Đang tải... (xem toàn văn)
Luận văn : Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Chuyên đề tốt nghiệp Đề tài: Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Đất đai nguồn tài nguyên vô quan trọng quốc gia, đầu vào quan trọng liên quan đến lĩnh vực KT-VH-XH Việt Nam trình cơng nghiệp hố , đại hố, tốc độ thị hố diễn nhanh chóng, nhu cầu đất đai đóng vai trị quan trọng cho phát triển ngành kinh tế, điều làm cho giá trị đất ngày cao Tình trạng sốt đất năm gần chủ yếu cân đối cung cầu đẩy giá đất lên mức cao Hàng năm, Nhà nước dựa vào biến động đất đai ban hành khung giá đất làm cơng cụ quản lý tài đất đai Tuy nhiên việc xác định giá đất thời kỳ Nhà nước nhiều bất cập đẫn đến chênh lệch lớn mức giá Nhà nước quy định với giá thị trường Thị trường bất động sản Việt Nam " non trẻ", thực diễn sơi động năm gần Thực trạng giá đất đai không ảnh hưởng đến hoạt động thị trường BĐS mà tỷ lệ giao dịch ngầm, đầu đất đai ngày trở lên gia tăng mà đồng thời khiến cho ngân sách Nhà nước thất thu khoản thuế lớn Thị trường BĐS đánh giá thị trường tiềm kinh tế tương lai, khơng ổn định thị trường nguy tiềm ẩn cho kinh tế quốc gia Việc tìm giải pháp xác định giá đất phù hợp với thị trường tiêu chí giúp cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh phát triển Nhận thấy ảnh hưởng to lớn giá đất phát triển thị trưịng BĐS, tơi định lựa chọn đề tài nghiên cứu Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp “Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ” Mục đích nghiên cứu đề tài: - Hệ thống hố sở giá quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng giá quyền sử dụng đất nhân tố tác động đến giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp xây dựng giá đất địa bàn Thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Phạm vi nghiên cứu đề tài: Giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu: Trong trình nghiên cứu đề tài, phương pháp sử dụng là: - Phương pháp thu thập thông tin - Phương pháp thống kê - Phương pháp phân tích tổng hợp - Phương pháp logic Kết cấu đề tài nghiên cứu gồm: Chưong I: Cơ sở khoa học giá quyền sử dụng đất Chương II: Thực trạng giá đất nhân tố tác động đến giá đẩt địa bàn Thành phố Hà Nội Chương III: Một số giải pháp xây dựng giá đất nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.111 Cuối xin chân thành cảm ơn cô Viện nghiên cứu Địa chính, TS Trần Tú Cường (Trưởng phịng nghiên cứu thị trường BĐS) thầy cô khoa Bất động sản Địa chính, đặc biệt giáo, ThS Ngơ Thị Phương Thảo tận tình hướng dẫn tơi hồn thành tốt đề tài nghiên cứu Tôi xin chân thành cảm ơn! Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp Sinh viên thực Nguyễn Thị Hà Thu CHƯƠNG I CƠ SỎ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT I Tổng quan giá đất Khái niệm chất giá đất Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng Đất đai sản phẩm tự nhiên, sản phẩm người tạo nên khơng có giá trị Chính nói đến giá đất đai người ta phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, nói cách khác giá đất đai cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định Ở Việt nam nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân Nhà nước đại Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp diện người sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Chính vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà khơng có quyền định đoạt với đất đai Vì ta khái niệm giá đất là: Giá đất ( Giá QSDĐ) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dich quyền sử dụng đất Vai trò việc xác định giá đất Theo khoản 1, điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định mục đích việc ban hành giá loại đất nhằm làm cho việc: - Tính thuế việc sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất cho trường hợp quy định Điều 34 Điều 35 Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân trường hợp quy định Điều 33 Luật Đất đai năm 2003; - Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp nhà nước doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định khoản Điều 59 Luật Đất đai năm 2003; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; - Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng phát triển kinh tế quy định Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 2003; - Tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định pháp luật Thực tế giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê đất đô thị giá thị trường, Nhà nước lại điều tiết nguồn lợi từ đất ( Thông qua việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , thu thuế QSDĐ ) sở giá thấp (Giá cụ thể địa phương quy định theo NĐ87-CP) thấp nhiều so với thị trường xử lý sách đền bù giải toả lại phải thực theo giá cao dẫn đến ngân sách Nhà nước hàng năm bị thất thu khoản lớn Giá thấp trở thành giá bao cấp tồn song song với giá thị trường đẩy thị trưòng vào hoạt động không minh bạch giao dịch ngầm, đầu cơ, chế "xin cho", tiêu cực, lãng phí sử dụng đất đai cịn tồn Chính việc quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nhằm mục đích lam cho giá đất quy định phù hợp với thực tiễn góp phần làm minh bạch thị trường BĐS, khắc phục tình trạng bao cấp giá đất, chống thất thu giá trị QSDĐ 3.Các yếu tố cấu thành lên giá đất Giá đất phản ánh cách trực tiếp lợi ích đất mang lại cho người chủ sở hữu, đất mang lại lợi ích khai thác nhiều giá đất cao ngược lại Trong yếu tố cấu thành lên giá đất bao gồm: 3.1 Địa tô Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Có ba loại địa tơ địa tơ tuyệt đối, địa tô chênh lệch địa tô độc quyền, tuỳ thuộc chế độ xã hội mà Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp tồn lại loại địa tô khác có chất khác Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, khơng cịn chế độ tư hữu ruộng đất mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên có có địa tơ chênh lệch Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Những người kinh doanh ruộng đất loại tốt loại vừa thu khoản lợi nhuận bình quân số chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm chuyển cho địa chủ hình thức địa tơ chênh lệch Có hai loại địa tơ địa tơ chênh lệch I địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên đất gắn liền với điều kiện tự nhiên định Những đất có điều kiện tự nhiên thuận lợi độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung tâm cho hiệu suất sản xuất cao so với đất có độ phì thấp hơn, xa đường giao thơng Vì mà địa tơ chênh lệch I khoản lợi nhuận tăng thêm thân điều kiện thuận lợi đất đai mang lại Do điều kiện tự nhiên yếu tố vốn có đất mà người sử dụng không khoản chi phí nên địa tơ chênh lệch I thuộc ngưịi có quyền sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước người đại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm.) Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nơng nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tô khác đất: độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí đất Địa tơ chênh lệch II: Nếu đất mà người chủ sử dụng biết đầu tư, khai thác hợp lý cho suất cao so với việc không đầu tư khoản ( đầu tư không hiệu quả) vào đất Ðịa tơ chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất mà địa tô chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Sự khác giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nơng nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tô đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất thị hay vùng nơng thơn hẻo lánh 3.2 Đơn giá m2 đất : Đơn giá m2 đất số tiền Việt Nam đồng tính đơn vị m2 đất Đơn giá cho phép ta so sánh lợi ích đất chủ sở hữu khác (hay nói cách khác phản ánh mức địa tô mang lại đất) Đơn giá cao chủ sở hữu đất thu nhiều lợi ích Mỗi loại đất có mức giá đất cụ thể mức giá UBND tỉnh , Thành phố quy định ban hành vào 01/01 hàng năm Việc xác định đơn giá/m2 đất phải vào nhiều yếu tố Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp liên quan đến đất đó.VD đơn giá/m2 đất đất thị xác định dựa trên: loại đô thị I, II , loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ 3.3 Diện tích đất sử dụng Diện tích đất sử dụng: tồn diện tích đất cần xác định giá trị, tính tốn dựa chiều sâu chiều rộng đất Mỗi đất có diện tích định Nhà nước ghi rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho người dân sử dụng đất Hàng năm, Nhà nước ln có kiểm sốt biến động đất đai thơng qua cơng tác thống kê, kiểm kê đất đai, đăng kí đất đất đai NSDĐ Nhà nước NSDĐ vào diện tích đất sử dụng để thực quyền nghĩa vụ Quá trình xác định giá trị đất biểu diễn qua sơ đồ sau: Yếu tố ===> Đơn giá ===> cấu m2 đất thành lên địa tô Diện tích ===> Giá trị sử dụng đất cần định giá Trong đó: Giá đất cần định giá = Diện tích đất sử dụng (m2) ҳ Đơn giá m2 đất (đồng/m2) II Căn cứ, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất Căn xác định giá đất Việc xác định giá đất phải tiến hành sau: - Luật đất đai 1993 - NĐ số 80/CP (ngày 6/11/1993) quy định khung giá loại đất để Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi - NĐ87/CP (ra ngày 17/8/1994) quy định khung giá loại đất - Luật đất đai2003 - Nghị định số188/2004/NĐ-CP (ngày16/11/2004) quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004) - Thông tư 145 hướng dẫn thực NĐ số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004) - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (ra ngày 27/7/2003) sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/NĐ-CP (ra ngày 16/11/2004) 1.1 Phân loại đất Theo Luật đất đai 2003: - Đất nông nghiệp bao gồm loại đất: Đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác theo quy định Chính Phủ - Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất: Đất (đất nông thôn, đất thị ); đất xây dựng cơng trình nghiệp; đất xây dựng trụ sở quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh, đất làm mặt xây dựng sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng , làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông , thuỷ lợi, đất xây dựng công trình văn hố ,y tế, giáo dục đào tạo, thể dục, thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất có di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng cơng trình cơng cộng Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 10 khác theo quy định phủ; đất sở tôn giáo sử dụng, đất có cơng trình đình, đền miếu,am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩ trang mặt nước chuyên dùng đất phi nông nghiệp khác theo quy định Chính Phủ - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng 1.2 Đối với đất nông thôn Theo NĐ 188/2004/NĐ-CP, NĐ số 123/2007/NĐ-CP, xác định giá dựa việc tiến hành phân vùng đất vị trí loại đất cụ thể - Nhóm đất nơng nghiệp + Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác xếp theo hạng đất chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi + Đối với đất làm muối chia theo vị trí Vị trí đất làm muối xác định vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất gần đường giao thơng, theo ngun tắc: vị trí số áp dụng đồng muối gần kho muối gần đường giao thơng nhất; vị trí tiếp sau theo thứ tự từ thứ trở có khoảng cách xa kho muối xa đường giao thơng - Nhóm đất phi nơng nghiệp nơng thôn Đối với đất nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn loại đất phi nông nghiệp khác nông thôn như: đất xây dựng trụ sở quan, xây dựng cơng trình nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng cơng trình văn hố, y tế, giáo dục đào Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 48 Từ cuối năm 2003, Hà Nội triển khai mạnh công tác đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất, điển dự án đấu giá như: Dự án đấu giá xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm ngày19/7/2003 với diện tích 9.726m2 thu 94tỷ611 triệu đồng VNĐ(9727729/m2); dự án phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân tổ chức vào ngày 25/10/2003 diện tích3.532m2 thu 148tỷ (10.937038đ/m2) Vấn đề đáng ý diện tích khu đấu giá nêu bao gồm phần diện tích xây dựng hạ tầng thị: đường giao thông nội bộ, vườn hoa tiểu cảnh, trạm điện…giá đất trúng giá thường cao giá quy định thời (theo Quyết định số3519/QĐUB ngày12/9/2007) từ 5-10 lần Ví dụ khu đất đấu giá Quận Tây Hồ- Thực giá trúng 29 triệu VNĐ/m2 diện tích đấu giá 7358m2, giá đất theo Quyết định 3519 khu vực 1,62 triệuVNĐ/m2 đất ở) Bên cạnh giá thị trường QSDĐ người mua người bàn trao đổi với thường mức cao so với khung giá quy định, nhiên Nhà nước chưa kiểm soát người dân thường khai giảm giá bán với quan quản lý nhằm giảm thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ảnh hưởng biến động giá đất thị trường bất động sản Những biến động giá đất đai năm gần ảnh hưởng trực tiếp ảnh hưỏng đến hoạt động thị trường bất động sản, dấu hiệu nhận thấy rõ đợt "sốt đất" xảy xa vào năm 1993, 2003 Việc chênh lệch mức giá Nhà nước quy định, giá đấu giá quyền sử dụng đất, giá thị trường gây ảnh hưởng to lớn hoạt động thị trường bất động sản - Thị trường BĐS (thị trường đất đai) thị trường chịu ảnh hưởng nhân tố khu vực, Hà Nội trung tâm KT- VH- XH nước, nhu cầu đất đai tăng dẫn đến đất thị có giá trị cao với Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chun đề tốt nghiệp 49 tình trạng giá đất UBND Thành phố ban hành thấp giá thị trường nguyên nhân dẫn đến tượng đầu đất làm lũng đoạn thị trường - Vấn đề GCNQSDĐ: Nhằm giảm tỷ lệ giao dịch ngầm diễn buộc phải hồn thiện cấp GCNQSDĐ cơng tác năm qua không đạt kế hoạch đề Năm 2007, có 65.000 trường hợp cấp GCNQSDĐ có trường hợp chưa đến nhân khơng có đủ điều tiền để thực nghĩa vụ tài Năm 2007, Nhà nước phải cho nợ tới 100 tỷ đồng tiền thuế sử dụng đất chịu khoản thất thu thuế tương đối lớn Vậy áp dụng giá đất năm 2008 ban hành đột ngột tăng cao so với năm trước , Nhà nước khơng phải tiếp tục cho nợ thuế sử dụng đất mà làm chậm tốc độ cấp giấy CNQSDĐ Điều có ảnh hưởng tới hoạt động thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho giao dịch ngầm diễn khó khăn cho kiểm sốt Nhà nước khơng tăng giá đất khoảng cách giá Nhà nước giá thị trường cịn xa xác định giá đất cho phù hợp vấn đề quan trọng - Vấn đề GPMB: + Giá đất thấp làm giảm chi phí cho đền bù GPMB, chi phí đất nộp cho Nhà nước giá cơng trình BĐS sau dự án hồn thành khơng giảm chí cịn tăng cao theo nhu cầu mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư Nhà nước lại thất khoản thu lớn Chi phí đất thấp làm tăng cung BĐS (nhà cửa, cơng trình…) giá BĐS cao cịn người dân lại khơng mua dẫn đến thị trưịng BĐS bị "đóng băng" + Giá đất cao: Khung giá đất mà UBND Thành phố vừa ban hành năm 2008 coi cao so với năm trước lại coi gánh nặng cho nhà Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 50 đầu tư Do hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp hay hoạt động ngưòi dân gắn liền với đất đai, nhà cửa, mà để có QSDĐ, ngồi khoản chi phí ban đầu lớn họ cịn phải trả thêm khoản thuế đất hàng năm với tính thuế diện tích nhà, diện tích đất, giá tính thuế giá mét vng cho hạng nhà, hạng đất thuế suất Vì áp dụng khung giá đất năm 2008, gây khó khăn cho doanh nghiệp giải phóng mặt mà cịn khiến cho chi phí sử dụng đất tăng khoảng 30% so với năm 2007, làm giá thành công trình tăng15-20% Sự giá tăng cơng trình khiến cho giá/đơn vị sử dụng đất gia tăng, từ làm cho giá nhà đất dự án tăng tương ứng Điều dễ làm cho gây lên sốt giá đất giống năm trước thị trường bất động sản Theo chuyên gia BĐS dự đốn thị trường BĐS năm 2008 cịn có nhiều biến động xảy việc sớm tìm biện pháp nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất nhiệm vụ vô cần thiết để giảm tác động giá đất đến hoạt động thị trường BĐS góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 51 CHƯƠNG3 GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I Quan điểm xác định giá đất Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia liên quan đến lĩnh vực KT-VH-XH, đặc biệt từ Nhà nước mở rộng quyền người sử dụng đất đất đai trở thành nguồn tài sản có giá trị lớn kinh tế Hà Nội trung tâm KT-VH - XH nước nên tốc độ đô thị hoá diễn mạnh, giai đoạn tới Hà Nội tiến hành triển khai nhiều quy hoạch sử dụng đất, nâng cấp hạ tầng địa bàn khiến cho đất đai địa bàn Thành phố ln biến động mục đích sử dụng từ kéo theo thay đổi giá loại đất Vì việc xác định giá đất nhiệm vụ vô quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai Việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sau: - Giá đất xác định phải dựa sở Luật đất đai 2003, NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP hệ thống văn pháp quy liên quan khác - Giá đất xác định phải sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế diễn phổ biến thị trường - Giá đất xây dựng địa bàn Hà Nội phải đảm góp phần thúc đẩy hoạt động thị trường Bất động sản lành mạnh, công khai, minh bạch - Giá đất xây dựng phải mang tính ổn định tương đối năm - Các biện pháp xây dựng giá đất nhằm mục đích bình ổn giá đất, thu hẹp khoảng cách chênh lệch giá Nhà nước giá thị trường, đưa chế giá Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 52 II.Giải pháp xác định giá đất - Công tác thống kê giá đất: cơng tác có ảnh hưởng lớn việc theo dõi tình hình biến động giá đất địa bàn Thành phố từ có điều chỉnh phù hợp việc ban hành giá đất thời gian tiếp Vì việc thống kê giá đất phải đảm bảo theo nguyên tắc quy định Nhà nước: + Điều tra, khảo sát giá đất: phịng tài huyện, quận Hà Nội đảm nhiệm thực cách phát phiếu điều tra phạm vi huyện, quận Thời điểm bắt đầu thực diễn bắt đầu vào ngày 01/01 hàng năm báo cáo Sở tài hai lần năm Địa điểm điều tra, khảo sát rộng khắp Thành phố Khi cần điều tra cụ thể giá loại đất địa điểm lựa chọn phải mang tính đại diện, giao dịch loại đất phải diễn phổ biến, trường hợp dối với đất giao dịch diễn thu thập giá thuê Số liệu điều tra, khảo sát phải số liệu thực tế thu giao dịch đất đai, phòng tài huyện, quận tổng hợp lại từ phiếu điều tra sau báo cáo Sở tài Sở tài có nhiệm vụ thống kê, tổng hợp lại phạm vi toàn tỉnh Trong trường hợp số liệu có nghi ngờ Sở phải có cơng văn yêu cầu xác định lại, sau gửi kết Cục quản lý giá (trực thuộc Bộ tài chính) Cục phải có nhiệm vụ thống kê giá đất phủ ban hành qua thịi gian, giá đất UBND Thành phố ban hành loại đất cụ thể theo giá lớn giá thấp đưa dự báo biến động giá đất địa bàn đưa phương hướng xây dựng giá đất cho thời kỳ Dữ liệu phân tích phải lưu trữ lại phịng tài huyện ,quận sở Bộ tài đơn vị có liên quan Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 53 - Thường xuên tổ chức lớp tập huấn cho cán làm công tác giá đất tham gia điều tra khảo sát biến động giá đất, công tác thống kê giá đất Bộ, sở tài thường xun tổ chức đồn tra công tác thống kê giá đất đơn vị cấp - Kiểm soát chặt chẽ giao dịch dân đất đai thị trường, bắt buộc giao dịch phải có pháp lý thừa nhận nhằm theo dõi biến động giá đất Công tác quản lý đất đai đặc biệt cấp GCNQSDĐ phải dần hoàn thiện phạm vi rộng tạo sở pháp lý giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, bước đưa giao dịch dân diễn sàn giao dịch bất động sản địa bàn thành phố có kiểm soát Nhà nước - Hà Nội có trung tâm mơi giới, tư vấn đất đai, sàn giao dịch hoạt động chưa thực hiệu quả, chưa phổ biến Chính phủ cần phải có biện pháp thắt chặt quản lý ngành nghề này, phát triển rộng lĩnh vực hoạt động đơn vị cấp giấy phép hoạt dộng địa bàn Thành phố - Xây dựng phần mềm tin học lĩnh vực đất đai nhằm dự báo xu biến động giá đất để kịp thời có điều chỉnh phù hợp chế, sách giá đất phù hợp - Giá đất Hà Nội chứa đựng yếu tố bất ổn định trầm trọng có diễn biến phức tạp Nguyên nhân gây nên ổn định có nhiền nguyên nhân đầu đất, hoạt động kinh doanh bất động sản thiếu minh bạch đặc biệt sách quy định giá đất Nhà nước Việc thừa nhận thức thị trường đất đai tức thị trường hàng hoá QSDĐ nên phải tuân theo quy luật thị trường nên giá đất Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chun đề tốt nghiệp 54 phải hình thành từ giao dịch thị trường Nhà nước quy định Thực tế mức giá Nhà nước quy định không ổn định xét mức giá (giá cao, giá thấp thời điểm) loại giá( thời điểm tồn hai loại giá Nhà nước quy định giá đất theo khung giá giá sàn đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có SDĐ) Để bình ổn giá Nhà nước cần có nhiều biện pháp phối hợp công tác quản lý Nhà nước, cần bỏ chế độ hai giá theo quy định nay: giá đất phải thị trường xác định, giá đất giá BĐS thực tế giao dịch thị trưòng sở để Nhà nước xác định sách đất đai - Có sách độc quyền chống đầu đất đai biện pháp sử dụng công cụ quản lý kinh tế vĩ mơ như: cơng cụ tài tiền tệ, sách thuế - Đấu giá, đấu thầu QSDĐ phải trở thành hình thức giao đất chủ yếu đảm bảo tính cơng khai, minh bạch cho thị trường bất động sản Nếu so sánh lợi ích kinh tế mà Nhà nước thu tiến hành đấu giá QSDĐ với diện tích đất thực giao từ năm 2003 đến hết năm 2005 (Báo cáo số 86/BC-UB ngày 27/10/2006) 4.043,6 thấy mức chênh lệch thu nhập lớn giá đất trúng giá giá đất theo khung giá quy định (Ví dụ giá đất trúng giá địa bàn tỉnh Quảng An, quận Tây Hồ 29triệu đồng/m2 giá đất theo khung quy định 1.600.000triệu đồng/m2) Sở dĩ có chênh lệch lớn giá đất theo quy định QĐ 3519/QĐ-UB thấp so với giá thị trường Tuy nhiên thực công tác đấu thầu, đấu giá QSDĐ gặp phải khó khăn quy mơ dự án lớn đến hàng nghìn tỷ đồng, khó có khả có đủ số lượng đầu tư có đủ lực tham gia theo hình thức giao đất thơng thường chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 55 đất sau huy động vốn người có nhu cầu xin ghi nợ theo hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ trúng giá họ phải vay ngân hàng hao phí đầu tư lớn dự án chậm triển khai Do Nhà nước cần phải có biện pháp khắc phục khó khăn xảy Cần có biện pháp đạo chặt chẽ kết hợp với việc ban hành quy chế cụ thể dự án đấu giá Ngăn chặn kịp thời hành vị, thơng đồng móc ngoặc chủ thể tham gia đấu thầu với hành vị quan tổ chức đấu giá với chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu Thực triệt để biện pháp giao đất, cho thuê đất đấu giá QSDĐ với loại đất theo quy định Điều 61 Luật đất đai Đây giải pháp quan ngăn chặn nạn đầu đất đai thông qua công tác quản lý máy Nhà nước III Một số kiến nghị - Đối với loại đất tiến hành xác định giá cần phải lựa chọn phưong pháp xác định giá đất phù hợp, trường hợp khơng đủ thơng tin kết hợp phương pháp Đối với trường hợp đất đặc biệt gặp khó khăn việc xác định giá đất cần làm báo cáo gửi UBND Thành phố để kịp thời có biện pháp đạo Cần bổ sung phương pháp cụ thể xác định giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp - Cơ quan chức cần làm rõ khái niệm đất nông nghiệp nằm xen kẽ vói đất thị, đất vườn ao nằm xen kẽ khu vực đất nông thôn UBND cần mô tả rõ đặc điểm quy định rõ xếp loại đường phố, vị trí đất, khu vực giáp ranh… để làm rõ xác định giá đất, tránh trưòng hợp sai sót, nhầm lẫn tiến hành định giá đất - Bổ sung thêm hệ số K xác định giá đất nhằm tạo linh hoạt Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 56 công tác định giá, giảm bớt sai lệch định giá, giúp cho giá xác định sát với giá thị trường - Để đảm bảo cho công tác điều tra, khảo sát biến động giá đất địa bàn Thành Phố thuận lợi, xác cần phải trích khoản kinh phí để thuê chuyên gia lĩnh vực định giá bất động sản - Bên cạnh việc nghiên cứu để có sách giá đất thay cho việc ban hành quy định khung giá đất hàng năm địa bàn Thành phố, cần ban hành quy định quản lý giá đất thành lập tổ chức có chức thẩm định giá đất đơn vị hoạt động theo chế nghiệp kinh doanh thuộc UNBD quản lý Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 57 KẾT LUẬN Đề tài “Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ” phân tích thực trạng vấn đế xác địch giá đất địa bàn Thành phố Hà Nội năm gần , bất cập việc xác định giá đất từ đề xuất số giải pháp xây dựng giá đất tạo mơi trường thuận lợi cho thị trường đất đai nói riêng thị trường bất động sản nói chung diễn lành mạnh Trong q trình thị hố đất đai Hà Nội ngày trở nên khan trước nhu cầu SDĐ ngày nhiều cho xây dựng hệ thống sở hạ tầng, cho thay đổi quy hoạch SDĐ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội Thành phố đời sống nhân dân Nhu cầu đất đai tăng khả cung nguồn tài ngun đất có hạn nên tăng cường vai tị quản lý Nhà nước đất đai Thành phố Hà Nội nội dung vô quan trọng Quản lý giá đất nội dung nhiệm vụ quản lý đất đai Thực trạng xác định giá đất địa bàn Thành phố thể nhiều điểm chưa phù hợp việc đưa tiêu thức cụ thể việc phân loại đô thị, phân loại đường phố, vị trí đất hệ số K chưa linh hoạt Việc chưa đưa tiêu thức rõ ràng áp dụng cho loại đất địa bàn Thành phố tạo khó khăn việc áp dụng phưong pháp xác định giá đất để tiến hành định giá đất Song song phương pháp quy định NĐ188/2004/NĐ-CP, NĐ123/2007/NĐ-CP chưa đủ cho việc định giá đất Kết bất cập khung UBND Thành phố ban hành vào ngày 01/01 hàng năm xa rời so với giá đất thị trường Điều Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 58 không ảnh hưởng việc quản lý nguồn tài nguyên quý Nhà nước đất đai mà tác động lớn đến thị trường bất động sản thị trường Nhà nước xác định thị trường tiềm thúc đẩy kinh tế Việt Nam thời gian tới giao dịch ngầm đất đai diễn phổ biến Để tạo động lực thúc đẩy cho kinh tế thủ nói riêng quốc gia nói chung, quan chức cần tìm biện pháp thích hợp đưa giá đất chế giá để bình ổn giá đất Bên cạnh người dân cần góp phần vấn đề cách thực quy định pháp luật chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ …nhằm hạn chế thị trường ngầm Mặc dù có gắng sâu vào nghiên cứu nội dung mà đề tài đề hạn chế tài liệu, kiến thức thời gian nghiên cứu nên q trình làm em khơng tránh khỏi thiếu sót em mong nhận bảo thầy đóng góp ý kiến người quan tâm đến vấn đề để em hồn thiện tốt chun đề thực tập tốt nghiệp Một lần em xin xin chân thành cảm ơn TS.Trần Tú Cường ( Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Bất động sản), Viện Nghiên Cứu Địa Chính, ThS Ngô Thị Phương Thảo thày cô giáo Khoa Bất động sản Địa giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn.! Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh Bất động sản Hệ thống văn pháp luật: - Nghị định 188/2004/NĐ-CP(16/11/2004) phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC (ngày26/11/2004) hướng dẫn thực NĐ188/2004/NĐ (ngày 16/11/2004) - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP(27/7/2007) sửa đổi bổ sung số điều NĐ188/2004 - Thông tư 145 hướng dẫn thực NĐ số 123/2007/NĐ-CP(ra ngày 7/7/2007) - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND(28/12/2007) ban hành khung giá loại đất Hà Nội Tạp chí địa Luận án tiến sỹ " Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đất đai trình Đơ thị hố Thành phố Hà Nội"- TS Trần Tú Cường Luận văn tốt nghiệp khoá 44, 45 Khoa Bất Động Sản Địa Chính trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân 6.Các trang Web: thuvienphapluat.com.vn, qppl.gov.vn… Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 60 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT' - QSDĐ : Quyền sử dụng đất - GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - BĐS : Bất động sản - NSDĐ : Người sử dụng đất - GPMB : Giải phóng mặt Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 Chuyên đề tốt nghiệp 61 MỤC LỤC Nguyễn Thị Hà Thu - Lớp địa K46 ... Đánh giá thực trạng giá quyền sử dụng đất nhân tố tác động đến giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội - Đề xuất số giải pháp xây dựng giá đất địa bàn Thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển. .. nghiệp ? ?Giải pháp xây dựng giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ” Mục đích nghiên cứu đề tài: - Hệ thống hoá sở giá quyền sử dụng đất -... định giá đất địa bàn Thành phố Quản lý tài đất đai nội dung quan trọng quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Thành Phố Hà Nội q trình phát triển thị Việc ban hành giá đất sở quan trọng để Thành phố