Đề tài: TÁC ĐỘNG CỦA NỢ XẤU NGÂN HÀNG TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2012 VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG GIẢI QUYẾT MỤC LỤC Mục lục I Khái quát chung nợ xấu ngân hàng .2 II Thực trạng nợ xấu hệ thống ngân hàng tình hình bất động sản 2012 Thực trạng nợ xấu hệ thống ngân hàng .3 Thực trạng bất động sản 10 III Mối quan hệ nợ xấu ngân hàng bất động sản 15 III Giải pháp .17 I Khái quát chung nợ xấu - Hiểu cách đơn giản, nợ xấu phát sinh người vay sử dụng nguồn vốn khơng có hiệu dẫn đến việc khó có khả toán khoản nợ cho ngân hàng - Theo định số 493/2005/QĐ-NHNN Ban hành Quy định phân loại nợ, trích lập sử dụng dự phịng để xử lý rủi ro tín dụng hoạt động ngân hàng tổ chức tín dụng” quy định "Nợ xấu" (NPL) khoản nợ thuộc nhóm 3, quy định Điều Điều Quy định Tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng tổ chức tín dụng - Trong  Nhóm (Nợ tiêu chuẩn) bao gồm: + Các khoản nợ hạn từ 30 ngày đến 90 ngày; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu hạn 30 ngày theo thời hạn trả nợ cấu lại lần đầu; + Các khoản nợ miễn giảm lãi khách hàng không đủ khả trả lãi đầy đủ theo hợp đồng tín dụng  Các khoản nợ tổ chức tín dụng đánh giá khơng có khả thu hồi nợ gốc lãi đến hạn Các khoản nợ tổ chức tín dụng đánh giá có khả tổn thất phần nợ gốc lãi  Nhóm (Nợ nghi ngờ vốn) bao gồm: + Các khoản nợ hạn từ 90 ngày đến 180 ngày; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu hạn từ 30 ngày đến 90 ngày theo thời hạn trả nợ cấu lại lần đầu; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai  Các khoản nợ tổ chức tín dụng đánh giá khả tổn thất cao  Nhóm (Nợ có khả vốn) bao gồm: + Các khoản nợ hạn từ 180 ngày trở lên; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ cấu lại lần đầu; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai hạn theo thời hạn trả nợ cấu lại lần thứ hai; + Các khoản nợ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể chưa bị hạn hạn  Các khoản nợ tổ chức tín dụng đánh giá khơng khả thu hồi, vốn Định nghĩa dựa theo tiêu chuẩn Kế toán Việt Nam (VAS) sử dụng để tính tốn nợ xấu ngân hàng - Còn theo định nghĩa nợ xấu Phòng Thống kê – Liên hợp quốc, “Về khoản nợ coi nợ xấu hạn trả lãi và/hoặc gốc 90 ngày; khoản lãi chưa trả từ 90 ngày trở lên nhập gốc, tái cấp vốn chậm trả theo thoả thuận; khoản phải toán hạn 90 ngày có lý chắn để nghi ngờ khả khoản vay toán đầy đủ” Như vậy, nợ xấu xác định dựa yếu tố: (i) hạn 90 ngày (ii) khả trả nợ nghi ngờ Đây coi định nghĩa IAS áp dụng phổ biến hành giới Và khách hàng bị nợ xấu từ nhóm trở lên khó ngân hàng duyệt vay lại năm - Trong thông tư này, NHNN đưa tỉ lệ trích lập dự phịng cho nhóm nợ xấu: Tỷ lệ trích lập dự phịng cụ thể nhóm nợ quy định Khoản Điều sau:  Nhóm (Nợ tiêu chuẩn): 25%;  Nhóm (Nợ nghi ngờ vốn): 50%;  Nhóm (Nợ có khả vốn): 100% - Trích lập dự phịng khoản tiền trích lập để dự phịng cho tổn thất xảy khách hàng tổ chức tín dụng khơng thực nghĩa vụ theo cam kết Dự phòng rủi ro tính theo dư nợ gốc hạch tốn vào chi phí hoạt động tổ chức tín dụng - Ảnh hưởng nợ xấu đến hoạt động ngân hàng: Ngân hàng có hai nghiệp vụ Nhận gửi Cho vay tạo thành dòng lưu chuyển tiền tệ khép kín Nợ xấu cục máu đơng kinh tế, ngăn cản dịng lưu thơng tiền tệ Ngân hàng phải lấy vốn để bù đắp khoản nợ khó địi, đến lúc khơng cịn khả trả tiền cho người gửi tiền Mặt khác, ngân hàng hoạt động niềm tin khách hàng, với tâm lý đám đông nay, thơng tin khả tốn ngân hàng dẫn tới sóng đổ xo rút tiền người dân, khiến ngân hàng lâm vào tình trạng phá sản khơng kịp huy động lượng vốn lớn thời gian ngắn II Thực trạng nợ xấu hệ thống ngân hàng tình hình bất động sản 2012 Nợ xấu hệ thống ngân hàng Nợ xấu bắt Việt Nam bắt đầu tích tụ từ năm 2008, khủng hoảng bắt đầu nhen nhóm, tình hình kinh tế xấu có chiều hướng gia tăng năm gần Theo số liệu công bố NHNN ngày 12/7/2012, nợ xấu năm 2009 khoảng 45 nghìn tỷ đồng chiếm tỷ lệ 2,5% tổng dư nợ; năm 2010 khoảng 38 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 2,1%; năm 2011 khoảng 78 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,2% Trong đó, nợ xấu tồn hệ thống ngân hàng tính đến thời điểm cuối tháng 10/2012 chiếm vào khoảng 8,6%, dư nợ 202 nghìn tỷ đồng Nợ xấu có xu hướng gia tăng trở thành điểm nhức nhối kinh tế Việt Nam Nguồn: Báo cáo Ngân hàng nhà nước Việt Nam Nhìn vào báo cáo tài ngân hàng niêm yết thị trường chứng khoán, tổng dư nợ tổ chức cuối năm 2011 882 nghìn tỷ đồng, 33,5% tổng dư nợ toàn hệ thống Tổng nợ xấu ngân hàng 12,1 nghìn tỷ đồng, tương đương tỷ lệ nợ xấu 1,37% 12,4% tổng nợ xấu toàn hệ thống Trong đó, nợ nhóm (nợ có khả vốn) 5,44 nghìn tỷ đồng, chiếm 45% tổng nợ xấu Như vậy, thấy tỷ lệ nợ xấu ngân hàng niêm yết thấp tỷ lệ chung dư nợ cho vay các tổ chức chiếm tới 1/3 tổng dư nợ Song, đáng lưu ý số nợ có khả vốn ngân hàng lại cao xu hướng trung bình tồn ngành (theo báo cáo Thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước, 31/5/2012, tổng số nợ có khả vốn chiếm 40% tổng nợ xấu) Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN Nếu xét riêng ngân hàng, Vietcombank (VCB), VietinBank (CTG) Eximbank (EIB) ngân hàng có nợ xấu tính theo số tuyệt đội cao nhất, điều hiểu ngân hàng thường ngân hàng có dư nợ lớn kéo theo nợ xấu cao Cịn tính theo tương đối, tỷ lệ nợ xấu Habubank (HBB), Navibank (NVB) SHB cao Tại thời điểm tháng năm 2012, tỉ lệ nợ xấu ngân hàng tăng qua tháng, vượt xa số thống kê năm 2011 Nguồn: Gafin Nợ xấu đặc biệt tăng mạnh ngân hàng Vietcombank từ 2% lên 3,21%; ACB từ 0,9% lên 2,1%; Sacombank từ 0,57% lên 1,4%; BaoVietBank từ 4,56% lên 6,13%; NaviBank từ 2,92% lên 3,97% Một số ngân hàng nhiên giữ tốc độ nợ xấu tăng không mạnh, Techcombank từ 2,82% lên 2,94%; KienLongBank từ 2,77% lên 2,78% Riêng ngân hàng PGBank giảm nợ xấu từ 3,06% cuối năm ngối xuống cịn 2,96% Nguồn: Gafin Các khoản nợ nhóm tăng theo, khơng số lượng mà tỉ trọng Hầu hết ngân hàng có mức nợ nhóm xấp xỉ 1% tổng dư nơ cho vay Về số cụ thể, ngân hàng BIDV có khoản nợ có khả vốn cao nhất, lên tới 3.984,4 tỷ đồng thời điểm cuối tháng 9; Vietcombank 3.200 tỷ; Vietinbank 2.578 tỷ đồng Ngân hàng ACB có 829,1 tỷ đồng nợ có khả vốn; MB có 629,4 tỷ; Techcombank 610,8 tỷ… Một số ngân hàng có mức nợ nhóm tăng mạnh so với năm 2011 LienVietPostBank tăng đến 53 lần so với cuối 2011 (từ 4,48 tỷ lên 243,8 tỷ); BaoVietBank tăng lần từ 23,5 tỷ lên 170 tỷ Để quản lý rủi ro tín dụng (chủ yếu rủi ro từ nợ xấu), ngân hàng sử dụng công cụ chủ yếu yêu cầu có tài sản đảm bảo cho vay thực trích lập dự phịng rủi ro Với nguồn xử lý quỹ dự phòng, đến cuối năm 2011, tổng số dự phòng rủi ro ngân hàng 12,94 nghìn tỷ đồng, gấp 1,07 lần nợ xấu gấp 2,4 lần tổng số nợ có khả vốn Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN Trong nhóm ngân hàng, VietinBank, Vietcombank, ACB, Eximbank, Sacombank (STB), MB có số dự phịng rủi ro lớn tổng mức nợ xấu, ngược lại với ngân hàng SHB, Habubank hay Navibank Từ đây, thấy ngân hàng quy mơ lớn có mức dự phịng an tồn, ngân hàng nhỏ lại tiềm ẩn rủi ro Đến cuối tháng 5/2012, tổ chức tín dụng tồn hệ thống trích lập dự phịng rủi ro 67,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 57% nợ xấu, thấp tỷ lệ trích ngân hàng nêu Liên quan đến nguồn tài sản đảm bảo chấp, tổng giá trị tài sản đảm đảm bảo cho khoản vay ngân hàng ngày 31/12/2011 lên tới 1.523,2 nghìn tỷ đồng, 173% tổng dư nợ gấp 125 lần tổng nợ xấu tổ chức Nguồn: Báo cáo thường niên năm 2011/GAFIN Tài sản đảm bảo ngân hàng chủ yếu tài sản tài chính, hàng hóa ngun vật liệu, máy móc thiết bị, bất động sản , tài sản đảm bảo bất động sản chiếm tới 62% (945,4 nghìn tỷ đồng) VietinBank, Vietcombank, ACB ngân hàng có tài sản chấp bất động sản lớn nhất, ACB bất động sản chiếm tới 80% tổng tài sản đảm bảo Ngoài ra, giá trị tài sản đảm bảo tổ chức chiếm tới 173% tổng dư nợ, để đảm bảo an tồn, tổ chức tín dụng thường cho vay 70 - 75% giá trị tài sản đảm bảo Có thể thấy lượng vốn lớn ứ đọng tịa nhà, lơ đất, hộ chung cư Lượng nợ xấu có xu hướng giảm dần ngân hàng tăng cường trích lập dự phòng rủi ro, tận gốc khoản nợ chưa giải quyết, mà thị trường bất động sản đóng băng, giảm giá thời gian dài, dù có dấu hiệu nhen nhóm chưa thấy hội phục hồi Thực trạng bất động sản Số liệu từ NHNN đến 31/10/2012 cho thấy, tổng dư nợ bất động sản khoảng 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011 Trong đó, nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ bất động sản tương đương 28.000 tỷ đồng Dư nợ tín dụng BĐS TP Hồ Chí Minh cao Hà Nội, chiếm khoảng 47,8%, Hà Nội khoảng 23,7% Theo số liệu từ NHNN chi nhánh Tp.HCM, 85.000 tỷ đồng số dư nợ tín dụng bất động sản Tp.HCM , chiếm khoảng 10,6% tổng dư nợ địa bàn Riêng cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 66.084 tỷ đồng, cho vay khác khoảng 18.916 tỉ đồng Nhìn lại tranh bất động sản 2012, người ta thấy toàn màu xám xịt Giá nhà giảm từ 15% đến 20%, từ khu chung cư, biệt thự cao cấp dự án tầm trung, biệt thự liền kề giảm 30% so với năm 2011, hộ giảm 15% so với năm 2011 Khởi đầu việc giảm giá từ 30-50% Hoàng Anh Gia Lai với dự án Quận (TPHCM), The Golden Dynasty (quận Bình Tân), dự án Ehome Tây Sài Gòn, cao ốc Khang Gia (quận Gị Vấp), sóng giảm giá tiếp tục lan Hà Nội, vốn đánh giá thị trường “bảo thủ” Ngồi mức chiết khấu thơng thường từ 5- 10% chủ dự án, người mua nhận ưu đãi lớn tặng sổ tiết kiệm, tặng xe, tặng quà… vô hấp dẫn Đáng kể “hiện tượng” Đại Thanh với mức giá 10 triệu đồng/m2 làm cho thị trường bất động sản sôi động hẳn lên, đáp ứng nguyện vọng mua nhà đại phận người dân Theo đà đó, loạt dự án tiếp tục giảm giá Mandarin Garden tập đồn Hịa Phát mở bán đợt với mức giá giảm khoảng 10 triệu đồng/m2, dự án Westa (Hà Đông), VP3 Linh Đàm… chủ đầu tư công bố giảm từ - triệu đồng/m2 Các dự án khác vốn tiếng neo chung cư Dương Nội, Golden Land, Golden Palace… lần chủ đầu tư giảm giá bán trực tiếp gián tiếp cho khách hàng Đối với phân khúc khác biệt thự, nhà liền kề hay đất Hà Nội không ngoại lệ Hiện giá bán đất dự án Kim Chung - Di Trạch (Hồi Đức) cịn khoảng 30 triệu đồng/m2 thay 40 triệu đồng/m2 hồi cuối năm ngối, dự án Vân Canh, trước giá bán phổ biến mức 47-55 triệu đồng/m2, bao gồm xây thô, đến nay, biệt thự khoảng 30 triệu đồng/m2, liền kề khoảng 25-27 triệu đồng/m2 Nguồn: CafeF Tuy vậy, lượng hàng tồn kho lớn Theo báo cáo từ Quỹ Dragon Capital số hàng tồn kho hộ để bán lên đến 70.000 Tp.HCM HN, trung bình khoảng tỷ đồng số vốn chết đứng khoảng 140.000 tỉ Đây dừng lại mảng hộ, biệt thự, liền kề chưa tính đến Cũng nói đến số hàng tồn kho, CBRE Việt Nam lại đưa có phần khiêm tốn Theo đơn vị này, tính đến số hộ tồn HN khoảng 21.000 căn, Tp.HCM khoảng 18.000 Trung bình hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, vậy, theo số số vốn “chơn” bất động sản mức khoảng 86.000 tỷ Nguồn: CafeF Còn theo số thống kê đến hết quý năm 2012 từ 70 DN bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD Có 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho 1.000 tỷ đồng khu biệt thự, hộ liền kề vắng khách đến mua xem, dù dự án hoàn thành lâu, chờ đưa vào sử dụng Nguồn: CafeF Cho đến hết năm 2012, giá trị giao dịch Hà Nội, qua báo cáo 94 sàn, có 1.833 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch 6.198,1 tỷ đồng Tại TP Hồ Chí Minh, qua báo cáo 129 sàn, có 4.015 giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch 11.049 tỷ đồng Trên sàn thành phố Hồ Chí Minh, có 2.900 bán thành công thị trường sơ cấp, sàn Hà Nội khả quan với 5000 bán thành công thị trường sơ cấp (Nguồn: CBRE) Như vậy, lượng hộ bán thành công giảm nhiều khoảng 60-70% so với năm trước thường mức 12.000 Hà Nội Hầu hết DN bất động sản bị thua lỗ, có nhiều DN đứng trước nguy phá sản nợ xấu tăng, nợ vay lớn, cấu lại nợ đến hạn, hàng tồn kho lớn không bán Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, thống kê DN niêm yết cho thấy, đến tháng 8/2012 HSX nhóm DN bất động sản đứng thứ sụt giảm điểm khoảng -9,2% so với tháng cịn HNX đứng thứ với mức giảm -13,1% Xét nhóm 12 DN bất động sản niêm yết có kết kinh doanh tốt quý năm 2011 đến quý năm 2012 hệ số lợi nhuận vốn chủ sở hữu (ROE) đơn vị sụt giảm từ 25,2% 7,93% Ở thời điểm nay, nhiều DN có báo cáo kết kinh doanh quý 3/2012 Một số DN lớn có kết không khả quan, thua lỗ lãi thấp Chẳng hạn SJS quý tiếp tục lỗ khơng có nguồn thu, đến hết q đơn vị lỗ lũy kế 179 tỉ Hay PVX lỗ lũy kế tháng lên đến 546 tỉ đồng, NTL đạt 7,4 tỉ đồng lợi nhuận sau thuế quý 3, SHN lỗ 24 tỉ đồng quý nâng tổng số lỗ lên 235 tỉ, MCG tháng lãi 3,5 tỉ đồng… Năm 2012, tổng số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS dừng hoạt động giải thể 2.637 doanh nghiệp, có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh BĐS So với năm 2011, tỷ lệ doanh nghiệp xây dựng dừng hoạt động, giải thể tăng 6,2%, doanh nghiệp kinh doanh BĐS giải thể tăng 24,1% Số liệu sơ tính đến 31/12/2012, tổng số doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS có lãi 37.197 doanh nghiệp (tăng 10% so với năm 2011 33.362 doanh nghiệp), số doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ 17.000 doanh nghiệp (cũng tăng 9% so với năm 2011 14.998 doanh nghiệp) Kinh tế suy thoái, l ạm phát tăng cao khiến cầu hàng hóa dịch vụ giảm mạnh Trong mặt hàng tiêu dùng cịn khốn đốn việc người dân bỏ khoản tiền lớn để mua nhà, đất điều “khơng tưởng” Nói ơng Nguyễn Thế Vinh, Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Gia Vinh: “Để người dân mạnh tay chi tiền mua nhà thời gian tới, giá bán phải giảm thêm 20%” Các dự án hoàn thành khơng thể bán, cịn dự án chưa xây dựng khơng thể tiếp tục Hình ảnh khu đất bỏ hoang, cỏ dại mọc đầy khơng cịn xa lạ Thành phố Hà Nội mạnh tay thu hồi tới 8,2 triệu m2 đất bỏ hoang hàng loạt doanh nghiệp Ngun nhân đâu, có lẽ thiếu vốn Nợ xấu kéo dài khiến doanh nghiệp vào “danh sách đen” ngân hàng Để vay khoản tiền tiếp tục kinh doanh, họ phải trả hết nợ cũ đưa thêm tài sản chấp Nhưng nhà chưa bán, chưa có lợi nhuận, bất động sản giảm mạnh khiến chẳng ngân hàng dám mạo hiểm đưa tiền cho khoản vay có tính khoản thấp Một vịng luẩn quẩn kéo dài chấm dứt? III Mối quan hệ nợ xấu ngân hàng bất động sản Người ta ví mối quan hệ Ngân hàng bất động sản mối quan hệ “Con gà trứng” Mối quan hệ không mối quan hệ chiều mà tạo thành vịng tuần hồn khơng có điểm đầu, khơng có điểm cuối Trong mối quan hệ đó, Ngân hàng nhân tố quan trọng việc “Phá băng” Bất động sản, Bất động sản đối tác khổng lồ Ngân hàng Có thể nói, việc Ngân hàng cứu thị trường Bất động sản đóng băng việc Ngân hàng tự cứu  Ngân hàng - vai trò “phá băng” cho BĐS Trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư - ngân hàng - người mua mối quan hệ chặt chẽ không tách rời Nguồn vốn lớn cho thị trường bất động sản từ trước đến từ huy động người mua, bị tắc nghẽn tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm thêm Vì vậy, thị trường cần “cú huých” từ sách từ tổ chức tín dụng để tạo đà khơi thơng nguồn vốn Tỷ lệ nguồn vốn vay để đầu tư vào bất động sản từ hệ thống ngân hàng khu vực Hà Nội 40%, huy động từ người mua chiếm tới 60% Ngược lại, TP HCM, tỷ lệ vay từ ngân hàng chiếm tới 80%, huy động từ người mua chiếm 20% Dù chiếm tỷ lệ nguồn vốn huy động từ người mua lớn đóng vai trị định cho tính khoản thị trường Thêm vào đó, từ trước đến nay, nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại chủ yếu vốn ngắn hạn, lại cho vay đầu tư bất động sản nhu cầu trung dài hạn, nên rủi ro Chính vậy, thị trường bất động sản gặp khó, để tránh rủi ro, ngân hàng hạn chế vốn vào lĩnh vực điều dễ hiểu Trong đó, người dân chưa có niềm tin vào phục hồi thị trường bất động sản ngắn hạn, nên không tham gia đầu tư, khiến thị trường khoản Hiện nay, động thái giảm lãi suất huy động tiền gửi vừa qua cam kết lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm lãi suất huy động có tác động tích cực đến khoản thị trường bất động sản.Lãi suất cho vay giảm khoảng 10-15%/năm, cộng với áp lực kiềm chế tăng trưởng tín dụng cho bất động sản giảm xuống, ngân hàng thương mại tái cấu để giảm chi phí trung gian tăng hiệu hoạt động, tác nhân thuận lợi cho khoản thị trường bất động sản Như vậy, động thái hệ thống ngân hàng thương mại có tác động mạnh đến thị trường bất động sản dù trực tiếp hay gián tiếp  Bất động sản - đối tác nợ lớn Ngân hàng Ngành Bất động sản liên quan tới nhiều ngành khác: xi măng, luyện kim, vật liệu xây dựng, vật liệu hoàn thiện , đặc biệt, thời gian trước, ngành có tỷ suất sinh lời cao với mức tăng khủng - gấp - lần giá nhà đất năm 2008 Vì vậy, ngành Ngân hàng cho vay nhiều, mà phải nói rằng, vốn để xây dựng, chẳng hạn: chung cư lớn, doanh nghiệp VN chưa đủ tầm, nên khoảng 10% - 30% vốn tự có, 30 - 50% vay ngân hàng, lại huy động từ người mua nhà Mặt khác, trước thực tế lạm phát nay, Ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng phi sản xuất, tính đến tháng năm 2012, tín dụng “phi sản xuất” giảm 1,1%; chiếm tỷ trọng 14,21% tổng dư nợ, giảm 0,49% so với tỷ trọng 14,7% cuối năm 2011 Tổng quan lại, Ngân hàng cho vay bất động sản nhiều, lại bị ép phải thu hẹp bất động sản, chẳng khác người vừa xe đạp vừa bóp phanh, có hại Nếu ngành bất động sản chết ảnh hưởng tới đặc biệt ngành Ngân hàng ngành phụ trợ Đây đổ vỡ hệ thống Ngoài ra, lãi suất từ đầu năm đến với khoản vay cho bất động sản, đặc biệt đầu tư bất động sản, cao (khơng 17%/năm) Thậm chí phần nhiều công ty bất động sản chịu lãi suất 20% Điều cắt giảm lợi nhuận công ty đáng kể, đặc biệt dự án xong mà công ty bán hàng trả nợ vay mức độ chi phí tiền lãi tăng lên Ta thấy vòng luẩn quẩn: Ngân hàng khó thu hồi nợ hạn, ép cơng ty phải bán phá giá để thu hồi nợ, tạo áp lực xoáy tiêu cực Ngân hàng - cty bất động sản - nhà đầu tư: Khó bán hàng - khó trả nợ - bán giá thấp - tạo mặt định giá - ép bán hàng rẻ bỏ thêm tài sản đảm bảo - cạnh tranh tăng - tiếp tục hạ giá quan hệ nợ xấu ngân hàng bất động sản IV Giải pháp Khơng giải pháp “giải cứu” thị trường Bất động sản đưa đến dừng lại hô hào lời hứa Có thể thấy thời gian qua thị trường, Bất động ản đón nhận nhiều tín hiệu tích cực ngân hàng từ việc ưu tiên nguồn vốn định dành cho khách hàng vay mua nhà tới việc tung gói kích cầu chương trình ưu đãi lãi suất… Nhưng dừng lại vài đơn vị mà thẩm thấu lan tỏa tạo hiệu ứng khuếch tán cho thị trường muối bỏ bể Nhìn vào thị trường BĐS chưa có dấu hiệu ấm lên chưa có điểm sáng trở thành “cứu cánh” thực vực dậy thị trường Giải cứu thị trường Bất động ản cần thiết lời giải cứu ẩn số Vấn đề quan trọng việc giải nợ xấu Hiện Việt Nam, không ngân hàng mà hàng ngàn doanh nghiệp phải chịu đựng tình trạng nợ xấu Khơng thể thu tiền về, không vay từ ngân hàng lãi suất cao, thủ tục cầu kỳ, người dân thấy lạm phát cao, thu nhập thực tế giảm nên giảm tiêu dùng Điều dẫn đến toàn kinh tế “ơm chết chìm” Nỡ xấu khó giải quyết, trước hết đâu? Trước hết chưa có số cụ thể nợ xấu Nguồn tin thức số liệu NHNN công bố dựa việc tổng hợp số liệu báo cáo tổ chức tín dụng Con số vào ngày 7/7/2012 4,47%, số cao NHNN (8,6% từ Thanh tra NHNN 10% từ Thống đốc NHNN trước Quốc hội), sau 11,8% từ Ủy ban Giám sát tài Quốc gia Ngồi ra, cịn có số cao 13% Fitch công bố, sử dụng số liệu tài tổ chức tín dụng Việt Nam phân loại nợ theo chuẩn mực kế tốn quốc tế thay chuẩn mực kế tốn Việt Nam Sự không đồng số liệu luận giải tiêu chí phân loại nợ xấu khác NHNN (cơ quan giám sát nhận báo cáo) ngân hàng thương mại (các quan báo cáo) Các ngân hàng cố ý khai giảm nợ xấu để tránh phải lập dự phòng rủi ro cao làm giảm số lợi nhuận báo cáo Nguyên nhân nữa, việc trì lãi suất huy động trần từ lâu Các ngân hàng thương mại cho số báo cáo để tuân theo qui luật lãi suất trần khác với số thực nhiều mức lãi suất thỏa thuận cao Hơn nữa, ngân hàng cịn áp dụng hình thức cho vay ngầm để tránh giới hạn tín dụng Ngồi ra, đảo nợ thông dụng số ngân hàng Việt Nam Khi tiền lãi không trả số khách hàng lớn thay “dòng nợ mới” sổ sách bên Đây điều rủi ro khủng hoảng ngân hàng bùng nổ lợi nhuận “khủng” có sổ sách chưa lợi nhuận thực Do đó, nợ xấu khơng báo cáo phải báo cáo theo sổ sách công bố với NHNN Và thế, báo cáo thực trạng nợ xấu ngành ngân hàng có nhiều số nói Thêm vào đó, tình trạng tài khơng minh bạch cịn dễ dẫn đến rủi ro đạo đức hệ thống ngân hàng hay hệ lụy vỡ nợ, khả chi trả Do vướng trần lãi suất NHNN, buộc ngân hàng phải lách cách đưa sổ sách Có thể thấy, tìm kiếm giải pháp nhằm chặn đà tăng nợ xấu, giảm thiểu tác động bất lợi nợ xấu hệ thống ngân hàng kinh tế phải ngân hàng, đồng thời khơng xem nhẹ ngun nhân từ sách điều hành chung Trước hết, cần siết chặt nguyên tắc quản trị rủi ro hệ thống ngân hàng, không kể ngân hàng quy mơ Đây nguyên nhân gốc khiến cho tỷ lệ nợ xấu, nợ khó địi tăng cao Thực tế cho thấy, ngân hàng thương mại bước đầu tăng cường đầu tư cho công tác quản trị rủi ro, kết đạt khiêm tốn Thứ hai là, phải ngăn chặn từ gốc nguyên nhân khiến cho chuẩn mực quản trị rủi ro bị xem nhẹ cố tình bỏ qua Những trường hợp ngân hàng phân phối lượng vốn lớn cho doanh nghiệp xem “sân sau” ví dụ Rất khó để kiểm chứng mức độ tuân thủ chuẩn mực, nguyên tắc quản trị rủi ro ngân hàng doanh nghiệp “người nhà” Các “rủi ro đạo đức” khác hoạt động kinh doanh ngân hàng nhắc tới nhiều thời gian qua Một nguyên nhân khiến nợ xấu tăng cao ngân hàng tăng trưởng nóng nhằm đảm bảo hiệu lợi nhuận trước áp lực tăng vốn Do đó, để đảm bảo an tồn hệ thống, mặt Ngân hàng Nhà nước cần liệt khống chế mức tăng trưởng tín dụng mức 15% Thủ tướng Chính phủ vừa đạo, đồng thời đẩy mạnh kiểm tra tổ chức tín dụng có mức tăng trưởng nóng, có dấu hiệu yếu khoản, chạy đua lãi suất Trong bối cảnh kinh tế khó khăn nay, việc rà sốt, bóc tách đối tượng khó khăn, có nhu cầu lực sử dụng vốn thực để khoản vay đến đối tượng đạt hiệu cần thiết Ngược lại, cần kịp thời xử lý dự án lớn triển khai hiệu quả, kéo dài, gây tồn đọng vốn, chí lâm vào tình trạng không trả nợ Nhà nước khởi động q trình mua lại nợ cho cơng ty Nhưng tiếc số lượng nợ xấu lớn, không cơng ty thoải mái chi trả cho khoản nợ Chính vậy, cơng ty mua nợ ln ln tìm cách ép giá khách hàng: Một bán nợ xấu để thu tiền mặt