Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng và giải pháp
Khoá luận tốt nghiệp MỤC LỤC Trang DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản FDI: Foreign Direct Investment - Đầu tư trực tiếp nước APEC: Asia-Pacific Economic Cooperation Diễn đàn Hợp tác Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương EU: European Union - Liên minh Châu Âu WTO: World Trade Organization - Tổ chức Thương mại Thế giới ODA: Official Development Aid - Hỗ trợ phát triển thức IMF: International Moneytary Fund - Quỹ tiền tệ quốc tế GDP: Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khố luận tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đối với quốc gia nào, phát triển kinh tế với phát triển dự án BĐS Là nước có kinh tế đổi mới, Việt Nam lại cần thiết phải ý vào việc phát triển sở hạ tầng, có dự án BĐS để đẩy mạnh thu hút nước phát triển nguồn lực nước Trong năm gần đây, thay đổi mà người dân nhận thấy, xuất tòa nhà văn phòng, khách sạn, hộ, trung tâm thương mại, nước ngồi đầu tư xây dựng quản lý Những cơng trình làm cho thành phố trở nên đại hơn, ngày đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội Hơn nữa, Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu văn phòng, khách sạn, nhà dịch vụ có liên quan tăng lên nhanh chóng Để trở thành quốc gia ngang tầm với nước phát triển khác khu vực, Việt Nam cần có thêm nhiều dự án Vì vậy, tăng cường thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS yếu tố thiếu công phát triển Việt Nam Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Nhận thấy tầm quan trọng việc thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS Việt Nam, tác giả định chọn đề tài “Thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp” đề tài cho khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài ngồi nước: Nghiên cứu đầu tư BĐS giới phong phú Chẳng hạn “Commercial real estate analysis and investments” Geltner Miller năm 2001, hay “Fundamentals of real estate investment” Jaffe Sirman sách giáo khoa đầu tư BĐS Các tác giả rõ yếu tố cần thiết để tạo dưng môi trường để nhà đầu tư xem xét, phân tích định đầu tư Tại Việt Nam có nhiều báo số cơng trình nghiên cứu BĐS, tiêu biểu như: “Đề án phát triển thị trường bất động sản” (Đề án Bộ Xây dựng tháng 2/2004); “Chính sách thu hút đầu tư nước vào thị trường bất động sản” Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương Chính phủ Việt Nam Chính phủ Australia tài trợ Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu sâu thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS Vì vậy, khóa luận nghiên cứu cách hệ thống việc thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Mục đích nghiên cứu Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Đề tài có mục đích sau: - Nghiên cứu vấn đề lý luận BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu - Các lý luận chung BĐS, đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS - Tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS Việt Nam 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Do khn khổ khóa luận thời gian có hạn, đề tài nghiên cứu số lý luận chung BĐS, thị trường BĐS thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Trong phần thực trạng, đề tài tập trung nghiên cứu thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2004 - 2007 Phương pháp nghiên cứu Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích thống kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Kết cấu khóa luận Luận văn gồm có chương: Chương 1: Cơ sở khoa học thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS Việt Nam Do cịn hạn chế thời gian, nguồn tài liệu nghiên cứu kinh nghiệm thân, nội dung khóa luận khơng tránh khỏi hạn chế, thiếu sót Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp thầy cô, độc giả người quan tâm đến khóa luận Xin trân trọng cảm ơn Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VN 1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến đầu tư nước bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại đầu tư trực tiếp nước ngòai 1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước Theo quan điểm quốc tế: a Khái niệm IMF: FDI họat động đầu tư thực nhằm đạt lợi ích lâu dài doanh nghiệp hoạt động lãnh thổ kinh tế khác kinh tế nước chủ đầu tư, mục đích chủ đầu tư giành quyền quản lý thực doanh nghiệp b Khái niệm OECD: Đầu tư trực tiếp hoạt động đầu tư thực nhằm thiết lập mối quan hệ kinh tế lâu dài với doanh nghiệp dặc biệt khỏan đầu tư mang lại khả tạo ảnh hưởng việc quản lý doanh nghiệp nói cách: - Thành lập mở rộng doanh nghiệp chi nhánh thuộc toàn quyền quản lý chủ đầu tư Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khố luận tốt nghiệp - Mua lại tồn doanh nghiệp có - Tham gia vào doanh nghiệp mớ.i - Cấp tín dụng dài hạn ( lớn năm) - Quyền kiểm soát: nắm từ 10% cổ phiếu thường quyền biểu trở lên Theo quan điểm Việt Nam: Luật đầu tư 2005 quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 thông qua, có khái niệm đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư nước ngồi khơng có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngồi Tuy nhiên gộp khái niệm lại hiểu “FDI hình thức đầu tư nhà đầu tư nước bỏ vốn đầu tư tham gia quản lí hoạt động đầu tư Việt Nam nhà đầu tư Việt Nam bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư nước theo quy định luật quy định khác pháp luật có liên quan” Theo giáo trình đầu tư nước ngồi: Đầu tư trực tiếp nước khoản đầu tư đòi hỏi mối quan tâm lâu dài phản ánh lợi ích dài hạn kiểm sốt chủ thể cư trú kinh tế (được gọi chủ đầu tư trực tiếp nước doanh nghiệp mẹ) doanh nghiệp cư trú kinh tế khác kinh tế chủ đầu tư nước (được gọi doanh nghiệp FDI hay doanh nghiệp chi nhánh hay chi nhánh nước ngoài) Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp FDI chủ đầu tư phải có mức độ ảnh hưởng đáng kể việc quản lý doanh nghiệp cư trú kinh tế khác Tiếng nói hiệu quản lý phải kèm với mức sở hữu cổ phần định coi FDI Bùi Việt Anh Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp 1.1.1.2 Các đặc điểm đầu tư trực tiếp nước ngịai • Tìm kiếm lợi nhuận: - FDI chủ yếu đầu tư tư nhân với mục đích hàng đầu tìm kiếm lợi nhuận: theo cách phân loại đầu tư nước UNCTAD, IMF OECD, FDI đầu tư tư nhân Do chủ đầu tư tư nhân nên FDI có mục đích ưu tiên hàng đầu lợi nhuận Các nước nhận đầu tư, nước phát triển cần lưu ý điều tiến hành thu hút FDI Phải xây dựng cho hành lang pháp lý đủ mạnh sách thu hút FDI hợp lý để hướng FDI vào phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội nước mình, tránh tình trạng FDI phục vụ cho mục đích tìm kiếm lợi nhuận chủ đầu tư - Các chủ đầu tư nước ngồi phải đóng góp tỉ lệ vốn tối thiểu vốn pháp định vốn điều lệ tùy theo quy định luật pháp nước để giành quyền kiểm soát tham gia kiểm soát doanh nghiệp nhận đầu tư Luật nước thường quy định không giống vấn đề Luật Mỹ quy định tỷ lệ 10%, Pháp Anh 20%, Việt Nam theo luật hành 30% (điều Luật Đầu tư nước ngòai 1996), trừ trường hợp phủ quy định nhà đầu tư nước ngồi góp vốn với tỷ lệ thấp không 20% (Điều 14 mục Nghị định 24/2000 NĐCP), theo quy định OECD (1996) tỷ lệ 10% cổ phiếu thường quyền biểu doanh nghiệp – mức công Bùi Việt Anh 10 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp chuyên nghiệp người quan tâm đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nhiều nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực Điều có nghĩa nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn để mua lại dự án khai thác đầu tư trực tiếp dự án thơng qua quỹ phát triển BĐS miễn họ nhìn thấy khả sinh lời tương lai Các nhà đầu tư Châu Á chiếm ưu cấu đầu tư theo nước: Trong vòng hai năm trước mắt, nước Châu Á chiếm tỷ lệ lớn tổng số dự án đầu tư vào Việt Nam nói chung lĩnh vực BĐS nói riêng Theo thống kê Cục Đầu tư Nước ngoài, Bộ kế hoạc Đầu tưu, kể từ năm 1988 đến hết 2006, có 77 quốc gia vùng lãnh thổ có dự án đầu tư Việt Nam, nước Châu Á chiếm 67% tổng vốn đăng ký, nước Châu Âu chiếm 29% tổng vốn đăng ký, nước Châu Mỹ chiếm 4% tổng vốn đăng ký Riêng kinh tế đứng đầu đầu tư vào Việt Nam Đài Loan, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc Hồng Kông chiếm 60,6% tổng vốn đăng ký Trong năm 2006 có 44 nước vùng lãnh thổ đầu tư Việt Nam Trong đó, Hàn Quốc dẫn đầu với vốn đầu tư 2,5 tỷ USD, chiếm 25,2% tổng vốn cấp Tiếp theo Hồng Kông với vốn đầu tư 1,59 tỷ USD, chiếm 15,6% Nhật Bản đứng thứ với vốn đầu tư 1,33 tỷ USD, chiếm 13,1%; Mỹ đứng thức với vốn đầu tư 790,6 triệu USD, chiếm 7,7% tổng vốn cấp Nếu tính số dự án Mỹ thơng qua nước thứ ba Mỹ đứng thứ Tuy nhiên, lâu dài, có nhiều đối tác đến từ Châu Âu Mỹ đầu tư vào Việt nam Việt Nam mở cửa thị trường dịch vụ gia nhập WTO Tuy nhiên, có vấn đề cần Bùi Việt Anh 87 Lớp: Nhật - K43G Khố luận tốt nghiệp lưu ý nhiều cơng ty nước ngồi đầu tư vào Việt Nam thơng qua nước thứ ba để hưởng ưu đãi chi phí, thủ tục thuế nước Vì vậy, quốc tịch chủ đầu tư nước ngồi giấy chứng nhận đầu tư khơng giống với quốc tịch thật họ Các quỹ đầu tư phát huy vai trò xúc tiến đầu tư vào BĐS Sẽ có nhiều dự án đầu tư phát triển BĐS thương mại thông qua quỹ đầu tư BĐS Vai trò quỹ đầu tư ngày trở nên quan trọng hoạt động kinh doanh BĐS khả huy động vốn sử dụng vốn có hiệu họ lớn, nhà đầu tư tin tưởng giao vốn họ cho quỹ quản lý Hiện nay, có nhiều nhà đầu tư có vốn khơng có điều kiện tìm hiểu thị trường khơng hoạt động lĩnh vực BĐS, học thơng qua quỹ đầu tư để kinh doanh BĐS Việt Nam nhận thấy thị trường có nhiều triển vọng có khả thu lợi nhuận Mặc khác, quỹ đầu tư có khả huy động nhiều nguồn vốn nhỏ lẻ để phát triển dự án lớn Sự mở rộng công ty BĐS nay: Sẽ có nhiều nhà kinh doanh BĐS mở rộng kinh doanh cách tìm kiếm thực dự án Đã có nhiều nhà đầu tư thành cơng lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam họ không bỏ lỡ hội để tiếp tục phát triể việc kinh doanh với lợi sẵn có nghiên cứu thị trương, uy tín tạo dựng được, nguồn khách hàng tiềm năng, kinh nghiệm xây dựng quản lý… 3.2 Định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam Bùi Việt Anh 88 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Ngày tháng năm 2004, Chính phủ ban hành Nghị số 6/2004/NQ-CP phát triển thị trường BĐS với nội dung chủ yếu sau: 3.2.1 Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Khai thác có hiệu loại BĐS, đặc biệt BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình xây dựng để phát triển kinh tế xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất – kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần hình thành đồng lại thị trường tạo điều kiện thuận lợi tham gia hội nhập kinh tế quốc tế 3.2.2 Các giải pháp phát triển thị trường BĐS 3.2.2.1 Giải pháp chung gồm Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động theo quy định pháp luật.; nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển giao dịch thức thị trường; hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS; nghiên cứu hồn thiện chế, sách chấp, bảo lãnh vay vốn để phát triển thị trường BĐS; tăng cường khả cung cấp hàng hóa BĐS, đất để sản xuất – kinh doanh BĐS Bùi Việt Anh 89 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp nhà để góp phần bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu; bước hoàn thiện cấu thị trường làm lành mạnh giao dịch thị trường BĐS 3.2.2.2 Các giải pháp cụ thể Đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật để tạo điều kiện cho chủ thể giao dịch hợp pháp, công khai thị trường; tập trung đạo lập quy hoạch xây dựng chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500 quy hoạch điểm dân cư nông thôn để quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dưng BĐS; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai, triển khai thực đấu giá quyền sử dụng đất để khai thác có hiệu nguồn đất đai; hồn thiện chế bồi thường, thu hồi đất để phục vụ triển khai dự án BĐS Trong định hướng phát triển thị trường BĐS Nhà nước Việt nam, việc thu hút FDI vào thị trường nội dung quan trọng Theo quan điểm Đảng, phát triển thị trường BĐS phải “từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư” Quan điểm Việt Nam thu hút FDI vào dự án BĐS đòi hỏi vốn lớn, dự án gắn liền với sở hạ tầng khuyến khích đầu tư vào khu vực, địa bàn khó khăn dự án BĐS cho người có thu nhập thấp Sở dĩ VIệt Nam khuyến khích nhà đầu tư bỏ vốn vào dự án dự án cần vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm Với dự án thường nhà đầu tư nước khơng hào hứng không đủ lực tài chinh lực kỹ thuật để triển khai dự án Ngồi ra, sách thu hút FDI vào thị Bùi Việt Anh 90 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp trường BĐS Việt Nam khuyến khích nhà đầu tư nước ngồi đầu tư theo hình thức liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam thường góp vốn quyền sử dụng đất Hình thức đầu tư 100% vốn FDI cho phép thực Việt Nam từ ban đầu nhà nước khuyến khích hình thức liên doanh hình thức địi hỏi nhà đầu tư nước ngồi phải có hiểu biết sâu sắc mơi trường pháp lý yếu tố liên quan đến dự án BĐS Với đặc thù lĩnh vực phức tạp với quy định pháp lý chưa rõ ràng, đầu tư theo hình thức 100% vốn FDI trở ngại đơi với nhiều nhà đầu tư thâm nhập thị trường Việt Nam 3.3 Giải pháp nhằm tăng cường đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam 3.3.1 Hồn thiện mơi trường đầu tư BĐS lĩnh vực đất đaii Để tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi vào thị trường BĐS, yếu tố quan trọng thị trường BĐS phải phát triển lành mạnh minh bạch Xin kiến nghị số giải pháp sau Về nguyên tắc, phải xây dựng phát triển thị trường BĐS lành mạnh, cạnh tranh theo quy định pháp luật Đối tượng tham gia thị trường BĐS phải đào tạo có hiểu biết định hoạt động thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Mặt khác, đối tượng tham gia vào thị trường BĐS phải có lực tài thực sự, tạo mơi trường pháp lý thuận lợi nhằm thúc đẩy Bùi Việt Anh 91 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp hội đầu tư nước để từ tăng trưởng kinh tế đất nước Về quy hoạch sử dụng đất, phải nghiên cứu toàn diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế - xã hội, việc lập quy hoạch sử dụng đất làm tăng tối đa giá trị kinh tế đơn vị BĐS Quá trình quy hoạch sử dụng đất cần có tham gia rộng rãi cộng đồng dân cư, nhà quản lý kinh tế, đồng thời phải lồng ghép yếu tố phát triển quan hệ ngành kinh tế, giảm thiểu cách tối đa chồng chéo, lãng phí quy hoạch Quy hoạch đô thị, nông thôn, nông nghiệp cơng nghiệp, dịch vụ cần có quan hệ chặt chẽ với nhau, không nên tiến hành riêng rẽ Quy hoạch phải mang tính khả thi Tạo chế phối hợp rõ ràng loại quy hoạch Kết quy hoạch ngành phải thông báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại trình thực hiện.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần có điều chỉnh hài hồ nhu cầu khác việc sử dụng diện tích đất, giải quết hài hồ nhu cầu sử dụng đất Về điều tra, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải tạo chế hợp lý để tiến hành điều tra đánh giá tổng thể tiềm đất đai, đặc biệt vùng kinh tế trọng điểm, vùng đô thị để nâng cao giá trị BĐS Đồng thời phải tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử Bùi Việt Anh 92 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp dụng đất tài sản gắn liền với đất để tạo sở pháp lý việc giao dịc BĐS, bước minh bạch thị trường Xây dựng thị trường tài lành mạnh vừa giải quan hệ tài mối quan hệ với đất đai vừa tạo mối quan hệ lôgic việc tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển Hình thành hệ thống thơng tin thường xun thị trường BĐS cho phép hoạt động thơng thống, giảm chi phí giao dịch Hệ thống thơng tin hỗ trợ thị trường BĐS phải đủ mạnh để cung cấp dịch vụ xác, đầy đủ BĐS cho người tham gia thị trường đồng thời tạo sở cho Nhà nước quản lý Thường xuyên cập nhật theo dõi biến động thị trường BĐS tạo điều kiện cho giao dịch xác hiệu Thành lập mở rộng hoạt động trung tâm địa ốc, siêu thị địa ốc, sàn giao dịch, trung tâm môi giới để đa dạng hoá hoạt động thị trường BĐS Hoạt động tư vấn BĐS nói chung tư vấn giá đất nói riêng nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thu hút đầu tư Với trình phát triển kinh tế, nhu cầu cho cơng tác thẩm định giá đất cao, từ đo cho thấy triển vọng lớn đến tương lai cho ngành thẩm định giá đất Bùi Việt Anh 93 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm, … Đây lĩnh vực mà thực tiễn chưa quan tâm tầm quan trọng 3.3.2 Hồn thiện môi trường đầu tư BĐS lĩnh vực xây dựng Pháp luật đầu tư xây dựng Việt Nam có thay đổi kể từ năm 1990 đến bước hoàn thiện Về bản, hệ thống văn quy phạm pháp luật xây dựng xây dựng tương đối đồng bộ, hồn chỉnh có đóng góp thiết thực việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, thời gian tới cần tiếp tục theo dõi, nắm bắt thu thập kiến nghị từ địa phương, sở để bước bổ sung, hoàn thiện văn quy phạm pháp luật hành 3.3.3 Hoàn thiện mơi trường đầu tư BĐS lĩnh vực tín dụng Sự tham gia tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào giao dịch thị trường BĐS vô quan trọng Đến có ngân hàng phần phát huy vai trị có quy định liên quan đến cho vay kinh doanh BĐS, quy định định tổ chức trung gian khác tổ chức định giá, bảo hiểm, quỹ đầu tư phát triển BĐS, công ty Bùi Việt Anh 94 Lớp: Nhật - K43G Khố luận tốt nghiệp tư vấn mơi giới BĐS chưa có hạn chế, tổ chức chưa đóng vai trị thị trường BĐS Để tạo khung pháp lý cho hoạt động đẩy mạnh phát triển thị trường BĐS, cần ban hành văn quy phạm pháp luật liên quan đến việc thành lập tổ chức, doanh nghiệp định giá Nhà nước chuyên phục vụ công tác xác định giá đất cho mục đích tính thuế, công ty định giá độc lập tư vấn giá cho đối tượng tham gia giao dịch BĐS Nhà nước phải có quy định cụ thể hành nghề dịch vụ định giá, tư vấn, môi giới BĐS; yêu cầu doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh nộp thuế pháp nhân khác Thị trường BĐS ngày phát triển sôi động với nhiều hình thức đầu tư nhiều đối tượng tham gia đầu tư Vì vậy, cần phải đa dạng loại hình đầu tư vào thị trường này, bên cạnh đầu tư trực tiếp nên có hình thức đầu tư gián tiếp thông qua quỹ đầu tư BĐS (REIT – Real estate investment Trust) REIT định chế cho phép nhà đầu tư (cả ngồi nước) có tiền nhàn rỗi tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS dựa khả năng, kinh nghiệm chun mơn uy tín cơng ty quản lý đầu tư chuyên nghiệp REIT cho phép nhà đầu tư nhỏ tiếp cận vào dự án lớn mà khơng thể tự thực lại nơi quy tụ vốn vào cơng trình lớn Đây hình thức phân tán rủi ro mà hiệu công ty quản lý quỹ hoạt động chuyên nghiệp có hành lang pháp lý hồn thiện điều chỉnh hoạt động mơ hình 3.3.4 Hồn thiện mơi trường đầu tư BĐS lĩnh vực tài Bùi Việt Anh 95 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Hệ thống ngân hàng tài điểm quan trọng, mấu chốt hoạt động kinh tế nói chung thị trường BĐS nói riêng Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn thị trường BĐS có giá trị lớn, tất giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi số vốn đầu tư khổng lồ Do vậy, không xây dựng thị trường vốn phát triển ổn định lành mạnh, khó làm cho thị trường BĐS phát triển Một số giải pháp ngành Ngân hàng sau Tiếp tục đổi hồn thiện sách tín dụng; Hệ thống ngân hàng tiếp tục thực thi sách tiền tệ theo nguyên tắc thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, xây dựng môi trường hoạt động tín dụng bình đẳng thành phần kinh tế, thơng thống, với khung pháp lý đồng bộ, minh bạch, phù hợp dần với thông lệ chuẩn mực quốc tế - Phối hợp với Bộ, ngành thực giải pháp phát triển thị trường tài – tiền tệ để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng mở rộng khả huy động vốn dài hạn cho vay thành phần kinh tế kinh doanh BĐS, đồng với mức phát triển thị trường BĐS - Mở rộng quan hệ hợp tác với tổ chức tài quốc tế (WB, ADB,…) để thu hút nguồn vốn từ nước tài trợ cho kinh doanh nhà đầu tư BĐS khác - Chỉ đạo tổ chức tín dụng điều chỉnh cấu tín dụng phù hợp với cấu kinh tế, bố trí khối lượng vốn hợp lý cho vay kinh doanh BĐS, tiếp tục đơn giản hoá thủ tục cho vay, tăng khả thẩm định Bùi Việt Anh 96 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp việc giám sát vốn cho vay để đảm bảo an toàn, hiệu bền vững hoạt động tín dụng - Soạn thảo, trình Chính phủ ban hành văn theo thẩm quyền chế tín dụng, chấp phù hợp Luật đất đai, Luật doanh nghiệp nhà nước, Luật hợp tác xã ban hành điều kiện thị trường tài – tiền tệ, BĐS phát triển theo hướng chiều sâu - Chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục cải tiến quy trình đơn giản hoá thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, đảm bảo hiệu kinh doanh cho tổ chức tín dụng khách hàng vay - Hiện đại hoá hệ thống toán, đẩy nhanh việc cấu lại ngân hàng thương mại làm tăng khả cung ứng vốn tín dụng cho kinh tế khả cạnh tranh điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế - Tổ chức việc thống kê, theo dõi, đánh giá thường xuyên tín dụng kinh doanh BĐS để cảnh báo, đạo tổ chức tín dụng cho vay xử lý khó khăn, vướng mắc - Phối hợp với Bộ, ngành, địa phương xử lý khó khăn, vướng mắc liên quan đến hoạt động tín dụng, chết chấp, thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp Hoạt động cho vay tổ chức tín dụng: - Thực đồng giải pháp huy động vốn từ thị trường nước Khai thác sử dụng có hiệu nguồn vốn tài trợ tổ chức quốc tế cho dự án tín dụng nơng thơn doanh nghiệp vừa nhỏ Tích Bùi Việt Anh 97 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp cực xử lý nợ tồn đọng để tăng khả đáp ứng kịp thời nhu cầu vốn tín dụng kinh tế, sở đảm bảo an toàn hiệu tín dụng - Tốc độ tăng trưởng tín dụng phải phù hợp với tăng trưởng vốn huy động thực tế, mục tiêu tín dụng đề từ đầu năm khả kiểm sốt chất lượng tín dụng; đảm bảo vốn khả dụng cho nhu cầu tốn, an tồn hoạt động kinh doanh - Thực quy định pháp luật cho vay, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, bao toán bảo đảm tiền vay Xem xét định cho vay có bảo đảm tài sản khơng có bảo đảm tài sản, cho vay có bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay, tránh vướng mắc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vay nợ Đặc biệt, trọng thực giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng - Các tổ chức tín dụng phải tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành nguyên tắc, thủ tục cho vay cấp tín dụng khác, tránh xảy cố gây thất thoát tài sản Sắp xếp lại tổ chức máy, tăng cường công tác đào tạo cán để đáp ứng yêu cầu kinh doanh ngân hàng điều kiện hội nhập kinh tế - Tiến hành rà soát, bổ sung chỉnh sửa quy chế, quy trình nghiệp vụ tín dụng đảm bảo tn thủ quy định pháp luật, phù hợp với điều kiện hoạt động kinh doanh, ngăn ngừa hạn chế rủi ro tín dụng 3.3.5 Giữ vững ổn định trị Bùi Việt Anh 98 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp Giữ vững ổn định trị có ý nghĩa định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngồi, yếu tố ln nhà đầu tư xem xét Họ muốn đầu tư khu vực, quốc gia có ổn định trị - xã hội, có đủ lực điều kiện thực đầy đủ cam kết với độ tin cậy cao Hơn nữa, việc giữ vững ổn định trị - xã hội có ý nghĩa quan với phát triển ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ ảnh hưởng lớn tới kết kinh doanh doanh nghiệp có vốn nước hoạt động Việt Nam, ảnh hưởng tới định nhà đầu tư xem xét đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam Vì vậy, Nhà nước cần có biện pháp nhằm đảm bảo ổn định trị - xã hội 3.3.6 Tiếp tục giữ vững tốc độ tăng trưởng kinh tế Các nhà đầu tư luôn có xu hướng đầu tư vào kinh tế có mức tăng trưởng phát triển cao Tiêu biểu Trung Quốc với mức tăng trưởng nóng kinh tế khả thu hút FDI Kinh tế phát triển ổn định tạo điều kiện tốt cho xâm nhập luồng vốn ĐTNN Có thể thấy mối quan hệ tăng trưởng kinh tế với thu hút nguồn vốn FDI sau: giai đoạn 1991-1995, kinh tế nước ta tăng trưởng mạnh mẽ nhờ biện pháp mở cửa, Mỹ xoá bỏ cấm vận, bình thường hố quan hệ với Việt Nam, tốc độ tăng trưởng lúc khoảng 8%, luồng FDI vào Việt Nam lúc cao, chiếm tới 24,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội Trong giai đoạn 1997-2000, kinh tế giảm sút trầm trọng ảnh hưởng khủng hoảng tài tiền tệ xảy đầu Bùi Việt Anh 99 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp tiên Thái Lan, mức tăng trưởng đạt khoảng 5,5%/năm, dịng vốn FDI suy giảm xuống mức thấp tương đương Từ 2001-nay, kinh tế có dấu hiệu phục hồi lại đạt mức tăng trưởng cao, bình qn 7,2%/năm, dịng vốn FDI lại tăng lên đáng kể Qua thấy mối quan hệ khăng khít tăng trưởng kinh tế khả thu hút FDI Chính phủ phải đẩy mạnh hiệu hoạt động kinh tế, thúc đấy, tạo điều kiện thuận lợi cho ngành kinh tế mũi nhọn phát triển, tăng cường xuất khẩu, đồng thời phải ý phát triển kinh tế đồng vùng nước giảm bớt tình trạng thiếu đồng vùng nay, khu vực thành phố lớn ngày đầu tư đại, vùng sâu vùng xa, điều kiện khó khăn, lại khơng đầu tư để ý, tạo khoảng cách ngày lớn hơn, gây khó khăn q trình phát triển kinh tế lâu dài 3.3.7 Thu hút đầu tư nước quốc tế nhằm cải tạo sở hạ tầng Đây giải pháp thiết phải thực thi Cơ sở hạ tầng yếu yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển kinh tế, hạn chế khả thu hút FDI Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực BĐS Cho đến thời điểm này, dù đầu tư nhiều vào việc cải tạo sở vật chất, hạ tầng năm gần đây, tình hình chung cịn yếu chưa đồng Cần phải tích cực đầu tư phát triển sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu nhà ĐTNN mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội dài hạn đất nước Từ trước đến nay, tự lực việc xây dựng sở hạ tầng đồng thời sử dụng vốn ODA từ tổ chức quốc tế Khoảng 50% vốn ODA dành cho việc xây Bùi Việt Anh 100 Lớp: Nhật - K43G Khoá luận tốt nghiệp dựng sở hạ tầng mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, cấp nước… Cần phải có giám sát chặt chẽ từ phía Chính phủ cấp ban ngành tăng cường cơng tác kiểm tra, kiểm sốt q trình sử dụng vốn, tránh lãng phí thường xuyên đánh giá tính hiệu dự án ODA Tuy nhiên, trông chờ vào nguồn vốn ODA trình phát triển lâu dài được, khơng thể tự sức để nâng cấp đại sở hạ tầng quốc gia Cần phải tìm luồng vốn để đầu tư cho hoạt động này, vốn FDI Thơng qua mơ hình BOT-BTO-BT, Nhà nước Chính phủ phải tích cực kêu gọi thu hút nhà ĐTNN vào lĩnh vực đầy tiềm phát triển Việt Nam Đó lý đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam lại trở nên hấp dẫn Để hoàn thành tốt chiến lược này, phủ cần phải vạch kế hoạch với tầm nhìn rộng, đưa quy hoạch cách tổng thể đồng bộ, có trọng điểm Đặc biệt trọng vào cơng trình thiết yếu hoạt động FDI viễn thông, đường cao tốc, sân bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước Cụ thể cần phải thiết trọng vấn đề sau: - Về nguồn cung cấp lượng điện, khí, than Hiện nay, điện vấn đề quan tâm ý đặc biệt từ phía người dân cấp lãnh đạo trung ương địa phương Lượng điện cung cấp không đủ để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt sản xuất người dân Cần phải tập trung nguồn lực xây dựng cơng trình thuỷ điện đại với cơng suất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày tăng xã hội - Chú ý áp dụng công nghệ thông tin đại tất ngành kinh tế Đồng thời, trọng đến sách kinh tế hợp lý nhằm giảm chi phí nâng cao chất lượng mạng viễn thông Bùi Việt Anh 101 Lớp: Nhật - K43G ... quan trọng việc thu hút đầu tư nước vào thị trường BĐS Việt Nam, tác giả định chọn đề tài ? ?Thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp? ?? đề tài cho... thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 2: Thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam Chương 3: Định hướng giải pháp nhằm tăng cường thu hút đầu. .. BĐS, thị trường BĐS, đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS - Phân tích, đánh giá thực trạng thu hút đầu tư trực tiếp nước vào thị trường BĐS Việt Nam - Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường thu hút
