đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 33 Nguyễn Thị Hồng Nhung * huyn quyn s dng t l nhu cu tt yu ca nn kinh t th trng, l hin tng mang tớnh quy lut. S vn ng, phỏt trin ca chuyn quyn s dng t ph thuc vo s hỡnh thnh, vn ng v phỏt trin ca nn kinh t th trng. Chỳng ta u bit, Vit Nam t ai thuc s hu ton dõn, cỏc t chc, cỏ nhõn trong xó hi ch cú quyn s dng, vỡ vy s dng t t hiu qu kinh t cao, ỏp ng yờu cu ca kinh t th trng thỡ Nh nc phi m rng quyn cho ngi s dng t c chuyn quyn s dng. Quyn s dng t phi tr thnh loi hng hoỏ c bit. 1. Thc t v yờu cu khỏch quan phi hon thin phỏp lut v chuyn quyn s dng t Lut t ai nm 1993 cho phộp chuyn quyn s dng t l bc t phỏ quan trng trong vic quy nh v quyn ca ngi s dng t, tho món nhu cu cú tớnh quy lut l phi kt hp hi ho gia qun lớ tp trung thng nht ca Nh nc v t ai vi vic m rng quyn hn cho ngi s dng t trong c ch th trng. t ai trc ht ỏp ng nhu cu cho i sng, sinh hot ca ngi dõn, hn na nú l t liu sn xut quan trng khụng th thiu trong bt kỡ hot ng sn xut kinh doanh no. Vic phỏp lut cho phộp chuyn quyn s dng t ó to iu kin cho nhng ngi cú vn, cú kinh nghim, cú nng lc m rng sn xut kinh doanh cú hiu qu, phỏt trin sn xut nụng nghip, hng hoỏ v kớch thớch tớnh nng ng, sỏng to trong vic s dng t, gúp phn phõn cụng li lao ng xó hi, chuyn dch c cu kinh t. Ngi s dng t cú th yờn tõm u t vn, sc lao ng s dng t cú hiu qu, trỏnh tỡnh trng s dng t theo kiu tn phỏ, búc lt hoc vụ ch i vi t. Cng chớnh vic quy nh quyn chuyn quyn s dng t ó gúp phn ci cỏch th tc hnh chớnh m trong c ch th trng Nh nc s khụng th thc hin ni nu ch yu dựng phng phỏp qun lớ hnh chớnh phõn chia, iu chnh t ai (giao t, thu hi t). Trong khi cỏc quan h t ai vn ng khụng ngng. Cỏc giao dch v t ai din ra hng ngy, hng gi khp mi ni, vi mi i tng ỏp ng nhu cu sinh hot, nhu cu sn xut kinh doanh. ỏp ng nhng hin tng cú tớnh quy lut ú l cỏc chc nng s dng t mang li giỏ tr kinh t cao hn s y cỏc chc nng s dng t mang li giỏ tr kinh t thp hn ra khi ming t ti cỏc v trớ thun li cỏc ụ th, (vớ d, s dng t cho mc ớch thng mi, vn phũng s y vic s dng t , t sn xut nụng nghip ra ni khỏc). Vic cho phộp chuyn quyn s dng t cng to s thng nht trong cỏc quy nh phỏp lut t ai nh quy nh giỏ t, C * Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003 34 Tạp chí luật học gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s hu vi ngi s dng t, quy nh cỏc ngun thu cho ngõn sỏch nh nc, hn ch cỏc vi phm phỏp lut t ai do nhu cu thc tin bc xỳc v chuyn quyn s dng t. Nhng bờn cnh nhng ý ngha tớch cc trờn thỡ chuyn quyn s dng t cng cú nhng mt trỏi nht nh. Nu khụng cú bin phỏp qun lớ hiu qu, phỏp lut t ai khụng ng b thỡ d dn n vic chuyn s dng trỏi phỏp lut, to nờn th trng ngm ngoi vũng kim soỏt ca Nh nc. Mt minh chng cho iu ny l trong thi gian qua vic chuyn quyn s dng t trỏi phỏp lut chim 80%: Tỡnh trng mua bỏn t trao tay, khụng lm th tc, trn thu, nhiu i tng li dng u c trc li, kim nhng khon tin kch xự nhanh chúng, gõy ri lon th trng lm mt cõn bng v cung cu, tht thu cho ngõn sỏch nh nc, to nờn nhng cn st t gi to; ri nn tham nhng v hi l l mt trong nhng nguyờn nhõn gõy bt cụng v bt bỡnh trong xó hi. Nhng vi phm trờn do nhiu nguyờn nhõn nh qun lớ nh nc v t ai cũn kộm hiu qu, ngi dõn khụng chp hnh phỏp lut nhng mt trong nhng nguyờn nhõn quan trng l phỏp lut v chuyn quyn s dng t cũn hn ch, bt cp, c th: Phỏp lut v chuyn quyn s dng t thiu tớnh ng b: Cỏc quy nh v chuyn quyn nm ri rỏc nhiu vn bn phỏp lut khỏc nhau nh Lut t ai nm 1993, Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v nm 2001, B lut dõn s, Lut thu chuyn quyn s dng t v Lut sa i, b sung mt s iu ca lut thu chuyn quyn s dng t; Ngh nh s 17/1999/N- CP v th tc chuyn quyn s dng t; Ngh nh s 79/2001/N-CP sa i, b sung Ngh nh 17; Ngh nh s 04/2000/N-CP v thi hnh Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai Mt s quy nh trong cỏc vn bn trờn cũn chng chộo, mõu thun nhau (vớ d nh quy nh v th tc chuyn i, chuyn nhng trong cỏc iu: iu 31 Lut t ai nm 1993; iu 7, 11, 14 Ngh nh s 17/1999; iu 31 Lut t ai nm 2001; iu 14 Ngh nh s 79/2001). Nhiu quy nh trong Lut t ai nm 1993 khụng c th, khụng th ỏp dng ngay vo thc tin m cũn phi l thuc vo quỏ nhiu vn bn hng dn thi hnh nhng vn bn thi hnh lut li quỏ chm nh vic ban hnh Ngh nh s 17/1999/N-CP v th tc chuyn quyn s dng t. Vỡ vy, trong khong thi gian di thiu lut, mi a phng li t ra cỏc th tc khỏc nhau khi lm th tc chuyn quyn s dng t. Cú nhng quy nh khụng phự hp thc t nh quy nh ngi s dng khi thc hin quyn chuyn quyn phi cú giy chng nhn quyn s dng t. Trong khi phn ln ngi s dng t khụng cú giy chng nhn v tin cp giy chng nhn quyn s dng t rt chm. Vỡ vy, trong thc t hu ht cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t vn c thc hin khi khụng cú cú giy chng nhn quyn s dng. Tuy nhiờn, cng cú nhng quyn b hn ch nh quyn th chp, bo lónh bng quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn. Nhiu quy nh cha phự hp gõy tht thu cho ngõn sỏch nh nc nh vn giỏ t, thu chuyn quyn s dng t, thu s dng t v cỏc khon l phớ. đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 35 Quyn ca cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi thuờ t ti Vit Nam b hn ch, cú s phõn bit gia cỏc doanh nghip trong nc vi doanh nghip cú vn u t nc ngoi lm gim hp dn i vi cỏc nh u t nc ngoi (ngi nc ngoi khụng c chuyn quyn s dng t). Ngoi ra vic khụng quy nh c th quyn v ngha v ca cỏc bờn khi chuyn quyn, cỏc hnh vi chuyn quyn trỏi phộp v bin phỏp ch ti tng ng cng l nhng nguyờn nhõn dn n tỡnh trng vi phm phỏp lut nghiờm trng v chuyn quyn s dng t trong thi gian qua. Hi ngh ln th by Ban chp hnh trung ng khoỏ IX v tip tc i mi chớnh sỏnh phỏp lut t ai trong thi kỡ y mnh cụng ngip hoỏ, hin i hoỏ t nc ó xỏc nh rừ t ai l ti nguyờn quc gia vụ cựng quý giỏ, l t liu sn xut c bit l ngun ni lc v ngun vn to ln ca t nc; quyn s dng t l hng hoỏ c bit. Chớnh sỏch t ai phi chỳ ý y ti cỏc mt kinh t, chớnh tr xó hi v phi Hỡnh thnh v phỏt trin th trng bt ng sn, bao gm c quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; tng bc m th trng bt ng sn cho ngi Vit Nam nc ngoi v ngi nc ngoi tham gia u t. xõy dng th trng quyn s dng t phỏt trin lnh mnh thỡ trc ht phi hon thin cỏc quy nh v chuyn quyn s dng t ca cỏc t chc, cỏ nhõn v ngi nc ngoi s dng t. Trờn c s t tng ch o ca ng, ngy 26/11/2003 Quc hi ó thụng qua Lut t ai (cú hiu lc thi hnh t ngy 1/7/2004) thay th cho Lut t ai nm 1993, Lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v nm 2001. So vi nhng o lut trờn thỡ Lut t ai nm 2003 cú rt nhiu im mi v vn chuyn quyn s dng t. Chuyn quyn s dng t thc cht l vic Nh nc cụng nhn tớnh hp phỏp i vi hnh vi t iu chnh t ai gia nhng ngi s dng t xỏc lp quyn s dng cho ch th mi. Nh nc cho phộp ngi s dng t c quyn nh ot v quyn s dng t trong phm vi khuụn kh ca phỏp lut, ngi s dng t phi tuõn th trỡnh t th tc chuyn quyn, thc hin ngha v ti chớnh vi Nh nc khi chuyn quyn s dng. Cỏc hỡnh thc chuyn quyn s dng t c th gm: Chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, tng cho, gúp vn v th chp, bo lónh bng quyn s dng t - dng c thự ca chuyn quyn s dng. 2. Quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng v trỡnh t th tc chuyn quyn s dng t Chuyn quyn s dng t l phm trự rt rng, cú th xem xột nhiu khớa cnh nh: Quyn chuyn quyn s dng t; trỡnh t th tc chuyn quyn s dng; hp ng chuyn quyn; thu thu nhp t chuyn quyn s dng t; cỏc hnh vi chuyn quyn s dng t trỏi phỏp lut v trỏch nhim phỏp lớ Di õy, tỏc gi ch cp hai vn mi trong Lut t ai nm 2003 l quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng v trỡnh t th tc chuyn quyn s dng t. 2.1. V quyn chuyn quyn s dng t ca ngi s dng 2.1.1. Quyn chuyn quyn s dng t ca cỏc t chc đặc san về luật đất đai năm 2003 36 Tạp chí luật học T chc kinh t c Nh nc giao t cú thu tin s dng, t chc nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin ó tr khụng cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc thỡ cú quyn: + Chuyn nhng, cho thuờ, tng cho quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut; + Th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t v ti sn trờn t hp tỏc kinh doanh vi t chc, cỏ nhõn trong nc, t chc, cỏ nhõn nc ngoi. Cỏc t chc kinh t giao t khụng thu tin xõy dng cỏc cụng trỡnh khụng bng vn ngõn sỏch nh nc v t chc thuờ t ca Nh nc ch cú quyn: Bỏn ti sn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t. Tuy nhiờn, Lut t ai mi cho phộp cỏc t chc kinh t theo quy nh ca phỏp lut c quyn la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng hoc thuờ t. Khỏc vi cỏc quy nh trờn, Lut t ai hin hnh cho phộp cỏc t chc c giao t cú thu tin s dng, t chc thuờ t m tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ hoc tr tin thuờ cho nhiu nm thỡ cú quyn chuyn nhng, cho thuờ, thuờ li, th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t. Hn ch thp nht quyn chuyn quyn s dng ca t chc c giao t khụng thu tin, t chc thuờ t m tr tin thuờ hng nm. 2.1.2. Quyn chuyn quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn H gia ỡnh, cỏc nhõn s dng t khụng phi l t thuờ thỡ cú cỏc quyn sau: + Chuyn i quyn s dng t nụng nghip trong cựng mt xó vi h gia ỡnh, cỏ nhõn khỏc; + Chuyn nhng quyn s dng t, tr trng hp chuyn nhng cú iu kin theo quy nh ca Chớnh ph; + Cho t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit Nam thuờ t; + Cỏ nhõn, thnh viờn trong h gia ỡnh cú quyn tha k quyn s dng t ca mỡnh theo di chỳc hoc theo phỏp lut. Nu ngi tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi khụng thuc cỏc trng hp c mua nh gn lin vi quyn s dng t thỡ c hng giỏ tr ca phn tha k ú; + Tng cho quyn s dng t cho nh nc, tng cho quyn s dng t cho cng ng dõn c xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v li ớch chung ca cng ng, tng cho nh tỡnh ngha gn lin vi t (nh quy nh i vi cỏc t chc kinh t). Ngoi ra, cũn cú quyn tng, cho quyn s dng t i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn hoc ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc cỏc trng hp c mua nh gn lin vi quyn s dng t ; + Th chp, bo lónh bng quyn s dng t ti t chc tớn dng c phộp hot ng ti Vit Nam, ti t chc kinh t hoc cỏ nhõn vay vn; + Gúp vn bng quyn s dng t vi t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi hp tỏc sn xut, kinh doanh. H gia ỡnh, cỏ nhõn thuờ t ca Nh nc (hoc thuờ li t trong khu cụng nghip) ch cú quyn: Bỏn, tha k, tng cho ti sn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh gn lin vi t. i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng t m thuờ ca t đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 37 chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn theo quy nh ca phỏp lut v dõn s. H gia ỡnh, cỏ nhõn cng cú quyn la chn hỡnh thc giao t, hoc thuờ t nu s dng t lm mt bng xõy dng c s sn xut kinh doanh, s dng t xõy dng cụng trỡnh cụng cng cú mc ớch kinh doanh. Quyn chuyn quyn s dng t ca h gia ỡnh, cỏ nhõn c quy nh tng i chi tit v y t khi cú Lut t ai nm 1993 nhng vn cú hn ch nht nh. Lut t ai mi m rng hn nhiu, c bit quyn cho thuờ t (m rng v loi t v i tng thuờ): c cho thuờ cỏc loi t (cú c t nụng nghip, lõm nghip, t lm mui), i tng thuờ l cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn v c ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam. Quyn tha k cng c m rng, cỏc thnh viờn trong h gia ỡnh s dng t nụng nghip hng nm, nuụi trng thu sn cng c li tha k, ngi tha k cú c ngi Vit Nam nh c nc ngoi. B sung thờm quyn tng cho quyn s dng, gúp vn bng quyn s dng t vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi liờn doanh. 2.1.3. Quyn chuyn quyn s dng t ca ngi nc ngoi (ngi nc ngoi s dng t thc hin cỏc d ỏn u t ti Vit Nam) + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi u t ti Vit Nam c Nh nc cho thuờ t v tr tin thuờ t mt ln cho c thi gian thuờ thỡ cú quyn: - Chuyn nhng, cho thuờ li quyn s dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t trong thi hn thuờ t; - Th chp, bo lónh, gúp vn bng quyn s dng t thuờ v ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t. Cỏc i tng k trờn nu tr tin thuờ t hng nm thỡ ch cú quyn: Bỏn, th chp, bo lónh, gúp vn bng ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t thuờ. + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t c Nh nc Vit Nam giao t cú thu tin s dng hoc c nhn chuyn nhng quyn s dng t trong khu cụng nghip, khu cụng ngh cao, khu kinh t thỡ ngoi nhng quyn chuyn quyn s dng t trờn cũn cú quyn tng cho quyn s dng t (tc l cú cỏc quyn nh t chc kinh t trong nc c giao t cú thu tin s dng); + Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi t cú quyn: Bỏn; th chp; tha k; tng cho nh gn lin vi t theo quy nh ca phỏp lut. Ngi nc ngoi (ging nh cỏc t chc, cỏ nhõn trong nuc) cng c quyn la chn nhng hỡnh thc tr tin nht nh. C th: Ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t c la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng t hoc thuờ t. Ngi nc ngoi u t ti Vit Nam c la chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ hng nm hoc thuờ t tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ. Lut t ai hin hnh rt hn ch quyn chuyn quyn s dng t ca ngi nc ngoi, ch cho phộp ngi nc ngoi thuờ t thc hin cỏc d ỏn u t c quyn th chp quyn s dng t v ti sn trờn t vay vn, c cho thuờ li t ó xõy dng xong kt cu h tng trong khu cụng nghip, khu ch xut. Ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi quyn s đặc san về luật đất đai năm 2003 38 Tạp chí luật học dng t cú quyn bỏn, th chp, tha k nh gn lin vi t . Nh vy, Lut t ai mi ó m rng cho phn ln cỏc ch th s dng t c thc hin quyn chuyn quyn gm: Cỏc t chc s dng t c giao, c nhn chuyn nhng quyn s dng, (tr cỏc t chc c giao t khụng thu tin hoc tin ó tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc); cỏc h gia ỡnh, cỏ nhõn s dng cỏc loi t khụng phi l t thuờ; ngi nc ngoi u t ti Vit Nam tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ. Nhng ngi s dng t khỏc cng cú c hi c thc hin cỏc quyn chuyn quyn nu cn c vo nhu cu v kh nng ti chớnh ca mỡnh la chn hỡnh thc giao t cú thu tin s dng (nu l ngi s dng t trong nc) hoc thuờ t tr tin thuờ mt ln cho c thi gian thuờ (nu l ngi nc ngoi) theo quy nh ca phỏp lut. Lut t ai mi cng quy nh c th nhng i tng khụng cú quyn chuyn quyn s dng l: T chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc thuờ t s dng; cỏc t chc c Nh nc giao t khụng thu tin s dng hoc thu tin m tin ó tr cú ngun gc t ngõn sỏch nh nc; cỏc t chc nc ngoi cú chc nng ngoi giao; v ngi nc ngoi u t ti Vit Nam m tr tin thuờ t hng nm. Nhng i tng ny ch cú quyn chuyn quyn s hu ti sn ca mỡnh gn lin vi t trong mt s trng hp theo lut nh. Lut mi ó xõy dng mt c ch rt ci m cho cỏc ch th s dng c chuyn quyn s dng t, to c s, iu kin cho vic xõy dng th trng bt ng sn (trong ú cú th trng quyn s dng t). Bờn cnh nhng mt tớch cc ca vic m rng cỏc quyn nng ú thỡ ũi hi phi cú cỏc bin phỏp qun lớ nh nc ng b, hiu qu, nu khụng s d dn n vic cỏc t chc, cỏ nhõn li dng cỏc quy nh v chuyn quyn vi phm phỏp lut: Th nht, nh trờn ó nờu, Lut quy nh c th nhng i tng khụng c chuyn quyn s dng t nhng trong ú cú nhiu i tng li c chuyn quyn ti sn thuc s hu ca mỡnh trờn t nh c mua bỏn ti sn, cho thuờ ti sn, th chp, gúp vn bng ti sn gn lin vi t nhng trong thc t, cỏc bờn khi tho thun thc hin cỏc quyn chuyn quyn ti sn cho nhau thỡ giỏ ca vic chuyn quyn ú bao gi cng gm c giỏ ca quyn s dng t. Vớ d, A cú mt nh hng trờn mt din tớch t thuờ ca Nh nc (trong 50 nm), A bỏn nh hng cho B v tt yu A v B tho thun bỏn c quyn s dng t cho nhau, cú chng giỏ t ch thp hn giỏ t c Nh nc giao mt chỳt v Nh nc ó khụng kim soỏt c vic chuyn quyn s dng mnh t ú (Nh nc phi thu hi t ca A cho B thuờ). Do vy, cn phi quy nh c th hn v th tc v chớnh sỏch ti chớnh khi chuyn quyn ti sn gn lin vi t. Th hai, Lut ó m rng mi quan h phỏp lut t ai theo chiu ngang gia cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc v ngi nc ngoi c chuyn quyn s dng t cho nhau ỏp ng nhu cu sn xut v i sng. Tuy nhiờn, cựng vi quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, ụ th hoỏ v cỏc tỏc ng khỏc, s đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 39 cú nhiu i tng li dng u c t. Nu bng cỏc bin phỏp ỏnh thu thu nhp t chuyn quyn s dng t v ỏp dng thu sut lu tin tng phn vi ngi cú thu nhp cao khi chuyn quyn thỡ hn ch c vic mua i bỏn li nhng li xut hin nhng i tng nhiu tin u c lõu di. H mua tht nhiu t , t nụng nghip, t lm mt bng cho sn xut kinh doanh ri h cho thuờ kim li, khi no giỏ cao, thun tin thỡ h mi bỏn v trong xó hi s xut hin cỏc i tng chuyờn cho thuờ cỏc loi t v cú i tng khụng cú t phi chuyờn i thuờ , sn xut kinh doanh. Vỡ vy, hn ch u c v m bo s dng t ỳng quy hoch thỡ phi kt hp ng b cỏc bin phỏp khỏc na nh vn thu s dng t (i vi tng loi t, trong hn mc, vt hn mc), vn hn mc t, quy nh nhng iu kin nhn chuyn nhng quyn s dng t 2.2. V th tc chuyn quyn s dng t Khi chuyn quyn, cỏc bờn phi lp h s chuyn quyn s dng t bao gm: Hp ng, giy chng nhn quyn s dng t Ngi s dng t khi thc hin cỏc quyn chuyn quyn thỡ phi cú giy chng nhn quyn s dng t. Chớnh ph quy nh v thi hn hon thnh vic cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng t trong c nc. Trong thi hn ny ngi ang s dng t cha cú giy chng nhn nhng cú mt trong cỏc loi giy t v quyn s dng quy nh ti khon 1, 2, 5 iu 50 Lut t ai nm 2003 thỡ cng c thc hin cỏc quyn ca ngi s dng t. Lut khụng quy nh tỏch riờng th tc chuyn quyn ca t chc vi ca h gia ỡnh, cỏ nhõn m th tc gn nh ging nhau ( cỏc iu t iu 126 n iu 131). Lut cng quy nh nhng iu kin mi l hp ng phi cú chng nhn ca cụng chng nh nc (hoc i vi h gia ỡnh, cỏ nhõn nụng thụn thỡ c la chn, cú th ly xỏc nhn ca u ban nhõn dõn xó) v np h s ti vn phũng ng kớ quyn s dng t ng kớ vo h s v giy chng nhn quyn s dng t ri tr li giy chng nhn quyn s dng (i vi trng hp th chp, bo lónh v gúp vn bng quyn s dng t). Nu l chuyn nhng, tha k, tng cho v gúp vn bng quyn s dng (cú phỏt sinh phỏp nhõn mi) thỡ vn phũng ng kớ quyn s dng t thm tra h s ri chuyn h s cho c quan qun lớ t ai thuc u ban nhõn dõn cp cú thm quyn cp giy chng nhn (UBND huyn hoc tnh), cp giy chng nhn quyn s dng t. Theo nh quy nh trờn thỡ th tc chuyn quyn s dng t ó cú s thay i rt ln nhm ỏp ng yờu cu ca vic xõy dng th trng bt ng sn. Vn phũng ng kớ quyn s dng t l c quan dch v cụng cú chc nng qun lớ h s a chớnh gc v chnh lớ h s, phc v ngi s dng t thc hin cỏc quyn, ngha v ca mỡnh. iu ú th hin s ci cỏch th tc chuyn quyn s dng theo c ch mt ca rừ rng minh bch. Túm li, phỏp lut v chuyn quyn s dng t phi ngy cng c hon thin ỏp ng yờu cu bc xỳc ca thc tin, to c s phỏp lớ xõy dng th trng quyn s dng t, ỏp ng yờu cu ca ci cỏch kinh t, ca hi nhp kinh t quc t./. . t m thuờ ca t đặc san về luật đất đai năm 2003 Tạp chí luật học 37 chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn thỡ cú cỏc quyn theo quy nh ca phỏp lut v dõn s Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc lut H Ni đặc san về luật đất đai năm 2003 34 Tạp chí luật học gii quyt mi quan h kinh t gia ngi s hu vi ngi s