Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN *** T.S NGUYỄN MINH HOÀNG ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Lưu hành nội bộ - cấm sao chép dưới mọi hình thức) HÀ NỘI - 05. 2005 Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 2 I. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP: Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ. Bài số 2: 100 m 2 x 3.tr đ/m 2 - 100 m 2 x50% x 2 tr.đ/m 2 = 200 tr. đồng. Bài số 3: - Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là: 150m 2 x 1.000.000đ/m 2 x 50% + 350 m 2 x 1.000.000 đ/m 2 = 4250.000.000 đ - Giá trị thị trường của lô đất: (500 m 2 x 1.500.000 m 2 ) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ. Tính bình quân: 325.000.000đ/ 500 m 2 = 650.000 đ/m 2 . Bài số 4: - Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản. - Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương đương để xác định . - Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN. Do vậy, để ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt pháp lý. Cụ thể như sau: a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền: PV = FV n (1 + r) -n 300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06) -1 ] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07) -2 ] + [188.956.800 x (1 + 0,08) -3 ] + [169.389.793 x (1 + 0,09) -4 ] = = 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ = 1.020.000.000đ. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 3 b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A. 1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hoá đối với C. 200 m 2 x 1.000.000 đ/m 2 x 50% + (400 m 2 - 200 m 2 ) x 1.000.000 đ/ m 2 x 100% = 300.000.000 đ d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất: 560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ. e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất và giá xây dựng so với A: 860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ. Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng 930.000.000 đ. Bài số 5: - Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000. - Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%) 4 = 786.750. Bài số 6: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất: i xAPV i n )1( 1     + Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD. + Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD. + Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD. + Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD + Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD. + Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD. Bài số 7: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 4 FV n = V 0 (1 + r) n (6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%) 3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD. Bài số 8: Áp dụng công thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai của một chuỗi tiền đồng nhất: i i AiVFV n n on 1)1( )1(   a. 3.000 x (1+ 18%) 50 + 200 x 21.813,09 = = 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 = = 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD. b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD. Bài số 9: Áp dụng công thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:         8,5,2 )1( 1 )1( t t t n i FV i xAPV i a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS: = 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) = = 279.815 USD. b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn: = 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504 USD. Bài 10: 1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ. 2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền. 1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ. 3. Ta có phương trình: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 5 1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ. f(15%;n) = 2.0 Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114. Vậy: n = 5 năm. 4. Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600 f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có: f(10%;7) = 1,9487. f(10%;8) = 2,1436. Theo công thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày. Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958. Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với: 0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày). Bài 11: - Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000 - Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185 - Thu nhập ròng hàng năm: 77.815 - YP ở mức 6,5% là: 15,358. - Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch: 77.815 x 15, 358 = 1.197.154 - Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch: X = 1.197.154 - 2,75%X X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD Bài 12 - Giá trị thị trường của đất trống: 60 m 2 x 20.000.000 đ/m 2 = 1.200.000.000đ - Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà: 150 m 2 x 2.500. 000/ m 2 = 375.000.000đ - Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà: 60 năm – 20 năm = 40 năm - Mức giảm giá ướ tính của ngôi nhà: Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 6 (40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ - Giá trị ước tính cho ngôi nhà: 375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ - Giá trị thị trường của bất động sản: 1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ Bài 13: a. Ước tính giá trị mảnh đất: - Số tiền phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng lô đất chứng cớ là: 250 m 2 x 1.200.000 đ/m 2 = 300.000.000 đ - GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên: 225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ - Giá một mét vuông đất khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý: 525.000.000 đ : 250 m 2 = 2.100.000 đ/m 2 - Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu: 300 m 2 x 2.100.000 đ/m 2 = 630.000.000 đ b. Giá trị tài sản trên đất: - Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%. - Chất lượng còn lại của công trình: (68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) = 60%. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 7 - Giá trị ước tính đối với phần xây dựng: 120 m 2 x 1.500.000 đ/m 2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ c. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu: 630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ. Bài số 14: - Nhận xét: + Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển. + Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở. Giả định dự án đầu tư xây dựng nhà phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc SDTNVHQN. + Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi. + Quy mô một lô đất: 10.000 m 2 x 60% / 60 = 100 m 2 . + Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m 2 cho toàn bộ diện tích của cả mảnh đất. Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m 2 đất ( lô ) cho phép xây dựng. Do đó: 1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là: = (1.tr đ/m 2 x 10.000 m 2 x 60%) = 6.000 tr đ. 2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là: = ( 0.2 trđ/m 2 x 10.000 m 2 ) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ. 3. Giá trị của mảnh đất trống: = 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ. Tính bình quân mỗi m 2 đất trống: 310.000 đ/m 2 . Bài số 15: 1. Doanh thu phát triển. Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 8 - Diện tích đất có thể bán: 6.000m 2 x60% = 3.600m 2 tương ứng 30 lô đất ( 3.600 m 2 / 120 m 2 ). - Doanh thu phát triển: 600.000.000đ/lô x 30 lô = 18 tỷđ. 2. Chi phí phát triển. a. Chi phí đầu tư: - Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m 2 x 6.000m 2 = 1,2 tỷđ. - Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m 2 x 150m 2 /căn x 30 lô = 5,4 tỷđ. - Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ. - Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ. - Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước 1.000.000 đ/m 2 x 3.600 m 2 = 3,6 tỷđ. Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ. b. Lãi vay Ngân hàng: 10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ c. Lợi nhuận cho nhà ĐT: 18 tỷ đồng x 10 % = 1,8 tỷđ. d. Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5% = 0,9 tỷđ. Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ. 3. Giá trị BĐS: 18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ. Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 9 Bài 16: 1.Tiền thu về bán BĐS. - Cho thuê cửa hàng 1 năm. 20.000 - Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2 18.000 Tổng thu một năm: 38.000 Tỷ lệ chiết khấu: 6% Giá trị của BĐS sau khi phát triển 633.333 2. Chi phí bán: - Quảng cáo và môi giới: 3% giá bán BĐS. 18.999 - Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm. 7.600 Cộng chi phí bán: 26.599 3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2) 606.734 4. Chi phí phát triển: a. Chi phí xây dựng: - Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2 210.000 - Chi phí có tính chất chuyên môn: khoảng 12% 25.200 - Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ 2.800 Cộng chi phí xây dựng. 238.000 b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% - Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800 280 - Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm. 11.760 Cộng chi phí cấp vốn tài trợ: 12.040 *Tổng chi phí phát triển: (a) + (b) 250.040 c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển. 50.008 Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n Häc viÖn Tµi chÝnh Ts. NguyÔn Minh Hoµng Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n 10 5. Giá trị đầu tư cho công trình xây dựng: 300.048 6. Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5) 306.686 a. Giá đất giả định. X b. Chi phí mua đất: 4% giá đất. 0,04X - Phí môi giới. - Phí pháp lý chuyển nhượng. c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X) 0,104X * Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c 1,144X d. Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X 0,22X 7. Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X 1,364X 8. Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364 224.843 Bài 17: 1. Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD. 2. Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD. 3. Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so sánh thị trường. Giá trị tài sản theo 2 cách tính là không hẳn nhất quán với nhau. Theo chi phí là 55.500 USD nhưng do cung không đáp ứng nổi cầu cho nên giá trị thị trường đã lên tới 75.000 USD. Bài 18: - Cách 1: so sánh theo mét vuông. + 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m 2 . + Mức giá cho thuê có thể đòi: (6m x 12m) x 0.3 trđ/m 2 = 21,6 trđ/ năm. - Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền. + Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền: 18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m. + Mức giá cho thuê có thể đòi: 6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ. Bài 19: a - Nếu đóng cửa nhà máy: 5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i Tỷ lệ sinh lời i = 20%. [...]... trung bỡnh ca doanh nghip: Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 16 Ts Nguyễn Minh Hoàng 345 355 375 388 19% 1.850 1.900 1.950 2.000 - Giỏ tr ca GW: 642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr 4 Giỏ tr doanh nghip: 642.4 + 25.7 = 668.1 tr ng - Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng... tr thc ( 60.000 /cp < 68.850/cp) Bi 22: Giỏ tr ca mt s ti sn c ỏnh giỏ li nh sau: 1- Giỏ tr ca khon n khú ũi: 60 tr 30% = 18 tr Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 13 Ts Nguyễn Minh Hoàng 2- Giỏ tr li th ca quyn thuờ ti sn: c tớnh bng giỏ tr hin ti ca khon tin tit kim c trong 10 nm S dng cụng thc tớnh giỏ tr... ỏp ỏn bi 23: - Giỏ tr thanh lý TSC d tớnh thu hi vo cui nm N +7 : 12.000 x 4% = 480 tr ng - S tin khu hao thu hi hng nm: 1.200 tr ng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 14 Ts Nguyễn Minh Hoàng - D kin thu nhp v li nhun rũng 7 nm ti : Mi nm tng 2% Nm N = 748 tr ng N+1 = 762,96 tr ng N+2 = 778,21 tr ng N+3 = 793,78... + Nm N: 780 - 780 32% = 530 - c tớnh li nhun tng lai thu c hng nm: 442.1 490.2 530.3 502tr 1 2 3 - Giỏ tr doanh nghip = 502 : 12% = 4.183 tr ng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng 15 ỏp ỏn bi 26: - Giỏ tr thc c tớnh i vi 1 c phiu khi li tc c phn n nh:: G0 = 0.045/ 12% = 375.000 ng/ c phiu - Giỏ tr thc c... trờn th trng l giỏ "o", hoc l giỏ thõu túm quyn kim soỏt, vỡ giỏ th trng (120.000 /cp ) ó cú s chờnh lch rt ln so vi giỏ tr thc c tớnh (68.850 /cp) Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản Ts Nguyễn Minh Hoàng Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 12 Ts Nguyễn Minh Hoàng 2 Quyt nh ca cỏc nh u t: - Giỏ tr mt c phiu = 6.885 tr ng l mc giỏ tr thc c c tớnh theo chi phớ c hi trung bỡnh ca th trng.. .Học viện Tài chính Bộ môn Định giá tài sản 11 Ts Nguyễn Minh Hoàng - Nu hin i hoỏ nh mỏy: 10 triu USD = 0.5 triu x 1/ i T l sinh li i = 5% b Nờn úng ca nh mỏy Bi 20: - Nu c phn ca A thay i t 47% lờn 52% thỡ giỏ mi c phn . Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Học viện Tài chính Ts. Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 1 HỌC VIỆN TÀI. 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN *** T.S NGUYỄN MINH HOÀNG ĐÁP ÁN BÀI TẬP MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN (Lưu hành nội bộ - cấm