Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYÊN TẤT THÀNH Nguyễn Mai Thi ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA CỔ PHIÉƯ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH CHỦNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (GIAI ĐOẠN 2014 - 2019) LUẬN VĂN THẠC sĩ KINH TÉ Thành phố Hồ Chí Minh - 2020 Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYÊN TẤT THÀNH Nguyễn Mai Thi ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH CHÚNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (GIAI ĐOẠN 2014 - 2019) Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 834 02 01 LUẬN VĂN THẠC sĩ KINH TÉ NGƯỜI HƯỚNG DÃN KHOA HỌC: TS TRÀN HÙNG SƠN Thành phố Hồ Chí Minh - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nghiên cứu thực hướng dần khoa học TS Trân Hùng Son Những đánh giá phân tích nêu luận văn hồn tồn mang tính nghiên cứu khoa học Các số liệu nêu luận văn trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế thị trường, tài liệu tham khảo có nguồn trích dần rõ ràng Ket nghiên cứu trình bày luận văn khơng chép bât kỳ luận văn không công bố nghiên cứu trước Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm nội dung luận văn Người thực (Đã ký) Nguyễn Mai Thi MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MÚC CÁC HÌNH PHẦN MỞĐẰU CHƯƠNG Cơ Sơ LÝ LUẬN CHƯNG VỀ RỦI RO, TỶ SUÁT SINH LỜI VÀ CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU Tư 12 1.1 Các khái niệm chi tiêu đo lường 12 1.1.1 Tỷ suất sinh lời 12 1.1.1.1 Khái niệm tỷ suất sinh lời 12 1.1.1.2 Chỉ tiêu đo lường tỷ suất sinh lời 12 1.1.2 Rủi ro 13 1.1.2.1 Khái niệm rủi ro 13 1.1.2.2 Chỉ tiêu đo lường rủi ro 15 1.1.3 Chỉ số đánh giá hiệu đầu tư 18 1.1.3.1 Khải niệm sổ đảnh giả hiệu đầu tư .18 1.1.3.2 Chì tiêu đo lường so đánh giá hiệu đầu tư 18 1.2 Cơ sở lý thuyêt việc đánh giá rủi ro tỷ suât sinh lời 19 1.2.1 Lịch sử hình thành lý thuyêt 19 1.2.2 Lý thuyết danh mục đầu tư 20 1.2.3 Mơ hình định giá tài sản vốn CAPM 21 1.2.3.1 Đường thị trường chứng khoản SML 21 1.2.3.2 Mơ hình định giá tài sản vốn CAPM 23 1.2.4 Lý thuyết hiệu đầu tư 24 Ket luận chương 25 CHƯƠNG PHÂN TÍCH RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CÓ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.1 Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến cổ phiếu ngành bất động sản 26 2.1.1 Anh hưởng kinh tê vĩ mô 26 2.1.1.1 Yeu to lãi suất 26 2.1.1.2 Yeu tố lạm phát bán, giả vàng Đô la Mỹ 27 2.1.2 Tác động VN-Index lên cổ phiếu ngành Bất Động Sản 28 2.2 Phân tích ngành bât động sản Việt Nam 30 2.2.1 Danh mục cổ phiếu bất động sản sàn giao dịch Hồ Chí Minh 31 2.2.2 Các nhóm cổ phiếu đặc trưng ngành Bất Động Sản 33 2.2.3 Phân tích lợi thê kinh doanh doanh nghiệp bât động sản 36 2.2.3.1 Nhóm co phiếu tơng hợp giả trị lớn .36 2.2.3.2 Nhóm cố phiếu từ cho thuê bất động sản 38 2.2.3.3 Nhóm cố phiếu từ kinh doanh dịch vụ bất động sản 40 2.2.3.4 Nhóm cố phiếu tống hợp giả trị vừa nhỏ 43 2.2.3.5 Nhóm cố phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu cơng nghiệp 45 2.3 Phân tích rủi ro tỷ suất sinh lời cố phiếu Bất Động Sản 47 2.3.1 Đánh giá tỷ suất sinh lời cổ phiếu ngành Bất Động Sản 47 2.3.2 Đánh giá rủi ro cổ phiếu ngành Bất Động Sản 49 2.3.3 Thiêt lập phân tích danh mục tơi ưu 51 2.3.3.1 Thiết lập danh mục đầu tư cố phiếu ngành bất động sản 51 2.3.3.2 Tìm tỷ trọng đầu tư vào danh mục tối ưu 53 2.3.3.3 Phân tích nhóm cố phiếu danh mục tối ưu 55 2.4 Đánh giá hiệu đầu tư cổ phiếu Bất Động Sản .56 2.4.1 Chi số Sharpe 56 2.4.2 Chỉ số Treyno 59 2.4.3 Chi so Jensen’s Alpha 62 Kết luận chượng 66 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KHUYỂN NGHỊ CHO NHÀ ĐÀU TU 67 3.1 Ket luận rút từ kết nghiên cứu 67 3.2 Khuyến nghị việc đánh giá rủi ro tỷ suất sinh lời cổ phiếu ngành Bất Động Sản 69 3.2.1 Khuyến nghị đối vói nhà đầu tư 69 3.2.2 Hạn chế đề tài nghiên cứu đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.71 3.2.2.1 Những hạn chế để tài nghiên cứu 71 3.2.2.2 Một số đề xuất cho nghiên cứu 72 Kêt luận chương 73 KẾT LUẬN 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 DANH MỤC CHŨ VIẾT TẤT Bluechips cổ phiếu có khoản cao thị trường chứng khoán Việt Nam CAPM Capital Asset Pricing Model - Mơ hình định giá tài sản vốn CML Capital Market Line - Đường thị trường vốn CPTPP Hiệp định Đối tác Toàn diện Tiến xuyên Thái Bình Dương CTCP Cơng ty cổ phần DM Danh mục DMĐT Danh mục đầu tư Đ/CP Đong co phiếu EVFTA Hiệp định thương mại tự HSX Sàn giao dịch chứng khốn Ho Chí Minh IPA Hiệp định bảo hộ đầu tư KCN Khu công nghiệp NĐT Nhà đầu tư SML Stock Market Line - Đường thị trường chứng khốn TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TSSL Tỷ suất sinh lời TTCK Thị trường chứng khoán TTCKVN Thị trường chứng khoán Việt Nam TTTM Trung tâm thương mại VND Đong Việt Nam VN-Index Chỉ số trung bình giá chứng khoán thị trường Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Lãi suất huy động VNĐ phố biến NHTM Bảng 2.2 Danh mục doanh nghiệp bất động sản HSX Bảng 2.3 Danh mục doanh nghiệp bất động sản bị loại bỏ Bảng 2.4 Các cổ phiếu tổng họp giá trị lớn Bảng 2.5 Các cổ phiếu từ cho thuê bất động sản Bảng 2.6 Các cổ phiếu từ kinh doanh dịch vụ bất động sản Bảng 2.7 Các cổ phiếu tổng họp giá trị vừa nhỏ Bảng 2.8 Các co phiếu từ kinh doanh nhà xưởng, khu công nghiệp Bảng 2.9 Bảng tổng họp giá cuối kỳ sau điều chỉnh cổ tức cổ phiếu ngành Bất Động Sản HSX Bảng 2.10 Tỷ lệ thay đoi (Ri) hàng kỳ cổ phiếu ngành Bất Động Sản HSX Bảng 2.11 Rủi ro tỷ suất sinh lời co phiếu ngành Bất Động Sản HSX Bảng 2.12 Rủi ro tỷ suất sinh lời số thị trường (VN-Index) Bảng 2.13 Ket hệ so Beta cố phiếu ngành Bất Động Sản HSX Bảng 2.14 Danh mục cố phiếu thuộc nhóm Bảng 2.15 Danh mục cổ phiếu thuộc nhóm Bảng 2.16 Danh mục cố phiếu thuộc nhóm Bảng 2.17 Danh mục cổ phiếu thuộc nhóm Bảng 2.18 Danh mục cố phiếu thuộc nhóm Bảng 2.19 Tỷ trọng đầu tư hiệu vào nhóm cổ phiếu ngành BĐS Bảng 2.20 Hệ số tương quan danh mục đầu tư ngành BĐS Bảng 2.21 Đánh giá danh mục đầu tư thông qua so Sharpe Bảng 2.22 Đánh giá danh mục đầu tư thông qua số Treyno Bảng 2.23 Đánh giá danh mục đầu tư thông qua so Jensen’s Alpha DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đường cong hữu dụng Hình 1.2 Lựa chọn danh mục đầu tư tối ưu thị trường với tài sản rủi ro đường biên hiệu Hình 1.3 Lựa chọn danh mục đầu tư tối ưu thị trường có ton tài sản phi rủi ro Hình 1.4 Đường thị trường chứng khốn - SML Hình 1.5 Đường thị trường chứng khốn với rủi ro hệ thống chuẩn hóa Hình 2.1 Lãi suất trái phiếu phủ kỳ hạn năm Hình 2.2 Tỷ lệ lạm phát lạm phát bình quân Hình 2.3 Chỉ số VN-Index 31/08/2014 - 31/07/2019 PHÀN MỞ ĐÀU Sự cần thiết đề tài Trong hai năm gần đây, kinh tế Việt Nam tiếp nhận nhiều thông tin hợp tác thương mại quốc tế tích cực; tạo bước đệm vừng kích thích doanh nghiệp nước phát trien kinh doanh; thu hút công nghệ, vốn đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế lên tầm cao Cụ thế, ngày 08/03/2018, Việt Nam 10 nước gồm Australia, Brunei, Canada, Chile, Nhật Bản, Malaysia, Mexico, New Zealand, Peru Singapore thức ký kết Hiệp định Đối tác Toàn diện Tiến xun Thái Bình Dương (CPTPP) thành San-ti-a-gơ, Chi-lê, có hiệu lực Việt Nam từ ngày 14/01/2019 Và ngày 30/06/2019, Hiệp định thương mại tự (EVFTA) Hiệp định bảo hộ đầu tư (IPA) Việt Nam Liên minh châu Âu ký kết sau gần 10 năm đàm phán Bên cạnh đó, thị trường chứng khốn Việt Nam đón nhận nguồn vốn lớn từ quỳ đầu tư, tập đoàn tài lớn mạnh nguồn vốn đen từ nhà đầu tư cá nhân nước Đặc biệt cổ phiếu ngành Bất Động Sản, kênh đầu tư hấp dần thu hút nhiều nguồn vốn từ nhà đầu tư Thống kê đến ngày 31/07/2019, Sàn giao dịch chứng khốn Ho Chí Minh có 63 doanh nghiệp Bất Động Sản niêm yết Những cố phiếu Bluechips đầu ngành VIC, VHM, VRE, NVL KDH góp phần nâng đỡ số chung ngành bất động sản có giá trị vốn hóa từ 10.154 tỷ đồng đến 408.204 tỷ đồng Nhóm cổ phiếu có giá thị trưởng tăng mạnh gồm: D2D (từ 34.190 đ/cp đến 79.000 đ/cp), SZL (từ 29.820 đ/cp đến 52.200 đ/cp), V1C (từ 95.300 đ/cp đến 122.000 đ/cp), VRE (từ 26.710 đ/cp đến 36.950 đ/cp), Nhóm cổ phiếu có giá thị trường giảm mạnh gồm NVL (từ 64.500 đ/cp xuống 57.700 đ/cp), DXG (từ 17.690 đ/cp xuống 13.640 đ/cp), DRH (từ 10.000 đ/cp xuống 6.520 đ/cp), KDH (từ 24.520 đ/cp xuống 22.200 đ/cp) Cịn lại nhóm co phiếu có giá thị trường giao động theo biên độ hẹp ngang Đứng trước tình hình biến động giá cổ phiếu thị trường chứng khốn, có nhà đầu tư quan tâm đến việc đánh giá rủi ro tỷ suất sinh lời mà nhận trước định mua bán cổ phiếu Bởi lẽ kỹ phân tích rủi ro đánh giá hiệu đầu tư cổ phiếu việc làm dễ dàng nhà đầu tư Thơng qua nghiên cứu có liên quan, tác giả muốn giới thiệu tới nhà đầu tư khái niệm, lý thuyết công thức ứng dụng vào việc tính tốn, phân tích đánh giá hiệu đầu tư cổ phiếu Đe từ đó, nhà đầu tư tự xây dựng nhiều danh mục co phiếu họ chọn lựa thơng qua việc tính tốn, phân tích đánh giá hiệu đầu tư Chính thế, việc nghiên cứu luận văn “ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA CÓ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH CHÚNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (GIAI ĐOẠN 2014-2019)” giúp cho nhà đầu tu có nhìn sâu việc đánh giá hiệu đầu tư vào cổ phiếu đầu tư theo mục tiêu họ dựa điều kiện rủi ro phổ biến thị trường, mức độ thay đổi tỷ suất sinh lời, độ lệch xảy tỷ suất sinh lời, Mục tiêu nghiên cứu Vận dụng lý thuyết so đánh giá hiệu đầu tư nhằm đánh giá rủi ro tỷ suất sinh lời cổ phiếu ngành bất động sản niêm yết Sàn giao dịch chứng khốn Hồ Chí Minh Hàm ý rút từ kết nghiên cửu khuyến nghị nhằm giúp cho nhà đầu tư Việt Nam tránh rủi ro đầu tư vào co phiếu ngành bất động sản Sàn giao dịch chứng khoán Hồ Chí Minh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đoi tượng nghiên cứu: công ty thuộc ngành bất động sản niêm yết Sàn giao dịch chứng khốn Hồ Chí Minh Danh mục thị trường sử dụng VNỉndex Phạm vi nghiên cứu: cố phiếu công ty bất động sản niêm yết Sàn giao dịch chứng khốn Ho Chí Minh, số VN-Index từ ngày 01/08/2014 đến hết ngày 31/07/2019 Tổng quan nghiên cứu liên quan 4.1 Những nghiên cứu liên quan nước Nguyễn Thị Thanh Huyền (2014) nghiên cứu vận dụng mơ hình CAPM đo lường rủi ro hệ thống cổ phiếu niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam So liệu nghiên cứu liệu ngày 21 công ty niêm yết TTCK Việt Nam 10 năm 05/2004 - 08/2014 Thơng qua q trình ước lượng mơ hình CAPM, kết nghiên cứu xác định rủi ro hệ thống chứng khốn kiểm định mơ hình CAPM với hai phiên Sharpe Black có hiệu lực Tuy nhiên cần lưu ý đến độ dài dừ liệu sử dụng mơ hình CAPM, với khoảng thời gian khác cho kết khác ... 2.3 Phân tích rủi ro tỷ suất sinh lời cố phiếu Bất Động Sản 47 2.3.1 Đánh giá tỷ suất sinh lời cổ phiếu ngành Bất Động Sản 47 2.3.2 Đánh giá rủi ro cổ phiếu ngành Bất Động Sản 49 2.3.3...Bộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYÊN TẤT THÀNH Nguyễn Mai Thi ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA CỔ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH CHÚNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (GIAI ĐOẠN... “ĐÁNH GIÁ RỦI RO VÀ TỶ SUẤT SINH LỜI CỦA CÓ PHIẾU NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH CHÚNG KHỐN HỒ CHÍ MINH (GIAI ĐOẠN 2014-2019)” giúp cho nhà đầu tu có nhìn sâu việc đánh giá hiệu đầu tư vào