêng nhà đầu tư “dậy sóng”, nhiều chuyên gia ngành cũng bắt đầu đưa những nhận định, phân tích, đánh giá mang tính “đào sâu” cho hình thức Đầu tư nhà xưởng cho thuê có thực kênh đầu tư giúp “hái tiền” Sức hút tăng nhiệt liệu có kéo dài, mang đến cam kết bền vững Đầu tư đầu tư bất động sản nói riêng đứng trước nhiều hội cũng thách thức giai đoạn kinh tế có chuyển giao, đại dịch Covid-19 vẫn chặng hành trình “chiến đấu” Có thể nói, kiện Dự án “Cụm cơng nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 nhiều tạo nên những “chao đảo” cho toàn thị trường, khiến cá nhân, doanh nghiệp có ý định đầu tư phải đứng trước nhiều cân nhắc việc thay đổi chiến thuật Giữa lúc bất động sản nghỉ dưỡng tạm thời đứng chững, đất nền, nhà phố nỗ lực trì giao dịch mức tương đối tốt bất động sản công nghiệp tạo nên bất ngờ không nhỏ Phân khúc cho thấy khả “trụ vững” giữa dịch bệnh, cung - cầu tăng cao mặt giá xê dịch theo chiều hướng lên Đặc biệt, với bùng nổ lần này, bất động sản công nghiệp đưa xu hướng xây nhà xưởng cho thuê trở lại đầy “ngoạn mục” thị trường góc độ đầu tư Chứng kiến kinh doanh nhà xưởng cho thuê trở nên sôi động, không riêng nhà đầu tư “dậy sóng”, nhiều chuyên gia ngành cũng bắt đầu đưa những nhận định, phân tích, đánh giá mang tính “đào sâu” cho hình thức Đầu tư nhà xưởng cho thuê có thực kênh đầu tư giúp “hái tiền” Sức hút tăng nhiệt liệu có kéo dài, mang đến cam kết bền vững Từ những thực tế trên, lên kế hoạch thực dự án “Cụm công nghiệp”tại, Tỉnh Long Annhằm phát huy tiềm mạnh mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho ngànhbất động sản công nghiệpcủa tỉnh Long An III CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng năm 2014 Quốc hội; Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 năm 2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 17 tháng 11 năm 2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam; Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 Quốc Hội Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 82 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm TT TT Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ Khoản mục trả nợ Dư nợ gốc đầu kỳ Trả nợ gốc năm Kế hoạch trả nợ lãi vay (10%/năm) Dư nợ gốc cuối kỳ 100.000.000 10.000.000 100.000.000 83.333.333 5.555.556 8.333.333 77.777.778 Mức trả nợ hàng năm 100.000.000 100.000.000 5.555.556 10.000.000 10.000.000 100.000.000 94.444.444 94.444.444 5.555.556 9.444.444 88.888.889 88.888.889 5.555.556 8.888.889 83.333.333 Mức trả nợ hàng năm 77.777.778 72.222.222 66.666.667 5.555.556 5.555.556 5.555.556 7.777.778 7.222.222 6.666.667 72.222.222 66.666.667 61.111.111 10 61.111.111 5.555.556 6.111.111 55.555.556 83 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án TT I II III TT I II III Khoản mục trả nợ Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Giá vốn dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) 17.595.645 100.000.000 12.639.888 4.955.756 100.000.000 176,0% Mức trả nợ hàng năm theo dự án 22.460.642 25.610.377 29.264.364 100.000.000 100.000.000 94.444.444 17.504.886 20.654.621 24.308.607 4.955.756 4.955.756 4.955.756 100.000.000 94.444.444 88.888.889 224,6% 164,6% 195,1% 32.979.040 88.888.889 28.023.283 4.955.756 83.333.333 228,3% 36.755.297 83.333.333 31.799.541 4.955.756 77.777.778 264,6% Mức trả nợ hàng năm theo dự án 40.594.041 41.520.737 42.241.310 77.777.778 72.222.222 66.666.667 35.638.285 36.564.980 38.340.280 4.955.756 4.955.756 3.901.029 72.222.222 66.666.667 61.111.111 304,5% 324,9% 345,6% 10 43.177.699 61.111.111 39.276.670 3.901.029 55.555.556 370,1% Khoản mục trả nợ Số tiền dự án dùng trả nợ Dư nợ đầu kỳ Lợi nhuận dùng trả nợ Giá vốn dùng trả nợ Dư nợ cuối kỳ Khả trả nợ (%) Khả trả nợ trung bình 422% 84 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn Năm Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20 Vốn đầu tư 220.891.613 LN sau thuế 12.639.888 17.504.886 20.654.621 24.308.607 28.023.283 31.799.541 35.638.285 36.564.980 38.340.280 39.276.670 40.217.978 41.164.255 42.115.551 43.071.915 44.033.398 48.120.875 49.092.751 50.069.901 51.052.378 52.040.235 Khấu hao 4.955.756 4.955.756 4.955.756 4.955.756 4.955.756 4.955.756 4.955.756 4.955.756 3.901.029 3.901.029 3.901.029 3.901.029 3.901.029 3.901.029 3.901.029 - Lãi vay Thu nhập 10.000.000 10.000.000 10.000.000 9.444.444 8.888.889 8.333.333 7.777.778 7.222.222 6.666.667 6.111.111 5.555.556 5.000.000 4.444.444 3.888.889 3.333.333 2.777.778 2.222.222 1.666.667 1.111.111 555.556 85 27.595.645 32.460.642 35.610.377 38.708.808 41.867.928 45.088.630 48.371.819 48.742.959 48.907.976 49.288.810 49.674.563 50.065.285 50.461.025 50.861.833 51.267.761 50.898.653 51.314.973 51.736.567 52.163.489 52.595.791 Dòng tiền -220.891.613 27.595.645 32.460.642 35.610.377 38.708.808 41.867.928 45.088.630 48.371.819 48.742.959 48.907.976 49.288.810 49.674.563 50.065.285 50.461.025 50.861.833 51.267.761 50.898.653 51.314.973 51.736.567 52.163.489 52.595.791 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Thứ 21 Thứ 22 Thứ 23 Thứ 24 Thứ 25 Thứ 26 Thứ 27 Thứ 28 Thứ 29 Thứ 30 Thứ 31 Thứ 32 Thứ 33 Thứ 34 Thứ 35 Thứ 36 Thứ 37 Thứ 38 Thứ 39 Thứ 40 Thứ 41 Thứ 42 Vốn đầu tư LN sau thuế 53.033.527 53.587.862 54.147.741 54.713.219 55.284.351 55.861.195 56.443.807 57.032.246 57.626.568 58.226.834 58.833.103 59.445.434 60.063.889 60.688.528 61.319.414 61.956.608 62.600.175 63.250.177 63.906.679 64.569.746 65.239.443 65.915.838 Khấu hao Lãi vay - 86 Thu nhập 53.033.527 53.587.862 54.147.741 54.713.219 55.284.351 55.861.195 56.443.807 57.032.246 57.626.568 58.226.834 58.833.103 59.445.434 60.063.889 60.688.528 61.319.414 61.956.608 62.600.175 63.250.177 63.906.679 64.569.746 65.239.443 65.915.838 Dòng tiền 53.033.527 53.587.862 54.147.741 54.713.219 55.284.351 55.861.195 56.443.807 57.032.246 57.626.568 58.226.834 58.833.103 59.445.434 60.063.889 60.688.528 61.319.414 61.956.608 62.600.175 63.250.177 63.906.679 64.569.746 65.239.443 65.915.838 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Thứ 43 66.598.997 Thứ 44 67.288.987 Thứ 45 67.985.877 Thứ 46 68.689.736 Thứ 47 69.400.634 Thứ 48 70.118.641 Thứ 49 70.843.827 Cộng 220.891.613 Chỉ số khả hoàn vốn giản đơn = Khả hoàn vốn năm 12 tháng Khấu hao 66.953.256 Lãi vay - 87 Thu nhập 66.598.997 67.288.987 67.985.877 68.689.736 69.400.634 70.118.641 70.843.827 2.712.356.618 12,28 Dòng tiền 66.598.997 67.288.987 67.985.877 68.689.736 69.400.634 70.118.641 70.843.827 2.491.465.005 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Suất chiết khấu 11,83 Thu nhập Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Hiện giá Dòng tiền Năm Vốn đầu tư Thứ 220.891.613 - - 1,000 220.891.613 Thứ - 12.639.888 4.955.756 10.000.000 27.595.645 0,894 - 24.676.198 220.891.613 24.676.198 Thứ - 17.504.886 4.955.756 10.000.000 32.460.642 0,800 - 25.955.685 25.955.685 Thứ - 20.654.621 4.955.756 10.000.000 35.610.377 0,715 - 25.461.832 25.461.832 Thứ - 24.308.607 4.955.756 9.444.444 38.708.808 0,639 - 24.749.167 24.749.167 Thứ - 28.023.283 4.955.756 8.888.889 41.867.928 0,572 - 23.937.012 23.937.012 Thứ - 31.799.541 4.955.756 8.333.333 45.088.630 0,511 - 23.051.183 23.051.183 Thứ - 35.638.285 4.955.756 7.777.778 48.371.819 0,457 22.113.439 22.113.439 Thứ - 36.564.980 4.955.756 7.222.222 48.742.959 0,409 19.925.694 19.925.694 Thứ - 38.340.280 3.901.029 6.666.667 48.907.976 0,366 17.878.000 17.878.000 Thứ 10 - 39.276.670 3.901.029 6.111.111 49.288.810 0,327 16.111.103 16.111.103 Thứ 11 - 40.217.978 3.901.029 5.555.556 49.674.563 0,292 14.519.401 14.519.401 Thứ 12 - 41.164.255 3.901.029 5.000.000 50.065.285 0,261 13.085.461 13.085.461 Thứ 13 - 42.115.551 3.901.029 4.444.444 50.461.025 0,234 11.793.592 11.793.592 Thứ 14 Thứ 15 Thứ 16 - 43.071.915 44.033.398 48.120.875 3.901.029 3.901.029 - 3.888.889 3.333.333 2.777.778 50.861.833 51.267.761 50.898.653 0,209 0,187 0,167 10.629.669 9.580.976 8.505.687 10.629.669 9.580.976 8.505.687 Thứ 17 49.092.751 - 2.222.222 51.314.973 0,149 7.668.050 7.668.050 Thứ 18 50.069.901 - 1.666.667 51.736.567 0,134 6.913.152 6.913.152 88 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập Suất chiết khấu 11,83 Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Hiện giá Dòng tiền Thứ 19 51.052.378 - 1.111.111 52.163.489 0,119 6.232.795 6.232.795 Thứ 20 52.040.235 - 555.556 52.595.791 0,107 5.619.593 5.619.593 Thứ 21 53.033.527 - - 53.033.527 0,096 5.066.897 5.066.897 Thứ 22 53.587.862 - - 53.587.862 0,085 4.578.210 4.578.210 Thứ 23 54.147.741 - - 54.147.741 0,076 4.136.636 4.136.636 Thứ 24 54.713.219 - - 54.713.219 0,068 3.737.635 3.737.635 Thứ 25 55.284.351 - - 55.284.351 0,061 3.377.105 3.377.105 Thứ 26 55.861.195 - - 55.861.195 0,055 3.051.338 3.051.338 Thứ 27 56.443.807 - - 56.443.807 0,049 2.756.983 2.756.983 Thứ 28 57.032.246 - - 57.032.246 0,044 2.491.013 2.491.013 Thứ 29 57.626.568 - - 57.626.568 0,039 2.250.691 2.250.691 Thứ 30 58.226.834 - - 58.226.834 0,035 2.033.546 2.033.546 Thứ 31 58.833.103 - - 58.833.103 0,031 1.837.343 1.837.343 Thứ 32 59.445.434 - - 59.445.434 0,028 1.660.064 1.660.064 Thứ 33 60.063.889 - - 60.063.889 0,025 1.499.883 1.499.883 Thứ 34 60.688.528 - - 60.688.528 0,022 1.355.153 1.355.153 Thứ 35 61.319.414 - - 61.319.414 0,020 1.224.383 1.224.383 Thứ 36 61.956.608 - - 61.956.608 0,018 1.106.228 1.106.228 Thứ 37 62.600.175 - - 62.600.175 0,016 999.471 999.471 Thứ 38 63.250.177 - - 63.250.177 0,014 903.013 903.013 Thứ 39 63.906.679 - - 63.906.679 0,013 815.861 815.861 89 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập Suất chiết khấu 11,83 Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Hiện giá Dòng tiền Thứ 40 64.569.746 - - 64.569.746 0,011 737.118 737.118 Thứ 41 65.239.443 - - 65.239.443 0,010 665.972 665.972 Thứ 42 65.915.838 - - 65.915.838 0,009 601.690 601.690 Thứ 43 66.598.997 - - 66.598.997 0,008 543.611 543.611 Thứ 44 67.288.987 - - 67.288.987 0,007 491.137 491.137 Thứ 45 67.985.877 - - 67.985.877 0,007 443.726 443.726 Thứ 46 68.689.736 - - 68.689.736 0,006 400.891 400.891 Thứ 47 69.400.634 - - 69.400.634 0,005 362.189 362.189 Thứ 48 70.118.641 - - 70.118.641 0,005 327.222 327.222 Thứ 49 70.843.827 - - 70.843.827 0,004 295.630 295.630 220.891.613 368.158.327 147.266.714 Cộng 220.891.613 2.530.403.362 66.953.256 115.000.000 2.712.356.618 Chỉ số khả hồn vốn có chiết khấu = 1,67 Khả hoàn vốn 10 năm 10 tháng 90 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 8: Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) Năm Lãi vay Thu nhập 12.639.888 17.504.886 20.654.621 24.308.607 28.023.283 31.799.541 35.638.285 36.564.980 38.340.280 4.955.756 10.000.000 4.955.756 10.000.000 4.955.756 10.000.000 4.955.756 9.444.444 4.955.756 8.888.889 4.955.756 8.333.333 4.955.756 7.777.778 4.955.756 7.222.222 3.901.029 6.666.667 27.595.645 32.460.642 35.610.377 38.708.808 41.867.928 45.088.630 48.371.819 48.742.959 48.907.976 Suất chiết khấu i= 11,83% 1,0000 0,8942 0,7996 0,7150 0,6394 0,5717 0,5112 0,4572 0,4088 0,3655 39.276.670 3.901.029 6.111.111 49.288.810 40.217.978 3.901.029 5.555.556 41.164.255 3.901.029 42.115.551 Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập 220.891.613 - 24.676.198 25.955.685 25.461.832 24.749.167 23.937.012 23.051.183 22.113.439 19.925.694 17.878.000 0,3269 - 16.111.103 49.674.563 0,2923 - 14.519.401 5.000.000 50.065.285 0,2614 - 13.085.461 3.901.029 4.444.444 50.461.025 0,2337 - 11.793.592 43.071.915 3.901.029 3.888.889 50.861.833 0,2090 - 10.629.669 44.033.398 3.901.029 3.333.333 51.267.761 0,1869 - 9.580.976 48.120.875 - 2.777.778 50.898.653 0,1671 - 8.505.687 Vốn đầu tư LN sau thuế Thứ 220.891.613 Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ Thứ 10 Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15 Thứ 16 Khấu hao 91 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20 Thứ 21 Thứ 22 Thứ 23 Thứ 24 Thứ 25 Thứ 26 Thứ 27 Thứ 28 Thứ 29 Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao Lãi vay Thu nhập Suất chiết khấu i= 11,83% - 49.092.751 - 2.222.222 51.314.973 0,1494 - 7.668.050 - 50.069.901 - 1.666.667 51.736.567 0,1336 - 6.913.152 - 51.052.378 - 51.052.378 0,1195 - 6.100.033 - 52.040.235 - 52.040.235 0,1068 - 5.560.235 - 53.033.527 - 53.033.527 0,0955 - 5.066.897 - 53.587.862 - 53.587.862 0,0854 - 4.578.210 - 54.147.741 - 54.147.741 0,0764 - 4.136.636 - 54.713.219 - 54.713.219 0,0683 - 3.737.635 - 55.284.351 - 55.284.351 0,0611 - 3.377.105 - 55.861.195 - 55.861.195 0,0546 - 3.051.338 - 56.443.807 - 56.443.807 0,0488 - 2.756.983 - 57.032.246 - 57.032.246 0,0437 - 2.491.013 - 57.626.568 - 57.626.568 0,0391 - 2.250.691 92 Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Thứ 30 Thứ 31 Thứ 32 Thứ 33 Thứ 34 Thứ 35 Thứ 36 Thứ 37 Thứ 38 Thứ 39 Thứ 40 Thứ 41 Thứ 42 Lãi vay Thu nhập Suất chiết khấu i= 11,83% Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao - 58.226.834 - 58.226.834 0,0349 - 2.033.546 - 58.833.103 - 58.833.103 0,0312 - 1.837.343 - 59.445.434 - 59.445.434 0,0279 - 1.660.064 - 60.063.889 - 60.063.889 0,0250 - 1.499.883 - 60.688.528 - 60.688.528 0,0223 - 1.355.153 - 61.319.414 - 61.319.414 0,0200 - 1.224.383 - 61.956.608 - 61.956.608 0,0179 - 1.106.228 - 62.600.175 - 62.600.175 0,0160 - 999.471 - 63.250.177 - 63.250.177 0,0143 - 903.013 - 63.906.679 - 63.906.679 0,0128 - 815.861 - 64.569.746 - 64.569.746 0,0114 - 737.118 - 65.239.443 - 65.239.443 0,0102 - 665.972 - 65.915.838 - 65.915.838 0,0091 - 601.690 93 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Năm Thứ 43 Thứ 44 Thứ 45 Thứ 46 Thứ 47 Thứ 48 Thứ 49 Cộng Lãi vay Thu nhập Suất chiết khấu i= 11,83% Hiện giá vốn đầu tư Hiện giá thu nhập Vốn đầu tư LN sau thuế Khấu hao - 66.598.997 - 66.598.997 0,0082 - 543.611 - 67.288.987 - 67.288.987 0,0073 - 491.137 - 67.985.877 - 67.985.877 0,0065 - 443.726 - 68.689.736 - 68.689.736 0,0058 - 400.891 - 69.400.634 - 69.400.634 0,0052 - 362.189 - 70.118.641 - 70.118.641 0,0047 - 327.222 - 70.843.827 - 70.843.827 0,0042 - 295.630 220.891.613 2.530.403.362 66.953.256 2.710.689.951 220.891.613 NPV: 367.966.207 147.074.594 94 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Năm 17,56% Thứ 1,0000 0 220.891.613 220.891.613 220.891.613 Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Năm 17,56% Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Năm 17,56% Thứ Thứ 0,8506 27.595.645 23.473.008 23.473.008 220.891.613 Thứ Thứ 0,7235 32.460.642 23.486.241 46.959.249 220.891.613 Thứ 0,6154 35.610.377 21.915.994 68.875.244 220.891.613 Thứ Thứ 0,5235 38.708.808 20.263.880 89.139.124 220.891.613 Thứ Thứ 0,4453 41.867.928 18.643.287 107.782.411 220.891.613 Thứ 10 0,3788 45.088.630 17.077.971 124.860.382 220.891.613 0,3222 48.371.819 15.584.391 140.444.773 220.891.613 0,2740 48.742.959 13.357.879 153.802.653 220.891.613 0,2331 48.907.976 11.400.753 165.203.405 220.891.613 0,1983 49.288.810 9.773.056 174.976.461 - Thứ 11 Thứ 12 Thứ 13 Thứ 14 Thứ 15 95 220.891.613 Dự án “Cụm công nghiệp” Tư vấn dự án: 0918755356 Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí Chỉ tiêu Lãi suất chiết khấu Hệ số Thu nhập Hiện giá thu nhập Lũy kế HGTN Chi phí XDCB Hiện giá chi phí Lũy kế HG chi phí IRR = Năm 17,56% 0,1687 49.674.563 8.378.076 183.354.537 - 0,1435 50.065.285 7.182.492 190.537.028 - 0,1220 50.461.025 6.157.759 196.694.788 - 0,1038 50.861.833 5.279.428 201.974.215 - 0,0883 51.267.761 4.526.551 206.500.766 - 220.891.613 220.891.613 220.891.613 220.891.613 220.891.613 Thứ 16 Thứ 17 Thứ 18 Thứ 19 Thứ 20 0,0751 50.898.653 3.822.588 210.323.355 - 0,0639 51.314.973 3.278.110 213.601.465 - 0,0543 51.736.567 2.811.288 216.412.752 - 0,0462 52.163.489 2.411.029 218.823.782 - 0,0393 52.595.791 2.067.831 220.891.613 220.891.613 220.891.613 220.891.613 220.891.613 220.891.613 17,56 > 11,83% Chứng tỏ dự án có hiệu % 96 ... vùng thực dự án Long An tỉnh thuộc vùng đồng sông Cửu Long, Việt Nam Vị trí địa lí Long An tỉnh thuộc vùng Đồng sông Cửu Long, Việt Nam Là địa phương nằm cửa ngõ vùng Đồng sông Cửu Long liền kề... hạ tầng dài hạn rõ ràng tỉnh Long An dự án hạ tầng nói khơng kiện tồn hệ thống giao thơng qua TP.HCM cịn mở lối hình thành thị vệ tinh Long An, góp phần đưa Long An trở thành điểm đến hấp dẫn... tiếp sân bay quốc tế Long Thành Các chủ trương định hướng xây dựng tuyến đường sắt qua địa bàn TP.HCM, Long An, Tiền Giang, Vĩnh Long, Cần Thơ cũng cao tốc Bến Lức – Long Thành, TP.HCM – Trung
